CASO PRÁCTICO 2018-2019

Dulcinea y Alonso compraron su vivienda habitual en 2014 gracias a un préstamo hipotecario concedido por la entidad BANCOVAL. Hace unos meses, Alonso ha perdido su trabajo al cerrar la empresa para la que trabajaba. Si la situación no mejora es muy posible que la pareja sea incapaz de seguir haciendo frente a las cuotas del préstamo hipotecario. Les preocupa especialmente perder el piso en el que viven si el Banco decidiera ejecutar la hipoteca ante los impagos.

Por su parte, Lucas, primo de Dulcinea, desea solicitar a finales de este año un crédito garantizado con una hipoteca sobre un apartamento de su propiedad, ubicado en Canet d´en Berenguer en el que veranea con su familia. Con la cantidad que obtenga, ayudará a su hijo a montar una clínica dental. Ha oído hablar en los medios de comunicación de una Directiva europea sobre crédito inmobiliario residencial y de una “nueva Ley Hipotecaria” que, al parecer, pronto se aprobará y desea saber si estas normas afectarían al citado préstamo.

Se adjuntan al caso, como ANEXOS, la escritura de préstamo hipotecario de Dulcinea y Alonso y la inscripción de la hipoteca que grava su vivienda en el Registro de la Propiedad.

CUESTIONES

CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:

1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:

En relación con el préstamo:

– Capital prestado

– Plazo de amortización

– Tipo de interés remuneratorio

– Cláusula suelo

– Tipo de interés moratorio

– Cláusula/s de vencimiento anticipado

En relación con la garantía hipotecaria:

– Capital garantizado con la hipoteca

– Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca

– Intereses moratorios garantizados con la hipoteca

– Otras partidas garantizadas con la hipoteca

2) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?

3) En la escritura de préstamo hipotecario se insiste en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual. ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013,  de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?

4) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se dispone que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. En relación con esta materia, responda a las siguientes cuestiones:

– ¿Cómo afectó la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la misma? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo debían respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos?

– ¿Qué dispone el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario sobre los intereses de demora? De convertirse en Ley, como parece que ocurrirá de forma inminente, ¿resultaría aplicable al préstamo de Dulcinea y Alonso?

5) Durante estos últimos meses, Dulcinea y Alonso han vivido con interés la polémica desencadenada en torno al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los préstamos hipotecarios. Ellos pagaron en su momento este Impuesto y se preguntan si podrían reclamar su devolución y, de ser así, ante quién – el Banco o la Hacienda Pública – deberían hacerlo. ¿Podría ayudarles a resolver esta duda?

6) En relación con el Proyecto de Ley reguladora de los contratos crédito inmobiliario, responda a las siguientes cuestiones:

– ¿Se aplica solo a los consumidores?

– ¿Se aplica solo a los créditos hipotecarios? ¿Se aplica solo a los créditos dirigidos a la adquisición de la vivienda habitual?

– Cite tres novedades introducidas por el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y señale si afectarán a los préstamos ya concertados o solo a los que se estipulen a partir de su entrada en vigor.

7) ¿Resultará aplicable al préstamo que quiere solicitar Lucas la futura Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario? Razone su respuesta.

CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:

En el caso de que Dulcinea y Alonso dejen de pagar las mensualidades del préstamo hipotecario,

1) ¿Qué vías procesales puede utilizar usted, como entidad acreedora, para exigir el pago de la deuda?

2) Señale las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria.

3) En relación con el procedimiento especial de ejecución hipotecaria, ¿qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?

CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:

BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso.

1)                ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?

2)                En relación con la cláusula suelo  incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?

3) ¿Cómo afectará la futura Ley reguladora de los contratos crédito inmobiliario a las cláusulas suelo?

CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:

Imagine que es usted el Abogado de Dulcinea y Alonso. El banco ha iniciado el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y responda a las siguientes cuestiones:

1 ) ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?

2) ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley,  en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?

3) ¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?

 

PULSE EN LOS ANEXOS SIGUIENTES PARA ACCEDER A LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y A LA INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA

Imagen escritura pública

 

 

ANEXO I: ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

 

Imagen folio registralANEXO II: FOLIO REGISTRAL