Dic
3
¿Una habitación propia? Arrendamiento y propiedad en la Ley por el derecho a la vivienda
diciembre 3, 2024 | | Comentarios desactivados en ¿Una habitación propia? Arrendamiento y propiedad en la Ley por el derecho a la vivienda
Con esta monografía, publicada en una nueva línea editorial en Acceso Abierto de Marcial Pons (2024), me gustaría invitar a la reflexión y aportar mi granito de arena para avanzar en el terreno complejísimo y vital de la vivienda.
En el siguiente enlace, puede accederse al libro completo:
https://marcialpons-openaccess.es/index.php/juridicas/catalog/book/una-habitacion-propia
El estudio del derecho a la vivienda –ese derecho incómodo e irresuelto– puede llegar a provocar la desesperante sensación de estar ante una “Escalera de Penrose”, imposible de transitar. La Ley 12/2023, de 24 de mayo –primera estatal– por el derecho a la vivienda añade nuevas piezas al rompecabezas. La monografía se centra en las modificaciones sustantivas introducidas por esta Ley en materia de arrendamientos urbanos, con el bagaje de la experiencia de más de un año de aplicación. Los aspectos más controvertidos son dos. Las cuestiones de orden competencial y las restricciones al poder del propietario, en especial, en zonas tensionadas y, sobre todo, en el caso de grandes tenedores. Se discute si estos límites están o no justificados por el criterio de la función social o si ponen o no en jaque el contenido esencial del derecho de propiedad. A éstos se unen otro tipo de escollos, asociados a múltiples defectos de técnica legislativa o a la cuestionable eficacia de los instrumentos, marcadamente intervencionistas, articulados por la Ley 12/2023. El trabajo comienza por definir el contexto en que se gesta y nace la Ley. Tras ello, se atiende a las modificaciones que introduce en la Ley de Arrendamientos Urbanos y otras conexas, con especial estudio de las medidas de contención de las rentas del alquiler. Se aportan soluciones interpretativas a las numerosas zonas de sombra de la Ley. La mirada se detiene después en la valoración de la constitucionalidad de las normas sobre contención de la renta en la ley 12/2023, a partir de su contraste con la jurisprudencia del TC, el TEDH y el TJUE y las distintas interpretaciones doctrinales. Se incluye un comentario de la STC 79/2024, de 21 de mayo, primera sobre la Ley estatal por el derecho a la vivienda. En la trastienda, una cuestión alrededor de la que gravita la investigación: ¿hasta qué punto revela esta controvertida Ley una evolución en la forma de entender la propiedad privada?
El libro aparece en un momento en que el problema se ha agudizado en Valencia, debido a las consecuencias de la DANA. Desde aquí, mis condolencias para todas las familias directamente afectadas.
Mar
20
La vivienda, ese derecho incómodo
marzo 20, 2024 | | Comentarios desactivados en La vivienda, ese derecho incómodo
Mar
20
Taller La vivienda en el cine y las series de ficción
marzo 20, 2024 | Tagged Cine, Derecho, Series de ficciónVivienda | Comentarios desactivados en Taller La vivienda en el cine y las series de ficción
El viernes, 10 de noviembre, celebraremos el Taller La vivienda en el cine y las series de ficción, en el «Salón de Grados Ascensión Chirivella» de la Facultat de Dret de la Universitat de València. Gracias a Áurea Ortiz Villeta y a Mikel Labastida, integrantes de LABdeseries por acompañarnos.
Mar
20
Pensat i Dret: La Ley por el derecho a la vivienda
marzo 20, 2024 | Tagged Pensat i Dret, Vídeos, Vivienda | Comentarios desactivados en Pensat i Dret: La Ley por el derecho a la vivienda
Los profesores de la Facultat de Dret de la Universitat de València Mª José Añón Roig, Mª Dolores Mas Badia y Rubén Martínez Dalmau analizan la polémica Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Abr
19
Las comunidades de propietarios ante el COVID-19
abril 19, 2020 | | 44 Comments
«La Facultad respon»: analizamos con el profesor José Arturo Pérez Miralles los problemas suscitados en las comunidades de vecinos ante la crisis del COVID-19.
Abr
1
Se aprueba un nuevo Real Decreto-ley con medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19
abril 1, 2020 | | 28 Comments
Se ha publicado en el BOE de 1 de abril el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Este Real Decreto-ley entrará en vigor el 2 de abril.
Dentro del nuevo paquete de medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables, se incluyen algunas relativas al apoyo al alquiler. Igualmente se amplía el plazo de suspensión a 3 meses y se realizan ajustes técnicos para facilitar la aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual introducida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.
Por otra parte, “la moratoria de la deuda hipotecaria del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, inicialmente prevista para la vivienda habitual de las personas físicas se extiende ahora a dos nuevos colectivos: el de los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, de un lado, y a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma.
(…) Además, con el objetivo de asegurar que los ciudadanos no queden excluidos del sistema financiero al no poder hacer frente temporalmente a sus obligaciones financieras como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19, de forma paralela a financiación hipotecaria de la vivienda, este real decreto-ley amplía el alcance de la moratoria a los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad económica, incluyendo los créditos al consumo” (Exposición de Motivos).
Puede consultarse el texto completo del Real Decreto-ley 11/2020 AQUÍ.
Mar
31
COVID-19 y moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual
marzo 31, 2020 | | 35 Comments
El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 incluye, en sus artículos 7 a 16, una moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19.
Esta medida de carácter urgente se dirige, según reza la Exposición de Motivos, a asegurar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
Es a aquellas personas que vean reducidos sus ingresos de forma drástica como consecuencia de la crisis sanitaria a las que va dirigida la citada moratoria. En su Exposición de Motivos se subraya que, adicionalmente, esta medida también beneficia a las entidades financieras en la medida que ayuda a contener la morosidad en una situación extraordinaria, como la actual.
Puede consultarse la norma AQUÍ.
Análisis doctrinales:
ÁLVAREZ ROYO-VILLANOVA, S., «¿Cuándo y cómo puedo pedir la moratoria hipotecaria? Dudas y soluciones», Blog Hay Derecho, 25 marzo 2020, https://hayderecho.expansion.com/2020/03/25/moratoria-hipotecaria-en-el-rdl-8-2020-quien-cuando-y-como/
MARTÍN FUSTER, J., «Suspensión del pago del préstamo hipotecario a causa del Coronavirus: Supuestos dentro y fuera del ámbito Del Real Decreto-ley 8/2020 y problemas prácticos», Diario La Ley, Nº 9602, Sección Tribuna, 26 de marzo de 2020.
Mar
15
Aplazamiento
marzo 15, 2020 | | 24 Comments
En el marco de la suspensión de actividades educativas en el Sistema Universitario Valenciano como medida de contención y prevención del COVID-19, queda aplazada la VIII Jornada Sobreendeudamiento familiar y ejecución hipotecaria, integrada en el Taller de garantías.
Mar
10
Preguntas
marzo 10, 2020 | | 49 Comments
¡Publique sus preguntas como comentario a esta entrada!
Aquéllas que sean seleccionadas podrán plantearse a los especialistas en la VIII Jornada «Sobreendeudamiento familiar y ejecución hipotecaria», que se celebrará el día 27 de marzo en el Salón de Actos de la Biblioteca de Ciencias Sociales «Gregori Maians».
La pregunta debe comenzar por la identificación del grupo que la plantea (p.ej.: Grupo LA1) e indicar el ponente al que se dirige.
En la Jornada se desarrollarán las siguientes ponencias:
“El vencimiento anticipado en la Ley de contratos de crédito inmobiliario”. Prof. Dr. Javier Orduña Moreno. Catedrático de Derecho Civil. Ex Magistrado del Tribunal Supremo, Sala Primera
“Ámbito de aplicación de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario”. D. José Losada Morell. Registrador de la Propiedad de Benaguacil y Director del Centro de Estudios Registrales de la Comunidad Valenciana
“Cuestiones y litigios en la Audiencia Provincial de Valencia en materia de cláusulas abusivas, sobreendeudamiento y ejecución hipotecaria”. D. Pedro L. Viguer Soler. Presidente de la Sección Octava, civil, de la Audiencia Provincial de Valencia
Ene
26
Bienvenidos a la octava edición del taller de garantías
enero 26, 2020 | | 39 Comments
A finales del año 2007, justo antes de que se desencadenara la grave crisis económica y financiera cuyos efectos todavía padecemos, España recibió la visita oficial de un representante de la ONU: Miloon Kothari, Relator especial de la ONU sobre el acceso a una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado. Las conclusiones del viaje fueron recogidas en un Informe, en el que puede leerse: “A pesar de que en las disposiciones de la Constitución se reconoce que la vivienda es un derecho básico, en la práctica es considerada un simple bien de consumo, que se compra y se vende. En este contexto, debe recuperarse la función social de la vivienda y aplicarse plenamente el artículo 47 de la Constitución. Todos los sectores de la sociedad, incluidos los promotores inmobiliarios, los constructores, las agencias inmobiliarias, los grupos de la sociedad civil y otros agentes de los sectores público y privado, deben participar en la realización de este derecho humano básico”. Han pasado muchos años desde entonces y el derecho a la vivienda sigue constituyendo una luz roja, de alarma, un reto por cumplir del Estado social de Derecho y no sólo en España.
La gran mayoría de las familias españolas prefieren el acceso a la propiedad de la vivienda antes que el alquiler en un porcentaje bastante mayor que en el resto de Europa. En la actualidad, los elevados precios del alquiler sigue fomentando la opción por la propiedad, siempre que se disponga de crédito. Haciendo un inciso, ello parece sugerir el fracaso hasta de las políticas de alquiler tanto de vivienda libre como de VPO.
Sin la financiación que tradicionalmente han obtenido los ciudadanos a través de préstamos hipotecarios, no podrían convertirse en dueños de la vivienda que habitan. Para la mayoría de las familias, la principal deuda es la que deriva de ese préstamo hipotecario que les permitió acceder a la propiedad de su vivienda habitual. Vivienda que perderán si la entidad bancaria procede a ejecutar la hipoteca. Y el mismo fenómeno pueden sufrir los pequeños empresarios en relación con su local de negocio. Si el precio por el que se adjudica la vivienda no basta para cubrir la deuda, seguirán, en principio, debiendo la diferencia al acreedor, en virtud del sistema de responsabilidad patrimonial universal que rige en nuestro Derecho (el famoso artículo 1911 CC), y continuará aquella deuda devengando nuevos intereses. Es una pesada carga que el deudor deberá soportar quizá toda su vida, si es que no la transmite a sus herederos, y que es fácil que ahogue cualquier perspectiva de reflotar su economía. No es descabellado pensar que una elemental razón de justicia, pero también el buen funcionamiento de la economía, exija dotar a los deudores de buena fe, sobre todo aquellos que se ven afectados por circunstancias que no pueden controlar, de instrumentos que les permitan sanear su economía doméstica endeudada y no quedar lastrados de por vida.
No hay que olvidar, por otra parte, que un préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera es un contrato de adhesión en el que las cláusulas no son negociadas por las partes. Y que, como ha puesto de relieve la crisis, han estado tradicionalmente plagados de cláusulas abusivas.
Algo se ha hecho en estos últimos años. La crisis ha desencadenado una verdadera movilización social, ha alimentado el activismo de muchos jueces, ha provocado una verdadera revolución de la jurisprudencia del TS sobre protección del consumidor de crédito inmobiliario, muchas veces a impulsos de la jurisprudencia del TJUE y, por qué no decirlo, jugando un papel que rozaba las funciones de legislador, y ha ido dando lugar a diversas normas jurídicas – que se cuentan por decenas, aunque sin ningún ánimo de sistema- que intentaban ir parcheando lo urgente, no pocas respondiendo también a llamadas de atención del Tribunal de Justicia Europeo.
No voy a enumerar estos hitos normativos y jurisprudenciales, sobre los que hemos ido trabajando en las pasadas ediciones del Taller de garantías. Pero quiero poner de relieve que, a fecha de hoy, el tema, lejos de haberse agotado, sigue de candente actualidad. Ahí está la entrada en vigor, el pasado año de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que no constituye una «nueva Ley Hipotecaria», como se la ha intentado vender por la prensa e incluso desde ámbitos políticos, pero que incide en importantes aspectos relativos a los préstamos hipotecarios, aunque no se ciña sólo a estos. Una ley que transpondrá, con mucho retraso, la Directiva 2014/17/UE. Retraso que podría haber supuesto una multa para España de cien millones de euros. No es ajena a esta circunstancia la situación de inestabilidad política y la parálisis parlamentaria que hemos vivido en estos últimos tiempos y que tiene una conexión directa con la grave crisis económica, esa de la que se ha dicho, a nivel mundial, que ha desbancado a la de 1929. Como escribe MANUEL CASTELLS, se ha quebrado “un modelo de capitalismo financiero especulativo al tiempo que los sistemas políticos han experimentado una profunda crisis de legitimidad …”. En el fondo subyace una tremenda y justificada falta de confianza, que ha afectado tanto al sistema económico como al político. Y uno de los retos que tenemos ahora mismo sobre el tapete es recuperar la confianza perdida en ambos planos.
Tampoco han faltado novedades jurisprudenciales importantes desde que cerramos la pasada edición del Taller de garantías. Quienes estudiáis Derecho debéis estar atentos a ellas, pues su análisis forma parte esencial de vuestra formación como juristas. Entre otras debemos destacar la importantísima STS de 11 de septiembre de 2019, sobre las consecuencias de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado en los préstamos hipotecarios. El caso de autos fue el que dio lugar a que se planteara una cuestión prejudicial sobre esta materia ante el TJUE, resuelta por STJUE (Gran Sala) de 26 de marzo de 2019 -asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17, cuya doctrina -que no deja todos los cabos atados- pretende poner en práctica la sentencia del Tribunal Suprema.
En este contexto iniciamos la octava edición del Taller de garantías en el que seguimos trabajando, con una perspectiva eminentemente práctica, sobre los préstamos garantizados con hipoteca, muy en especial, los destinados a la adquisición de la vivienda habitual.
Doy la bienvenida al estudiantado que participa durante este curso en el Taller. Una vez más sois sus protagonistas. Espero que la actividad sirva para fomentar el espíritu crítico y el compromiso ético con la sociedad a la que serviréis, como juristas, en el futuro.
Mª Dolores Mas Badia
Valencia, 26 de enero de 2020