A finales del año 2006, justo antes de que se desencadenara la grave crisis económica y financiera cuyos efectos todavía padecemos, España recibió la visita oficial de un representante de la ONU: Miloon Kothari, Relator especial de la ONU sobre el acceso a una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado. Las conclusiones del viaje fueron recogidas en un Informe, en el que puede leerse: “A pesar de que en las disposiciones de la Constitución se reconoce que la vivienda es un derecho básico, en la práctica es considerada un simple bien de consumo, que se compra y se vende. En este contexto, debe recuperarse la función social de la vivienda y aplicarse plenamente el artículo 47 de la Constitución. Todos los sectores de la sociedad, incluidos los promotores inmobiliarios, los constructores, las agencias inmobiliarias, los grupos de la sociedad civil y otros agentes de los sectores público y privado, deben participar en la realización de este derecho humano básico”.

La gran mayoría de las familias españolas prefieren el acceso a la propiedad de la vivienda antes que el alquiler en un porcentaje bastante mayor que en el resto de Europa. En la actualidad, los elevados precios del alquiler sigue fomentando la opción por la propiedad, siempre que se disponga de crédito. Haciendo un inciso, ello parece sugerir el fracaso de los objetivos que anunciaba el legislador cuando modificó la LAU por Ley 4/2013 y también el de la política social basada en la promoción de VPO en régimen de alquiler.

Sin la financiación que tradicionalmente han obtenido los ciudadanos a través de préstamos hipotecarios, no podrían convertirse en dueños de la vivienda que habitan. Para la mayoría de las familias, la principal deuda es la que deriva de ese préstamo hipotecario que les permitió acceder a la propiedad de su vivienda habitual. Vivienda que perderán si la entidad bancaria procede a ejecutar la hipoteca. Y el mismo fenómeno pueden sufrir los pequeños empresarios en relación con su local de negocio. Si el precio por el que se adjudica la vivienda no basta para cubrir la deuda, seguirán, en principio, debiendo la diferencia al acreedor, en virtud del sistema de responsabilidad patrimonial universal que rige en nuestro Derecho (el famoso artículo 1911 CC), y continuará aquella deuda devengando nuevos intereses. Es una pesada carga que el deudor deberá soportar quizá toda su vida, si es que no la transmite a sus herederos, y que es fácil que ahogue cualquier perspectiva de reflotar su economía. No es descabellado pensar que una elemental razón de justicia, pero también el buen funcionamiento de la economía, exija dotar a los deudores de buena fe, sobre todo aquellos que se ven afectados por circunstancias que no pueden controlar, de instrumentos que les permitan sanear su economía doméstica endeudada y no quedar lastrados de por vida.

No hay que olvidar, por otra parte, que un préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera es un contrato de adhesión en el que las cláusulas no son negociadas por las partes. Y que, como ha puesto de relieve la crisis, han estado tradicionalmente plagados de cláusulas abusivas.

Algo se ha hecho en estos últimos años. La crisis ha desencadenado una verdadera movilización social, ha alimentado el activismo de muchos jueces, ha provocado una verdadera revolución de la jurisprudencia del TS sobre protección del consumidor de crédito inmobiliario, muchas veces a impulsos de la jurisprudencia del TJUE y, por qué no decirlo, jugando un papel que rozaba las funciones de legislador, y ha ido dando lugar a diversas normas jurídicas – que se cuentan por decenas, aunque sin ningún ánimo de sistema- que intentaban ir parcheando lo urgente, no pocas respondiendo también a llamadas de atención del Tribunal de Justicia Europeo.

No voy a enumerar estos hitos normativos y jurisprudenciales, sobre los que hemos ido trabajando en las pasadas ediciones del Taller de garantías. Pero quiero poner de relieve que, a fecha de hoy, el tema, lejos de haberse agotado, sigue de candente actualidad. Ahí está la polémica sobre quién es el obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos documentados en el préstamo hipotecario, con vaivén de la Sala tercera del TS incluido, que puede seguirse en la reciente STS, Pleno de la Sala 3ª, de 27 de noviembre de 2018 y su voto particular. Y la reacción del Gobierno dictando el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Es buena muestra de una de las servidumbres que todavía no hemos conseguido redimir: la de la inseguridad jurídica, la indeterminación de unas reglas del juego que tenemos la sensación, muchas veces, de que se sustentan sobre arenas movedizas.

Un segundo ejemplo que pone de relieve la actualidad del tema: en estos momentos se está tramitando un Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que, entre otras cuestiones, afectará a distintos aspectos del préstamo hipotecario. Un proyecto que transpondrá, con mucho retraso, la Directiva 2014/17/UE. Retraso que podría suponer una multa para España de cien millones de euros. No es ajena a esta circunstancia la situación de inestabilidad política y la parálisis parlamentaria que hemos vivido en estos últimos tiempos y que tiene una conexión directa con la grave crisis económica, esa de la que se ha dicho, a nivel mundial, que ha desbancado a la de 1929. Como escribe MANUEL CASTELLS, se ha quebrado “un modelo de capitalismo financiero especulativo al tiempo que los sistemas políticos han experimentado una profunda crisis de legitimidad …”. En el fondo subyace una tremenda y justificada falta de confianza, que ha afectado tanto al sistema económico como al político. Y uno de los retos que tenemos ahora mismo sobre el tapete es recuperar la confianza perdida en ambos planos.

En este contexto iniciamos la séptima edición del Taller de garantías en el que seguimos trabajando, con una perspectiva eminentemente práctica, sobre los préstamos garantizados con hipoteca, muy en especial, los destinados a la adquisición de la vivienda habitual.

Doy la bienvenida a los estudiantes que participan durante este curso en el Taller y que, una vez más, son sus protagonistas. Espero que la actividad sirva para fomentar su espíritu crítico y el compromiso ético con la sociedad a la que servirán, como juristas, en el futuro.

Mª Dolores Mas Badia

Valencia, 14 de febrero de 2019


Comments



Name (required)

Email (required)

Web

Speak your mind


¡IMPORTANTE! Responde a la pregunta: ¿Cuál es el valor de 3 8 ?