El proyecto formativo Pensat i Dret, de la Facultat de Dret de la Universitat de València, lanza un nuevo vídeo de actualidad sobre “Los gastos en el préstamo hipotecario”. Les invitamos a verlo en el siguiente enlace:

https://www.youtube.com/watch?v=9MMMTMASp-A&t=2s

El Tribunal Constitucional ha anulado una sentencia de ejecución hipotecaria dictada por un Juzgado de Primera Instancia de Madrid en la que el Juez se negó a efectuar el control de abusividad de un préstamo hipotecario aduciendo que la solicitud de la prestataria de que la cláusula litigiosa (una cláusula de vencimiento anticipado) se declarase nula por abusiva, era extemporánea.

El Tribunal Constitucional entiende que tal decisión desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia.

Se trata de la Sentencia 31/2019, de 28 de febrero de 2019 (Recurso de amparo 1086-2018), publicada en el BOE hace dos días (BOE núm. 73, de 26 de marzo de 2019). Ha sido ponente la magistrada Dª Encarnación Roca i Trías.

El caso litigioso versaba sobre un préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda habitual de la prestataria.

La entidad bancaria Bankia, S.A., presentó demanda de ejecución hipotecaria contra la demandante de amparo y otros, como deudores hipotecarios en relación con el préstamo solicitado y elevado a escritura pública para la adquisición de su vivienda habitual. Por auto de 25 de noviembre de 2013, el juzgado despachó ejecución y se requirió de pago a los ejecutados. El 14 de abril de 2016, seguidos los trámites pertinentes, se dictó decreto de adjudicación del bien objeto de ejecución. Más de un año después pero antes de que se produjera el lanzamiento de la vivienda, la recurrente, planteó incidente de nulidad de actuaciones y denunció, tomando como base el contenido de la citada resolución, la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado incluida en su contrato de préstamo. En su escrito señalaba: “debe suspenderse el curso de los autos, por cuanto que el título llevado a ejecución contiene, entre otras cláusulas de carácter abusivo que esta parte, como no puede ser menos, instará en el declarativo pertinente, una cláusula de vencimiento anticipado de crucial trascendencia incluso para la viabilidad de la acción hipotecaria emprendida en su día de contrario, por cuanto que, de ser nula de pleno derecho […] sus efectos exigen no solo su completa eliminación del contrato, sino que con arreglo a la doctrina general, conlleva la nulidad de todos los actos y efectos de la misma desde su origen, lo que equivale a la falta de título para emprender la ejecución aquí pactada”.

El juzgado acordó no admitir a trámite el incidente de nulidad, considerando, entre otros aspectos, que el escrito se había presentado fuera de plazo.

La defensa de la prestataria presentó recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional. Alegó que el juez debió haberse pronunciado de oficio sobre la cláusula de vencimiento anticipado, y ello especialmente teniendo en consideración la evolución jurisprudencial sufrida en esta materia, en concreto tras la STJUE de 26 de enero de 2017 (asunto C-421/14, Banco Primus, S.A. y Jesús Gutiérrez García), en la que el Tribunal de Justicia establece los criterios que el juzgador ha de tener en cuenta para considerar abusiva dicha cláusula, concluyendo que si la cláusula debatida resulta nula, conforme a dichos estándares, debe ser expulsada del contrato de préstamo hipotecario. Por lo expuesto consideraba que, con la inadmisión del incidente de nulidad, se había vulnerado su derecho de acceso a la jurisdicción (art. 24.1 CE) entre otros, con incumplimiento del Derecho de la Unión.

El Tribunal Constitucional falla a favor de la recurrente. Considera que de la STJUE de 26 de enero de 2017 “se desprende que las cláusulas cuyo eventual carácter abusivo no haya sido aún examinado en un anterior control judicial del contrato controvertido concluido con la adopción de una resolución con fuerza de cosa juzgada, deben ser conocidas por el juez nacional, bien a instancia de parte o de oficio. Como apunta el fiscal, lo determinante es si el juez estaba obligado al examen de oficio y cuál es el momento en que este examen le era exigible. Así que, declarada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea la obligación del órgano judicial de conocer, bien de oficio o a instancia de parte, del posible carácter abusivo de una cláusula contractual, poco importa el momento y cómo llegaron a él los elementos de hecho y de Derecho necesarios para verse compelido a hacerlo. Por ello, el órgano judicial ante el cual el consumidor ha formulado un incidente de oposición –expresión utilizada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea–, en este caso a través de un incidente de nulidad, se encuentra obligado a apreciar el eventual carácter abusivo de la cláusula que se denuncia, con la única excepción de que hubiera sido examinada en un anterior control judicial que hubiera concluido con la adopción de una resolución con fuerza de cosa juzgada.”

En el fallo se de decide “estimar el recurso de amparo interpuesto por doña (…) y, en su virtud:

1.º Declarar que ha sido vulnerado el derecho fundamental de la demandante de amparo a la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 CE).

2.º Restablecerla en su derecho y, en consecuencia, declarar la nulidad de la providencia de 16 de enero de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 32 de Madrid, en el procedimiento de ejecución hipotecaria núm. 1134-2013.

3.º Retrotraer las actuaciones al momento inmediatamente anterior al pronunciamiento de la citada resolución para que el órgano judicial dicte una nueva respetuosa con el derecho fundamental vulnerado.”

Puede consultarse el texto íntegro de la sentencia AQUÍ.

El TJUE (Gran Sala) acaba de dictar la esperada Sentencia de 26 de marzo de 2019, en respuesta a sendas peticiones de decisión prejudicial planteadas, respectivamente, por el Tribunal Supremo y por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Barcelona.

En dichas peticiones, se solicitaba al Tribunal europeo que respondiera a la siguiente cuestión: “si los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que, por una parte, cuando una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario sea declarada abusiva, esta puede, no obstante, conservarse parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva” y si, “por otra parte, de no ser así, el procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado en aplicación de esta cláusula puede en cualquier caso seguir tramitándose aplicando supletoriamente una norma de Derecho nacional, en la medida en que la imposibilidad de recurrir a este procedimiento puede ser contraria a los intereses de los consumidores”.

El TJUE concluye que no puede mantenerse parcialmente la cláusula declarada nula por abusiva (en los casos de autos, se trataban de cláusulas que determinaban el vencimiento anticipado del préstamos hipotecario ante cualquier impago, incluso de un solo plazo). Ahora bien, entiende que el juez nacional, en aplicación de principios del Derecho de los contratos, suprimida la cláusula abusiva, puede sustituirla por una disposición supletoria de Derecho nacional en aquellos casos en que la declaración de nulidad de la cláusula abusiva obligue al juez a anular el contrato en su totalidad, quedando expuesto así el consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, que representen para este una penalización (véase, en este sentido, la sentencia de 30 de abril de 2014, Kásler y Káslerné Rábai, C‑26/13, EU:C:2014:282, apartados 80, 83 y 84).

El TJUE considera que tal sustitución de una cláusula abusiva por una disposición supletoria de Derecho nacional queda plenamente justificada a la luz de la finalidad de la Directiva 93/13. En efecto, se ajusta al objetivo del artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13, ya que esta disposición pretende reemplazar el equilibrio formal que el contrato establece entre los derechos y obligaciones de las partes por un equilibrio real que pueda restablecer la igualdad entre estas, y no anular todos los contratos que contengan cláusulas abusivas (véase, en este sentido, la sentencia de 30 de abril de 2014, Kásler y Káslerné Rábai, C‑26/13, EU:C:2014:282, apartados 81 y 82 y jurisprudencia citada).

Y refuerza su argumentación, de la siguiente manera: “Si, en una situación como la descrita en el apartado 56 de la presente sentencia, no se permitiera sustituir una cláusula abusiva por una disposición supletoria de Derecho nacional y se obligara al juez a anular el contrato en su totalidad, el consumidor podría quedar expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales, de modo que el carácter disuasorio derivado de la anulación del contrato podría frustrarse. En efecto, en el caso de un contrato de préstamo, tal anulación tendría en principio el efecto de hacer inmediatamente exigible el pago del importe del préstamo pendiente de devolución, en una cuantía que puede exceder de la capacidad económica del consumidor, y por esa razón penalizaría a este más que al prestamista, a quien, como consecuencia, no se disuadiría de insertar cláusulas de ese tipo en los contratos que ofrezca (véase, en este sentido, la sentencia de 30 de abril de 2014, Kásler y Káslerné Rábai, C‑26/13, EU:C:2014:282, apartados 83 y 84).”

Y añade, en los considerandos 60 a 63:

“60 En los presentes asuntos, los contratos a los que se refieren los litigios principales tienen por objeto, por un lado, la concesión de préstamos por parte de un banco y, por otro, la constitución de garantías hipotecarias relativas a tales préstamos. Las cláusulas controvertidas en los litigios principales, inspiradas en la redacción del artículo 693, apartado 2, de la LEC, en su versión vigente en el momento de la celebración de esos contratos, permiten fundamentalmente a los bancos en cuestión declarar el vencimiento del préstamo y exigir el pago del importe aún no satisfecho cuando deje de abonarse una cuota mensual. Incumbe a los órganos jurisdiccionales remitentes comprobar, con arreglo a las normas de Derecho interno y adoptando un enfoque objetivo (véase, en este sentido, la sentencia de 15 de marzo de 2012, Pereničová y Perenič, C‑453/10, EU:C:2012:144, apartado 32), si la supresión de esas cláusulas tendría como consecuencia que los contratos de préstamo hipotecario no puedan subsistir.

61      En tal supuesto, corresponderá a los órganos jurisdiccionales remitentes examinar si la anulación de los contratos de préstamo hipotecario objeto de los litigios principales expondría a los consumidores en cuestión a consecuencias especialmente perjudiciales. A este respecto, resulta de los autos de remisión que tal anulación podría incidir, en particular, en los cauces procesales de Derecho nacional con arreglo a los cuales los bancos pueden reclamar judicialmente el pago de la totalidad del importe del préstamo pendiente de devolución por los consumidores. Así, en caso de anulación de los contratos de préstamo hipotecario objeto de los litigios principales, el cobro de los créditos de los bancos deberá tener lugar a través de un procedimiento de ejecución ordinaria, mientras que seguirá siendo aplicable el procedimiento especial de ejecución hipotecaria en caso de que esos contratos se mantengan sustituyendo la cláusula abusiva por la nueva redacción del artículo 693, apartado 2, de la LEC, que permite declarar el vencimiento anticipado de tales contratos en caso de impago por parte del deudor de, al menos, tres mensualidades. Según se ha señalado, estos dos procedimientos se distinguen, en particular, por la circunstancia de que el procedimiento especial de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual se caracteriza por la posibilidad de que el deudor libere el bien hipotecado antes del cierre de la subasta mediante la consignación de la cantidad debida, por la posibilidad de obtener una reducción parcial de la deuda y por la garantía de que el bien hipotecado no será vendido por un precio inferior al 75 % de su valor de tasación.

62      Pues bien, tal deterioro de la posición procesal de los consumidores afectados, en caso de recurrirse al procedimiento de ejecución ordinaria en lugar de seguir el cauce del procedimiento especial de ejecución hipotecaria, es pertinente a efectos de apreciar las consecuencias de la anulación de los contratos en cuestión y, según lo declarado en el apartado 59 de la presente sentencia, podría justificar por consiguiente, siempre que exponga a dichos consumidores a consecuencias especialmente perjudiciales, que los órganos jurisdiccionales remitentes sustituyeran las cláusulas abusivas por la versión del citado artículo 693, apartado 2, de la LEC posterior a la celebración de los contratos controvertidos en los litigios principales. No obstante, dado que las características de estos procedimientos de ejecución se enmarcan exclusivamente en la esfera del Derecho nacional, corresponde en exclusiva a los órganos jurisdiccionales remitentes llevar a cabo las comprobaciones y las comparaciones necesarias a tal efecto.

63      Por el contrario, con arreglo a la jurisprudencia citada en el apartado 56 de la presente sentencia, si los órganos jurisdiccionales remitentes llegan a la conclusión de que los contratos de préstamo hipotecario en cuestión pueden subsistir sin las cláusulas abusivas controvertidas en los litigios principales, deberían abstenerse de aplicar dichas cláusulas, salvo que el consumidor se oponga a ello, en particular en el caso de que este considere que una ejecución hipotecaria seguida al amparo de tal cláusula le sería más favorable que el cauce del procedimiento de ejecución ordinaria. En efecto, ese contrato debe subsistir, en principio, sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláusulas abusivas, en la medida en que, en virtud de las normas del Derecho interno, tal persistencia del contrato sea jurídicamente posible (véase, en este sentido, la sentencia de 26 de enero de 2017, Banco Primus, C‑421/14, EU:C:2017:60, apartado 71).”

En virtud de todo lo expuesto, el Tribunal de Justicia (Gran Sala) declara:

“Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que, por una parte, se oponen a que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia, y de que, por otra parte, esos mismos artículos no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.”

Puede consultar el texto íntegro de la sentencia AQUÍ.

Anñalisis doctrinales en:

GÓMEZ POMAR, Fernando, “¿Qué hacemos con los créditos hipotecarios impagados y vencidos? El Tribunal Supremo ante la sentencia Abanca del TJUE”, InDret, 2/2019, disponible en http://www.indret.com/pdf/editorial.1_2.pdf

ALFARO ÁGUILA-REAL, Jesús, “La sentencia del TJUE sobre cláusulas de vencimiento anticipado”, en Blog Derecho mercantil (2019), disponible en https://derechomercantilespana.blogspot.com/2019/03/la-sentencia-del- tjue-sobre-clausulas.html

PANTALON PRIETO, Fernando, “La Sentencia de la Gran Sala del Tribunal de Justiciasobre las cláusulas de vencimiento anticipado abusivo” en Almacén de Derecho (2019), disponible en

https://almacendederecho.org/?s=la+sentencia+de+la+gran+sala/

DÍAZ FRAILE, Juan María, “La doctrina de la Sentencia del Tribunal de Justicia de 26 de marzo de 2019 sobre la cláusula de vencimiento anticipado en los préstamoshipotecarios”, en Notarios y Registradores (2019), disponible en https://www.notariosyregistradores.com/

MARTÍN FABA, José María, “STJUE de26 de marzo de 2019 sobre vencimiento anticipado del crédito hipotecario”, CESCO (2019), disponible en http://centrodeestudiosdeconsumo.com

 

Las Magistradas-Titulares de los Juzgados de Primera Instancia número 6 de Ceuta y número 10 de Palma, Dª María de la Luz Lozano Gago y Dª Margarita Poveda Bernal, han presentado, hace unos días, sendas cuestiones prejudiciales ante el TJUE sobre la abusividad de la cláusula de gastos en los préstamos hipotecarios y el criterio mantenido por el Tribunal Supremo acerca de la distribución de los gastos una vez declarada nula la cláusula en que se atribuían todos ellos al prestatario.

El próximo día 29 de marzo se celebrará, en el marco del Taller de Garantías, y dentro del Plan de Innovación Educativa de la Facultad de Derecho de la Universitat de València, la VII Jornada “Sobreendeudamiento familiar y ejecución hipotecaria: La situación actual de los préstamos hipotecarios”.

Se trata de la séptima edición de una Jornada en la que destacados especialistas procedentes de distintos ámbitos profesionales abordan cuestiones de la máxima actualidad relativas a los préstamos hipotecarios, con especial atención a aquellos en los que el objeto de la hipoteca es la vivienda habitual.

En esta ocasión, intervendrán como ponentes: D. Javier Orduña Moreno, Magistrado del Tribunal Supremo, Sala Primera y Catedrático de Derecho Civil (“La proyección constitucional del valor de la transparencia”); D. Pedro L. Viguer Soler, Magistrado-Juez Decano de los Juzgados de Valencia (“La realidad diaria de las cláusulas abusivas en los Juzgados de Valencia”); D. José Losada Morell, Registrador de la Propiedad de Benaguacil y Director del Centro de Estudios Registrales del Decanato de los Registros de la Comunidad Valenciana (“Ejercicio de la acción hipotecaria en procedimiento declarativo”); Dª Carolina del C. Castillo Martínez, Magistrada Juez Titular Primera Instancia 4 Castellón y Profesora Titular de Derecho Civil (excedente) (“La Ley de contratos de crédito inmobiliario: perspectiva general”); y Dª Amparo Barrachina Coscollá, Abogada. Presidenta de la Sección de Derecho Inmobiliario del ICAV (“La declaración de abusividad de los gastos hipotecarios: evolución y situación actual”).

Lugar: Salón de Actos de la Biblioteca de Ciencias Sociales.

Hora: 10,30 h.

Se ruega acudir al menos con 15 m. de antelación a la hora de la inauguración.

Preguntas

marzo 15, 2019 |  Tagged | 22 Comments

¡Publique sus preguntas como comentario a esta entrada!

Aquéllas que sean seleccionadas podrán plantearse a los especialistas en la VII Jornada “Sobreendeudamiento familiar y ejecución hipotecaria”, que se celebrará el día 29 de marzo en el Salón de Actos de la Biblioteca de Ciencias Sociales “Gregori Maians”.

La pregunta debe comenzar por la identificación del grupo que la plantea (p.ej.: Grupo LA1) e indicar el ponente al que se dirige.

En octubre de 2017, el Consejo de Ministros aprobó el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y pocos días después comenzó su tramitación parlamentaria. En aquel entonces todo hacía prever que se convertiría en Ley dentro del primer semestre de 2018. En cualquier caso, con retraso. El plazo máximo para la trasposición de la Directiva que está en la base del Proyecto (Directiva 2014/17/UE) finalizaba el 21 de marzo de 2016. En el momento de iniciarse la tramitación parlamentaria, España se hallaba ya bajo la amenaza de una multa impuesta por la UE por este motivo (una multa que podría alcanzar los cien millones de euros). Algunos legisladores, como el Andaluz y el Catalán se adelantaron, dictando normas autonómicas en las que trasponían la Directiva.

Más de un años después, hoy mismo, jueves 21 de febrero, el Congreso ha aprobado la nueva Ley.

No ha sido ajena al retraso en la tramitación de la Ley la situación de inestabilidad política y la parálisis parlamentaria que hemos vivido en estos últimos tiempos y que tiene una conexión directa con la grave crisis económica, esa de la que se ha dicho, a nivel mundial, que ha desbancado a la de 1929.

Sin embargo, pese a que los medios de comunicación la venden como una “nueva Ley Hipotecaria”, no es tal. Esta Ley solo regula algunos aspectos relativos a los créditos hipotecarios. Además, estos aspectos no se refieren tanto a la garantía, a la hipoteca, como al préstamo en sí. Además, ni trata solo de créditos hipotecarios ni se aplica a todos los créditos hipotecario. Tampoco supone esta ley esa reforma de fondo y sistemática que pide el crédito hipotecario.

En una próxima entrada de este blog destacaremos los aspectos esenciales de su contenido.

Enlace BOE: https://www.boe.es/boe/dias/2019/03/16/pdfs/BOE-A-2019-3814.pdf

El Tribunal Supremo ha emitido dictado varias sentencias (Sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero) en las que fija doctrina sobre comisión de apertura, IAJD, aranceles de notario y registrador y gastos de gestoría, que afectan especialmente a los préstamos hipotecarios con consumidores.

A continuación se transcribe la Nota de la Sala de lo civil del TS de 24 de enero de 2019, en la que se da cuenta de esta doctrina:

“La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.

En primer lugar, analiza la posible abusividad de la cláusula que, en un préstamo hipotecario, establece una comisión de apertura

Tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), el Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.

Por esa razón, la Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”

En segundo lugar, la sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.

1- Son pagos que han de hacerse a terceros- no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.

2- El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

A- Arancel notarial.

La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

B- Arancel registral.
La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por

lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera. A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.

D- Gastos de gestoría.
También se impone el pago por mitad de los mismos.

Madrid, enero de 2019.
Área civil del Gabinete Técnico.”

 

Lecturas

febrero 14, 2019 |  Tagged | Dejar un comentario

Las sugerencias tienen una finalidad didáctica y, como destinatarios, a los estudiantes que participan en el Taller.

Jurisprudencia

1) STJE de 14 de marzo de 2013, asunto C-415/11 (Caso Mohamed Aziz)- Cláusulas abusivas y oposición en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

2) STS, Sala 1ª, de 9 de mayo de 2013, Roj: STS 1916/2013.- Cláusula suelo en los préstamos hipotecarios.

3) STS, Sala 1ª, de 8 de septiembre de 2014, Roj: 3903/2014.- Cláusula suelo en los préstamos hipotecarios. Control de transparencia: caracterización y alcance.

4) STS, Sala 1ª, de 23 de diciembre de 2015, Roj: STS 5618/2015.- Cláusula sobre gastos en el préstamo hipotecario.

5) STS, Sala 1ª, de 3 de junio de 2016, Roj: STS 2401/2016.- Intereses de demora en préstamo hipotecario.

6) STJUE de 21 de diciembre de 2016, asuntos acumulados C‑154/15, C‑307/15 y C‑308/15.- Limitación por el juez nacional de los efectos en el tiempo de la declaración de nulidad de una cláusula abusiva.

7) STJUE de 26 de enero de 2017, asunto C‑421/14.- Cláusulas de vencimiento anticipado y otras cuestiones.

8) STS, Sala 3ª, de 27 de noviembre de 2018, ROJ: 3888/2018.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

9) STS, Sala 1ª. Pleno, de 28 de noviembre de 2018, ROJ: 3889/2018.- Nulidad de cláusula abusiva de intereses de demora. Es abusiva la cláusula que fija un interés de demora que excede de dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio. Si se declara nula la cláusula que fija el interés de demora, cuando el prestatario incurra en mora el capital pendiente de amortizar seguirá devengando el interés remuneratorio fijado en el contrato

Bibliografía complementaria

  • AAVV, Vivienda e hipoteca, Asociación de Profesores de Derecho Civil, Tecnos, 2018.
  • Castillo Martínez, C. del C.: Las cláusulas abusivas en los contratos de préstamo garantizado con hipoteca. Tirant Lo Blanch. Valencia, 2016.
  • Martínez Escribano, C., “El control de transparencia y la validez de las cláusulas suelo”, Revista de Derecho bancario y bursátil, Nº 133, 2014, pp. 295-344. 
  • Martínez de Santos, A.: La hipoteca y su ejecución  (opciones y alternativas procesales), Madrid, 2016.
  • Moreno Trapiella, P. C., Ejecución hipotecaria. Jurisprudencia del TJUE sobre las clausulas abusivas, Wolters Kluwer, Las Rozas, 2017.
  • Moreno Trapiella, P. C., “Los efectos de la declaración de nulidad de una cláusula abusiva”, Diario La Ley, Nº 8789, 2016
  • Orduña Moreno, J., Sánchez Martín, C. y Guillén Catalán, R., Control de transparencia y contratación bancaria, Tirant Lo Blanch, Valencia, 2016.
  • Pertíñez Vílchez, F., La nulidad de las cláusulas suelo en préstamos hipotecarios, Tirant Lo Blanch, Valencia, 2017.
  • Ribón Seisdedos, Eugenio, Cláusula suelo y reclamación de gastos hipotecarios, 2.ª ed., SEPIN, 2017.

Conferencias

“Garantía hipotecaria y derecho a la vivienda en España”, Seminario Jurídico Interdepartamental de la Facultad de Derecho de Valencia

Ponente: Mas Badia, Mª Dolores, “Hipoteca y vivienda.. ¿Cuáles son las reglas del Juego?”,  disponible en: https://mmedia.uv.es/buildhtml/52983

Discussant: Castillo Martínez, Carolina del C, disponible en: https://mmedia.uv.es/buildhtml?user=francal2&path=/seminaridret/&name=discussantdes2018.mp4

Base de datos procesal

La Ley. Iter procesal

Se puede acceder a través de la web de la Universidad>Bibliotecas>Biblioteca de ciencias sociales>Bases de datos>Derecho>Derecho procesal>iter

 


A finales del año 2006, justo antes de que se desencadenara la grave crisis económica y financiera cuyos efectos todavía padecemos, España recibió la visita oficial de un representante de la ONU: Miloon Kothari, Relator especial de la ONU sobre el acceso a una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado. Las conclusiones del viaje fueron recogidas en un Informe, en el que puede leerse: “A pesar de que en las disposiciones de la Constitución se reconoce que la vivienda es un derecho básico, en la práctica es considerada un simple bien de consumo, que se compra y se vende. En este contexto, debe recuperarse la función social de la vivienda y aplicarse plenamente el artículo 47 de la Constitución. Todos los sectores de la sociedad, incluidos los promotores inmobiliarios, los constructores, las agencias inmobiliarias, los grupos de la sociedad civil y otros agentes de los sectores público y privado, deben participar en la realización de este derecho humano básico”.

La gran mayoría de las familias españolas prefieren el acceso a la propiedad de la vivienda antes que el alquiler en un porcentaje bastante mayor que en el resto de Europa. En la actualidad, los elevados precios del alquiler sigue fomentando la opción por la propiedad, siempre que se disponga de crédito. Haciendo un inciso, ello parece sugerir el fracaso de los objetivos que anunciaba el legislador cuando modificó la LAU por Ley 4/2013 y también el de la política social basada en la promoción de VPO en régimen de alquiler.

Sin la financiación que tradicionalmente han obtenido los ciudadanos a través de préstamos hipotecarios, no podrían convertirse en dueños de la vivienda que habitan. Para la mayoría de las familias, la principal deuda es la que deriva de ese préstamo hipotecario que les permitió acceder a la propiedad de su vivienda habitual. Vivienda que perderán si la entidad bancaria procede a ejecutar la hipoteca. Y el mismo fenómeno pueden sufrir los pequeños empresarios en relación con su local de negocio. Si el precio por el que se adjudica la vivienda no basta para cubrir la deuda, seguirán, en principio, debiendo la diferencia al acreedor, en virtud del sistema de responsabilidad patrimonial universal que rige en nuestro Derecho (el famoso artículo 1911 CC), y continuará aquella deuda devengando nuevos intereses. Es una pesada carga que el deudor deberá soportar quizá toda su vida, si es que no la transmite a sus herederos, y que es fácil que ahogue cualquier perspectiva de reflotar su economía. No es descabellado pensar que una elemental razón de justicia, pero también el buen funcionamiento de la economía, exija dotar a los deudores de buena fe, sobre todo aquellos que se ven afectados por circunstancias que no pueden controlar, de instrumentos que les permitan sanear su economía doméstica endeudada y no quedar lastrados de por vida.

No hay que olvidar, por otra parte, que un préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera es un contrato de adhesión en el que las cláusulas no son negociadas por las partes. Y que, como ha puesto de relieve la crisis, han estado tradicionalmente plagados de cláusulas abusivas.

Algo se ha hecho en estos últimos años. La crisis ha desencadenado una verdadera movilización social, ha alimentado el activismo de muchos jueces, ha provocado una verdadera revolución de la jurisprudencia del TS sobre protección del consumidor de crédito inmobiliario, muchas veces a impulsos de la jurisprudencia del TJUE y, por qué no decirlo, jugando un papel que rozaba las funciones de legislador, y ha ido dando lugar a diversas normas jurídicas – que se cuentan por decenas, aunque sin ningún ánimo de sistema- que intentaban ir parcheando lo urgente, no pocas respondiendo también a llamadas de atención del Tribunal de Justicia Europeo.

No voy a enumerar estos hitos normativos y jurisprudenciales, sobre los que hemos ido trabajando en las pasadas ediciones del Taller de garantías. Pero quiero poner de relieve que, a fecha de hoy, el tema, lejos de haberse agotado, sigue de candente actualidad. Ahí está la polémica sobre quién es el obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos documentados en el préstamo hipotecario, con vaivén de la Sala tercera del TS incluido, que puede seguirse en la reciente STS, Pleno de la Sala 3ª, de 27 de noviembre de 2018 y su voto particular. Y la reacción del Gobierno dictando el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Es buena muestra de una de las servidumbres que todavía no hemos conseguido redimir: la de la inseguridad jurídica, la indeterminación de unas reglas del juego que tenemos la sensación, muchas veces, de que se sustentan sobre arenas movedizas.

Un segundo ejemplo que pone de relieve la actualidad del tema: en estos momentos se está tramitando un Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que, entre otras cuestiones, afectará a distintos aspectos del préstamo hipotecario. Un proyecto que transpondrá, con mucho retraso, la Directiva 2014/17/UE. Retraso que podría suponer una multa para España de cien millones de euros. No es ajena a esta circunstancia la situación de inestabilidad política y la parálisis parlamentaria que hemos vivido en estos últimos tiempos y que tiene una conexión directa con la grave crisis económica, esa de la que se ha dicho, a nivel mundial, que ha desbancado a la de 1929. Como escribe MANUEL CASTELLS, se ha quebrado “un modelo de capitalismo financiero especulativo al tiempo que los sistemas políticos han experimentado una profunda crisis de legitimidad …”. En el fondo subyace una tremenda y justificada falta de confianza, que ha afectado tanto al sistema económico como al político. Y uno de los retos que tenemos ahora mismo sobre el tapete es recuperar la confianza perdida en ambos planos.

En este contexto iniciamos la séptima edición del Taller de garantías en el que seguimos trabajando, con una perspectiva eminentemente práctica, sobre los préstamos garantizados con hipoteca, muy en especial, los destinados a la adquisición de la vivienda habitual.

Doy la bienvenida a los estudiantes que participan durante este curso en el Taller y que, una vez más, son sus protagonistas. Espero que la actividad sirva para fomentar su espíritu crítico y el compromiso ético con la sociedad a la que servirán, como juristas, en el futuro.

Mª Dolores Mas Badia

Valencia, 14 de febrero de 2019