«La Facultad respon»: analizamos con el profesor José Arturo Pérez Miralles los problemas suscitados en las comunidades de vecinos ante la crisis del COVID-19.

El art. 19.c) del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, extiende a los arrendadores vulnerables la moratoria para el pago del préstamo hipotecario gracias al cual hubieran adquirido la vivienda que han destinado al alquiler y cuyas rentas dejen de percibir como consecuencia de la crisis desatada por la pandemia. Se considera que la falta de percepción de dicha renta puede haberle dificultado el pago de las cuotas del crédito garantizado con hipoteca.

La profesora Mª Dolores Mas Badía analiza en “Alquiler de Vivienda y COVID-19”, https://www.youtube.com/watch?v=G6QymwqtcF0, las medidas de apoyo al alquiler de vivienda adoptadas por el Gobierno, con carácter urgente, en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. No son pocas las cuestiones que han sido reguladas con una técnica jurídica que plantea importantes dudas que deben salvar los intérpretes y aplicadores del Derecho. La última viene de la mano de la reciente Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, dictada por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, que ha hecho saltar todas las alarmas.

El aspecto más polémico de esta Orden es el regulado en su artículo 4, que se refiere a las ayudas para facilitar una solución habitacional inmediata – es decir, un lugar donde residir– a las víctimas de violencia de género, personas sin techo, desahuciadas y otras especialmente vulnerables. Si las CCAA o Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla disponen de viviendas sociales de propiedad pública o cuyo uso haya sido cedido a la administración pública, pondrán una de estas viviendas a disposición de esta persona. El problema viene cuando no se dispone de una vivienda social, una vivienda de propiedad o uso público. En este caso, hay quien ha interpretado que la Orden Ministerial permite la expropiación de viviendas desocupadas o, incluso, de segundas residencias, llegando incluso a legitimar la okupación de las mismas. La profa. Mas Badía se muestra disconforme con esta interpretación, aunque lamenta la deficiente técnica jurídica empleada, que genera confusión acerca de extremos que afectan de modo sustancial al derecho de propiedad privada, uno de los pilares de nuestra Constitución Económica.

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Analizamos con la profesora Mª Dolores Mas las medidas de apoyo al alquiler de vivienda adoptadas por el Gobierno, con carácter urgente, en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. No son pocas las cuestiones que han sido reguladas con una técnica jurídica que plantea importantes dudas que deben salvar los intérpretes y aplicadores del Derecho La última viene de la mano de la reciente Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, dictada por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, que ha hecho saltar todas las alarmas. El aspecto más polémico de esta Orden es el regulado en su artículo 4, que se refiere a las ayudas para facilitar una solución habitacional inmediata -es decir, un lugar donde residir– a las víctimas de violencia de género, personas sin techo, desahuciadas y otras especialmente vulnerables. Si las CCAA o Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla disponen de viviendas sociales de propiedad pública o cuyo uso haya sido cedido a la administración pública, pondrán una de estas viviendas a disposición de esta persona. El problema viene cuando no se dispone de una de estas viviendas. En este caso, hay quien ha interpretado que la Orden Ministerial permite la expropiación de viviendas desocupadas o, incluso, de segundas residencias, llegando incluso a legitimar su okupación. La profa. Mas Badía se muestra disconforme con esta interpretación, aunque lamenta la deficiente técnica jurídica empleada, que genera confusión acerca de extremos que afectan de modo sustancial al derecho de propiedad privada, uno de los pilares de nuestra Constitución Económica. Se plante también cuestiones como el alcance del diferente trato que se da a los grandes tenedores y a los pequeños arrendatarios. O hasta qué punto deben resolverse los costes de la crisis reajustando el equilibrio entre las partes contratantes, cargando parte de los riesgos sobre los grandes tenedores o asumiendo estas cargas el Estado Social de Derecho a través de distintos tipos de ayudas en forma de créditos avalados por el Estado o de ayudas directas a fondo perdido

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Se ha publicado en el BOE de 1 de abril el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Este Real Decreto-ley entrará en vigor el 2 de abril.

Dentro del nuevo paquete de medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables, se incluyen algunas relativas al apoyo al alquiler. Igualmente se amplía el plazo de suspensión a 3 meses y se realizan ajustes técnicos para facilitar la aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual introducida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

Por otra parte, “la moratoria de la deuda hipotecaria del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, inicialmente prevista para la vivienda habitual de las personas físicas se extiende ahora a dos nuevos colectivos: el de los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, de un lado, y a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma.

(…) Además, con el objetivo de asegurar que los ciudadanos no queden excluidos del sistema financiero al no poder hacer frente temporalmente a sus obligaciones financieras como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19, de forma paralela a financiación hipotecaria de la vivienda, este real decreto-ley amplía el alcance de la moratoria a los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad económica, incluyendo los créditos al consumo” (Exposición de Motivos).

Puede consultarse el texto completo del Real Decreto-ley 11/2020 AQUÍ.

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 incluye, en sus artículos 7 a 16, una moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19.

Esta medida de carácter urgente se dirige, según reza la Exposición de Motivos, a asegurar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Es a aquellas personas que vean reducidos sus ingresos de forma drástica como consecuencia de la crisis sanitaria a las que va dirigida la citada moratoria. En su Exposición de Motivos se subraya que, adicionalmente, esta medida también beneficia a las entidades financieras en la medida que ayuda a contener la morosidad en una situación extraordinaria, como la actual.

Puede consultarse la norma AQUÍ.

Análisis doctrinales: 

ÁLVAREZ ROYO-VILLANOVA, S., «¿Cuándo y cómo puedo pedir la moratoria hipotecaria? Dudas y soluciones», Blog Hay Derecho, 25 marzo 2020, https://hayderecho.expansion.com/2020/03/25/moratoria-hipotecaria-en-el-rdl-8-2020-quien-cuando-y-como/

MARTÍN FUSTER, J., «Suspensión del pago del préstamo hipotecario a causa del Coronavirus: Supuestos dentro y fuera del ámbito Del Real Decreto-ley 8/2020 y problemas prácticos», Diario La Ley, Nº 9602, Sección Tribuna, 26 de marzo de 2020.

Aplazamiento

marzo 15, 2020 | | Deja un comentario

En el marco de la suspensión de actividades educativas en el Sistema Universitario Valenciano como medida de contención y prevención del COVID-19, queda aplazada la VIII Jornada Sobreendeudamiento familiar y ejecución hipotecaria, integrada en el Taller de garantías.

Preguntas

marzo 10, 2020 | | 25 Comments

¡Publique sus preguntas como comentario a esta entrada!

Aquéllas que sean seleccionadas podrán plantearse a los especialistas en la VIII Jornada «Sobreendeudamiento familiar y ejecución hipotecaria», que se celebrará el día 27 de marzo en el Salón de Actos de la Biblioteca de Ciencias Sociales «Gregori Maians».

La pregunta debe comenzar por la identificación del grupo que la plantea (p.ej.: Grupo LA1) e indicar el ponente al que se dirige.

En la Jornada se desarrollarán las siguientes ponencias:

“El vencimiento anticipado en la Ley de contratos de crédito inmobiliario”. Prof. Dr. Javier Orduña Moreno. Catedrático de Derecho Civil. Ex Magistrado del Tribunal Supremo, Sala Primera

“Ámbito de  aplicación de la Ley reguladora de los  contratos de crédito  inmobiliario”. D. José Losada Morell. Registrador de la Propiedad de Benaguacil y Director del Centro de Estudios Registrales de la Comunidad Valenciana

“Cuestiones y litigios en la Audiencia Provincial  de Valencia en materia de cláusulas abusivas, sobreendeudamiento y ejecución hipotecaria”. D. Pedro L. Viguer Soler. Presidente de la Sección Octava, civil, de la Audiencia Provincial de Valencia

A finales del año 2007, justo antes de que se desencadenara la grave crisis económica y financiera cuyos efectos todavía padecemos, España recibió la visita oficial de un representante de la ONU: Miloon Kothari, Relator especial de la ONU sobre el acceso a una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado. Las conclusiones del viaje fueron recogidas en un Informe, en el que puede leerse: “A pesar de que en las disposiciones de la Constitución se reconoce que la vivienda es un derecho básico, en la práctica es considerada un simple bien de consumo, que se compra y se vende. En este contexto, debe recuperarse la función social de la vivienda y aplicarse plenamente el artículo 47 de la Constitución. Todos los sectores de la sociedad, incluidos los promotores inmobiliarios, los constructores, las agencias inmobiliarias, los grupos de la sociedad civil y otros agentes de los sectores público y privado, deben participar en la realización de este derecho humano básico”. Han pasado muchos años desde entonces y el derecho a la vivienda sigue constituyendo una luz roja, de alarma, un reto por cumplir del Estado social de Derecho y no sólo en España.

La gran mayoría de las familias españolas prefieren el acceso a la propiedad de la vivienda antes que el alquiler en un porcentaje bastante mayor que en el resto de Europa. En la actualidad, los elevados precios del alquiler sigue fomentando la opción por la propiedad, siempre que se disponga de crédito. Haciendo un inciso, ello parece sugerir el fracaso hasta de las políticas de alquiler tanto de vivienda libre como de VPO.

Sin la financiación que tradicionalmente han obtenido los ciudadanos a través de préstamos hipotecarios, no podrían convertirse en dueños de la vivienda que habitan. Para la mayoría de las familias, la principal deuda es la que deriva de ese préstamo hipotecario que les permitió acceder a la propiedad de su vivienda habitual. Vivienda que perderán si la entidad bancaria procede a ejecutar la hipoteca. Y el mismo fenómeno pueden sufrir los pequeños empresarios en relación con su local de negocio. Si el precio por el que se adjudica la vivienda no basta para cubrir la deuda, seguirán, en principio, debiendo la diferencia al acreedor, en virtud del sistema de responsabilidad patrimonial universal que rige en nuestro Derecho (el famoso artículo 1911 CC), y continuará aquella deuda devengando nuevos intereses. Es una pesada carga que el deudor deberá soportar quizá toda su vida, si es que no la transmite a sus herederos, y que es fácil que ahogue cualquier perspectiva de reflotar su economía. No es descabellado pensar que una elemental razón de justicia, pero también el buen funcionamiento de la economía, exija dotar a los deudores de buena fe, sobre todo aquellos que se ven afectados por circunstancias que no pueden controlar, de instrumentos que les permitan sanear su economía doméstica endeudada y no quedar lastrados de por vida.

No hay que olvidar, por otra parte, que un préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera es un contrato de adhesión en el que las cláusulas no son negociadas por las partes. Y que, como ha puesto de relieve la crisis, han estado tradicionalmente plagados de cláusulas abusivas.

Algo se ha hecho en estos últimos años. La crisis ha desencadenado una verdadera movilización social, ha alimentado el activismo de muchos jueces, ha provocado una verdadera revolución de la jurisprudencia del TS sobre protección del consumidor de crédito inmobiliario, muchas veces a impulsos de la jurisprudencia del TJUE y, por qué no decirlo, jugando un papel que rozaba las funciones de legislador, y ha ido dando lugar a diversas normas jurídicas – que se cuentan por decenas, aunque sin ningún ánimo de sistema- que intentaban ir parcheando lo urgente, no pocas respondiendo también a llamadas de atención del Tribunal de Justicia Europeo.

No voy a enumerar estos hitos normativos y jurisprudenciales, sobre los que hemos ido trabajando en las pasadas ediciones del Taller de garantías. Pero quiero poner de relieve que, a fecha de hoy, el tema, lejos de haberse agotado, sigue de candente actualidad. Ahí está la entrada en vigor, el pasado año de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que no constituye una «nueva Ley Hipotecaria», como se la ha intentado vender por la prensa e incluso desde ámbitos políticos, pero que incide en importantes aspectos relativos a los préstamos hipotecarios, aunque no se ciña sólo a estos. Una ley que transpondrá, con mucho retraso, la Directiva 2014/17/UE. Retraso que podría haber supuesto una multa para España de cien millones de euros. No es ajena a esta circunstancia la situación de inestabilidad política y la parálisis parlamentaria que hemos vivido en estos últimos tiempos y que tiene una conexión directa con la grave crisis económica, esa de la que se ha dicho, a nivel mundial, que ha desbancado a la de 1929. Como escribe MANUEL CASTELLS, se ha quebrado “un modelo de capitalismo financiero especulativo al tiempo que los sistemas políticos han experimentado una profunda crisis de legitimidad …”. En el fondo subyace una tremenda y justificada falta de confianza, que ha afectado tanto al sistema económico como al político. Y uno de los retos que tenemos ahora mismo sobre el tapete es recuperar la confianza perdida en ambos planos.

Tampoco han faltado novedades jurisprudenciales importantes desde que cerramos la pasada edición del Taller de garantías. Quienes estudiáis Derecho debéis estar atentos a ellas, pues su análisis forma parte esencial de vuestra formación como juristas. Entre otras debemos destacar la importantísima STS de 11 de septiembre de 2019, sobre las consecuencias de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado en los préstamos hipotecarios. El caso de autos fue el que dio lugar a que se planteara una cuestión prejudicial sobre esta materia ante el TJUE, resuelta por STJUE (Gran Sala) de 26 de marzo de 2019 -asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17, cuya doctrina -que no deja todos los cabos atados- pretende poner en práctica la sentencia del Tribunal Suprema.

En este contexto iniciamos la octava edición del Taller de garantías en el que seguimos trabajando, con una perspectiva eminentemente práctica, sobre los préstamos garantizados con hipoteca, muy en especial, los destinados a la adquisición de la vivienda habitual.

Doy la bienvenida al estudiantado que participa durante este curso en el Taller. Una vez más sois sus protagonistas. Espero que la actividad sirva para fomentar el espíritu crítico y el compromiso ético con la sociedad a la que serviréis, como juristas, en el futuro.

Mª Dolores Mas Badia

Valencia, 26 de enero de 2020

El proyecto formativo Pensat i Dret, de la Facultat de Dret de la Universitat de València, lanza un nuevo vídeo de actualidad sobre «Los gastos en el préstamo hipotecario». Les invitamos a verlo en el siguiente enlace:

https://www.youtube.com/watch?v=9MMMTMASp-A&t=2s

El Tribunal Constitucional ha anulado una sentencia de ejecución hipotecaria dictada por un Juzgado de Primera Instancia de Madrid en la que el Juez se negó a efectuar el control de abusividad de un préstamo hipotecario aduciendo que la solicitud de la prestataria de que la cláusula litigiosa (una cláusula de vencimiento anticipado) se declarase nula por abusiva, era extemporánea.

El Tribunal Constitucional entiende que tal decisión desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia.

Se trata de la Sentencia 31/2019, de 28 de febrero de 2019 (Recurso de amparo 1086-2018), publicada en el BOE hace dos días (BOE núm. 73, de 26 de marzo de 2019). Ha sido ponente la magistrada Dª Encarnación Roca i Trías.

El caso litigioso versaba sobre un préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda habitual de la prestataria.

La entidad bancaria Bankia, S.A., presentó demanda de ejecución hipotecaria contra la demandante de amparo y otros, como deudores hipotecarios en relación con el préstamo solicitado y elevado a escritura pública para la adquisición de su vivienda habitual. Por auto de 25 de noviembre de 2013, el juzgado despachó ejecución y se requirió de pago a los ejecutados. El 14 de abril de 2016, seguidos los trámites pertinentes, se dictó decreto de adjudicación del bien objeto de ejecución. Más de un año después pero antes de que se produjera el lanzamiento de la vivienda, la recurrente, planteó incidente de nulidad de actuaciones y denunció, tomando como base el contenido de la citada resolución, la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado incluida en su contrato de préstamo. En su escrito señalaba: «debe suspenderse el curso de los autos, por cuanto que el título llevado a ejecución contiene, entre otras cláusulas de carácter abusivo que esta parte, como no puede ser menos, instará en el declarativo pertinente, una cláusula de vencimiento anticipado de crucial trascendencia incluso para la viabilidad de la acción hipotecaria emprendida en su día de contrario, por cuanto que, de ser nula de pleno derecho […] sus efectos exigen no solo su completa eliminación del contrato, sino que con arreglo a la doctrina general, conlleva la nulidad de todos los actos y efectos de la misma desde su origen, lo que equivale a la falta de título para emprender la ejecución aquí pactada».

El juzgado acordó no admitir a trámite el incidente de nulidad, considerando, entre otros aspectos, que el escrito se había presentado fuera de plazo.

La defensa de la prestataria presentó recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional. Alegó que el juez debió haberse pronunciado de oficio sobre la cláusula de vencimiento anticipado, y ello especialmente teniendo en consideración la evolución jurisprudencial sufrida en esta materia, en concreto tras la STJUE de 26 de enero de 2017 (asunto C-421/14, Banco Primus, S.A. y Jesús Gutiérrez García), en la que el Tribunal de Justicia establece los criterios que el juzgador ha de tener en cuenta para considerar abusiva dicha cláusula, concluyendo que si la cláusula debatida resulta nula, conforme a dichos estándares, debe ser expulsada del contrato de préstamo hipotecario. Por lo expuesto consideraba que, con la inadmisión del incidente de nulidad, se había vulnerado su derecho de acceso a la jurisdicción (art. 24.1 CE) entre otros, con incumplimiento del Derecho de la Unión.

El Tribunal Constitucional falla a favor de la recurrente. Considera que de la STJUE de 26 de enero de 2017 «se desprende que las cláusulas cuyo eventual carácter abusivo no haya sido aún examinado en un anterior control judicial del contrato controvertido concluido con la adopción de una resolución con fuerza de cosa juzgada, deben ser conocidas por el juez nacional, bien a instancia de parte o de oficio. Como apunta el fiscal, lo determinante es si el juez estaba obligado al examen de oficio y cuál es el momento en que este examen le era exigible. Así que, declarada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea la obligación del órgano judicial de conocer, bien de oficio o a instancia de parte, del posible carácter abusivo de una cláusula contractual, poco importa el momento y cómo llegaron a él los elementos de hecho y de Derecho necesarios para verse compelido a hacerlo. Por ello, el órgano judicial ante el cual el consumidor ha formulado un incidente de oposición –expresión utilizada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea–, en este caso a través de un incidente de nulidad, se encuentra obligado a apreciar el eventual carácter abusivo de la cláusula que se denuncia, con la única excepción de que hubiera sido examinada en un anterior control judicial que hubiera concluido con la adopción de una resolución con fuerza de cosa juzgada.”

En el fallo se de decide “estimar el recurso de amparo interpuesto por doña (…) y, en su virtud:

1.º Declarar que ha sido vulnerado el derecho fundamental de la demandante de amparo a la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 CE).

2.º Restablecerla en su derecho y, en consecuencia, declarar la nulidad de la providencia de 16 de enero de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 32 de Madrid, en el procedimiento de ejecución hipotecaria núm. 1134-2013.

3.º Retrotraer las actuaciones al momento inmediatamente anterior al pronunciamiento de la citada resolución para que el órgano judicial dicte una nueva respetuosa con el derecho fundamental vulnerado.”

Puede consultarse el texto íntegro de la sentencia AQUÍ.

El TJUE (Gran Sala) acaba de dictar la esperada Sentencia de 26 de marzo de 2019, en respuesta a sendas peticiones de decisión prejudicial planteadas, respectivamente, por el Tribunal Supremo y por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Barcelona.

En dichas peticiones, se solicitaba al Tribunal europeo que respondiera a la siguiente cuestión: “si los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que, por una parte, cuando una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario sea declarada abusiva, esta puede, no obstante, conservarse parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva” y si, “por otra parte, de no ser así, el procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado en aplicación de esta cláusula puede en cualquier caso seguir tramitándose aplicando supletoriamente una norma de Derecho nacional, en la medida en que la imposibilidad de recurrir a este procedimiento puede ser contraria a los intereses de los consumidores”.

El TJUE concluye que no puede mantenerse parcialmente la cláusula declarada nula por abusiva (en los casos de autos, se trataban de cláusulas que determinaban el vencimiento anticipado del préstamos hipotecario ante cualquier impago, incluso de un solo plazo). Ahora bien, entiende que el juez nacional, en aplicación de principios del Derecho de los contratos, suprimida la cláusula abusiva, puede sustituirla por una disposición supletoria de Derecho nacional en aquellos casos en que la declaración de nulidad de la cláusula abusiva obligue al juez a anular el contrato en su totalidad, quedando expuesto así el consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, que representen para este una penalización (véase, en este sentido, la sentencia de 30 de abril de 2014, Kásler y Káslerné Rábai, C‑26/13, EU:C:2014:282, apartados 80, 83 y 84).

El TJUE considera que tal sustitución de una cláusula abusiva por una disposición supletoria de Derecho nacional queda plenamente justificada a la luz de la finalidad de la Directiva 93/13. En efecto, se ajusta al objetivo del artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13, ya que esta disposición pretende reemplazar el equilibrio formal que el contrato establece entre los derechos y obligaciones de las partes por un equilibrio real que pueda restablecer la igualdad entre estas, y no anular todos los contratos que contengan cláusulas abusivas (véase, en este sentido, la sentencia de 30 de abril de 2014, Kásler y Káslerné Rábai, C‑26/13, EU:C:2014:282, apartados 81 y 82 y jurisprudencia citada).

Y refuerza su argumentación, de la siguiente manera: “Si, en una situación como la descrita en el apartado 56 de la presente sentencia, no se permitiera sustituir una cláusula abusiva por una disposición supletoria de Derecho nacional y se obligara al juez a anular el contrato en su totalidad, el consumidor podría quedar expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales, de modo que el carácter disuasorio derivado de la anulación del contrato podría frustrarse. En efecto, en el caso de un contrato de préstamo, tal anulación tendría en principio el efecto de hacer inmediatamente exigible el pago del importe del préstamo pendiente de devolución, en una cuantía que puede exceder de la capacidad económica del consumidor, y por esa razón penalizaría a este más que al prestamista, a quien, como consecuencia, no se disuadiría de insertar cláusulas de ese tipo en los contratos que ofrezca (véase, en este sentido, la sentencia de 30 de abril de 2014, Kásler y Káslerné Rábai, C‑26/13, EU:C:2014:282, apartados 83 y 84).”

Y añade, en los considerandos 60 a 63:

«60 En los presentes asuntos, los contratos a los que se refieren los litigios principales tienen por objeto, por un lado, la concesión de préstamos por parte de un banco y, por otro, la constitución de garantías hipotecarias relativas a tales préstamos. Las cláusulas controvertidas en los litigios principales, inspiradas en la redacción del artículo 693, apartado 2, de la LEC, en su versión vigente en el momento de la celebración de esos contratos, permiten fundamentalmente a los bancos en cuestión declarar el vencimiento del préstamo y exigir el pago del importe aún no satisfecho cuando deje de abonarse una cuota mensual. Incumbe a los órganos jurisdiccionales remitentes comprobar, con arreglo a las normas de Derecho interno y adoptando un enfoque objetivo (véase, en este sentido, la sentencia de 15 de marzo de 2012, Pereničová y Perenič, C‑453/10, EU:C:2012:144, apartado 32), si la supresión de esas cláusulas tendría como consecuencia que los contratos de préstamo hipotecario no puedan subsistir.

61      En tal supuesto, corresponderá a los órganos jurisdiccionales remitentes examinar si la anulación de los contratos de préstamo hipotecario objeto de los litigios principales expondría a los consumidores en cuestión a consecuencias especialmente perjudiciales. A este respecto, resulta de los autos de remisión que tal anulación podría incidir, en particular, en los cauces procesales de Derecho nacional con arreglo a los cuales los bancos pueden reclamar judicialmente el pago de la totalidad del importe del préstamo pendiente de devolución por los consumidores. Así, en caso de anulación de los contratos de préstamo hipotecario objeto de los litigios principales, el cobro de los créditos de los bancos deberá tener lugar a través de un procedimiento de ejecución ordinaria, mientras que seguirá siendo aplicable el procedimiento especial de ejecución hipotecaria en caso de que esos contratos se mantengan sustituyendo la cláusula abusiva por la nueva redacción del artículo 693, apartado 2, de la LEC, que permite declarar el vencimiento anticipado de tales contratos en caso de impago por parte del deudor de, al menos, tres mensualidades. Según se ha señalado, estos dos procedimientos se distinguen, en particular, por la circunstancia de que el procedimiento especial de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual se caracteriza por la posibilidad de que el deudor libere el bien hipotecado antes del cierre de la subasta mediante la consignación de la cantidad debida, por la posibilidad de obtener una reducción parcial de la deuda y por la garantía de que el bien hipotecado no será vendido por un precio inferior al 75 % de su valor de tasación.

62      Pues bien, tal deterioro de la posición procesal de los consumidores afectados, en caso de recurrirse al procedimiento de ejecución ordinaria en lugar de seguir el cauce del procedimiento especial de ejecución hipotecaria, es pertinente a efectos de apreciar las consecuencias de la anulación de los contratos en cuestión y, según lo declarado en el apartado 59 de la presente sentencia, podría justificar por consiguiente, siempre que exponga a dichos consumidores a consecuencias especialmente perjudiciales, que los órganos jurisdiccionales remitentes sustituyeran las cláusulas abusivas por la versión del citado artículo 693, apartado 2, de la LEC posterior a la celebración de los contratos controvertidos en los litigios principales. No obstante, dado que las características de estos procedimientos de ejecución se enmarcan exclusivamente en la esfera del Derecho nacional, corresponde en exclusiva a los órganos jurisdiccionales remitentes llevar a cabo las comprobaciones y las comparaciones necesarias a tal efecto.

63      Por el contrario, con arreglo a la jurisprudencia citada en el apartado 56 de la presente sentencia, si los órganos jurisdiccionales remitentes llegan a la conclusión de que los contratos de préstamo hipotecario en cuestión pueden subsistir sin las cláusulas abusivas controvertidas en los litigios principales, deberían abstenerse de aplicar dichas cláusulas, salvo que el consumidor se oponga a ello, en particular en el caso de que este considere que una ejecución hipotecaria seguida al amparo de tal cláusula le sería más favorable que el cauce del procedimiento de ejecución ordinaria. En efecto, ese contrato debe subsistir, en principio, sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláusulas abusivas, en la medida en que, en virtud de las normas del Derecho interno, tal persistencia del contrato sea jurídicamente posible (véase, en este sentido, la sentencia de 26 de enero de 2017, Banco Primus, C‑421/14, EU:C:2017:60, apartado 71).”

En virtud de todo lo expuesto, el Tribunal de Justicia (Gran Sala) declara:

“Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que, por una parte, se oponen a que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia, y de que, por otra parte, esos mismos artículos no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.”

Puede consultar el texto íntegro de la sentencia AQUÍ.

Anñalisis doctrinales en:

GÓMEZ POMAR, Fernando, «¿Qué hacemos con los créditos hipotecarios impagados y vencidos? El Tribunal Supremo ante la sentencia Abanca del TJUE», InDret, 2/2019, disponible en http://www.indret.com/pdf/editorial.1_2.pdf

ALFARO ÁGUILA-REAL, Jesús, “La sentencia del TJUE sobre cláusulas de vencimiento anticipado”, en Blog Derecho mercantil (2019), disponible en https://derechomercantilespana.blogspot.com/2019/03/la-sentencia-del- tjue-sobre-clausulas.html

PANTALON PRIETO, Fernando, “La Sentencia de la Gran Sala del Tribunal de Justiciasobre las cláusulas de vencimiento anticipado abusivo” en Almacén de Derecho (2019), disponible en

https://almacendederecho.org/?s=la+sentencia+de+la+gran+sala/

DÍAZ FRAILE, Juan María, “La doctrina de la Sentencia del Tribunal de Justicia de 26 de marzo de 2019 sobre la cláusula de vencimiento anticipado en los préstamoshipotecarios”, en Notarios y Registradores (2019), disponible en https://www.notariosyregistradores.com/

MARTÍN FABA, José María, “STJUE de26 de marzo de 2019 sobre vencimiento anticipado del crédito hipotecario”, CESCO (2019), disponible en http://centrodeestudiosdeconsumo.com