A finales del año 2007, justo antes de que se desencadenara la grave crisis económica y financiera cuyos efectos todavía padecemos, España recibió la visita oficial de un representante de la ONU: Miloon Kothari, Relator especial de la ONU sobre el acceso a una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado. Las conclusiones del viaje fueron recogidas en un Informe, en el que puede leerse: “A pesar de que en las disposiciones de la Constitución se reconoce que la vivienda es un derecho básico, en la práctica es considerada un simple bien de consumo, que se compra y se vende. En este contexto, debe recuperarse la función social de la vivienda y aplicarse plenamente el artículo 47 de la Constitución. Todos los sectores de la sociedad, incluidos los promotores inmobiliarios, los constructores, las agencias inmobiliarias, los grupos de la sociedad civil y otros agentes de los sectores público y privado, deben participar en la realización de este derecho humano básico”. Han pasado muchos años desde entonces y el derecho a la vivienda sigue constituyendo una luz roja, de alarma, un reto por cumplir del Estado social de Derecho y no sólo en España.

La gran mayoría de las familias españolas prefieren el acceso a la propiedad de la vivienda antes que el alquiler en un porcentaje bastante mayor que en el resto de Europa. En la actualidad, los elevados precios del alquiler sigue fomentando la opción por la propiedad, siempre que se disponga de crédito. Haciendo un inciso, ello parece sugerir el fracaso hasta de las políticas de alquiler tanto de vivienda libre como de VPO.

Sin la financiación que tradicionalmente han obtenido los ciudadanos a través de préstamos hipotecarios, no podrían convertirse en dueños de la vivienda que habitan. Para la mayoría de las familias, la principal deuda es la que deriva de ese préstamo hipotecario que les permitió acceder a la propiedad de su vivienda habitual. Vivienda que perderán si la entidad bancaria procede a ejecutar la hipoteca. Y el mismo fenómeno pueden sufrir los pequeños empresarios en relación con su local de negocio. Si el precio por el que se adjudica la vivienda no basta para cubrir la deuda, seguirán, en principio, debiendo la diferencia al acreedor, en virtud del sistema de responsabilidad patrimonial universal que rige en nuestro Derecho (el famoso artículo 1911 CC), y continuará aquella deuda devengando nuevos intereses. Es una pesada carga que el deudor deberá soportar quizá toda su vida, si es que no la transmite a sus herederos, y que es fácil que ahogue cualquier perspectiva de reflotar su economía. No es descabellado pensar que una elemental razón de justicia, pero también el buen funcionamiento de la economía, exija dotar a los deudores de buena fe, sobre todo aquellos que se ven afectados por circunstancias que no pueden controlar, de instrumentos que les permitan sanear su economía doméstica endeudada y no quedar lastrados de por vida.

No hay que olvidar, por otra parte, que un préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera es un contrato de adhesión en el que las cláusulas no son negociadas por las partes. Y que, como ha puesto de relieve la crisis, han estado tradicionalmente plagados de cláusulas abusivas.

Algo se ha hecho en estos últimos años. La crisis ha desencadenado una verdadera movilización social, ha alimentado el activismo de muchos jueces, ha provocado una verdadera revolución de la jurisprudencia del TS sobre protección del consumidor de crédito inmobiliario, muchas veces a impulsos de la jurisprudencia del TJUE y, por qué no decirlo, jugando un papel que rozaba las funciones de legislador, y ha ido dando lugar a diversas normas jurídicas – que se cuentan por decenas, aunque sin ningún ánimo de sistema- que intentaban ir parcheando lo urgente, no pocas respondiendo también a llamadas de atención del Tribunal de Justicia Europeo.

No voy a enumerar estos hitos normativos y jurisprudenciales, sobre los que hemos ido trabajando en las pasadas ediciones del Taller de garantías. Pero quiero poner de relieve que, a fecha de hoy, el tema, lejos de haberse agotado, sigue de candente actualidad. Ahí está la entrada en vigor, el pasado año de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que no constituye una «nueva Ley Hipotecaria», como se la ha intentado vender por la prensa e incluso desde ámbitos políticos, pero que incide en importantes aspectos relativos a los préstamos hipotecarios, aunque no se ciña sólo a estos. Una ley que transpondrá, con mucho retraso, la Directiva 2014/17/UE. Retraso que podría haber supuesto una multa para España de cien millones de euros. No es ajena a esta circunstancia la situación de inestabilidad política y la parálisis parlamentaria que hemos vivido en estos últimos tiempos y que tiene una conexión directa con la grave crisis económica, esa de la que se ha dicho, a nivel mundial, que ha desbancado a la de 1929. Como escribe MANUEL CASTELLS, se ha quebrado “un modelo de capitalismo financiero especulativo al tiempo que los sistemas políticos han experimentado una profunda crisis de legitimidad …”. En el fondo subyace una tremenda y justificada falta de confianza, que ha afectado tanto al sistema económico como al político. Y uno de los retos que tenemos ahora mismo sobre el tapete es recuperar la confianza perdida en ambos planos.

Tampoco han faltado novedades jurisprudenciales importantes desde que cerramos la pasada edición del Taller de garantías. Quienes estudiáis Derecho debéis estar atentos a ellas, pues su análisis forma parte esencial de vuestra formación como juristas. Entre otras debemos destacar la importantísima STS de 11 de septiembre de 2019, sobre las consecuencias de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado en los préstamos hipotecarios. El caso de autos fue el que dio lugar a que se planteara una cuestión prejudicial sobre esta materia ante el TJUE, resuelta por STJUE (Gran Sala) de 26 de marzo de 2019 -asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17, cuya doctrina -que no deja todos los cabos atados- pretende poner en práctica la sentencia del Tribunal Suprema.

En este contexto iniciamos la octava edición del Taller de garantías en el que seguimos trabajando, con una perspectiva eminentemente práctica, sobre los préstamos garantizados con hipoteca, muy en especial, los destinados a la adquisición de la vivienda habitual.

Doy la bienvenida al estudiantado que participa durante este curso en el Taller. Una vez más sois sus protagonistas. Espero que la actividad sirva para fomentar el espíritu crítico y el compromiso ético con la sociedad a la que serviréis, como juristas, en el futuro.

Mª Dolores Mas Badia

Valencia, 26 de enero de 2020


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1 Comment so far

  1.    DPJ1 on marzo 4, 2020 10:05

    1. És possible, a la llum de la legislació vigent al respecte, el sistema de “Dació en Pagament” per a la liquidació del deute hipotecari per la Part Prestatària en cas d’impossibilitat d’acomplir amb les obligacions dineràries contretes amb l’entitat financera?

    2. Influeix en el procediment especial d’execució hipotecària que l’immoble siga residència habitual de la part prestatària?

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