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  1.    Grupo BA4-Alberto Espinosa Valenciano, Lidia Adame Ruiz y Teresa Montijano Esteso on marzo 22, 2017 8:28

    GRUPO BA4-
    Alberto Espinosa,Lidia Adame, Teresa Montijano
    CUESTIONES
    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:
    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:
    En relación con el préstamo:
    – Capital prestado 45.000,00 €
    – Plazo de amortización Este préstamo vencerá el día 1 de diciembre de 2029
    El préstamo se reembolsará al Banco en el plazo de quince años, mediante el pago de ciento ochenta cuotas mensuales consecutivas, compresivas de capital e intereses al tipo que resulte según lo estipulado en esta escritura, y que durante la vigencia del tipo de interés inicial serán de TRESCIENTOS SIETE EUROS CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS DE EURO (307,53 €)cada una de ellas, debiendo ser satisfechas por meses naturales vencidos y computándose los meses a partir de la fecha 1 de diciembre de 2014

    – Tipo de interés remuneratorio
    La fórmula utilizada para el cálculo del importe de las cuotas citadas anteriormente será la siguiente: – c.i. – i+1 -n A – – i+1 -n – 1 Siendo “A”, el importe de cada cuota; “c”, el capital prestado; “i”, el tipo de interés nominal anual, en tanto por uno, dividido por el número de pagos a efectuar cada año; y “n”, el número de períodos totales mediante los que se ha de amortizar el préstamo.
    El plazo total del préstamo se divide en dos fracciones temporales. Durante la primera fracción el tipo de interés será fijo o invariable. Durante la segunda fracción temporal, el interés aplicable al préstamo será variable, al alza o a la baja, de conformidad con lo que se establece en esta cláusula
    TIPO DE INTERÉS DE LA PRIMERA FRACCIÓN TEMPORAL.
    – El tipo de interés nominal para la primera fracción temporal será del 2,850% anual.
    TIPO DE INTERÉS VARIABLE.
    —— 1.- DEFINICIÓN:
    Para cada uno de los catorce años naturales siguientes, el tipo de interés nominal anual aplicable será el resultante de añadir el diferencial de 2,490 puntos al tipo de interés EURIBOR, sin redondeo.
    – Cláusula suelo
    2.d-.- LÍMITE A LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS:
    No obstante la variabilidad del tipo de interés pactado en la cláusula financiera inmediata anterior, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés nominal anual aplicado en cada uno de
    los periodos de revisión del tipo de interés no podrá ser inferior al 3% ni superior al 12%
    .————————————————–
    En consecuencia, debe tenerse en cuenta el hecho de que el tipo de interés de este préstamo, a pesar de ser variable, nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés de referencia por debajo del límite mínimo del 3 % ni de aumentos por encima del 12%.
    – Tipo de interés moratorio
    SEXTA.- INTERESES DE DEMORA.-
    En el supuesto de que el prestatario demorase el pago de cualquier obligación vencida, y sin perjuicio de las facultades de resolución del préstamo pactadas en la presente escritura, el saldo debido devengará de forma automática, sin necesidad de reclamación o intimación alguna, intereses a favor del Banco, exigibles día a día y liquidables mensualmente, o antes si la mora hubiese cesado, de 12 puntos por encima del Tipo de Interés Aplicable para el período de vigencia de interés en que se produce el impago.
    ———————————————–
    No obstante, y en virtud de lo establecido en el
    tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y en caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, dichos intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces al interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.———————————————–
    Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto
    previsto en elartículo 579.2 a- de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
    ———————————————
    – Cláusula/s de vencimiento anticipado
    a.- Impago por el prestatario de tres cuotas mensuales o un número de cuotas tal, que supongan que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses.——————————
    b.- Incumplimiento de las obligaciones de carácter esencial y de especial relevancia pactadas en la presente escritura.
    ———————————————————–
    c.- La no inscripción de la presente escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, en el supuesto de que se aprecien en ella, defectos subsanables o insubsanables en el plazo de seis meses a partir del presente otorgamiento, o antes si el Sr. Registrador de la Propiedad extendiere nota de denegación o suspensión de la inscripción y siempre que sea por causa imputable únicamente a la parte deudora o por incumplimiento de obligaciones fiscales derivadas de transmisiones previas del inmueble hipotecado.
    ————
    d.- La existencia registral de cargas o derechos de cualquier clase, con rango preferente al de la hipoteca que se constituye en esta escritura, siempre que no se hayan declarado en la descripción de la finca.————–
    e.- Incendio de la finca hipotecada, si resultara destruida en la cuarta parte de su valor o deterioro de la misma, también de la cuarta parte de su valor, por cualquier otra circunstancia dependiente o no de la voluntad de su dueño, siempre que así resulte del informe de tasación emitido por entidad de tasación legalmente autorizada e independiente, y el prestatario hubiese sido requerido por el Banco para completar o sustituir la garantía a con otros bienes hasta alcanzar el importe equivalente a la disminución del valor de la garantía y transcurridos 60 días, desde la recepción de dicho requerimiento, no hubiese cumplido con dicha obligación. No obstante lo anterior, el deudor podrá, dentro de los sesenta días inmediatos siguientes a la fecha del requerimiento, proceder a la devolución de la cantidad que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el mismo porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del préstamo concedido.
    ———————————————————
    En caso de siniestro del bien hipotecado y para la recepción del importe de las indemnizaciones de todo tipo que pudieran corresponder, por razón del inmueble hipotecado, será preciso del consentimiento del acreedor hipotecario, facultando el Prestatario al Banco para que, de mutuo acuerdo, se adopten las medidas oportunas para asegurar que las indemnizaciones percibidas se destinan a la reconstrucción del inmueble hipotecado.—-
    f.- Arrendamiento de las fincas que se hipotecan, si se trata de:
    – vivienda excluida del principio de purga en la ejecución forzosa, por cifra que no cubra la cuota de amortización más los gastos e impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la entidad prestadora;
    – o inmueble destinado a uso distinto del de vivienda, por cifra que no cubra la cuota de amortización más los gastos e impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la entidad prestadora.
    ——————————————————–
    Mediando cualquiera de las circunstancias que, conforme a lo pactado, faculten para la resolución anticipada del préstamo, BANCOVAL requerirá al efecto a la parte deudora, iniciándose desde entonces el devengo de intereses de demora, conforme a lo pactado en la anterior condición sexta, salvo cuando la resolución fuere por falta de pago de cada liquidación a su vencimiento, supuesto este último en que no será precisa la previa intimación al deudor para el devengo de intereses de

    En relación con la garantía hipotecaria:
    – Capital garantizado con la hipoteca
    CUARENTA Y CINCOMIL EUROS (45.000,00 €), que corresponden al principal prestado
    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca
    Del pago de intereses remuneratorios que, a efectos meramente hipotecarios, se fijan en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en esta escritura del 2,850% anual más 7,150 puntos, o sea en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de CUATRO MIL QUINIENTOS EUROS (4.500,00 €).
    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca
    Del pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación sexta, al tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de DIEZ MIL OCHOCIENTOS EUROS
    (10.800,00 €). No obstante, y en virtud de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y en caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, dichos intereses de demora, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.
    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca
    Y de la cantidad de TRES MIL QUINCE EUROS
    (3.015,00 €) que se fijan para costas y gastos. En todo caso, en el supuesto de ejecución, si la finca hipotecada mantuviera el carácter de vivienda habitual, las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame.
    – Cláusula de liquidación unilateral
    Asimismo los señores comparecientes, según intervienen, pactan:
    ————————————-
    1.- EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA:
    Que la hipoteca constituida se extiende a que se refieren los artículos 109 y 110 de la Ley Hipotecaria, sino también a cualquier clase de agregación de terrenos y construcción de nuevas edificaciones; a los muebles colocados permanentemente en las fincas, frutos, y rentas vencidas y no satisfechas, del artículo 111; con las excepciones que para los muebles y mejoras costeadas por tercer poseedor, se excluyen en el artículo 112 de la misma Ley.
    – También se extenderá a los excesos de cabida de las fincas hipotecadas que se hayan hecho constar en
    el Registro con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, de acuerdo con lo previsto en el artículo 215 del Reglamento Hipotecario. A la extensión de la hipoteca a dichos bienes podrá renunciar expresamente la parte acreedora al solicitar la subasta de la finca ante el Juzgado que conozca del procedimiento.–
    2.- EJERCICIO DE ACCIONES:
    Vencida por cualquier causa la obligación, para hacer efectivos sus derechos, la entidad acreedora podrá exigir el pago de la deuda garantizada por el procedimiento ejecutivo general regulado en los artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el procedimiento ejecutivo hipotecario regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil o por el procedimiento extrajudicial, para lo que las partes intervinientes tasan la finca hipotecada, para que sirva de tipo en las subastas de todos y cada uno de los procedimientos citados en NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS DE EURO (94.668,45 €).
    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
    En relación con el préstamo, las cláusulas de vencimiento anticipado c y e no están inscritas, esto es debido a que son clausulas cuyo contenido no es de carácter real, sino carácter personal. Al registro únicamente tienen acceso las clausulas cuyo contenido es exclusivamente real.
    Tanto las clausulas c y e son clausulas pactadas entre el banco (acreedor) y el deudor hipotecario acerca de contenidos de derechos personales.
    (Arts. 1 y 2 Ley Hipotecaria y Arts. 4, 7 y 9 Reglamento Hipotecario)
    LEY HIPOTECARIA
    TÍTULO PRIMERO

    Del Registro de la Propiedad y de los títulos sujetos a inscripción
    Artículo 1
    El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
    Artículo 2
    En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:
    1.º Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
    2.º Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
    3.º Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
    4.º Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
    5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos..
    6.º Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.
    REGLAMENTO HIPOTECARIO
    Bienes y derechos inscribibles y títulos sujetos a inscripción
    Artículo 4 Reglamento Hipotecario
    Serán inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, sin distinción de la persona física o jurídica a que pertenezcan, y por tanto, los de las Administraciones públicas y los de las entidades civiles o eclesiásticas.”
    Artículo 7 Reglamento Hipotecario
    Conforme a lo dispuesto en el artículo 2.º de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.
    Artículo 9 Reglamento Hipotecario
    No son inscribibles la obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble, o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los artículos anteriores, ni en general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales, sin perjuicio de que en cada uno de estos casos se inscriba la garantía real constituida para asegurar su cumplimiento o se tome anotación cuando proceda, de conformidad con el artículo 42 de la Ley.
    c.- La no inscripción de la presente escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, en el supuesto de que se aprecien en ella, defectos subsanables o insubsanables en el plazo de seis meses a partir del presente otorgamiento, o antes si el Sr. Registrador de la Propiedad extendiere nota de denegación o suspensión de la inscripción y siempre que sea por causa imputable únicamente a la parte deudora o por incumplimiento de obligaciones fiscales derivadas de transmisiones previas del inmueble hipotecado.

    e.- Incendio de la finca hipotecada, si resultara destruida en la cuarta parte de su valor o deterioro de la misma, también de la cuarta parte de su valor, por cualquier otra circunstancia dependiente o no de la voluntad de su dueño, siempre que así resulte del informe de tasación emitido por entidad de tasación legalmente autorizada e independiente, y el prestatario hubiese sido requerido por el Banco para completar o sustituir la garantía a con otros bienes hasta alcanzar el importe equivalente a la disminución del valor de la garantía y transcurridos 60 días, desde la recepción de dicho requerimiento, no hubiese cumplido con dicha obligación. No obstante lo anterior, el deudor podrá, dentro de los sesenta días inmediatos siguientes a la fecha del requerimiento, proceder a la devolución de la cantidad que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el mismo porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del préstamo concedido.
    ———————————————————
    En caso de siniestro del bien hipotecado y para la recepción del importe de las indemnizaciones de todo tipo que pudieran corresponder, por razón del inmueble hipotecado, será preciso del consentimiento del acreedor hipotecario, facultando el Prestatario al Banco para que, de mutuo acuerdo, se adopten las medidas oportunas para asegurar que las indemnizaciones percibidas se destinan a la reconstrucción del inmueble hipotecado.—-

    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?
    -La entidad acreedora no podrá adjudicarse la vivienda por debajo del valor de tasación de acuerdo a lo que establece la estipulación TERCERA 2 de la Constitución de Hipoteca.
    -Deberá respetarse el límite de tasación aportado por las partes intervinientes, Banco e hipotecante, de 94.668, 45 Euros.
    -Podría hacer valer esta circunstancia pidiendo la anulabilidad del préstamo por vicios ocultos de mala fe presentes en la escritura en la vía civil en virtud a lo que establece el art. 695.4 de la LEC.
    Artículo 695 Oposición a la ejecución
    1. En los procedimientos a que se refiere este Capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:
    4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
    “Vencida por cualquier causa la obligación, para hacer efectivos sus derechos, la entidad acreedora podrá exigir el pago de la deuda garantizada por el procedimiento ejecutivo general regulado en los artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el procedimiento ejecutivo hipotecario regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil o por el procedimiento extrajudicial, para lo que las partes intervinientes tasan la finca hipotecada, para que sirva de tipo en las subastas de todos y cada uno de los procedimientos citados en NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS DE EURO (94.668,45 €).”
    Artículo 517 LEC Acción ejecutiva. Títulos ejecutivos
    1. La acción ejecutiva deberá fundarse en un título que tenga aparejada ejecución.
    2. Sólo tendrán aparejada ejecución los siguientes títulos:
    4.º Las escrituras públicas, con tal que sea primera copia; o si es segunda que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar, o de su causante, o que se expida con la conformidad de todas las partes.
    CAPÍTULO V

    De las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados
    Artículo 681 Procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca
    1. La acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este título, con las especialidades que se establecen en el presente capítulo.
    Artículo 682 Ámbito del presente capítulo
    1. Las normas del presente Capítulo sólo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.
    2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:
    1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
    3. El Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior.
    III) Que habiendo sido realizada tasación de la finca antes descrita que va a ser objeto de la presente hipoteca, resulta una valoración de NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS (94.668 €),que ha sido realizada de acuerdo con la normativa especial reguladora del Mercado Hipotecario, según certificación que se incorpora y que por fotocopia idéntica que su original, se acompañará a la copia que de esta escritura se expida, todo ello en función de establecer la presente operación dentro de la cobertura del mercado hipotecario.

    CONSTITUCION DE HIPOTECA. ————————
    TERCERA.- Asimismo los señores comparecientes, según intervienen, pactan: ————————————-
    2.- EJERCICIO DE ACCIONES: Vencida por cualquier causa la obligación, para hacer efectivos sus derechos, la entidad acreedora podrá exigir el pago de la deuda garantizada por el procedimiento ejecutivo general regulado en los artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el procedimiento ejecutivo hipotecario regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil o por el procedimiento extrajudicial, para lo que las partes intervinientes tasan la finca hipotecada, para que sirva de tipo en las subastas de todos y cada uno de los procedimientos citados en NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS DE EURO (94.668,45 €).

    6.- EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL: Conforme a lo dispuesto en la estipulación Tercera, 2.- anterior, además de los procedimientos judiciales legalmente previstos y de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.858 del Código Civil, el Banco podrá instar la venta extrajudicial prevista en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. – A los efectos anteriores y conforme a lo dispuesto en el artículo 234 del Reglamento Hipotecario, la hipotecante designa como mandatario para que en su día otorgue la escritura de venta en representación de aquellos, al propio acreedor mediante cualquiera de sus apoderados. – El valor de tasación de la finca fijado por el contratante para que sirva de tipo en la subasta y el domicilio señalado para la práctica de requerimientos y notificaciones son los mismos que se fijan en la estipulación novena anterior, que se tienen por reproducidos en la presente estipulación. – La vivienda hipotecada tendrá el carácter de vivienda habitual.——–

    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? 1320 y 1321cc
    Porqué el hecho de que se destine a vivienda habitual goza de una serie de privilegios y ventajas respecto a las cláusulas de vencimiento anticipado(en concreto el impago de cuotas), los intereses de demora y las costas.
    -impago de tres cuotas, sentencia 2 puntos
    -intereses de demora
    SEXTA.- INTERESES DE DEMORA.- En el supuesto de que el prestatario demorase el pago de cualquier obligación vencida, y sin perjuicio de las facultades de resolución del préstamo pactadas en la presente escritura, el saldo debido devengará de forma automática, sin necesidad de reclamación o intimación alguna, intereses a favor del Banco, exigibles día a día y liquidables mensualmente, o antes si la mora hubiese cesado, de 12 puntos por encima del Tipo de Interés Aplicable para el período de vigencia de interés en que se produce el impago.———————————————–
    No obstante, y en virtud de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y en caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, dichos intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces al interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.———————————————–
    Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2 a- de la Ley de Enjuiciamiento Civil.-

    CONSTITUCION DE HIPOTECA. ————————
    PRIMERA.-

    3º.- Del pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación sexta, al tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de DIEZ MIL OCHOCIENTOS EUROS (10.800,00 €). No obstante, y en virtud de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y en caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, dichos intereses de demora, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.

    -Costas

    CONSTITUCION DE HIPOTECA. ————————
    PRIMERA.-

    4º.- Y de la cantidad de TRES MIL QUINCE EUROS (3.015,00 €) que se fijan para costas y gastos. En todo caso, en el supuesto de ejecución, si la finca hipotecada mantuviera el carácter de vivienda habitual, las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame.

    Porqué en el supuesto de ejecución, si la finca hipotecada mantuviera el carácter de vivienda habitual, las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame.
    ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?
    La Ley, como dice su preámbulo, trata de adoptar medidas para aliviar la situación de los deudores hipotecarios que contrataron un préstamo para adquirir su vivienda habitual tiempo atrás y después se encontraron con las circunstancias difíciles y extraordinarias del país derivadas de la crisis económica y financiera, que trababa la cometida y cumplimiento de hacer frente a sus obligaciones.
    La Ley consta de cuatro capítulos, el primero de ellos prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas.
    El Capítulo II introduce mejoras en el mercado hipotecario a través de la modificación de la Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946; la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario; y la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. Especialmente relevante es el hecho de que, para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés. Adicionalmente se fortalece en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados. Por otro lado, se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.
    El Capítulo III recoge diferentes modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución. En particular, como medida de gran relevancia, se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Además, se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada. Por otro lado, se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes. Asimismo se duplica, en idéntico sentido, el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.
    Se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. En concreto, se elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual.
    Por último, el Capítulo IV modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas.
    Adicionalmente, esta Ley incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo debiera movilizar un amplio parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de aquellas familias que sólo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos.

    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    A diferencia del contrato por negociación en el que los interesados suscriben un contenido contractual formulado a través de la negociación, en el contrato por adhesión una parte redacta en exclusiva ese contenido, sin dejar intervenir a la otra y ésta se limita a adherirse a la formulación redactada por el profesional.
    Existe una problemática socio-económica importante detrás de los contratos de adhesión. Pese a que en el derecho contractual clásico existe la creencia de que los contratantes poseen plena libertad contractual para estipular sus cláusulas, la tendencia moderna ha inclinado a las grandes empresas a redactar de antemano los contratos para con sus futuros clientes, por medio de los contratos de adhesión, por lo que a los consumidores no les queda más opción que rechazar el contrato o firmarlo tal como está, sin que exista la posibilidad de revisión del contrato. Esto ha traído como consecuencia múltiples denuncias por abuso de parte de la banca y las grandes empresas y el sobreendeudamiento de los consumidores.
    El contrato de adhesión se separa del concepto tradicional de contrato que requiere de un acuerdo de voluntades. El principal problema que plantean estos contratos es el relativo a la validez del consentimiento. En el Derecho civil y mercantil tradicional, el consentimiento contractual se entendía como el resultado de una relación bilateral equilibrada entre dos o más personas, las cuales llegaban a un entendimiento que se reflejaba en las cláusulas del contrato.
    Esta relación equilibrada se rompe con la aparición del contrato por adhesión. La entidad que vende el bien o presta el servicio ofrece el mismo a través de un contrato masivo e innegociable, y el consumidor debe elegir entre aceptar el bien con todas sus cláusulas o no hacerlo, lo que supone una debilidad del sustrato contractual. Esto provoca dos dudas muy importantes acerca del consentimiento.
    Las vías a través de las cuales se da protección al consumidor son mediante la prohibición de las cláusulas abusivas, que son nulas de pleno Derecho, y a través de la vigilancia por las instituciones públicas de la actuación de las empresas.
    En algunos casos, la comercialización de productos esenciales se regulan directamente por el estado mediante normas imperativas, de forma que el estado suplanta el consentimiento de las partes y lo sustituye por una relación jurídica regulada previamente de forma equilibrada. El intervencionismo puede tener distintos grados, y puede abarcar la casi totalidad de la relación contractual.
    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.
    A partir de dicha sentencia el límite cuantitativo de los intereses moratorios no podrá ser superior a 2 puntos por encima del interés pactado para no ser abusivos.
    “Condiciones generales en la contratación con consumidores. Préstamo hipotecario destinado para la adquisición de una vivienda habitual, ampliado para otros usos. Corresponde al profesional que contrata con el consumidor, en este tipo de contratos, acreditar que la cláusula fue negociada, para evitar la aplicación del régimen legal de protección de consumidores.

    Carácter abusivo de una cláusula que fija los intereses de demora de un préstamo hipotecario en el 19%. Conforme a la doctrina del TJUE, el límite legal previsto en el art. 114.3 LH no puede servir de parámetro para determinar la ausencia del carácter abusivo de una cláusula. Procede extender el mismo criterio establecido en la sentencia 265/2015, de 22 de abril , para los intereses de demora en préstamos personales, a los intereses de demora pactados en préstamos hipotecarios, de tal forma que el límite de la abusividad lo fijamos en dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado.

    La nulidad de cláusula abusiva no da lugar a una “reducción conservativa” del incremento del tipo de interés que supone la cláusula de interés de demora considerada abusiva hasta el límite admisible, sino su eliminación total. Pero eso no supone suprimir el devengo del interés ordinario, que retribuye que el prestatario disponga del dinero. Lo que se anula y suprime completamente es esa cláusula abusiva, esto es, la indemnización desproporcionada por el retraso en la amortización del préstamo (el recargo sobre el tipo del interés remuneratorio), pero no el interés remuneratorio, que no estaba aquejado de abusividad y que seguía cumpliendo la función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución.”
    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?
    Deberían articularse mecanismos jurídicos que garantizasen una segunda oportunidad ya que “lo conveniente es recuperar para el circuito económico a las familias y emprendedores sobreendeudados ocultos en la economía sumergida. Parece indudable que al propio Estado interesa sacar de la oscuridad económica a dichas personas para que emprendan, creen riqueza y contribuyan pagando sus tributos…”, como dice Pedro Viger, decano de los Jueces de Valencia en el artículo de prensa del diario El Mundo el martes 3 de mayo de 2016.
    “La “Segunda Oportunidad”, no es otra cosa que la facultad que la ley otorga al juez para exonerar al deudor de buena fe del remanente de las deudas que no puede pagar incluso después de liquidado su patrimonio.”
    Las medidas adoptadas por la Ley 25/2015, de 28 de julio, de Segunda Oportunidad son la siguientes: deja fuera las deudas frente Hacienda y Seguridad Social y prácticamente el crédito hipotecario y es necesario instar una fase previa para alcanzar un acuerdo de extrajudicial de pagos antes de poder acudir al concurso, aunque suele ser un mero trámite ya que el deudor no puede ofrecer un plan de pagos.
    Considero que son suficientes las medidas adoptadas, pero no las considero eficaces ya que al fin y al cabo son medios utilizados por los deudores para demorar el pago de lo que deben y terminan por no pagar. Además, según dice Pedro Viger, “Los condicionantes son tantos y el procedimiento tan complejo, que poco o nada soluciona al pequeño deudor…, no tiene recorrido ni aplicación práctica.”
    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.
    Dación en pago de la vivienda habitual
    Se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE de 10 de marzo), con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma. La exención se regula en el art. 33.4.d) y la disposición adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF.

    La Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha modificado el artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012 ampliando el colectivo de deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual que se consideran situados en el umbral de exclusión y que, por ello, pueden disfrutar de la exención de la ganancia patrimonial que pueda generarse con ocasión de la dación en pago de su vivienda habitual.
    Ámbito subjetivo:
    Con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:
    a. Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
    b. Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
    c. Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
    d. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
    En relación a ejercicios anteriores no prescritos, el contribuyente puede, si se produjeron estas circunstancias, instar la rectificación de la autoliquidación en la que declaró la ganancia patrimonial a través del procedimiento que regulan los artículos 126 a 129 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos
    Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial
    En estos supuestos, el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual a la entidad de crédito en cancelación del préstamo hipotecario pendiente se realizará por diferencia entre el valor de adquisición del bien que se cede en este caso la vivienda habitual del deudor y el valor de transmisión de la misma, determinado en el presente caso por el valor de la deuda que se extingue a cambio.
    Dicha ganancia o pérdida se integrará en la base imponible del ahorro, al derivarse de la transmisión de un inmueble por el contribuyente.
    http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Tributacion_de_la_compra_de_la_vivienda/Dacion_en_pago_de_la_vivienda_habitual.shtml

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:
    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:
    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?
    Ante el Juzgado de Primera Instancia de Valencia
    Artículo 684 LEC Competencia
    1. Para conocer de los procedimientos a que se refiere el presente capítulo será competente:
    1.º Si los bienes hipotecados fueren inmuebles, el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radicare en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radicaren en diferentes partidos, el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante, sin que sean aplicables en este caso las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en la presente Ley.
    2) ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?
    En virtud al art. 685 de la LEC, bastará la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.
    Además, se puede complementar dicha certificación con la escritura de hipoteca.
    Artículo 685 LEC Demanda ejecutiva y documentos que han de acompañarse a la misma
    4. Para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, bastará la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Dicha certificación se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial comprendiendo tan sólo la finca o fincas objeto de la ejecución.
    3) ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?
    No es preciso según lo que estable el art. 681 de la LEC.
    Artículo 681 LEC Procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca
    1. La acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este título, con las especialidades que se establecen en el presente capítulo.
    4) ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    Para el sobreseimiento de la ejecución en caso de inexistencia de cargas o cancelación de la hipoteca
    Artículo 688 LEC Certificación de dominio y cargas. Sobreseimiento de la ejecución en caso de inexistencia o cancelación de la hipoteca
    3. Si de la certificación resultare que la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o ha sido cancelada, el Secretario judicial dictará decreto poniendo fin a la ejecución

  2.    TANIA MORENO VILA, PAULA LLOPIS ROMERO, MARIOLA GÓMEZ GONZÁLEZ, CARLOS CASTRO GONZALES, IGNACIO MONTAGUD RUBIO on marzo 22, 2017 10:09

    TANIA MORENO VILA, PAULA LLOPIS ROMERO, MARIOLA GÓMEZ GONZÁLEZ, CARLOS CASTRO GONZALES, IGNACIO MONTAGUD RUBIO

    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:

    1. Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:
    En relación con el préstamo:

    – Capital prestado: cuarenta y cinco mil euros (45.000€).

    – Plazo de amortización: el préstamo vencerá el día 1 de diciembre de 2029.

    – Tipo de interés remuneratorio:
    • Primera fracción temporal: 2,850%
    • Segunda fracción temporal: 2,490 puntos + EURIBOR

    – Cláusula suelo: el tipo de interés no podrá ser inferior al 3% ni superior al 12%

    – Tipo de interés moratorio: 12 puntos exigibles día a día y liquidables mensualmente, y en caso de adquisición de vivienda habitual no podrán ser superiores a tres veces al interés legal del dinero.

    – Cláusula/s de vencimiento anticipado:

    • Impago por el prestatario de tres cuotas mensuales.
    • Incumplimiento de las obligaciones de carácter esencial.
    • La no inscripción de la presente escritura en el Registro de la Propiedad.
    • Existencia registral de cargas o derechos de cualquier clase.
    • Incendio de la finca hipotecada si resulta destruida en la cuarta parte de su valor o deterioro de la misma.
    • Arrendamiento de las fincas que se hipotecan si se trata de: vivienda excluida del principio de purga en la ejecución forzosa, por cifra que no cubra la amortización más los gastos e impuestos que la grave y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la entidad prestadora; o inmueble destinado a uso distinto del de la vivienda, por cifra que no cubra la cuota de amortización más los gastos e impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la entidad prestadora.

    En relación con la garantía hipotecaria:

    – Capital garantizado con la hipoteca: cuarenta y cinco mil euros (45.000€).

    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: cuatro mil quinientos euros (4.500€).

    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: diez mil ochocientos euros (10.800€).

    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca: tres mil quince euros (3.015€) para costas y gastos.

    – Cláusula de liquidación unilateral: se pacta expresamente por las partes contratantes que la deuda o cantidad judicialmente exigible, en caso de ejecución forzosa, será la que resulte de la liquidación efectuada por BANCOVAL la que se reflejará en las certificaciones que ésta expida al efecto. A dicha liquidación se adjuntarán extracto de las paradas de cargo y abono, al igual que las correspondientes a la aplicación de intereses y comisiones que determinen el saldo concreto de la cantidad por la que se solicite el despacho de la ejecución.

    2. Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?

    Las cláusulas de vencimiento anticipado no han sido inscritas en su totalidad (a falta de los puntos c) y e)) puesto que en el caso del punto e) y en virtud del art. 1129.3º CC, se establece que el acreedor podrá exigir el vencimiento anticipado de la obligación a plazos (crédito asegurado) cuando por actos propios del deudor (por su conducta dolosa o negligente) las garantías disminuyeran su valor o desaparecieran por caso fortuito, a no ser que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras; dicho esto, en el caso que menciona el punto e) si que se incluyen los actos que no dependen de la voluntad del deudor razón por la que no se inscribe.

    En el caso del punto c) y de conformidad con el art. 434 del Reglamento Hipotecario, las partes contratantes declaran que no es necesaria la inscripción de aquellas cláusulas que carecen de transcendencia real, ya que por ser de carácter obligacional producen efectos exclusivamente entre ellas, por lo que no se solicita del Registrador de la Propiedad su inscripción en el Registro.

    3. Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectosde subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación?¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo?

    Sí podrá adjudicar la vivienda por un valor inferior al de tasación, pero según el artículo 682.2. 1º de la LEC, en ningún caso podrá ser este inferior al 75% de valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

    En el caso de que en el momento de la subasta no concurran postores, la entidad acreedora, en el plazo de veinte días podría pedir la adjudicación de la vivienda por debajo del valor de tasación.
    Hay que respetar una serie de límites. Concretamente, en caso de que la vivienda no sea la habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta. En caso de que sea la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o en caso de que la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a 70%, pues entonces por el 60%.

    Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?

    El deudor seguiría endeudado, por lo que según el art. 682.2. 1º LEC, para perseguir los bienes
    hipotecados, debe cumplirse el requisito de que no se adjudique por subasta el bien por un valor inferior al 75% del valor señalado en la tasación en el momento que se realizó la escritura de constitución de hipoteca.

    Por vía civil a las Audiencia Provinciales.

    4. ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Anti desahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?

    Se insiste en que sea calificada la vivienda como “habitual”, porque si esta no se considerase de tal forma o dejase de serlo, no se le aplicará la protección a los deudores hipotecarios, como indica la misma cláusula.

    La especialidad que determina dicha ley es que una de las condiciones inexcusables para aplicarla, es que sea vivienda y además habitual, en la que resida diariamente o la mayoría de los días la persona, no pudiéndose por tanto aplicar a otro Ios de bienes, como, por ejemplo, una segunda residencia.

    5. ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    En una primera lectura y aproximación, podríamos decir que la trascendencia jurídica básica que resulta de tal hecho es que nos encontramos ante una cláusula o estipulación contractual predispuesta e impuesta por una de las partes (predisponente, que en este caso será la entidad bancaria) a la otra (aceptante o adherente, que en este caso serían los hipotecantes deudores), por lo que la libertad contractual de la segunda queda limitada a la mera aceptación, o eventual rechazo, de la misma. Ello no sucede en cambio en los contratos negociados, que son aquellos en los que ambas partes, mediante una negociación sobre los distintos aspectos de la relación contractual a la que van a someterse, acuerdan el contenido de los mismos, en función de sus preferencias y en función de lo que la otra parte está dispuesta a ofrecer.
    Haciendo hincapié en el tema, no debemos pasar por alto el hecho de que los contratos de adhesión, en su enorme parte, dadas sus características y dada su generalidad, son aquellos cuyo contenido está informado y condicionado por las denominadas condiciones generales de la contratación. Éstas son el instrumento propio utilizado en la contratación en masa o por adhesión. La peculiaridad, de las condiciones generales de la contratación, al igual que en el contrato que venimos comentado, reside en el hecho de que no son ambas partes las que la redactan de común acuerdo, sino que ésta es impuesta por una de ellas a la otra, que no puede más que aceptarla o rechazarla.
    Conocido y expuesto ello podemos, por tanto, ir más allá y llegar a la conclusión de que nos encontramos ante un contrato de adhesión informado por las ya expuestas condiciones generales de la contratación. Destacamos la importancia de ello por la trascendencia jurídica que ello tiene. En la primera aproximación se dijo que la consecuencia jurídica básica era el hecho de que la parte que se adhiere puede aceptar o rechazar solamente, ya que no puede negociarse el contenido del contrato en ese sentido, pues está sujeto a las condiciones generales comentadas. Cabe ahora conocer el resto de consecuencias jurídicas que supone que nos encontramos ante un contrato informado por tales condiciones:
    – El hecho de que el contenido del contrato esté informado por tales condiciones va a suponer que esté sujeto a unos especiales controles, dirigidos a controlar básicamente que las mismas no sean abusivas, es decir, que su contenido no pueda considerarse abusivo, entendiéndose por abusivo contrario a las exigencias de la buena fe y causante de detrimento al consumidor por el desequilibrio notable e injustificado de las obligaciones contractuales a las que quedan sujetas ambas partes. Ello no supone que en los contratos individuales no existan tales cláusulas abusivas, y que por tanto éstos no estén sujetos a cierto control. Lo que ello supone es que, las condiciones generales de la contratación, en tanto en cuanto vienen impuestas para una generalidad de contratos de unas condiciones similares, y en tanto en cuanto su contenido viene controlado y ajustado a la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, están sujetas a un control más severo.
    -Para conocer la segunda consecuencia, que lo comentado anteriormente tiene sobre los contratos de adhesión, cabe conocer primeramente el funcionamiento del establecimiento de las condiciones generales. Éstas vienen reguladas por la ya citada ley, que se encarga de conocer y observar unas condiciones que pueden ser aplicadas a contratos de una misma naturaleza o que guarden estrecha similitud, con el objetivo de uniformizar todo el entramado contractual y por tanto dotar de un mayor control al sistema contractual. Es de ahí donde deriva la segunda consecuencia: las condiciones generales, además de estar sometidas a un severo control una vez articuladas en un determinado contrato, están sometidas también a tal control con anterioridad a ser consideradas como tal, conocido como control de incorporación.
    Ello supone que para que una serie de cláusulas y aspectos coincidentes en distintos contratos similares pasen a tener la consideración de condición general, deben cumplir una serie de requisitos que, como hemos dicho con anterioridad, vienen informados por la LCGC. Una vez cumplidos podrán tener tal consideración y por tanto formar parte de similares contratos.

    Conocido y expuesto todo ello, y como conclusión a la cuestión, cabe decir que el hecho de que existan tales controles en esta materia tiene su motivo de ser, aparte de en las cada vez más constantes directivas europeas en la materia, en el hecho de querer evitar una indefensión por parte del adherente, controlando, tanto inicial como posteriormente, que las condiciones generales aseguren la igualdad de las partes contratantes.

    6. Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia?

    Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos?

    La STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio, establece una nueva doctrina jurisprudencial respecto el carácter abusivo de los intereses moratorios en los préstamos hipotecarios, es decir, el carácter abusivo en este tipo de cláusulas.

    Dicha Sentencia establece que, a pesar de la introducción del art. 114.3 LH (redactado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) que dispone que “Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero”, dicho art. tan sólo supone un límite legal al establecimiento de los intereses de demora, lo cual no significa que un interés moratorio que cumpla dicho precepto no pueda ser declarado abusivo judicialmente atendiendo a razones de proporcionalidad entre el incumplimiento del consumidor y la indemnización asociada al incumplimiento.

    Viéndolo así y tal como ha declarado el ATJUE cabe remarcar que dicho art. no se opone a la Directiva 93/13/CEE (sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores), siempre que no prejuzgue la apreciación del carácter “abusivo” de la cláusula sobre intereses moratorios por parte del juez nacional; y por ello se debe atender a razones de proporcionalidad.

    Así las cosas, dicha Sentencia retomó una de las Sentencias del mismo Tribunal, la Sentencia 22 abril 2015, que con apoyo en el art. 576 LEC, sentó la doctrina de que es “abusivo un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado en un préstamo personal”.

    Esta doctrina para los préstamos personales es la que nuestro TS ha acabado aplicando a la actual Sentencia y ampliando dicha solución no solo a los préstamos personales sino también a los hipotecarios, declarando así abusivo el interés moratorio que supere en más de dos puntos el interés remuneratorio, quedando fuera del control de la abusividad el art. 114.3 LH.

    Quedando, de este modo, el art. 114.3. LH sólo aplicable a los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de una vivienda habitual, en los que la cláusula que fije la cuantía de los intereses moratorios haya sido negociada individualmente por las partes.

    En resumen, las cláusulas posteriores a dicha Sentencia podrán ser declaradas abusivas aun cumpliendo con el art. 114.3 LH, ya que deberán atender a que no superen en más de dos puntos el interés remuneratorio, para todos aquellos prestamos con consumidores (hipotecarios y personales) siempre que no hayan sido negociados individualmente por las partes.

    ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.

    Personalmente comparto la solución dada por el TS ante la casación, no obstante, se debe esclarecer que dicha solución debería ser dada por el legislador y no por un órgano judicial, pese a ser el TS.

    Así, el legislador debería abandonar el art. 114.3 LH, y establecer un límite de intereses de demora para los préstamos con consumidores en general, pudiendo ser el que ha declarado el TS de hasta dos puntos por encima del interés remuneratorio.

    No obstante, esto podría resultar contradictorio con el art. 4.1 de la Directiva 93/13/CEE que establece que la abusividad debe ser apreciada caso por caso en atención a sus propias circunstancias. La solución a esto sería la misma ya dada, y es que el precepto que debiera dar al legislador serviría como límite legal; dando así una mayor seguridad a los participantes, sobre todo el caso de los Notarios los cuales deben velar para que en la escritura no insten cláusulas abusivas.

    La práctica de los notarios sería un tanto complicada, ya que acabaría dependiendo de un límite legal el cual no aseguraría que dicha cláusula acabará siendo declarada abusiva por los Tribunales; no obstante dicho límite legal sería más próximo a lo que los Tribunales suelen declarar como abusivo y por tanto sí dar una cierta seguridad, la máxima teniendo en cuenta ala Directiva.

    Por otro lado, otra posible solución sería que el tipo de interés fuera obtenido de una media con el interés de las grandes financiaciones de empresas en las que sí se negocian individualmente estos intereses, estos son muy inferiores -normalmente entre 2 y cuatro puntos más que el ordinario-.

    7. Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobre endeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?
    Debemos de considerar que la creación de nuevas medidas que garanticen la segunda oportunidad a los deudores sobre endeudados no solo es necesaria, sino que debería de considerarse algo indispensable si se quiere dejar atrás el fantasma de la crisis y avanzar en la recuperación de la castigada clase media.
    Hasta ahora, la principal medida legislativa que se ha adoptado en España es el real decreto 1/2015, el cual si bien es cierto que es una medida novedosa en nuestro país no lo es en el resto de Europa y del mundo donde ya se han adoptado medidas similares. De hecho, a nivel europeo hasta la aparición de este real decreto todos los países ya habían desarrollado legislación similar a excepción de Croacia, Bélgica, Hungría y España hasta el año 2015.
    Pese a que esta nueva legislación se puede considerar un paso adelante ya que consigue mitigar de cierta forma los efectos del artículo 1911 del CC, siendo primera norma que permite obviar el principio de responsabilidad patrimonial. Resulta necesario considerar que se trata de una ley mejorable y que incluso nace creando nuevas dudas en lugar de disiparlas.

    • La aplicación de la norma es muy reducida, sobre todo para las personas físicas, siendo necesario:

    o Que las deudas no fueran superiores a cinco millones de euros.
    o Deben acumular un retraso de tres meses en el pago de sus obligaciones con las arcas públicas y no abonar durante un período continuado facturas a diferentes operadores.
    o La persona física tiene que ser insolvente de buena fe (que su situación de impago no haya sido adrede, que haya tenido intención de pagar sus deudas, que haya tratado de negociar con sus acreedores un plan de pagos y que no haya cometido delito económico alguno
    o Estar en riesgo de exclusión social

    • El real decreto 1/2015 deja fuera del sistema de segunda oportunidad a los créditos públicos (con esto nos referimos a las posibles deudas que puede tener cualquier persona física o jurídica con el Estado).

    • Las deudas por alimentos que hayan sido derivadas por una sentencia de divorcio.

    • Las deudas hipotecarias que hayan sido incluidas en alguna de las categorías distintas al crédito ordinario.

    • Contempla la posibilidad de revocar la aplicación de la ley si la situación de la persona a quien se le aplica mejora.

    Además, en lo que se refiera a la aplicación, anteriormente mencionada, tenemos que añadir que (teniendo en cuenta datos del Colegio Nacional de Notarios) le ley no ha suscitado numeroso entusiasmo, ya que por un lado no se conoce y por otro no se aplica casi ya que ha generado mucho escepticismo entre los profesionales.
    Por ultimo hay que destacar, que lamentablemente, la segunda oportunidad resulta de mayor aplicación para las personas jurídicas que para las personas físicas. Ya que en el caso de las primeras solo resulta necesario disolver la sociedad, pudiendo fundar otra nueva con los mismos integrantes al día siguiente. En cambio, las personas físicas no tienen dichas facilidades y siempre tendrán el riesgo de que el “perdón” de la deuda desaparezca si su suerte mejora.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:
    BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso. El Juez debe adoptar una resolución por la que ordene o no el despacho de la ejecución. Determínese:
    1. ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?

    Para responder a esta cuestión, cabrá acudir al artículo 549 LEC, en virtud de la cual deberá el órgano jurisdiccional analizar, para ordenar o no el despacho de la ejecución:
    1) “El título en que se funda el ejecutante.”
    2) “La tutela ejecutiva que se pretende, en relación con el título ejecutivo que se aduce, precisando, en su caso, la cantidad que se reclame conforme a lo dispuesto en el artículo 575 de esta Ley.”
    3) “Los bienes del ejecutado susceptibles de embargo de los que tuviere conocimiento y, en su caso, si los considera suficientes para el fin de la ejecución.”
    4) “En su caso, las medidas de localización e investigación que interese al amparo del artículo 590 de esta Ley.”
    5) “La persona o personas, con expresión de sus circunstancias identificativas, frente a las que se pretenda el despacho de la ejecución, por aparecer en el título como deudores o por estar sujetos a la ejecución según lo dispuesto en los artículos 538 a 544 de esta Ley.”

    2. ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?

    A nivel europeo resulta posible la aplicación de oficio por parte del Juez cuando este aprecie la existencia de cláusulas abusivas en el titulo ejecutivo, teniendo en cuenta el ámbito de aplicación de la directiva 93/13/CEE.
    En cambio, en España en un primer momento, la legislación procesal civil no permitía a la autoridad judicial apreciar de oficio la existencia de cláusulas abusivas. Lo cual desembocaba en un debate doctrinal y jurisprudencial entre los detractores y partidarios del reconocimiento de oficio de la posible existencia de cláusulas abusivas.
    Dicho debate, ha sido zanjado con la ley 42/2015 de 5 de octubre, que reforma la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil. Esta ley incluye numerosos cambios para la LEC, si bien es cierto que en esta ocasión nos centraremos en la modificación del artículo 815 LEC que lleva a cabo esta ley. Dicha reforma normativa responde a la directiva europea 93/13, la cual ya había sido transpuesta por la mayor parte de los estados miembros.
    La reforma del artículo 815 añade un nuevo apartado, el cual permite el control de oficio de las cláusulas abusivas si se cumplen una serie de circunstancias en el supuesto de hecho.

    En primer lugar, el nuevo precepto estable que el control de oficio solo se podrá llevar a cabo cuando el acreedor sea un empresario o un profesional y el deudor un consumidor o usuario. Si bien es cierto que con esto se busca proteger a un colectivo muy vulnerable como es el de los consumidores, también es cierto que deja sin nombrar a otros colectivos.
    En segundo lugar, el art.815 apartado 4 permite que, si el Letrado de la administración de justicia aprecia la posible existencia de una cláusula abusiva, este deberá realizar el respectivo estudio para posteriormente someter la cuestión al Juez, quien será quien tenga la última palabra una vez haya escuchado a las partes.
    La decisión del juez frente dicha cuestión podrá ser:
    • Declarar que la cláusula no es abusiva, y por tanto continuar con el requerimiento de pago al deudor.
    • Declarar que la pretensión es improcedente
    • Declarar que la cláusula abusiva no se aplicará, pero que el procedimiento deberá continuar.

    3. En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?

    De acuerdo con la jurisprudencia del TS, en especial a través de la Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del TS de 9 mayo 2013, considero que la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario es un supuesto de falta de transparencia y cláusula de abusividad.

    Puede decirse que esta cláusula es abusiva en relación con la jurisprudencia de la STJUE de 30 abril 2014, declara que el art. 4.2 de la Directiva 13/1993/CEE, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe ser interpretado en el sentido de que la exigencia de que una clausura debe estar redactada manera clara y comprensible no solo supone que deba ser entendida gramaticalmente por el consumidor sino también el mecanismo por el cual se obtiene, en nuestro caso, el tipo de interés; y en general que dicho consumidor pueda evaluar, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas derivadas de dicha cláusula.

    En nuestro caso encontramos una falta de transparencia en la cláusula suelo que en breves analizaremos, y a que dicha cláusula trae consigo un desequilibrio entre las partes contratantes en perjuicio del consumidor, este desequilibrio consiste en que el consumidor no pueda comparar entre las diferentes ofertes del mercado, las distintas modalidades de préstamo, y hacer una representación de la verdadera realidad que supone esa cláusula según contrate con una entidad financiera u otra.

    Así de acuerdo con la Sentencia de 9 mayo 2013 no podemos considerar transparente la cláusula suelo por los siguientes motivos, además del explicado en el párrafo anterior.

    Primero, existen una falta de información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato, ya que la cláusula suelo está ubicada entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

    Segundo, la cláusula suelo se inserta junto con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.

    Tercero, se crea una apariencia de que dicho contrato es un préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero, beneficiando al consumidor. Además, los consumidores deben ser informados de que cuando el tipo de interés baja a determinados niveles, el préstamo se transforma en préstamo a interés fijo variable solo al alza y no se beneficiarán de las bajadas del índice de referencia.

    Por estas circunstancias, podríamos considerar que estamos ante una cláusula suelo abusiva y con falta de transparencia, y que por tanto debería ser declarada nula.

    A esta declaración de nulidad se debe tener en cuenta que a pesar de que la Sentencia de 9 mayo 2013 declara la irretroactividad de los efectos de dicha sentencia, se debe tener en cuenta la STJUE (Gran Sala) de 21 de diciembre de 2016 ha declarado dicha irretroactividad contraria al Derecho de la Unión Europea, “la limitación en el tiempo de los efectos jurídicos derivados de la declaración del carácter abusivo de una cláusula contractual, en virtud del artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13, sólo permite garantizar una protección limitada a los consumidores que hayan celebrado un contrato de préstamo hipotecario que contenga una cláusula suelo con anterioridad a la fecha del pronunciamiento de la resolución judicial mediante la que se declaró dicho carácter abusivo. Así pues, tal protección resulta incompleta e insuficiente y no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de dicha cláusula, en contra de lo que establece el artículo 7, apartado 1, de la citada Directiva (véase, en este sentido, la sentencia de 14 de marzo de 2013, Aziz, C 415/11, EU:C:2013:164, apartado 60)”.

    Por tanto, de acuerdo con el Derecho de la Unión Europea la Sentencia de 9 mayo 2013 debe ser interpretada de manera retroactiva.

  3.    DCA1 (Abraham Devis, Jose María Grau, Yessica Iranzo, Simona Sebestín, Carla Serrano) on marzo 22, 2017 11:27

    GRUPO DCA1
    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:
    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:
    En relación con el préstamo:
    • Capital prestado: se encuentra dentro de las cláusulas financieras, concretamente en la cláusula primera. Y se indica que la cantidad es de 45.000 euros.

    • Plazo de amortización: lo observamos en las cláusulas financieras, situada en la cláusula segunda y dicho plazo es de 15 años, mediante el pago de ciento ochenta cuotas mensuales que deben de ser consecutivas. Durante la vigencia del tipo de interés inicial será de 307,53 euros.

    • Tipo de interés remuneratorio: se encuentra dentro de las cláusulas financieras, concretamente dentro de la cláusula tercera. Y se hace referencia a dos periodos:

    o Tipo de interés remuneratorio invariable o fijo durante la vigencia de la primera fracción (desde que se firma la escritura hasta 1-12-2015).
    o Tipo de interés remuneratorio variable durante la vigencia de la segunda fracción temporal (desde del día siguiente al de finalización de la primera (2-12-2015) hasta el día del vencimiento final del préstamo
    o También es importante para el tipo de interés remuneratorio la cláusula tercera bis en relación con el préstamo. En dicha estipulación se establece que para cada uno de los siguientes años naturales el tipo de interés nominal anual que se aplica será el que resulte de aplicar 2,490 puntos al tipo de interés EURIBOR. Con posterioridad a esta especificación se explica la posibilidad de que el diferencial pactado de interés se puede reducir en función de unos parámetros y dadas unas condiciones también establecidas en dicha cláusula.

    • Cláusula suelo: lo podemos observar explicitado en la cláusula tercera bis- 2D
    En esta cláusula se dice que se debe de tener en cuenta la aplicación a partir de la segunda fracción temporal. El tipo de interés del préstamo, a pesar de ser variable, nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés de referencia por debajo del límite mínimo del 3% ni de aumentos superiores al 12%. Por tanto, vemos como además de una cláusula suelo hay también una cláusula techo.
    • Tipo de interés moratorio: se localiza dentro de las cláusulas financieras, concretamente en la cláusula sexta.
    Y se indica que en caso de incumplimiento, el saldo debido devengará de forma automática intereses a favor del banco sin necesidad de intimación o reclamación. Y en casos de adquisición de vivienda habitual, dichos intereses de demora no podrán superar en tres veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.
    • Cláusula/s de vencimiento anticipado: se encuentra dentro de las cláusulas no financieras, concretamente en la séptima cláusula.
    En esta cláusula se concreta los supuestos en los que se considera vencido el préstamo y por lo tanto resuelto procediéndose a la exigencia de las cantidades debidas:
    a. En caso de impago por parte del deudor de tres cuotas mensuales o cuotas que impliquen que el deudor ha incumplido su obligación.
    b. En el caso de no acatamiento de las obligaciones esenciales y relevantes prevista en la escritura.
    c. Ante la falta de inscripción de esta escritura en el Registro de la Propiedad, si en esa no inscripción aparecen defectos de todo tipo, siempre que haya un incumplimiento por la parte deudora.
    d. La presencia registral de gravámenes o derechos de cualquier tipo
    e. Ante incendio de la vivienda hipotecada o deterioro de la misma en una cuarta parte de su valor.
    f. En el caso de arrendamiento de la finca hipotecada:
    – Cuando la vivienda esté excluida del principio de purga en el procedimiento de ejecución forzosa. Entiendo por principio de purga el beneficio legal que se otorga al deudor para librarse de todas las cargas existentes sobre este, pagando a los acreedores, en este caso al Banco, la suma que representa el valor real del inmueble.
    – O inmueble a un uso distinto del de vivienda.

    En relación con la garantía hipotecaria:
    • Capital garantizado con la hipoteca: se encuentra en la cláusula primera en el primer punto.
    El capital garantizado asciende a 45.000 euros.
    • Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: está ubicada en la primera cláusula en su segundo punto.
    El interés remuneratorio garantizado es del 10% anual (2,850 % pactado + 7,150 puntos). Siempre teniendo en cuenta como hipoteca de máximo una cantidad de 4.500 euros garantizados.
    • Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: se encuentra en el punto tercero de la primera cláusula.
    Los intereses moratorios garantizados como máximo son del 12% anual, y no puede superar la cantidad de 10.800 euros anuales (hipoteca de máximo). Cuando se trate de la adquisición de vivienda habitual los intereses moratorios no podrán ser superiores al triple del interés legal del dinero (establecido en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria).
    En este sentido, debemos recordar que tanto para los intereses remuneratorios como moratorios cuando son variables, en la inscripción se debe determinar la cantidad máxima asegurada por la hipoteca como consecuencia del principio de especialidad. Es por ello que observamos una hipoteca de máximo en ambos intereses en la constitución de la hipoteca.
    • Otras partidas garantizadas con la hipoteca: se localiza en el cuarto punto de la cláusula primera.
    Estas son de 3015 euros que se fija para costas y gastos, y si la finca es habitual dichas costas y gastos no podrán superar el 5 % de la cantidad reclamada tal y como se desprende del art. 575.1.bis de la LEC.
    • Cláusula de liquidación unilateral: esta aparece reflejada dentro de la cláusula tercera, en el apartado quinto.
    Se establece que en caso de ejecución forzosa la cantidad exigible por Bancoval será la que resulte de la liquidación efectuada por el acreedor, atendiendo a las condiciones del documento. Se entiende por cláusula de liquidación liquidar la deuda por parte del banco en caso de reclamación judicial de la misma, sin que el cliente pueda oponerse a dichos cálculos.

    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
    – Capital prestado: sí que se encuentra en el folio Registral, dentro de las cláusulas financieras en el primer punto.
    – Plazo de amortización: se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, concretamente en la segunda cláusula financiera.
    – Tipo de interés remuneratorio: se encuentra en el folio Registral, en la tercera cláusula financiera.
    – Cláusula suelo: se localiza inscrita en el Registro de la propiedad, en el apartado 2D de la estipulación tercera bis.
    – Tipo de interés moratorio: se encuentra en el folio registral, en la sexta cláusula financiera.
    – Cláusula/s de vencimiento anticipado: se localiza en el Registro de la Propiedad, dentro de las cláusulas no financieras, exactamente en la séptima.
    Con carácter general sí que vemos la existencia de las cláusulas de vencimiento anticipado en el Folio Registral, sin embargo, hay varias de ellas que no se encuentran incluidas en el Registro ¿Cuáles son estas cláusulas de vencimiento anticipado que no son inscribibles en nuestro caso?:
    1. En primer lugar, la cláusula de vencimiento anticipado por la no inscripción de la presente escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad. La respuesta a por qué dicho aspecto no se encuentra en el Folio Registral la vamos a encontrar en una Sentencia del Tribunal Supremo del 12 de diciembre de 2009 (Sentencia Nº:792/2009) que establece que “no cabe hacer recaer exclusivamente sobre el prestatario la circunstancia de que la hipoteca prevista no se pueda constituir, incluso por motivos ajenos al mismo, y no tiene en cuenta que es de la Entidad Financiera la carga o diligencia de hacer las comprobaciones pertinentes en el Registro antes de suscribir el préstamo”.

    Lo cierto es que la causa de su denegación irá más encaminada a la escasa importancia de la causa una vez practicada la inscripción en el Registro de la Propiedad.

    2. La cláusula de vencimiento anticipado por disminución del valor de la finca por su deterioro. Concretamente en la escritura de préstamo hipotecario se nombra: “Incendio de la finca hipotecada, si resultara destruida en la cuarta parte de su valor o deterioro de la misma, también de la cuarta parte de su valor, por cualquier otra circunstancia dependiente o no de la voluntad de su dueño siempre que así resulte del informe de tasación emitido por entidad de tasación legalmente autorizada e independiente, y el prestatario hubiese sido requerido por el Banco para completar o sustituir la garantía a con otros bienes hasta alcanzar el importe equivalente a la disminución del valor de la garantía y transcurridos 60 días, desde la recepción de dicho requerimiento, no hubiese cumplido con dicha obligación. (…)”.

    El pacto de vencimiento anticipado por disminución del valor del inmueble a juicio del prestamista o apreciado por perito. Si no se amplía esta garantía a otros bienes, la cláusula no resulta inscribible por chocar frontalmente con los artículos 1256 y 1129 del Código Civil y el artículo 85.3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

    Art 1256. La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
    Art 85.3. Las cláusulas que vinculen cualquier aspecto del contrato a la voluntad del empresario serán abusivas y, en todo caso, las siguientes: 3. Las cláusulas que reserven a favor del empresario facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato, salvo, en este último caso, que concurran motivos válidos especificados en el contrato.
    Artículo 1129. Perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo: 1. º Cuando, después de contraída la obligación, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda. 2. º Cuando no otorgue al acreedor las garantías a que estuviese comprometido. 3. º Cuando por actos propios hubiese disminuido aquellas garantías después de establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras.
    Se ha considerado inscribible dicha cláusula cuando se suprima la expresión “a juicio del prestamista” o cualquiera que exprese el mismo significado. Por último, cabe nombrar la Sentencia nº 506/2008 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 4 de Junio de 2008, esta sentencia se aplica en los supuestos de no asegurar el bien inmueble en compañía de reconocida solvencia “a juicio del acreedor”.
    – Amortizaciones anticipadas. Se encuentra en el folio Registral concretamente dentro de las clausulas financieras, en el segundo apartado.
    – El tipo de interés variable se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad concretamente en las clausulas financieras, a partir del apartado tercero bis, se incluyen tanto la definición de interés variable como la identificación y ajuste del tipo de interés y el tipo de interés sustitutivo. Ya que, el limite a la variación del tipo de interés forma parte del apartado referente a la cláusula suelo.

    – Comunicación a la parte deuda de los tipos de interés aplicables también se encuentra en el folio registral, ya que está explicada en las clausulas financieras concretamente en el apartado tercero de la estipulación tercera bis.
    – Cancelación anticipada a iniciativa de la parte deudoraà sí que está inscrita en el Registro de la Propiedad dentro de las clausulas financieras en el apartado tercero bis cuarto.
    – Las Comisiones y Compensación por desistimiento se contemplan en el folio Registral, en la cláusula cuarta de las estipulaciones financieras.
    – Los gastos a cargo del prestatario son previstos en el Registro de la Propiedad en la estipulación quinta de las clausulas financieras.
    – Capital garantizado: se encuentra ubicada en la primera cláusula, apartado primero de la constitución de la hipoteca.
    – Intereses remuneratorios: se localiza en la primera cláusula, apartado segundo de la constitución de la hipoteca.
    – Intereses moratorios: inscrita en la primera cláusula, apartado tercero de la constitución de la hipoteca.
    – Otras partidas garantizadas: se encuentra en la primera cláusula, apartado cuarto de la constitución de la hipoteca.
    – Carácter de vivienda habitual: se encuentra ubicada en la segunda cláusula de la constitución de la hipoteca.
    – Extensión de la hipoteca, ejercicio de acciones (valor de la tasación en futura subasta), domicilio para notificaciones, administración y posesión interina, liquidación, ejecución extrajudicial: la podemos encontrar en la cláusula tercera de la constitución de la hipoteca.
    – Otros pactos: la cláusula cuarta de la constitución de hipoteca no se encuentra en la inscripción del Registro de la Propiedad.
    Podemos observar a raíz de lo indicado anteriormente que todo lo relacionado con la garantía hipotecaria y con este derecho real se encuentra igualmente inscrito en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, aspectos de la escritura como la cláusula de otros pactos y todo lo que dentro de ella se encuentra no están inscritos en el mismo. Esto se debe a que en el Registro únicamente se inscriben aquellas cláusulas de relevancia en cuanto a los derechos reales. Por tanto, todas aquellas condiciones que no son relevantes para este derecho, no van a figurar en el Registro.
    Por otro lado, también debemos mencionar que aquellas condiciones que pese a ser relevantes para su inscripción por ser una condición relacionada con el derecho real pueden no ser inscritas porque el propio registrador las considera nulas por su carácter abusivo.

    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación?
    Sí que podrá en virtud del art. 671 LEC.
    Artículo 671. Subasta sin ningún postor.
    Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.
    Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.
    Observamos como en este caso, el propio artículo está permitiendo al acreedor (en nuestro supuesto la entidad bancaria) que cuando se realice la subasta sin ningún postor, pueda adjudicárselo por un precio inferior al valor de tasación.
    ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo?
    De este mismo artículo, se desprende que en el caso de ser una vivienda habitual, lo que ocurre en nuestro supuesto, se debe respetar un límite del 70 por cien del valor al que hubiese salido a subasta para poder adjudicárselo. En caso de que la cantidad que le deba el deudor esté por debajo de ese porcentaje podría la entidad bancaria adquirirlo por el 60 por cien del valor. Por tanto, en ningún caso podrá adquirir la vivienda por un valor inferior al 60 por cien del de tasación.
    Es muy relevante este límite cuantitativo a efectos de subasta puesto que en la práctica por parte de las entidades bancarias se están produciendo una serie de casos que se pueden considerar como fraudes de ley para intentar evadir dichos límites y llevarse el inmueble por un precio inferior.
    Como hemos observado a raíz del artículo anterior, el acreedor (en este caso entidad bancaria) podrá llevarse el bien siempre respetando ese límite del 70% de su valor en el supuesto de vivienda habitual tal y como expresa el art. 671 LEC antes mencionado. En cambio, la ley permite a un tercero que acude libre a la subasta adquirirlo por el 50%.
    Esto ha provocado que en la subasta intervengan empresas que intervienen como terceros que casualmente eran inmobiliarias creadas por la entidad acreedora en el procedimiento. Como consecuencia, la inmobiliaria se hace con el bien por el 50% del valor pasando a formar parte del patrimonio de una sociedad que pertenece al grupo de empresas de la entidad ejecutante. En definitiva, el acreedor de esta forma se hace con el bien por el 50% del valor de la subasta eludiendo ese límite legal.
    Pensamos, al igual que exponen juristas como reconocidos como Francisco Hazas Viamonte, que se concurre en un claro fraude de ley por lo que no se debería permitir que sociedades que pertenecen al grupo de empresas del acreedor participen en las subastas hipotecarias puesto que no tienen una verdadera condición de tercero.

    Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca? En su caso, ¿por qué vía?
    En este sentido, debemos diferenciar el límite cuantitativo que establece la ley para que el acreedor pueda adjudicarse el bien inmueble regulado en el art. 671 LEC al límite que impone la ley para establecer el valor de tasación del inmueble garantizado en el contrato de constitución de garantía hipotecaria regulado en los art. 682.2.1º LEC y 129.2.a de la Ley Hipotecaria

    Artículo 129.2.a de la Ley Hipotecaria
    2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:
    a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.
    Artículo 682.2.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil
    2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:
    1. º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
    Por tanto, a la vista de los mencionados artículos se deduce que se podrá establecer un valor de tasación que como mínimo respete el 75 por cien del valor que se hubiera realizado en virtud de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario. En caso de que el valor fijado como tasación del bien fuera notablemente inferior, es decir, por debajo de ese 75 por cien del valor según la mencionada ley, el deudor frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca podría oponerse alegando la abusividad de dicha cláusula y por tanto considerarla nula.
    Además, debemos saber que probablemente ni siquiera lo tendría que hacer valer el deudor puesto que el Registrador de la Propiedad, cuando califica la escritura de préstamo hipotecario tiene el deber de comprobar que ese límite legal es respetado en el valor de tasación de inmueble. Si observa que no se respeta este límite no inscribirá dicha hipoteca.
    De hecho, lo que se produce en la práctica es que en el momento de inscribir se acompaña a la escritura un certificado de tasación expedido por técnico competente para que se observe que cumple o no con dicho límite. Incluso en caso de que la tasación del técnico sea incorrecta éste puede incurrir en responsabilidad.

    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual?
    “En el artículo 54 del Real Decreto 439/2007 de 30 Marzo por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las personas físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de pensiones, aprobado por Real Decreto 34/2004 de 20 de Febrero, se dice que se entiende por vivienda habitual con carácter general, la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años”. Esa definición de vivienda habitual sólo lo es a efectos fiscales. A efectos civiles no se exige ningún plazo, basta con que constituya el domicilio de ese sujeto.
    Por ejemplo, mismo sentido art 1320 del CC: Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.
    Según el artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria, conforme a la nueva regulación de la ley 1/2013 dice que “En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución”. Algo que se refleja en la escritura de préstamo hipotecario en la exposición segunda “Que los cónyuges DON ALONSO QUIJANO DE LA MANCHA Y DOÑA DULCINEA HERMOSA DEL TOBOSO son dueños, en plena propiedad y con carácter ganancial, de la siguiente finca, que constituye su vivienda habitual y permanente”.

    Esto se refleja también en el artículo 114.3, en el que se hace referencia que los intereses de demora de préstamos para la compra de vivienda habitual, garantizadas como hipoteca, no pueden ser superiores a tres veces el interés legal del dinero devengando sobre el principal pendiente de pago.

    ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?
    En el nuevo artículo 129.2.b) modificado por la ley 1/2013 se dispone que deberá constar el carácter habitual o no separadamente de las demás estipulaciones. Además se dice que se presume, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución. Es por eso que hay una serie de especialidades en relación con la vivienda habitual contempladas en la Ley 1/2013:

    • En la exposición de motivos de la ley 1/2013 se establece la posibilidad de suspensión en el plazo de dos años de los desahucios de familias en riesgo de exclusión. En este sentido, se prevé un régimen especial por el cual se adjudica al acreedor la vivienda habitual de personas que se encuentren en esta situación.
    • En la misma idea se pronuncia el artículo 1 en la ley, haciendo alusión a la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables.
    • En el artículo 5.2 de la ley 1/2013 se dice que el plazo de amortización del préstamo o crédito garantizado, cuando financie la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de treinta años. En definitiva, el plazo máximo de las hipotecas para vivienda habitual se fijará en 30 años.
    • En el artículo 693.1 de la ley 1/2013 se contempla el supuesto de que si el bien hipotecado es una vivienda habitual, el deudor podrá, aunque no tenga el consentimiento del acreedor, liberar el bien a través de la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviese vencida en la fecha de presentación de la demanda.
    • Por último, en la disposición transitoria segunda de la ley 1/2013 se hace referencia a los intereses de demora para la vivienda habitual. Estableciéndose un límite para los intereses de demora fijados en préstamos que, aun siendo constituidos con anterioridad a la aprobación de la ley, se devenguen con posterioridad a la misma. También se aplicará dicho límite a los intereses fijados en préstamos constituidos antes de la entrada en vigor de la ley, pero que aún no han sido satisfechos, pese a que han devengado en la fecha de constitución del préstamo.

    Como ya se ha dicho, debe constar el carácter habitual de la vivienda, porque hay unos beneficios por la adquisición de la misma siempre que su carácter sea el de habitual. Entre estos beneficios, además de todo lo dicho con anterioridad, destacan los siguientes:

    1. Precio mínimo de adjudicación en subasta. Art 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
    En el artículo 670 de la LEC se establece que cuando en la subasta únicamente participen el Banco o la entidad financiera que concedió la hipoteca y que es acreedora del importe reclamado al deudor, el importe mínimo por el que podrá adjudicarse la vivienda habitual en dicha subasta será:
    – Un importe del 70% del valor por el que el bien salió a subasta, conocido como valor de tasación.
    – Si la cantidad adeuda es inferior al 70% del valor de tasación por el que salió el bien a subasta, se la podrá adjudicar por un precio mínimo del 60%.

    2. Límite legal interés de demora. Art 114 de la LH. Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

    En la Sentencia Nº: 364/2016, del 3 de Junio de 2016 se establece que en las sentencias 705/2015 de 23 de diciembre, y 79/2016 de 18 de febrero, se hace referencia a la doctrina del TJUE sobre que el límite que se establece en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
    Tras esta sentencia vemos como hay una reestructuración de la regulación de los intereses de demora que establece el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y es que al celebrar un contrato de préstamo hipotecario se deberá de realizar un control previo de este tipo de cláusulas. Sin embargo, puede que el interés de demora convenido sea inferior al límite legal y aun así abusivo; por lo tanto, lo dicho anteriormente resultado insuficiente como única pauta de control de la abusividad.

    3. Límite importe costas garantizadas.
    Este aspecto se encuentra regulado en el art 575.1 bis. Dicho precepto establece que en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor no podrán exceder del 5 % del importe reclamado en la demanda ejecutiva.

    4. Qué ocurre si en el plazo de cinco años tras la adjudicación de la vivienda al Banco, el deudor paga el 65% de la cantidad que todavía quedaba pendiente de pago.
    La respuesta a esta pregunta la encontramos en el artículo 579.2.a de la Ley de Enjuiciamiento Civil que indica que en los casos de adjudicación de la vivienda habitual sobre la que recaiga la hipoteca, si el remate aprobado resulta insuficiente para conseguir la total satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, por la cantidad restante, se rige por unas especialidades, entre ellas la del apartado a que es la que nos interesa.
    Así, se establece que el ejecutado quedará liberado si la responsabilidad que tiene queda satisfecha, en un plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación de la adjudicación, por el 65% del total que quedara pendiente de pago, aumentada en el interés legal del dinero hasta que se efectúe el pago.

    5. Límites cláusula de vencimiento anticipado para poder ejecutar la hipoteca.
    Este aspecto se encuentra regulado en el art 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este apartado indica que podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se ha pactado el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor con su cometido de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, mínimo, equivalente a tres meses y apareciese en la escritura de constitución de la hipoteca y en el asiento correspondiente

    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    Un contrato de adhesión es aquel que es redactado por una de las partes y, el aceptante del mismo, únicamente se adhiere a este aceptando o rechazando el contrato en su totalidad, sin poder manifestar si rechaza alguna de las estipulaciones o la incorporación de una nueva.
    Respecto a la trascendencia jurídica del contrato de adhesión, encontramos una desigualdad material en donde una de las partes impone las condiciones a la otra, por lo que el hecho de que sea un contrato de adhesión va a favorecer que si, una de las cláusulas es abusiva para el consumidor, se va a poder considerar nula y no puesta. En cambio si fuera negociado por las partes, estas están en una misma posición jurídica y fáctica y negociarán las cláusulas que configuren el contrato por lo que una de ellas no podrá alegar la abusividad de las condiciones ya que él mismo ha intervenido en la redacción del contrato.
    Por tanto, relacionado con esto, el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión en donde una de las partes se ve obligada a aceptar o no el contrato en su integridad, implicará que si alguna de las condiciones del mismo es abusiva para este, y así se declara judicialmente, dicha condición se considerará nula con los efectos jurídicos que esto acarrea.
    En cambio, si hubiera sido un contrato negociado por las partes, no existiría la posibilidad de considerar abusiva alguna de las condiciones puesto que la propia parte ha intervenido en la redacción del contrato, por lo que no se podría considerar como abusiva y, en consecuencia, como no puesta.
    Como consecuencia de ello, cuando alguna de dichas cláusulas sea considerada abusiva serán nulas de pleno de derecho y se tendrá por no puesta. Sin embargo, el contrato seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas como indica el art. 83 TRLGDCU.

    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos?
    La sentencia del Tribunal Supremo 364/2016 ha sido muy relevante respecto a límites de los intereses moratorios en préstamos hipotecarios de vivienda habitual, ya que establece que los intereses moratorios que superan en dos puntos porcentuales los intereses remuneratorios son considerados como abusivos.
    En el supuesto de hecho de esta sentencia se celebra un préstamo hipotecario por un importe de 295.000 euros que fue extendido un año más tarde en 8.000 euros, constituyéndose la garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual del deudor y su local comercial.
    En este supuesto, la cláusula relativa a los intereses moratorios que se establecía en el contrato hipotecario contemplaba que las obligaciones de la parte deudora que en el momento de su vencimiento no estaban satisfechas devengaban desde el día siguiente a su vencimiento un interés de demora del 19 % nominal anual, calculado y liquidable por meses naturales o fracción en su caso y siempre por periodos vencidos. Los intereses vencidos y no satisfechos devengarán y se liquidarán en igual forma nuevos intereses al tipo de interés moratorio aquí establecido.
    El prestatario interpuso una demanda de juicio declarativo ordinario en la que instaba la declaración de abusividad. El Juzgado de Primera instancia declaró la abusividad de dicha cláusula, por tanto, decide eliminarla completamente. Sin embargo, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación que interpone el banco. Lo estima porque el dinero no se destina solo a adquirir la vivienda habitual (no cayendo dentro del ámbito de aplicación del art. 114.III LH, ni del 19.4 LCC) declarando que hubo una negociación individual de la cláusula objeto de discusión.
    El prestatario ante esta resolución interpuso un recurso de casación denunciando:
    • La falta de proporcionalidad de los intereses moratorios.
    • No existencia de negociación individual.
    • Condición de consumidor aunque una parte del préstamo no se utilizara para adquirir la vivienda habitual.
    El Tribunal Supremo somete la cláusula a un control de abusividad, dado que niega la existencia de negociación individual de la misma, puesto que el Banco no ha probado dicha negoción aun teniendo la carga de la prueba, siguiendo lo establecido en el art. 3.2 Directiva 93/13/CEE y 82.2 TRLGDCU.
    La exclusión de la condición que contiene el interés moratorio del 19% no supone la eliminación del interés remuneratorio, dado que no le afecta la abusividad y cumple con la reciprocidad de la prestación retributiva. Por lo tanto, en los contratos de préstamo hipotecarios posteriores a esta sentencia lo que ocurre es que resulta abusivo el interés moratorio que supera en más de dos puntos el interés remuneratorio pactado en préstamos hipotecarios con consumidores; por lo tanto, suprime este interés moratorio y conserva el interés remuneratorio válidamente pactado. El límite del art. 114.III LH constituye un límite de legalidad pero no de abusividad, pues como ha reiterado el ATJUE de 11 de junio de 2015, dicho art. no se opone a la Directiva 93/13/CEE siempre que “no prejuzgue la apreciación del carácter “abusivo” de la cláusula sobre intereses moratorios por parte del juez nacional que conozca de un procedimiento de ejecución hipotecaria relacionado con dicho contrato; y no impida que ese mismo juez deje sin aplicar la cláusula en cuestión en caso de que llegue a la conclusión de que es “abusiva”.
    Tras esta sentencia vemos como hay una reestructuración de la regulación de los intereses de demora que establece el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y es que al celebrar un contrato de préstamo hipotecario se deberá de realizar un control previo de este tipo de cláusulas. Sin embargo, puede que el interés de demora convenido sea inferior al límite legal y aun así abusivo; por lo tanto, lo dicho anteriormente resulta insuficiente como única pauta de control de la abusividad.
    ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.
    La finalidad de la legislación comunitaria, si atentemos a lo dicho en la Directiva 93/13/CE era que todos los países miembros de la UE tuvieran una legislación más centrada en la protección del consumidor, dado que en la realidad práctica el consumidor siempre ha sido la parte perjudicada en la relación de desigualdad existente entre consumidor y empresario, en este caso entre cliente y entidad bancaria.
    La realidad práctica en los tiempos actuales es que, gracias a la jurisprudencia del TEJUE España se ha tenido que poner al día con la regulación respecto a la protección de los consumidores. El Tribunal Europeo aplicando dicha Directiva ha intentado resolver todos estos problemas y los jueces españoles han de aplicar estas leyes de acuerdo con el Tribunal Supremo español pero también siguiendo la jurisprudencia del TEJUE.
    El criterio adoptado por el TS y al que se hace referencia en la sentencia, es el más alejado del mercado y el menos objetivo al hacer depender en última instancia de la voluntad del prestamista, que es quien fija el interés remuneratorio. De esta forma, bastará que los prestamistas eleven los intereses remuneratorios en los préstamos hipotecarios para que puedan fijar unos intereses moratorios más altos. Por otro lado, conviene recordar que el TS fijó un límite de abusividad de los intereses de demora en préstamos sin garantías adicionales debido a que no existía ninguna norma específica aplicable a los mismos. Por eso no se entiende que ahora el TS haya contemplado un criterio de abusividad distinto al contemplado en el artículo 114.3 LH, que sí que se puede aplicar a los préstamos hipotecarios.
    Tras todo lo explicado con anterioridad, pensamos que la Banca debe reducir el interés de demora al límite establecido por el Tribunal Supremo para evitar que dichas cláusulas puedan ser consideradas abusivas. Vemos como los efectos de esta sentencia debieron de iniciarse el verano del pasado año pero, viendo la falta de cambios en relación con este supuesto en los préstamos personales que se han ido concediendo en la realidad fáctica, la solución que nosotros planteamos es limitar por ley los intereses de demora, ya que la regulación de esto en una norma otorga seguridad jurídica para los consumidores/clientes.
    En conclusión, para considerar si es excesivo el interés de demora, habrá que comparar lo pactado con las normas nacionales que se aplican en defecto de pacto, sin que lo dicho en el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria sea lo único aplicable. Por lo tanto, se tendrá que evaluar cuál sería en interés de demora si el mismo se hubiese pactado en una negociación individual.

    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados?
    En primer lugar, sería conveniente responder a estas cuestiones introduciendo una breve descripción de qué es exactamente esto de la segunda oportunidad. Para ello, debemos indicar que, como regla general, en nuestro derecho, todas las personas responden de sus deudas con todos sus bienes, presentes y futuros, conforme al principio de responsabilidad patrimonial universal. Por ello, las personas físicas insolventes declaradas en concurso, una vez concluye éste, continúan debiendo las deudas no satisfechas. Todo esto dificulta mucho que el deudor pueda encarrilar de nuevo su vida, arrastrando indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer.
    Surge así la figura de la segunda oportunidad como la aplicación de una serie de medidas legislativas que permitan dar una salida razonable a las situaciones de sobreendeudamiento de deudores personas físicas de buena fe, tratando de conseguir, a su vez, un equilibrio con la protección de los derechos de los acreedores.
    Por tanto, es muy conveniente que se articulen estos mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) para que las personas que se hayan endeudado demasiado y no puedan hacer frente al pago de sus obligaciones, sean capaces de eliminar sus deudas mediante una resolución judicial o acuerdo que determine que han pagado lo máximo por ellas y que no pueden hacer más. Siempre respetando con los requisitos legales que permiten esta segunda oportunidad destacando la idea del “deudor de buena fe”.
    De manera sintética diremos que aquél deudor que se haya comportado con una cierta responsabilidad legal y contractual desde el momento en el que supo que no sería capaz de hacer frente a sus deudas y se haya mostrado favorable a celebrar acuerdos, contraer obligaciones y pagar las deudas que posee en la medida de lo posible, será considerado como deudor de buena fe pudiendo gozar de esa segunda oportunidad que le garantizan estas medidas.
    En definitiva, estos mecanismos jurídicos de segunda oportunidad podrán mejorar mucho las situaciones de estas personas (en especial en los casos de deudas hipotecadas) que no pueden hacer frente a los pagos necesarios para afrontar su vida normal. En este sentido, estos mecanismos ayudarán a la reducción de la deuda a través de quitas (que se pueden saldar mediante acuerdos de pagos que aumenten los plazos o que exonere el pago) lo que claramente será un importante instrumento en materia de desahucios permitiendo que muchas personas no pierdan su casa.
    Además, nos gustaría remarcar como ventajas de esta segunda oportunidad que ese concurso de acreedores paralizaría los procedimientos judiciales de embargo y los monitorios de reclamación de cantidad, así como la detención de los intereses de demora que puedan ir devengando las deudas lo que claramente favorece la situación de estas personas insolventes.
    ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España?
    La aportación jurídica más relevante en España respecto al mecanismo de segunda oportunidad se produjo en 2015 con la conocida Ley de Segunda Oportunidad, Reducción de la Carga Financiera y otras medidas de Orden Social. Sin embargo, para entender mejor el análisis de estas medidas y de la importancia de su aplicación, hemos recopilado aquellas medidas anteriores que intentaron paliar la situación de los deudores, que podrían considerarse predecesoras a la ley de Segunda Oportunidad.
    1.- Real decreto ley 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos
    Con este decreto-ley el legislador pretende reducir el problema derivado de los desahucios que sufre mucha gente y, a su vez, aportar una solución a las personas físicas que tengan problemas para pagar su hipoteca. Por tanto mediante este decreto ley se introducen una serie de mecanismos que permiten que haya una mayor flexibilidad en cuanto a los procedimientos de ejecución hipotecaria y establecer medidas para modificar y adaptar la deuda de la hipoteca a sus circunstancias.
    Para ello, se introduce un “Código de Buenas Prácticas”, cuya función es reestructurar de forma viable las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. No obstante, muchos autores consideran que este código no soluciona el problema de la insolvencia.
    Esta norma se aplica a los deudores que están en un “umbral de exclusión”.
    Las principales medidas reguladas en esta norma se pueden resumir en cinco puntos:
    1- La moderación de intereses moratorios: se aplicará el interés moratorio derivado de los pactados en el préstamo más un 2,5 por cien sobre el capital pendiente de préstamo.
    2- La sujeción al código de Buenas Prácticas: se trata de un “código” dispositivo ya que no es de obligatorio cumplimiento, pero si se decide seguir por parte de alguna entidad financiera, será de obligatorio cumplimiento. Respecto a los deudores, únicamente podrán acogerse los que se encuentren en el umbral de exclusión.
    3- Las medidas de reformas tendentes a abaratar los costes fiscales derivados de la ejecución hipotecaria
    4- La modificación parcial de la ejecución extrajudicial o notarial de la hipoteca
    5- La implementación de medidas que faciliten el acceso al alquiler por parte de los deudores hipotecarios lanzados de sus viviendas habituales
    La misma ley prevé tres medidas para ayudar al deudor con su deuda hipotecaria:
    1- Reestructuración de la deuda hipotecaria antes de la ejecución para conseguir viabilidad a medio o largo plazo.
    2- Si el pago es inviable aun habiendo intentado la reestructuración del mismo, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortizar, pudiendo la entidad bancaria aceptarlo o no.
    3- Los deudores en ámbito de exclusión podrán solicitar la dación en pago de la vivienda y la entidad deberá aceptarla: La dación en pago se configura como un acto por el cual el deudor transmite bienes de su propiedad al acreedor a fin de que éste aplique el bien recibido en la extinción del crédito, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa, de manera que la entrega produce automáticamente la extinción de la primitiva obligación sin que en ningún caso el acreedor pueda reclamar la correspondiente prestación, dándose una verdadera transmisión del dominio sobre el bien.
    Respecto a las medidas fiscales recogidas en este real decreto, se dirigen a abaratar los costes fiscales que puedan derivar de la ejecución hipotecaria. Además, la ley prevé una serie de reformas sobre el proceso de ejecución extrajudicial de la hipoteca. Por último, se fomentó el que las personas afectadas por un desahucio y que estuvieran sujetas a medidas de flexibilización de ejecuciones hipotecarias pudieran optar a un alquiler.
    Por tanto, podríamos concluir que esta legislación ha resultado insuficiente ya que, en la práctica, es muy difícil llevarla a la práctica ya que se aplica a un sector muy restringido. A su vez, que las entidades bancarias puedan acogerse al ya mencionado Código de Buenas Prácticas demuestra que el propio legislador no presenta interés en solventar el problema de las personas en el umbral de exclusión.

    2-. Real decreto ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de deudores hipotecarios sin recursos.
    Este decreto-ley fue una respuesta a los problemas derivados del decreto-ley anterior. Era necesario que se adoptaran medidas para que los deudores hipotecarios pudieran aliviar su situación.
    El objetivo era suspender de forma inmediata por un plazo de dos años los desahucios de familias que estuvieran en riesgo de exclusión. No obstante, aunque no se realizaría el desahucio, sí que se procedería a la ejecución de la hipoteca, por tanto estaríamos en una situación moratoria esperando a que los afectados mejoren su situación económica.
    La norma afectará a personas vulnerables que cumplan los siguientes requisitos:
    • Personales: se pueden acoger familias numerosas, familias monoparentales con dos hijos al cargo, familia con un hijo menor de tres años, familia con alguno de sus miembros discapacitado o dependiente, familias en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones o familia en la que exista una víctima de violencia de género.
    • Económicos: los ingresos de las familias no superarán el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. La unidad tampoco debe haber sufrido una alteración significativa económica.
    • Cuota hipotecaria
    Otra vez observamos que la aplicación de la norma es muy amplia y restringe a aquellos procesos que se iniciaran antes de la entrada en vigor de la norma.
    3-. Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
    Esta ley surge también como respuesta al estallido de la burbuja inmobiliaria, para liberar a las familias hipotecadas.
    Esta ley también suspendía los lanzamientos por 2 años desde la entrada en vigor.
    Los beneficiados por esta norma eran los mismos que en el Real Decreto, añadiendo en este caso al deudor mayor de 60 años.
    Respecto al ámbito de aplicación objetivo, son similares a los del real decreto anterior aunque esta vez dicen que el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples no superara el límite de cuatro o incluso cinco veces en determinados supuestos.
    Mediante esta ley se produce una modificación de la LEC y se introduce la opción de condonar parte de la deuda remanente tras la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual.
    Además se especifica que el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación realizada. Sobre esto, algunos autores como Esteban-Hanza Navarro comenta que hasta ahora sí que existía una cantidad mínima para la fijación del tipo de subasta en los préstamos hipotecarios y era el 100%, por lo que no entiende esa reducción del 25% en la tasación.
    Otra de las modificaciones de la ley es respecto a las cláusulas abusivas exigiendo que para que puedan ser admisibles deben ser comprensibles por los clientes y que los porcentajes previstos como suelo y techo no sean desproporcionados a las condiciones del mercado. Esto surge a raíz de la STS de 9 de mayo de 2013.
    La ley sigue manteniendo el código de buenas prácticas mencionado anteriormente y se añade que el deudor podrá presentar en todo momento a la entidad una propuesta de plan de reestructuración.
    Por tanto, uno de los mayores méritos de la ley es que pone fin al desorden e inseguridad jurídica respecto a las cláusulas abusivas ya que se incorpora la jurisprudencia de la STS de 9 de mayo. No obstante, se critica que las personas cuyo procedimiento acabó antes de que entrara en vigor la ley no recibirán ninguna protección.
    Además aunque formalmente introduce la posibilidad de liberar parte de la deuda pendiente, las condiciones para ello provocan que en la práctica no pueda llevarse a cabo.
    4-. Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a emprendedores y su internacionalización.
    Los efectos de la crisis fueron duros especialmente para los jóvenes, por ello la necesidad de mejorar la eficacia de las políticas de apoyo institucional al emprendimiento en diferentes ámbitos.
    Una de las novedades de esta ley es la creación del emprendedor de responsabilidad limitada. Con esto, las personas podrán evitar que la responsabilidad derivada de sus deudas empresariales pueda afectar a su vivienda habitual.
    También se introduce un nuevo mecanismo de negociación de deudas, el acuerdo extrajudicial de pagos, por el que si hay fracaso no provoque un empobrecimiento de la persona.
    En tercer lugar destacaríamos que la exoneración de responsabilidad por las deudas pendientes tras la liquidación se extiende al empresario o profesional, incorporando así la segunda oportunidad, también llamada “fresh start” cuando se den estos requisitos:
    • Un deudor de buena fe
    • Que se hayan satisfecho todos los créditos contra la masa, los créditos concursales ordinarios y el 25% del importe de los créditos concursales ordinarios.
    5-. Ley 25/2015 de 28 de julio de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social.
    El Real Decreto predecesor a esta ley es el RDL 1/2015 de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social.
    Nos encontramos ante una ley en donde se tratan diversas iniciativas destinadas a permitir que tanto las familias como las empresas reduzcan su carga financiera. Estas iniciativas las podemos dividir en tres bloques:
    Bloque 1: Flexibilización de los acuerdos extrajudiciales de pagos. De esta forma, se amplía su ámbito de aplicación a las personas físicas no empresarios. Además se potencia la figura del mediador concursal y se instaura un régimen de exoneración de deudas para los deudores, persona natural, en el marco del procedimiento concursal.
    Bloque 2: Mejora del código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. Se incrementa el límite anual de las familias beneficiarias, se incluyen como nuevos supuestos de vulnerabilidad que el deudor sea mayor de 60 años y se introduce la inaplicación definitiva de las cláusulas suelo de aquellos deudores que se encuentren en el umbral de exclusión.
    Bloque 3: Se amplía por un plazo adicional de 2 años la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables. Estas medidas se basan en la necesidad de aliviar la precaria situación financiera que soportan algunos deudores que a pesar de su gran esfuerzo y buena fe, no llegan a pagar sus deudas aun después de liquidar todo su patrimonio.
    Se introducen además medidas tributarias destinadas a rebajar la carga fiscal de los colectivos especialmente vulnerables. De esta manera se introducen modificaciones tanto en el impuesto de la renta de las personas físicas como en el impuesto de sociedades, patrimonio y renta de no residentes.
    Esta ley también incorpora medidas relativas al fomento del empleo indefinido, el empleo autónomo y la protección social agraria. Estas son la reducción de la cotización para los nuevos contratos indefinidos, bonificación a autónomos por conciliación de la vida profesional y familiar y, por último, reducción del número de jornadas exigidas a los trabajadores agrarios para acceder a ayudas.
    Por último, encontramos medidas en el ámbito de la Administración de Justicia donde se encuentra la exención al pago de las tasas judiciales por parte de las personas físicas y también de los trabajadores autónomos.
    ¿Las considera suficientes?
    En nuestra opinión, pensamos que se trata de un mecanismo que sobre el papel está muy bien, pero que en la práctica presenta una serie de inconvenientes que no permiten solucionar del todo el problema que tratan de erradicar. Esto se debe a que en realidad estas medidas legislativas no te permiten liberar del grueso de tu deuda.
    Consisten en una serie de medidas tan restrictivas en el caso de España que no llegan a servir para lo que legislaron. Y es que, las deudas con más peso en la economía doméstica y empresarial no se perdonan y, en consecuencia, persiguen al deudor el resto de su vida. Concretamente, las contraídas con la Hacienda Pública y la Seguridad Social, que son la mayoría que acumulan los autónomos, las hipotecas o con garantía real (salvo que el banco decida ejecutarlas) y, en caso de divorcio, la manutención.
    Por tanto, deudas como las de Hacienda y Seguridad Social que son las que más afectan a los autónomos deberían considerarse como una deuda más susceptible de ser condenadas ya que en caso contrario es muy difícil que estos deudores consigan levantar cabeza.
    Otro de los problemas que presenta en la práctica es que ese remanente de la deuda permanece latente durante un período de cinco años. De esta manera, al deudor no se le perdona la deuda que le falta inmediatamente, sino que permanece en una especie de pseudo lista de morosos, que pese a ser un archivo concursal no público, esta información puede ser consultada por las partes implicadas lo que puede dificultar la vuelta a la actividad emprendedora. En suma, esas deudas que no se permiten condonarse y que son tan importantes, junto con la existencia de esta lista de alguna forma están abocando al emprendedor a ser improductivo el resto de su vida. De hecho, si durante ese tiempo el autónomo recibe una herencia, una donación o simplemente le toca la lotería, esa deuda va a resurgir para ser liquidada.
    Frente a estos problemas se configura un panorama un tanto complicado para los particulares y los autónomos. Para los primeros porque no les queda otra alternativa que renegociar con el banco o reunificar las deudas y conseguir algún tipo de acuerdo si no quieren seguir arrastrando las numerosas deudas. Para los segundos les está avocando a echar el cierre de su negocio arrastrando de por vida esa deuda igualmente.
    Otro de los problemas que va a presentar en la práctica y por lo que no consideramos suficientes estas medidas legislativas es que una de las consecuencias de la ley de segunda oportunidad es que se va a generalizar la exigencia de avalistas especialmente en el crédito con garantía personal. Así, las entidades financiaras, después de liquidar el patrimonio del afectado, se dirigirán a los avalistas los cuales quedan desprotegidos de esta ley, a diferencia del propio deudor. Esta regulación que deja fuera al avalista supone una sumisión del Gobierno a la banca en nuestra opinión.
    Por último, nuestra opinión coincide con la de un artículo publicado por la catedrática de derecho civil de la Universidad Complutense de Madrid Matilde Cuenca Casas la cual expresa que con esta situación se ha sentado un precedente peligro, y que no existe una base legal para permitir que se llegue a la aplicación del régimen de segunda oportunidad sin liquidar la totalidad del patrimonio del deudor, debiendo los demás acreedores “soportar” las consecuencias de la exoneración de deudas, menos el banco que “se escapa” del mismo en un acuerdo, fuera del marco del acuerdo extrajudicial de pagos y del convenio concursal.

    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.
    Al haberse pactado una dación en pago entre los propietarios de la vivienda y la entidad bancaria Bancoval, a la hora de realizar la declaración del IRPF se declara exenta de declarar la ganancia patrimonial que pudiera generarse en los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), situado lo dicho en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de una dación en pago de su vivienda que se regula en el apartado 3 del Anexo de dicha norma.

    Dicha exención queda amparada en el art 33.4.d) y en la disposición adicional trigésimo sexta de la Ley del IRPF.

    Posteriormente ha sido modificado el art 2 del Real Decreto-Ley 6/2012 por la Ley 1/2013, de 14 de mayo en referencia a las medidas para reforzar a los deudores hipotecarios, reestructuración de deudas y alquiler social. En dicho precepto aumenta el conjunto de deudores de un solo crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual que están inmersos en el umbral de exclusión, y que, por este motivo gozan de la facultad de no declarar obligatoriamente los posibles beneficios económicos que hubieran adquirido a partir de la mencionada dación en pago de su vivienda habitual.

    Para que quede clara dicha explicación hemos de entender en qué consiste el umbral de exclusión, el cual queda definido en el art 3 de la ley 1/2013.

    De la lectura del precepto extraemos que estarán en situación de umbral de exclusión los deudores de un crédito o préstamos garantizados con hipoteca sobre su vivienda habitual siempre que cumplan una serie de requisitos:
    • Que los ingresos de todos los integrantes de la unidad familiar no sobrepasen el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Como excepción, para el caso de que algún miembro de la familia tenga declarada una discapacidad superior al 33% (cuatro veces dicho indicador), u otras situaciones incapacitantes como enfermedad mental, parálisis cerebral o discapacidad mental, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33% (cinco veces dicho indicador).
    • Que en los 4 años previos al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido modificaciones económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan surgido con el paso del tiempo situaciones familiares de especial vulnerabilidad (familia numerosa, unidad familiar mono parental, unidad familiar con menor de tres años, etc).
    • Que la cuota hipotecaria sea más del 50% de los ingresos netos que perciba todos los miembros de la unidad familiar.
    Pero en nuestro caso, tan solo se aplicaría lo establecido en el artículo 33.4.d) de la LIRPF puesto que no nos encontramos en un caso de exclusión.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:
    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria.
    Las opciones procesales de las que dispondrá son:
    1. Proceso declarativo ordinario que corresponda según la cuantía que se reclame. Se puede interponer una acción personal siguiendo lo dicho en el artículo 105 LH y en los artículos 1100 y siguientes del CC. No es común acudir a este procedimiento dado que hay alternativas mejores, centradas en la existencia de un título ejecutivo no judicial.

    2. Procesos ejecutivos:
    • Procedimiento especial de ejecución hipotecaria: se regula en el Capítulo V, título IV, Libro III de la LEC a partir del artículo 681. Se trata de una acción real en la que el acreedor hipotecario en caso de incumplimiento acudirá al procedimiento regulado en el artículo 681 y siguientes que hace referencia a las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados y pignorados. La acción se dirige contra los bienes hipotecados o dados en prenda, para su realización de valor mediante venta en pública subasta.

    Es necesario que se den los presupuestos exigidos por el artículo 682 de la LEC.

    • Procedimiento ejecutivo ordinario: en este procedimiento la escritura pública es título ejecutivo (artículo 517.2 LEC). Este procedimiento puede llevarse a cabo tanto en los bienes hipotecados que pertenecen aún al deudor como cuando hayan pasado a un tercer poseedor.
    1. Acción personal: pretensión ejecutiva basada en título ejecutivo.
    2. Acción real: es la vinculada a la hipoteca sobre bienes hipotecados (artículo 105, 129, 130 de la LH).
    • Procedimiento extra-judicial: mediante la Ley Hipotecaria se ha dado la posibilidad de la venta extrajudicial del bien hipotecado. Es el procedimiento de ejecución menos utilizado dado que ha dado varios problemas de inconstitucionalidad. El procedimiento extra-judicial tiene como requisito esencial que debe de constar el domicilio establecido por el hipotecante para los requerimientos y las notificaciones en la escritura de constitución de la Hipoteca. Se regula en el artículo 129 LH y 234 y siguientes del RH.

    Las ventajas que supondría la aplicación del procedimiento especial de ejecución hipotecaria serían:
    a) Destaca como primera ventaja, el hecho de que la tutela judicial en el procedimiento especial de ejecución hipotecaria es más privilegiada que en el procedimiento ejecutivo ordinario, puesto que se basa en una escritura pública y la vía ejecutiva tiene más fuerza que la que obtendríamos con una sentencia judicial.
    b) Con la regulación del procedimiento especial de ejecución hipotecaria, la LEC unifica los procedimientos anteriores y establece un único procedimiento especial de procedimiento hipotecable que se adhiere a la hipoteca inmobiliaria a la mobiliaria, a la naval y la prenda sin desplazamiento de la posesión con algunas especialidades.
    c) Además, el acreedor tras 10 días desde el requerimiento de pago o cuando este requerimiento se haya realizada extrajudicialmente podrá pedir la administración o posesión interina de la finca o bien hipotecado. Además, el acreedor recibirá en este caso las rentas vencidas y no satisfechas, los frutos y rentas cubriendo los gastos de conservación de los bienes.
    d) Por último, al analizar el desarrollo de la ejecución hipotecaria en el procedimiento especial, vemos una regulación muy detallada, lo cual supone más requisitos para el deudor y ventajas para el acreedor hipotecario. Por ejemplo, en el artículo 131.2 de la LH para iniciarse el procedimiento es necesaria demanda autorizada del Letrado en la que consten los hechos y razones jurídicas además de la cantidad exacta que sea objeto de reclamación.

    En relación con ese procedimiento especial

  4.    DCA1 (Abraham Devis, Jose María Grau, Yessica Iranzo, Simona Sebestín, Carla Serrano) on marzo 22, 2017 11:33

    PARTE 2
    En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:
    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?
    La entidad acreedora deberá interponer la demanda ante los Juzgados de Primera Instancia.
    En este caso la norma especial hace referencia a la competencia territorial, y empieza con la eliminación de la sumisión en la hipoteca sobre bienes inmuebles, de esta manera solo nos quedarían los fueros legales. Por todo esto, el Juzgado es el responsable de controlar de oficio la competencia territorial que se le atribuye. Este control que hace el Juez por su cuenta quiere decir que la autoridad judicial previamente a la ejecución hipotecaria ha de revisar de oficio su competencia, y si se diera cuenta que él no es el competente territorialmente dictará un auto consistente en la abstención de despachar ejecución y mostrará a la persona que ha interpuesto la demanda cuál es el tribunal adecuado para presentar dicha demanda (todo lo dicho se encuentra explícito en el art 546 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). En el artículo 547 de la mencionada ley se establece la declinatoria en la ejecución forzosa, en el cual se indica lo siguiente:
    “El ejecutado podrá impugnar la competencia del tribunal proponiendo declinatoria dentro de los 5 días siguientes a aquel en que en que reciba la primera notificación del proceso de ejecución”. “La declinatoria se sustanciará y decidirá conforme a lo previsto en el artículo 65 de esta ley”
    Teniendo en cuenta que solo rigen los fueron legales cuando estamos en la hipoteca de bienes inmuebles, el art 684 LEC indica que el Juzgado del lugar donde esté la finca objeto de hipoteca y si dicha finca estuviera en más de un partido judicial, igual que si fueran diversas y estuvieran en distintos partidos, será competente el Juzgado de cualquiera de ellos a elección del demandante.
    Además, en dicha ley aparecen otras normas de competencia territorial pero que tienen menos importancia en la práctica como son los casos especiales para buques y bienes muebles.

    2) ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?
    Tal y como establece el art. 685.2 LEC, a la demanda se deberán acompañar los títulos de crédito revestidos de los requisitos que la LEC exige para el despacho de ejecución así como los demás documentos a que se refieren el art. 550 y en sus respectivos casos, los art, 573 y 574 LEC.
    En primer lugar, la escritura pública de constitución de hipoteca. Este título ejecutivo es fundamental pues es la base de la justificación de este proceso especial y el que nos indica contra qué bienes hipotecados podrá dirigirse lo que, como hemos visto anteriormente, va a afectar a la competencia. También es importante puesto que en ella los interesados habrán determinado el precio en que tasan la finca o el bien hipotecado para que sirva de tipo en la subasta.
    En segundo lugar, según el art. 550 LEC, deberá acompañarse el poder otorgado a procurador que será el representante legal de la entidad bancaria.
    1.º El documento o documentos en que se exprese el saldo resultante de la liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a la aplicación de intereses que determinan el saldo concreto por el que se pide el despacho de la ejecución.
    2.º El documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo.
    3.º El documento que acredite haberse notificado al deudor y al fiador, si lo hubiere, la cantidad exigible.
    Además, teniendo en cuenta el art. 574.1.1º, cabe matizar que deberá expresar en la demanda ejecutiva las operaciones de cálculo mediantes las cuales se fija la cantidad determinada por la que se pide el despacho de la ejecución cuando la cantidad que se reclama provenga de un préstamo en el que se hubiera pactado un interés variable.

    3) ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?
    La respuesta a dicha pregunta la encontramos en el artículo 686 de la LEC, que establece en su apartado 1º que el juez acordará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor (lo cual supone una novedad en la regulación legal) o al tercer poseedor contra quienes se haya dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro, salvo que se haya practicado ya extrajudicialmente con arreglo al art 581 (art 686.2º LEC).
    El requerimiento extrajudicial debe realizarse en el domicilio que aparece como válido en el Registro, y este se hará personalmente en el caso de que el deudor estuviera presente en dicho domicilio, el hipotecante no deudor o el tercer poseedor que deba ser notificado o bien al familiar más cercano o dependiente que sea mayor de catorce años que se encuentren en el domicilio que el deudor deba de ser requerido y si no se encuentra nadie en el domicilio, el requerimiento deberá realizarse al portero o al vecino más próximo.
    El requerimiento al tercer poseedor se debe efectuar después al requerimiento intentado al deudor sin resultado y solo se puede exigir si el acreedor tiene conocimiento de la existencia de dicho adquirente posterior a la inscripción de la hipoteca. La ley 13/2009 de reforma procesal para el establecimiento de la oficina judicial ha incluido un apartado nuevo en el artículo, según el cual intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, se procederá a la publicación de edictos según lo previsto en el art 164 de la LEC, directamente sin la obligación de posteriores obligaciones, lo que nos resuelve los problemas relativos a la necesidad de acudir a otras gestiones para averiguar el domicilio y su agotamiento, que venía exigiendo el TC y que ahora ya no serán necesario.

    4) ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    Esta certificación registral de cargas y la nota marginal servirán para constatar las cargas y aquellos datos necesarios relacionados con las mismas para cuando se subaste el bien. De esta manera, en ese certificado registral de cargas figurará la subsistencia de la hipoteca, la titularidad del dominio y derechos reales sobre el bien así como las cargas inscritas, anotaciones de embargo o que se haya libre.
    Todo esto tendrá un gran interés para aquellos que desean obtener el bien subastado. En definitiva, de alguna manera esta certificación incidirá en el valor real que para los sujetos que deseen hacerse con la vivienda en la subasta estén dispuestos a ofrecer teniendo en cuenta las cargas que la misma posea.
    Es, por tanto, un documento de enorme relevancia en la ejecución de la vivienda e indirectamente en la hipoteca de la misma pues un certificado que indique que la vivienda no tiene cargas (o posee un número reducido de las mismas) se conseguirá obtener de ella un valor superior y, por tanto, mayor cantidad adquirirá el deudor y podrá pagar al acreedor satisfaciendo un mayor importe de la deuda.

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    BIBLIOGRAFÍA

    Castillo Martínes, C. (2016). Las cláusulas abusivas en los contratos de préstamo garantizado con hipoteca: negociación contractual, desequilibrio importante y protección del consumidor en la contratación bancaria. Valencia: Tiran lo Blanch.
    Martínez de Santos, A. (2016). La hipoteca y su ejecución: opciones y alternativas procesales. Madrid: Fe d´erratas, D.L.
    Montero Aroca, J. Las Ejecuciones Hipotecarias. Valencia: Tirant lo Blanch
    Verda y Beamonte, J., Serra Rodríguez, A. and Atienza Navarro, M. (2015). Derecho civil III. 1st ed. Valencia: Tirant lo Blanch.

    LEGISLACIÓN UTILIZADA:
    Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. BOE núm. 7, de 8/01/2000.
    Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, Ministerio de Justicia «BOE» núm. 58, de 27 de febrero de 1946 Referencia: BOE-A-1946-2453
    Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. «BOE» núm. 116, de 15 de mayo de 2013, páginas 36373 a 36398, Referencia: BOE-A-2013-5073
    Ley 14/2013 de 27 de septiembre de apoyo a emprendedores y su internacionalización.
    Ley 25/2015 de 28 de julio de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social.
    Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. «BOE» núm. 285, de 29/11/2006. Referencia BOE-A-2006-20764.
    Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. «BOE» núm. 287, de 30/11/2007. Referencia: BOE-A-2007-20555.
    Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
    Real Decreto Ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de deudores hipotecarios sin recursos.
    Real Decreto de 24 de junio de 1889 por el que se publica el Código Civil. BOE núm. 206, de 25 de julio de 1889.
    Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
    JURISPRUDENCIA:
    España, Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), Sentencia núm. 792/2009 de 16 de diciembre de 2009.
    España, Tribunal Supremo (Pleno), Sentencia núm. 364/2016, del 3 de Junio de 2016.

    WEBGRAFÍA:
    Álvarez Ramos Abogados (2017). Análisis de la ley de segunda oportunidad. [online]
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    Anon ,(2017). [online] http://observatorio.icam.es/docs/Clausulas%20abusivas-Cláusulas%20abusivas%20no%20inscribibles%20en%20el%20Registro%20de%20la%20Propiedad%20(Registradores%20de%20España)..pdf
    Anon, (2017). 1st ed. [ebook] http://blog.uclm.es/cesco/files/2016/07/Los-intereses-moratorios-que-superen-en-dos-puntos-porcentuales-a-los-remuneratorios-tambien-seran-abusivos-en-los-prestamos-hipotecarios.pdf
    Arandia, A (2015). Ley de segunda oportunidad, novedades legislativas. Nortax Abogados y Economistas [online]. http://www.nortax.es/ley-de-segunda-oportunidad/
    El Confidencial (2016). Diez claves para entender la Ley de segunda oportunidad. España [online] http://www.elconfidencial.com/espana/2015-08-04/diez-claves-para-entender-la-ley-de-segunda-oportunidad-para-emprendedores_954368/
    Hita, Elena (2016). Ley de segunda oportunidad o de quiebra de personas, un fracaso. El Confidencial. Madrid, España[online] http://www.elmundo.es/economia/2016/05/08/572b7e8046163f9e3d8b45d4.html
    Idealista/news. (2017). La banca sigue adjudicándose viviendas en subastas al 50% utilizando a sus filiales inmobiliarias. [online] https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2013/05/27/623277-la-banca-sigue-adjudicandose-viviendas-en-subastas-al-50-utilizando-a-sus-filiales
    Sed Lex Abogados. (2017). Segunda Oportunidad – Sed Lex Abogados – Abogados. [online] http://www.sedlexabogados.com/blog/segunda-oportunidad-deudas-sentencia/
    Viamonte, F. (2017). Un posible fraude de ley en las subastas judiciales de inmuebles hipotecados. [online] Hay Derecho. http://hayderecho.com/2014/02/13/un-posible-fraude-de-ley-en-las-subastas-judiciales-de-inmuebles-hipotecados/

  5.    ARANTXA ROIG BARRANCA on marzo 22, 2017 11:54

    ARANTXA ROIG BARRANCA

    CUESTIONARIO DERECHO CIVIL HIPOTECARIO
    LOCALICE EN LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO (ANEXO I) LOS SIGUIENTES DATOS:
    EN RELACIÓN CON EL PRÉSTAMO:
    • Capital prestado: 45.000 EUROS
    • Plazo de amortización: El préstamo vence el 1 de diciembre de 2029, y el prestamos se reembolsará al banco en el plazo de 15 años mediante el pago de 180 cuotas mensuales consecutivas, compresivas de capital e intereses al tipo que resulte.
    • Tipo de interés remuneratorio: el tipo de interés ordinario del siguiente préstamo se divide en dos fracciones temporales, a saber:
    – Primer fracción temporal de interés invariable o fijo, desde la firma de la presente escritura hasta el día 1 de diciembre de 2015 y su tipo de interés es del 2.850% anual.
    – La segunda fracción temporal de interés variable comprenderá desde el día siguiente al de la finalización de la primera hasta el día del vencimiento final del préstamo, y se dividirá en períodos ANUALES sucesivos de interés fijo, salvo en su caso el último, que comprenderá la fracción de anualidad correspondiente hasta el vencimiento final del préstamo y su tipo de interés será el que resulte de efectuar el cálculo en la forma convenida en la escritura pública, el día 1 del mes de diciembre en que se realice la revisión, tomando como tipo de interés o índice de referencia el tipo de interés EURIBOR.
    • Cláusula suelo: en relación con la variabilidad del tipo de interés de la segunda fracción de tiempo se estipula una clausula financiera por la que las partes, de común acuerdo expresan que el tipo de interés nominal anual aplicado en cada uno de los periodos de revisión del tipo de interés no podrá ser inferior al 3% (clausula suelo) ni superior al 12% (clausula techo).
    • Tipo de interés moratorio: es de 12 puntos por encima del interés aplicable para el periodo de vigencia de interés en que se produce el impago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso salvo en el supuesto del art. 579. 2 LEC.
    • Cláusula/s de vencimiento anticipado: De no convenir al deudor el nuevo tipo de interés aplicable a cualquiera de los períodos en que se subdivida la fracción temporal sujeta a intereses variables, la parte deudora deberá comunicarlo al Banco dentro del plazo de treinta días naturales posteriores a la publicación en el Boletín Oficial del Estado del índice de referencia aplicable, quedando obligada en tal caso, a cancelar anticipadamente el importe pendiente del préstamo con sus intereses en un nuevo plazo de quince días, contados a partir de la citada fecha, durante cuyo plazo los intereses se satisfarán al tipo vigente durante el período anterior. Si no se ha cancelado el préstamo en el plazo de 30 días, el banco podrá darlo por vencido y reclamar judicialmente el principal, los intereses y demás responsabilidades accesorias que acredite
    EN RELACIÓN CON LA GARANTÍA HIPOTECARIA:
    • Capital garantizado con la hipoteca: 45.000 EUROS
    • Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: Del pago de intereses remuneratorios que, a efectos meramente hipotecarios, se fijan en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en esta escritura del 2,850% anual más 7,150 puntos, o sea en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de 4.500 EUROS.
    • Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: Del pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación sexta, al tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima 10.800 EUROS. No obstante, y en virtud de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y en caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, dichos intereses de demora, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.
    • Otras partidas garantizadas con la hipoteca: la cantidad de 3.015 EUROS que se fijan para costas y gastos y en caso de que la finca hipotecada mantuviera el carácter de vivienda habitual, las costas no podrán ser superiores al 5% de la cantidad que se reclame.
    • Cláusula de liquidación unilateral: el Banco percibirá una compensación por desistimiento del 0,50% sobre el capital amortizado anticipadamente dentro de los cinco primeros años de vida del préstamo, y del 0,25% sobre el capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior. Dicha compensación se liquidará el día en que se practique la amortización.

    COMPARE LAS CLÁUSULAS ANTERIORES CON LAS QUE HAN SIDO INSCRITAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. ¿POR QUÉ MOTIVO CREE QUE ALGUNA DE ELLAS NO HA SIDO INSCRITA, EN TODO O EN PARTE?

    En primer lugar cabe decir que la primer de las cláusulas que no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad es la cláusula de amortización anticipada dado que de esta forma en una eventual cancelación anticipada del préstamo hipotecario lo que implicaría no necesitar de una escritura pública otorgada ante notario por el prestamista para poder acceder al Registro

    OBSERVE QUE EN LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO SE FIJA UN VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA DE LA VIVIENDA HIPOTECADA. EN EL CASO DE QUE SE EJECUTE LA HIPOTECA, ¿PODRÁ LA ENTIDAD ACREEDORA LLEGAR A ADJUDICARSE LA VIVIENDA POR DEBAJO DE ESTE VALOR DE TASACIÓN? ¿DEBERÁ RESPETARSE ALGÚN LÍMITE CUANTITATIVO? SI SE ESTABLECIERA COMO VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA UNO NOTABLEMENTE INFERIOR AL VALOR REAL DE LA VIVIENDA, ¿PODRÍA HACER VALER EL DEUDOR ESTA CIRCUNSTANCIA FRENTE A LA EVENTUAL EJECUCIÓN JUDICIAL DE LA HIPOTECA?; EN SU CASO, ¿POR QUÉ VÍA?

    La entidad acreedora podrá adjudicarse la vivienda por debajo del valor de tasación y siempre respetando los límites cuantitativos que exponen los siguientes artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil
    ARTÍCULO 670 LEC: (caso de subasta con postores)
    1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
    2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere.
    3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas
    Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.
    Por otro lado y en virtud del ARTÍCULO 671 LEC:
    Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.
    Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.
    Finalmente según el artículo 682 de la LEC cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes: Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. En caso contrario el ejecutado deberá acudir al juzgado competente que según el artículo 684 de la LEC es, el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca
    ¿POR QUÉ SE INSISTE EN LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO EN QUE EL INMUEBLE HIPOTECADO SE DESTINARÁ A VIVIENDA HABITUAL? ¿QUÉ ESPECIALIDADES ESTABLECE LA LEY 1/2013, DE 14 DE MAYO, CONOCIDA VULGARMENTE COMO LEY ANTIDESAHUCIOS EN RELACIÓN CON LA VIVIENDA HABITUAL QUE NO OPERAN RESPECTO DE OTRO TIPO DE BIENES?

    La ley 1/2013, de 14 de Mayo, ha introducido un apartado 2 al art. 579 LEC con trascendentes medidas orientadas a proteger al deudor en caso de adjudicación al acreedor de la vivienda habitual hipotecada. Así, cuando la cantidad obtenida sea insuficiente para lograr la completa satisfacción del ejecutante, la ejecución proseguirá por la cantidad que reste, pero el ejecutado quedara liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la aprobación del remate o la adjudicación, por el 65% de la cantidad pendiente, o bien satisficiese el 80% dentro del plazo de 10 años.
    Además, si el ejecutante que se haya adjudicado la vivienda o aquel a la que haya cedido su derecho la enajena posteriormente en el plazo de 10 años, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50% de la plusvalía obtenida en tal venta.
    ¿QUÉ TRANSCENDENCIA JURÍDICA TIENE EL HECHO DE QUE ESTEMOS ANTE UN CONTRATO DE ADHESIÓN, NO NEGOCIADO POR LAS PARTES?

    La transcendencia jurídica viene dada por el carácter imperativo del mismo, es decir, aunque hoy en dia sea uno de los contratos más utilizados y a los que más se recurre sobre todo en materia bancaria, dado que sus cláusulas vienen impuestas de forma unilateral por una de las partes y no de común acuerdo entre ellas, limitándose la parte débil a aceptarlas en bloque.
    Por ello y para proteger a los consumidores, la ley establece que se expresen con claridad, sencillez y concreción sin que se admitan de ninguna forma aquellas que se consideren abusivas.
    FÍJESE EN LA CLÁUSULA SEXTA DE LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO, QUE REGULA LOS INTERESES DE DEMORA. EN ELLA SE ESTABLECE QUE, DESTINÁNDOSE EL PRÉSTAMO A LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL, LOS INTERESES DE DEMORA NO PODRÁN SER SUPERIORES A TRES VECES EL INTERÉS LEGAL DEL DINERO, DE ACUERDO CON EL ART. 114 LH. ¿CÓMO HA AFECTADO LA DOCTRINA ESTABLECIDA POR LA STS (PLENO), NÚM. 364/2016, DE 3 DE JUNIO A ESTE TIPO DE CLÁUSULAS EN LOS CONTRATOS DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO CELEBRADOS CON POSTERIORIDAD A LA CITADA SENTENCIA? SEGÚN ESTA SENTENCIA, ¿QUÉ LÍMITE CUANTITATIVO DEBEN RESPETAR LOS INTERESES MORATORIOS PARA NO RESULTAR ABUSIVOS? ¿COMPARTE USTED LOS ARGUMENTOS DE LA SENTENCIA? REALICE UNA VALORACIÓN CRÍTICA DE LOS MISMOS.

    En primer lugar cabe decir que, El Pleno del Tribunal Supremo expone que en los préstamos hipotecarios son abusivos los intereses moratorios que superen en dos puntos a los intereses remuneratorios, pero conviene destacar que, lo que se declara abusivo y nulo es el tipo de interés que estableció el banco o entidad mediante el correspondiente contrato de adhesión, por lo que la facultad para pedir por el tipo de interés sigue vigente lo que pretende mediante esta sentencia es intentar acotar el margen del interés que dichas entidades pueden reclamar.
    Los intereses moratorios no podrán según el artículo 114 LH “no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago” por un lado, y por otro lado según doctrina del Tribunal Supremo tiene como función servir para un control previo del contenido de este tipo de cláusulas, pero no servir de pauta única al control judicial de abusividad de tal manera que “puede que el interés de demora convenido sea inferior al límite legal y, aun así, abusivo” , por lo que habrá que estar caso por caso y establecer un interés moratorio adecuado y no abusivo partiendo de la cantidad de la cantidad que se adeuda al banco. Finalmente se establece también para considerar caso al caso si este tipo de interés es abusivo o no, si en el marco de una negociación con el deudor o demás partes este hubiera aceptado el mismo o no.
    Por ultimo expongo que, que los argumentos de la sentencia me parecen un gran avance en cuanto que hablamos que mediante estos contrato “típicos” de adhesión entidades bancarias, cajas y demás sucursales prestatarias de dinero en favor de sus deudores se aprovechan de su carácter fuerte para imponer a la parte débil, es decir, al deudor hipotecario cláusulas que escapan de la legalidad, cláusulas abusivas con intereses estratosféricos que acaban por hundir económica y personalmente a la persona que los padece.

    ÚLTIMAMENTE SE HABLA MUCHO EN LOS MEDIOS ESPECIALIZADOS Y TAMBIÉN EN LOS DE COMUNICACIÓN DE “SEGUNDA OPORTUNIDAD” PARA LOS DEUDORES PERSONAS FÍSICAS INSOLVENTES QUE NO PUEDEN HACER FRENTE AL PAGO DE SUS DEUDAS. ¿CREE QUE DEBERÍAN ARTICULARSE MECANISMOS JURÍDICOS QUE GARANTICEN UNA SEGUNDA OPORTUNIDAD (FRESH START) A LOS DEUDORES SOBREENDEUDADOS? ¿QUÉ MEDIDAS LEGISLATIVAS SE HAN ADOPTADO HASTA AHORA EN ESPAÑA? ¿LAS CONSIDERA SUFICIENTES?

    1. La ley 14/2013 de 27 de septiembre de apoyo a los emprendedores y su internacionalización donde se ha introducido una excepción al principio de responsabilidad patrimonial universal para el emprendedor, persona física, que tenga la condición de emprendedor de “responsabilidad limitada”.
    2. Real Decreto-Ley 1/2015 de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera, y otras medidas de orden social, que ha introducido un mecanismo de segunda oportunidad al regular la limitación de la responsabilidad patrimonial del deudor a través de lo que se denomina “beneficio de exoneración de pasivo insatisfecho”.
    3. La ley 1/2013 de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social; en la que se introduce un límite de costas exigibles al deudor ejecutado en caso de ejecución de la vivienda habitual, que no podrá exceder del 5% de la cantidad que se reclame en demanda ejecutiva.
    4. El art. 140 LH que es la llamada hipoteca de responsabilidad limitada según la cual podrá pactarse en la escritura de constitución de hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. De esta forma el acreedor solo podrá satisfacer su crédito hasta el importe que se obtenga por el bien hipotecado, sin que pueda dirigirse contra el resto de patrimonio del deudor.
    En cuanto a si las considero suficientes o no dichas medidas, en mi particular opinión considero que no ya que en muchas de ellas se establecen demasiados requisitos por lo que finalmente el número de familias o personas que se pueden acoger a ella viene siendo mínimo en relación con el total de personas naturales sobreendeudadas que necesitan de una segunda oportunidad para ganarse la vida, que necesitan más que nunca del apoyo que del Estado Social y de Derecho que es el suyo, si bien nunca es tarde para tomar todo de tipo de medidas y aunque insuficientes abren el camino a muchas a otras para que se siga legislando sobre la materia.

    IMAGINE QUE LOS PROPIETARIOS DE LA VIVIENDA (DULCINEA Y ALONSO, O LAURA), ENTRAN EN NEGOCIACIONES CON BANCOVAL Y PACTAN UNA DACIÓN EN PAGO. INVESTIGUE QUE REPERCUSIONES PODRÍA TENER ESTO EN SU DECLARACIÓN DEL IRPF.

    Se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma. La exención se regula en el art. 33.4.d) y la disposición adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF.
    La Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha modificado el artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012 ampliando el colectivo de deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual que se consideran situados en el umbral de exclusión y que, por ello, pueden disfrutar de la exención de la ganancia patrimonial que pueda generarse con ocasión de la dación en pago de su vivienda habitual.
    Ámbito subjetivo:
    Con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:
    • Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
    • Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
    • Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
    • En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
    En relación a ejercicios anteriores no prescritos, el contribuyente puede, si se produjeron estas circunstancias, instar la rectificación de la autoliquidación en la que declaró la ganancia patrimonial a través del procedimiento que regulan los artículos 126 a 129 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos
    Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial
    En estos supuestos, el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual a la entidad de crédito en cancelación del préstamo hipotecario pendiente se realizará por diferencia entre el valor de adquisición del bien que se cede en este caso la vivienda habitual del deudor y el valor de transmisión de la misma, determinado en el presente caso por el valor de la deuda que se extingue a cambio.
    Dicha ganancia o pérdida se integrará en la base imponible del ahorro, al derivarse de la transmisión de un inmueble por el contribuyente

    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:

    El banco podrá interponer la acción hipotecaria en vía judicial para requerir el pago de lo adeudado o el procedimiento especial de ejecución hipotecaria que es el que en breves líneas se explica a continuación.
    La Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil regula el procedimiento de ejecución hipotecaria y pignoraticia en el capítulo V del Título IV del Libro IV dedicado a la ejecución dineraria, y a continuación del capítulo IV dedicada al procedimiento de apremio, concretamente en los artículos 681 a 698. Se trata de un proceso de apremio especial y privilegiado para la realización inmediata de los bienes hipotecados, sin contradicción, ya que en todo caso los motivos de oposición deben reservarse para un proceso declarativo posterior salvo escasísimas excepciones; responde a la finalidad de facilitar o favorecer la realización del crédito hipotecario en el menor tiempo posible; se trata, pues, el cauce legal para la enajenación de “las cosas en que consiste la prenda o hipoteca” para pagar al acreedor en términos del artículo 1858 del Código Civil, el cauce procesal procedente cuando la ejecución se dirige “exclusivamente” (artículo 682 LEC) o “directamente” (terminología que emplea el artículo 681 LEC y el artículo 130 de la Ley Hipotecaria) contra bienes hipotecados o pignorados y se basa casi en exclusividad, en los datos consignados en la escritura pública de constitución de la garantía y los que publica el Registro de la Propiedad o Mercantil. En realidad, la nueva regulación de la Ley 1/2000 se limita a introducir las especialidades del procedimiento de ejecución hipotecaria, prácticamente carente de contradicción y con muy limitadas causas de oposición, siendo de aplicación supletoria las restantes normas del procedimiento general de apremio. Por ello dicho capítulo se denomina “De las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados”.

    1. ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?
    Según el artículo 684 de la LEC será competente el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radicare en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radicaren en diferentes partidos, el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante, sin que sean aplicables en este caso las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en la presente Ley
    2. ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?
    En primer lugar, según el artículo 685.2 de la LEC a la demanda se acompañarán el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta Ley exige para el despacho de la ejecución, así como los demás documentos a que se refieren el artículo 550 y, en sus respectivos casos, los artículos 573 y 574 de la presente Ley.
    Por lo que añadimos a lo requerido por el 685.2 de la LEC, lo dispuesto por el artículo 550:
    • El título ejecutivo, salvo que la ejecución se funde en sentencia, decreto, acuerdo o transacción que conste en los autos. Cuando el título sea un laudo, se acompañarán, además, el convenio arbitral y los documentos acreditativos de la notificación de aquél a las partes.
    • El poder otorgado a procurador, siempre que la representación no se confiera «apud acta» o no conste ya en las actuaciones, cuando se pidiere la ejecución de sentencias, transacciones o acuerdos aprobados judicialmente.
    • Los documentos que acrediten los precios o cotizaciones aplicados para el cómputo en dinero de deudas no dinerarias, cuando no se trate de datos oficiales o de público conocimiento.
    • Los demás documentos que la ley exija para el despacho de la ejecución.
    También podrán acompañarse a la demanda ejecutiva cuantos documentos considere el ejecutante útiles o convenientes para el mejor desarrollo de la ejecución y contengan datos de interés para despacharla.
    Procederemos también a insertar en la demanda los siguientes documentos según el artículo 573 LEC:
    • El documento o documentos en que se exprese el saldo resultante de la liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a la aplicación de intereses que determinan el saldo concreto por el que se pide el despacho de la ejecución.
    • El documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo
    • El documento que acredite haberse notificado al deudor y al fiador, si lo hubiere, la cantidad exigible.
    • También podrán acompañarse a la demanda, cuando el ejecutante lo considere conveniente, los justificantes de las diversas partidas de cargo y abono.
    • Si el acreedor tuviera duda sobre la realidad o exigibilidad de alguna partida o sobre su efectiva cuantía, podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que le resulta indubitada y reservar la reclamación del resto para el proceso declarativo que corresponda, que podrá ser simultáneo a la ejecución.
    Y finalmente los que nos expresa aportar el artículo 574 LEC son:
    • El ejecutante expresará en la demanda ejecutiva las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide el despacho de la ejecución en los siguientes casos:
     Cuando la cantidad que reclama provenga de un préstamo o crédito en el que se hubiera pactado un interés variable.
     Cuando la cantidad reclamada provenga de un préstamo o crédito en el que sea preciso ajustar las paridades de distintas monedas y sus respectivos tipos de interés.
    • En todos los casos anteriores será de aplicación lo dispuesto en los números segundo y tercero del apartado primero del artículo anterior y en los apartados segundo y tercero de dicho artículo.
    Cuando el título sea un acuerdo de mediación elevado a escritura pública, se acompañará, además, copia de las actas de la sesión constitutiva y final del procedimiento.
    En caso de ejecución sobre bienes hipotecados o sobre bienes en régimen de prenda sin desplazamiento, si no pudiese presentarse el título inscrito, deberá acompañarse con el que se presente certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.
    3. ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?
    Según el artículo 686 de la LEC, el auto que autorice y despache la ejecución mandará requerir al deudor o en su caso al hipotecante no deudor o al tercer poseedor, pero sin perjuicio de esta notificación al deudor, no se practicará dicho requerimientos cuando se acredite haberse efectuado extrajudicialmente en la forma en la que requiere el artículo 581.2 LEC.
    Por lo que concluimos exponiendo que antes de presentar la demanda y en virtud de lo dispuesto el requerimiento de pago se habrá de efectuar ya sea de forma judicial o extrajudicial.
    4. ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    En el procedimiento judicial sumario figuran como interesados, además de las partes, aquellos que al tiempo de extenderse la nota marginal de haberse incoado las actuaciones tengan un derecho inscrito o asegurado por un asiento que contradiga la ejecución o haya de quedar extinguido por la misma, debiendo notificarse la existencia del procedimiento a dichos titulares, a diferencia de lo que ocurre con los que adquieran algún derecho en el Registro con posterioridad a dicha nota, cuya cancelación se producirá sin necesidad de hacérselo saber.
    Por lo que de no certificarse dichas cargas o derechos reales, al momento del embargo de la vivienda o finca sobre la que se hubieran constituido, los adquirentes del derecho no tendrán forma de saber dicha situación.
    Tener en cuenta también que el artículo 688 de la LEC ha de ser puesto en relación con el artículo 656 de la citada ley.
    Finalmente en la Sentencia de la sección 1ª del Tribunal Supremo 23 de febrero de 2015.le da tres objetivos a la certificación de cargas:
    1. Dar a conocer el importe de las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución.
    2. Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que no desparecerán con la adquisición.
    3. Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutantes que se verán extinguidos por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos.
    En la citada resolución concluye que la certificación de cargas fija de forma definitiva la situación registral de la finca objeto de la subasta, así como las condiciones para la adquisición del inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante no modifica dicha situación.
    BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso. El Juez debe adoptar una resolución por la que ordene o no el despacho de la ejecución. Determínese:
    1. ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?
    Deberá examinar en primer lugar el titulo ejecutivo que le da poder para exigir la deuda, es decir, deberá leer y entender sobre la escritura de constitución de la hipoteca, del asiento en el registro de la propiedad, del previo requerimiento de pago al deudor, del cumplimiento de los requisitos en la presentación de la demanda, de demás supuestos procesales que impidan dictar sentencia así como de que se den los requisitos tasados en la ley para la ejecución de la hipoteca y el embargo del bien.
    2. ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?
    Es posible que el juzgado aprecie de oficio la existencia de dichas cláusulas abusivas ya que como documentos que el ejecutante pueda entender de interés aportar para la ejecución de la hipoteca, será la escritura donde se constituye la misma, por lo que el juez que entienda y conozca del asunto deberá y podrá apreciar la existencia de la misma o preguntarse sobre la abusividad o no de la misma en todo caso.
    3. En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?
    En virtud de lo dispuesto por la doctrina del TS y del TSJ mantengo que las clausulas suelo son abusivas por dejar de tener en cuenta en momentos determinados y a beneficio de las entidades bancarias índice que ayudan a contar el interés variable de las hipotecas como el Euribor, por lo que opino que dichas clausulas se impusieron a la fuerza en las escrituras públicas, sin informar a los consumidores de lo que ello conllevaba, añadiendo un máximo de techo que nunca llegaría a pasar, haciéndole creer en error, haciéndoles pensar a dichos usuarios que se trataba de una mera compensación y finalmente acababan contratando dichas clausulas sin atender a otro tipo de información previa o comparativa con el resto de productos que exigía el mercado.

    Ocupe el papel del Abogado de Dulcinea y Alonso e imagine que el Juzgado no aprecia de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.
    Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:
    1. ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria la presentación de la oposición?
    El demandado en el plazo de 10 días siguientes a la notificación del auto en que se despache ejecución según lo dispuesto en el artículo 556 de la LEC.
    Los efectos de la presentación de la oposición a la ejecución: la suspensión del proceso de ejecución hipotecaria hasta su efectiva resolución, consecuencia legal prevista en el apartado segundo del art. 695 LEC.
    2. ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?
    Las causas o motivos que se pueden alegar en la oposición según el artículo 557 de la LEC son:
    • Pago, que pueda acreditar documentalmente.
    • Compensación de crédito líquido que resulte de documento que tenga fuerza ejecutiva.
    • Pluspetición o exceso en la computación a metálico de las deudas en especie.
    • Prescripción y caducidad.
    • Quita, espera o pacto o promesa de no pedir, que conste documentalmente.
    • Transacción, siempre que conste en documento público.
    • Que el título contenga cláusulas abusivas
    En mi particular opinión creo que concurren la cláusula séptima del artículo citado [cláusulas abusivas], al ser la cláusula suelo expuesta en la escritura de préstamo hipotecario en el lugar tercera bis, 2.d.

    3. ¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?
    Según el artículo 83 del real decreto legislativo 1/2007 Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas.
    Por lo que en mi opinión el proceso de ejecución hipotecaria no debería sobreseerse, sino que debería continuar el proceso civil contra el deudor, pero sin tener en cuenta dicha cláusula abusiva y en segundo lugar teniendo que devolver lo cobrado demás en virtud de dicha cláusula al deudor ejecutado.

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha? Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.

    PARA LA CORRECTA TRAMITACIÓN DE SU QUEJA O RECLAMACION ES IMPRESCINDIBLE CUMPLIMENTAR TODOS LOS APARTADOS
    Apellidos y Nombre o Razón Social del Reclamante: DON ALONSO QUIJANO DE LA MANCHA
    N.I.F. ó C.I.F. : 00.000.000-Y
    Apellidos y Nombre del Representante: Xxxxx Xxxxxx Xxxxx
    N.I.F. : 00. 000.000- M
    Domicilio de respuesta: calle Los Llanos, 2A
    Código Postal: 47223
    Municipio: VALENCIA
    Provincia: VALENCIA
    Teléfono: 667 002 543
    Entidad reclamada: BANCOVAL S. COOP DE CREDITO,
    Núm. de Oficina, o nombre del Servicio reclamado: 7007
    Número de cuenta: 0000-1010-38-300300300
    Descripción de su queja o reclamación:
    1) Exposición del motivo:
    Dada la sentencia del TJUE del 21 de diciembre de 2016 que por un lado declara nula y sin efectos la cláusula 3 BIS, 2D de la escritura pública notarial, y de otro lado le da efectos retroactivos, solicitamos que:
    2) En su caso se especificarán las cuestiones sobre las que se solicita pronunciamiento:
    Dicha cláusula desaparezca del escrito toma asiento en el Registro de la Propiedad nº 20 de Valencia, y que de otro lado y en consecuencia de los efectos retroactivos de que le dota el TJUE, sean devueltas todas las cantidades que haciendo valer de su superioridad y poder de negociación como parte más fuerte y en contra de mi representado le fueron cobradas de más.
    Documentación que se remite junto a la reclamación
    Junto a la reclamación se adjunta la escritura pública notarial y su consecuente inscripción en el Registro de la propiedad.
    Se anexa igualmente poder notarial de representación del reclamante, constituido al efecto.

  6.    TANIA MORENO VILA, PAULA LLOPIS ROMERO, MARIOLA GÓMEZ GONZÁLEZ, CARLOS CASTRO GONZALES, IGNACIO MONTAGUD RUBIO on marzo 22, 2017 15:49

    GRUPO EJ1: TANIA MORENO VILA, PAULA LLOPIS ROMERO, MARIOLA GÓMEZ GONZÁLEZ, CARLOS CASTRO GONZALES, IGNACIO MONTAGUD RUBIO

    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:

    1. Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:
    En relación con el préstamo:

    – Capital prestado: cuarenta y cinco mil euros (45.000€).

    – Plazo de amortización: el préstamo vencerá el día 1 de diciembre de 2029.

    – Tipo de interés remuneratorio:
    • Primera fracción temporal: 2,850%
    • Segunda fracción temporal: 2,490 puntos + EURIBOR

    – Cláusula suelo: el tipo de interés no podrá ser inferior al 3% ni superior al 12%

    – Tipo de interés moratorio: 12 puntos exigibles día a día y liquidables mensualmente, y en caso de adquisición de vivienda habitual no podrán ser superiores a tres veces al interés legal del dinero.

    – Cláusula/s de vencimiento anticipado:

    • Impago por el prestatario de tres cuotas mensuales.
    • Incumplimiento de las obligaciones de carácter esencial.
    • La no inscripción de la presente escritura en el Registro de la Propiedad.
    • Existencia registral de cargas o derechos de cualquier clase.
    • Incendio de la finca hipotecada si resulta destruida en la cuarta parte de su valor o deterioro de la misma.
    • Arrendamiento de las fincas que se hipotecan si se trata de: vivienda excluida del principio de purga en la ejecución forzosa, por cifra que no cubra la amortización más los gastos e impuestos que la grave y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la entidad prestadora; o inmueble destinado a uso distinto del de la vivienda, por cifra que no cubra la cuota de amortización más los gastos e impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la entidad prestadora.

    En relación con la garantía hipotecaria:

    – Capital garantizado con la hipoteca: cuarenta y cinco mil euros (45.000€).

    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: cuatro mil quinientos euros (4.500€).

    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: diez mil ochocientos euros (10.800€).

    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca: tres mil quince euros (3.015€) para costas y gastos.

    – Cláusula de liquidación unilateral: se pacta expresamente por las partes contratantes que la deuda o cantidad judicialmente exigible, en caso de ejecución forzosa, será la que resulte de la liquidación efectuada por BANCOVAL la que se reflejará en las certificaciones que ésta expida al efecto. A dicha liquidación se adjuntarán extracto de las paradas de cargo y abono, al igual que las correspondientes a la aplicación de intereses y comisiones que determinen el saldo concreto de la cantidad por la que se solicite el despacho de la ejecución.

    2. Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?

    Las cláusulas de vencimiento anticipado no han sido inscritas en su totalidad (a falta de los puntos c) y e)) puesto que en el caso del punto e) y en virtud del art. 1129.3º CC, se establece que el acreedor podrá exigir el vencimiento anticipado de la obligación a plazos (crédito asegurado) cuando por actos propios del deudor (por su conducta dolosa o negligente) las garantías disminuyeran su valor o desaparecieran por caso fortuito, a no ser que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras; dicho esto, en el caso que menciona el punto e) si que se incluyen los actos que no dependen de la voluntad del deudor razón por la que no se inscribe.

    En el caso del punto c) y de conformidad con el art. 434 del Reglamento Hipotecario, las partes contratantes declaran que no es necesaria la inscripción de aquellas cláusulas que carecen de transcendencia real, ya que por ser de carácter obligacional producen efectos exclusivamente entre ellas, por lo que no se solicita del Registrador de la Propiedad su inscripción en el Registro.

    3. Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectosde subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación?¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo?

    Sí podrá adjudicar la vivienda por un valor inferior al de tasación, pero según el artículo 682.2. 1º de la LEC, en ningún caso podrá ser este inferior al 75% de valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

    En el caso de que en el momento de la subasta no concurran postores, la entidad acreedora, en el plazo de veinte días podría pedir la adjudicación de la vivienda por debajo del valor de tasación.
    Hay que respetar una serie de límites. Concretamente, en caso de que la vivienda no sea la habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta. En caso de que sea la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o en caso de que la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a 70%, pues entonces por el 60%.

    Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?

    El deudor seguiría endeudado, por lo que según el art. 682.2. 1º LEC, para perseguir los bienes
    hipotecados, debe cumplirse el requisito de que no se adjudique por subasta el bien por un valor inferior al 75% del valor señalado en la tasación en el momento que se realizó la escritura de constitución de hipoteca.

    Por vía civil a las Audiencia Provinciales.

    4. ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Anti desahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?

    Se insiste en que sea calificada la vivienda como “habitual”, porque si esta no se considerase de tal forma o dejase de serlo, no se le aplicará la protección a los deudores hipotecarios, como indica la misma cláusula.

    La especialidad que determina dicha ley es que una de las condiciones inexcusables para aplicarla, es que sea vivienda y además habitual, en la que resida diariamente o la mayoría de los días la persona, no pudiéndose por tanto aplicar a otro Ios de bienes, como, por ejemplo, una segunda residencia.

    5. ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    En una primera lectura y aproximación, podríamos decir que la trascendencia jurídica básica que resulta de tal hecho es que nos encontramos ante una cláusula o estipulación contractual predispuesta e impuesta por una de las partes (predisponente, que en este caso será la entidad bancaria) a la otra (aceptante o adherente, que en este caso serían los hipotecantes deudores), por lo que la libertad contractual de la segunda queda limitada a la mera aceptación, o eventual rechazo, de la misma. Ello no sucede en cambio en los contratos negociados, que son aquellos en los que ambas partes, mediante una negociación sobre los distintos aspectos de la relación contractual a la que van a someterse, acuerdan el contenido de los mismos, en función de sus preferencias y en función de lo que la otra parte está dispuesta a ofrecer.
    Haciendo hincapié en el tema, no debemos pasar por alto el hecho de que los contratos de adhesión, en su enorme parte, dadas sus características y dada su generalidad, son aquellos cuyo contenido está informado y condicionado por las denominadas condiciones generales de la contratación. Éstas son el instrumento propio utilizado en la contratación en masa o por adhesión. La peculiaridad, de las condiciones generales de la contratación, al igual que en el contrato que venimos comentado, reside en el hecho de que no son ambas partes las que la redactan de común acuerdo, sino que ésta es impuesta por una de ellas a la otra, que no puede más que aceptarla o rechazarla.
    Conocido y expuesto ello podemos, por tanto, ir más allá y llegar a la conclusión de que nos encontramos ante un contrato de adhesión informado por las ya expuestas condiciones generales de la contratación. Destacamos la importancia de ello por la trascendencia jurídica que ello tiene. En la primera aproximación se dijo que la consecuencia jurídica básica era el hecho de que la parte que se adhiere puede aceptar o rechazar solamente, ya que no puede negociarse el contenido del contrato en ese sentido, pues está sujeto a las condiciones generales comentadas. Cabe ahora conocer el resto de consecuencias jurídicas que supone que nos encontramos ante un contrato informado por tales condiciones:
    – El hecho de que el contenido del contrato esté informado por tales condiciones va a suponer que esté sujeto a unos especiales controles, dirigidos a controlar básicamente que las mismas no sean abusivas, es decir, que su contenido no pueda considerarse abusivo, entendiéndose por abusivo contrario a las exigencias de la buena fe y causante de detrimento al consumidor por el desequilibrio notable e injustificado de las obligaciones contractuales a las que quedan sujetas ambas partes. Ello no supone que en los contratos individuales no existan tales cláusulas abusivas, y que por tanto éstos no estén sujetos a cierto control. Lo que ello supone es que, las condiciones generales de la contratación, en tanto en cuanto vienen impuestas para una generalidad de contratos de unas condiciones similares, y en tanto en cuanto su contenido viene controlado y ajustado a la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, están sujetas a un control más severo.
    -Para conocer la segunda consecuencia, que lo comentado anteriormente tiene sobre los contratos de adhesión, cabe conocer primeramente el funcionamiento del establecimiento de las condiciones generales. Éstas vienen reguladas por la ya citada ley, que se encarga de conocer y observar unas condiciones que pueden ser aplicadas a contratos de una misma naturaleza o que guarden estrecha similitud, con el objetivo de uniformizar todo el entramado contractual y por tanto dotar de un mayor control al sistema contractual. Es de ahí donde deriva la segunda consecuencia: las condiciones generales, además de estar sometidas a un severo control una vez articuladas en un determinado contrato, están sometidas también a tal control con anterioridad a ser consideradas como tal, conocido como control de incorporación.
    Ello supone que para que una serie de cláusulas y aspectos coincidentes en distintos contratos similares pasen a tener la consideración de condición general, deben cumplir una serie de requisitos que, como hemos dicho con anterioridad, vienen informados por la LCGC. Una vez cumplidos podrán tener tal consideración y por tanto formar parte de similares contratos.

    Conocido y expuesto todo ello, y como conclusión a la cuestión, cabe decir que el hecho de que existan tales controles en esta materia tiene su motivo de ser, aparte de en las cada vez más constantes directivas europeas en la materia, en el hecho de querer evitar una indefensión por parte del adherente, controlando, tanto inicial como posteriormente, que las condiciones generales aseguren la igualdad de las partes contratantes.

    6. Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia?

    Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos?

    La STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio, establece una nueva doctrina jurisprudencial respecto el carácter abusivo de los intereses moratorios en los préstamos hipotecarios, es decir, el carácter abusivo en este tipo de cláusulas.

    Dicha Sentencia establece que, a pesar de la introducción del art. 114.3 LH (redactado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) que dispone que “Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero”, dicho art. tan sólo supone un límite legal al establecimiento de los intereses de demora, lo cual no significa que un interés moratorio que cumpla dicho precepto no pueda ser declarado abusivo judicialmente atendiendo a razones de proporcionalidad entre el incumplimiento del consumidor y la indemnización asociada al incumplimiento.

    Viéndolo así y tal como ha declarado el ATJUE cabe remarcar que dicho art. no se opone a la Directiva 93/13/CEE (sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores), siempre que no prejuzgue la apreciación del carácter “abusivo” de la cláusula sobre intereses moratorios por parte del juez nacional; y por ello se debe atender a razones de proporcionalidad.

    Así las cosas, dicha Sentencia retomó una de las Sentencias del mismo Tribunal, la Sentencia 22 abril 2015, que con apoyo en el art. 576 LEC, sentó la doctrina de que es “abusivo un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado en un préstamo personal”.

    Esta doctrina para los préstamos personales es la que nuestro TS ha acabado aplicando a la actual Sentencia y ampliando dicha solución no solo a los préstamos personales sino también a los hipotecarios, declarando así abusivo el interés moratorio que supere en más de dos puntos el interés remuneratorio, quedando fuera del control de la abusividad el art. 114.3 LH.

    Quedando, de este modo, el art. 114.3. LH sólo aplicable a los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de una vivienda habitual, en los que la cláusula que fije la cuantía de los intereses moratorios haya sido negociada individualmente por las partes.

    En resumen, las cláusulas posteriores a dicha Sentencia podrán ser declaradas abusivas aun cumpliendo con el art. 114.3 LH, ya que deberán atender a que no superen en más de dos puntos el interés remuneratorio, para todos aquellos prestamos con consumidores (hipotecarios y personales) siempre que no hayan sido negociados individualmente por las partes.

    ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.

    Personalmente comparto la solución dada por el TS ante la casación, no obstante, se debe esclarecer que dicha solución debería ser dada por el legislador y no por un órgano judicial, pese a ser el TS.

    Así, el legislador debería abandonar el art. 114.3 LH, y establecer un límite de intereses de demora para los préstamos con consumidores en general, pudiendo ser el que ha declarado el TS de hasta dos puntos por encima del interés remuneratorio.

    No obstante, esto podría resultar contradictorio con el art. 4.1 de la Directiva 93/13/CEE que establece que la abusividad debe ser apreciada caso por caso en atención a sus propias circunstancias. La solución a esto sería la misma ya dada, y es que el precepto que debiera dar al legislador serviría como límite legal; dando así una mayor seguridad a los participantes, sobre todo el caso de los Notarios los cuales deben velar para que en la escritura no insten cláusulas abusivas.

    La práctica de los notarios sería un tanto complicada, ya que acabaría dependiendo de un límite legal el cual no aseguraría que dicha cláusula acabará siendo declarada abusiva por los Tribunales; no obstante dicho límite legal sería más próximo a lo que los Tribunales suelen declarar como abusivo y por tanto sí dar una cierta seguridad, la máxima teniendo en cuenta ala Directiva.

    Por otro lado, otra posible solución sería que el tipo de interés fuera obtenido de una media con el interés de las grandes financiaciones de empresas en las que sí se negocian individualmente estos intereses, estos son muy inferiores -normalmente entre 2 y cuatro puntos más que el ordinario-.

    7. Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobre endeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?
    Debemos de considerar que la creación de nuevas medidas que garanticen la segunda oportunidad a los deudores sobre endeudados no solo es necesaria, sino que debería de considerarse algo indispensable si se quiere dejar atrás el fantasma de la crisis y avanzar en la recuperación de la castigada clase media.
    Hasta ahora, la principal medida legislativa que se ha adoptado en España es el real decreto 1/2015, el cual si bien es cierto que es una medida novedosa en nuestro país no lo es en el resto de Europa y del mundo donde ya se han adoptado medidas similares. De hecho, a nivel europeo hasta la aparición de este real decreto todos los países ya habían desarrollado legislación similar a excepción de Croacia, Bélgica, Hungría y España hasta el año 2015.
    Pese a que esta nueva legislación se puede considerar un paso adelante ya que consigue mitigar de cierta forma los efectos del artículo 1911 del CC, siendo primera norma que permite obviar el principio de responsabilidad patrimonial. Resulta necesario considerar que se trata de una ley mejorable y que incluso nace creando nuevas dudas en lugar de disiparlas.

    • La aplicación de la norma es muy reducida, sobre todo para las personas físicas, siendo necesario:

    o Que las deudas no fueran superiores a cinco millones de euros.
    o Deben acumular un retraso de tres meses en el pago de sus obligaciones con las arcas públicas y no abonar durante un período continuado facturas a diferentes operadores.
    o La persona física tiene que ser insolvente de buena fe (que su situación de impago no haya sido adrede, que haya tenido intención de pagar sus deudas, que haya tratado de negociar con sus acreedores un plan de pagos y que no haya cometido delito económico alguno
    o Estar en riesgo de exclusión social

    • El real decreto 1/2015 deja fuera del sistema de segunda oportunidad a los créditos públicos (con esto nos referimos a las posibles deudas que puede tener cualquier persona física o jurídica con el Estado).

    • Las deudas por alimentos que hayan sido derivadas por una sentencia de divorcio.

    • Las deudas hipotecarias que hayan sido incluidas en alguna de las categorías distintas al crédito ordinario.

    • Contempla la posibilidad de revocar la aplicación de la ley si la situación de la persona a quien se le aplica mejora.

    Además, en lo que se refiera a la aplicación, anteriormente mencionada, tenemos que añadir que (teniendo en cuenta datos del Colegio Nacional de Notarios) le ley no ha suscitado numeroso entusiasmo, ya que por un lado no se conoce y por otro no se aplica casi ya que ha generado mucho escepticismo entre los profesionales.
    Por ultimo hay que destacar, que lamentablemente, la segunda oportunidad resulta de mayor aplicación para las personas jurídicas que para las personas físicas. Ya que en el caso de las primeras solo resulta necesario disolver la sociedad, pudiendo fundar otra nueva con los mismos integrantes al día siguiente. En cambio, las personas físicas no tienen dichas facilidades y siempre tendrán el riesgo de que el “perdón” de la deuda desaparezca si su suerte mejora.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:
    BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso. El Juez debe adoptar una resolución por la que ordene o no el despacho de la ejecución. Determínese:
    1. ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?

    Para responder a esta cuestión, cabrá acudir al artículo 549 LEC, en virtud de la cual deberá el órgano jurisdiccional analizar, para ordenar o no el despacho de la ejecución:
    1) “El título en que se funda el ejecutante.”
    2) “La tutela ejecutiva que se pretende, en relación con el título ejecutivo que se aduce, precisando, en su caso, la cantidad que se reclame conforme a lo dispuesto en el artículo 575 de esta Ley.”
    3) “Los bienes del ejecutado susceptibles de embargo de los que tuviere conocimiento y, en su caso, si los considera suficientes para el fin de la ejecución.”
    4) “En su caso, las medidas de localización e investigación que interese al amparo del artículo 590 de esta Ley.”
    5) “La persona o personas, con expresión de sus circunstancias identificativas, frente a las que se pretenda el despacho de la ejecución, por aparecer en el título como deudores o por estar sujetos a la ejecución según lo dispuesto en los artículos 538 a 544 de esta Ley.”

    2. ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?

    A nivel europeo resulta posible la aplicación de oficio por parte del Juez cuando este aprecie la existencia de cláusulas abusivas en el titulo ejecutivo, teniendo en cuenta el ámbito de aplicación de la directiva 93/13/CEE.
    En cambio, en España en un primer momento, la legislación procesal civil no permitía a la autoridad judicial apreciar de oficio la existencia de cláusulas abusivas. Lo cual desembocaba en un debate doctrinal y jurisprudencial entre los detractores y partidarios del reconocimiento de oficio de la posible existencia de cláusulas abusivas.
    Dicho debate, ha sido zanjado con la ley 42/2015 de 5 de octubre, que reforma la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil. Esta ley incluye numerosos cambios para la LEC, si bien es cierto que en esta ocasión nos centraremos en la modificación del artículo 815 LEC que lleva a cabo esta ley. Dicha reforma normativa responde a la directiva europea 93/13, la cual ya había sido transpuesta por la mayor parte de los estados miembros.
    La reforma del artículo 815 añade un nuevo apartado, el cual permite el control de oficio de las cláusulas abusivas si se cumplen una serie de circunstancias en el supuesto de hecho.

    En primer lugar, el nuevo precepto estable que el control de oficio solo se podrá llevar a cabo cuando el acreedor sea un empresario o un profesional y el deudor un consumidor o usuario. Si bien es cierto que con esto se busca proteger a un colectivo muy vulnerable como es el de los consumidores, también es cierto que deja sin nombrar a otros colectivos.
    En segundo lugar, el art.815 apartado 4 permite que, si el Letrado de la administración de justicia aprecia la posible existencia de una cláusula abusiva, este deberá realizar el respectivo estudio para posteriormente someter la cuestión al Juez, quien será quien tenga la última palabra una vez haya escuchado a las partes.
    La decisión del juez frente dicha cuestión podrá ser:
    • Declarar que la cláusula no es abusiva, y por tanto continuar con el requerimiento de pago al deudor.
    • Declarar que la pretensión es improcedente
    • Declarar que la cláusula abusiva no se aplicará, pero que el procedimiento deberá continuar.

    3. En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?

    De acuerdo con la jurisprudencia del TS, en especial a través de la Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del TS de 9 mayo 2013, considero que la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario es un supuesto de falta de transparencia y cláusula de abusividad.

    Puede decirse que esta cláusula es abusiva en relación con la jurisprudencia de la STJUE de 30 abril 2014, declara que el art. 4.2 de la Directiva 13/1993/CEE, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe ser interpretado en el sentido de que la exigencia de que una clausura debe estar redactada manera clara y comprensible no solo supone que deba ser entendida gramaticalmente por el consumidor sino también el mecanismo por el cual se obtiene, en nuestro caso, el tipo de interés; y en general que dicho consumidor pueda evaluar, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas derivadas de dicha cláusula.

    En nuestro caso encontramos una falta de transparencia en la cláusula suelo que en breves analizaremos, y a que dicha cláusula trae consigo un desequilibrio entre las partes contratantes en perjuicio del consumidor, este desequilibrio consiste en que el consumidor no pueda comparar entre las diferentes ofertes del mercado, las distintas modalidades de préstamo, y hacer una representación de la verdadera realidad que supone esa cláusula según contrate con una entidad financiera u otra.

    Así de acuerdo con la Sentencia de 9 mayo 2013 no podemos considerar transparente la cláusula suelo por los siguientes motivos, además del explicado en el párrafo anterior.

    Primero, existen una falta de información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato, ya que la cláusula suelo está ubicada entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

    Segundo, la cláusula suelo se inserta junto con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.

    Tercero, se crea una apariencia de que dicho contrato es un préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero, beneficiando al consumidor. Además, los consumidores deben ser informados de que cuando el tipo de interés baja a determinados niveles, el préstamo se transforma en préstamo a interés fijo variable solo al alza y no se beneficiarán de las bajadas del índice de referencia.

    Por estas circunstancias, podríamos considerar que estamos ante una cláusula suelo abusiva y con falta de transparencia, y que por tanto debería ser declarada nula.

    A esta declaración de nulidad se debe tener en cuenta que a pesar de que la Sentencia de 9 mayo 2013 declara la irretroactividad de los efectos de dicha sentencia, se debe tener en cuenta la STJUE (Gran Sala) de 21 de diciembre de 2016 ha declarado dicha irretroactividad contraria al Derecho de la Unión Europea, “la limitación en el tiempo de los efectos jurídicos derivados de la declaración del carácter abusivo de una cláusula contractual, en virtud del artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13, sólo permite garantizar una protección limitada a los consumidores que hayan celebrado un contrato de préstamo hipotecario que contenga una cláusula suelo con anterioridad a la fecha del pronunciamiento de la resolución judicial mediante la que se declaró dicho carácter abusivo. Así pues, tal protección resulta incompleta e insuficiente y no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de dicha cláusula, en contra de lo que establece el artículo 7, apartado 1, de la citada Directiva (véase, en este sentido, la sentencia de 14 de marzo de 2013, Aziz, C 415/11, EU:C:2013:164, apartado 60)”.

    Por tanto, de acuerdo con el Derecho de la Unión Europea la Sentencia de 9 mayo 2013 debe ser interpretada de manera retroactiva.

  7.    LYDIA GIMENO GÓMEZ on marzo 22, 2017 18:28

    1)Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:

    En relación con el préstamo:

    Capital prestado: 45.000 €

    Plazo de amortización: 15 años

    Tipo de interés remuneratorio: de la primera fracción 2,850% anual más 7,150 puntos, o sea en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de 4.500,00 €.

    Cláusula suelo: límite a la variación del tipo de interés de la segunda fracción de tiempo se estipula una clausula financiera por la que las partes, de común acuerdo expresan que el tipo de interés nominal anual aplicado en cada uno de los periodos de revisión del tipo de interés no podrá ser inferior al 3% (clausula suelo) ni superior al 12% (clausula techo).

    Tipo de interés moratorio: 12 puntos por encima del tipo de interés aplicable para el periodo de vigencia de interés en que se produce el impago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el art. 579.2 LEC.

    Cláusula/s de vencimiento anticipado: El préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto, y podrá procederse a la exigencia de la cantidad adeudada, intereses, intereses de demora, costas y gastos, por cualquiera de los medios acordados en la estipulación novena, en los siguientes casos:

    a)Impago por el prestatario de tres cuotas mensuales o cuotas equivalentes.
    b)Incumplimiento obligaciones de carácter esencial y de especial relevancia.
    c)La no inscripción de la presente escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, en el supuesto de que se aprecien en ella, defectos subsanables o insubsanables en el plazo de seis meses a partir del presente otorgamiento, o antes si el Sr. Registrador de la Propiedad extendiere nota de denegación o suspensión de la inscripción.
    d)La existencia registral de cualesquiera cargas o derechos, con rango preferente al de la hipoteca, siempre que no se hayan declarado en la descripción de la finca.
    e)Incendio de la finca hipotecada, si resultara destruida en la cuarta parte de su valor o deterioro de la misma, también de la cuarta parte de su valor, por cualquier otra circunstancia, dependiente o no de la voluntad de su dueño, siempre que así resulte del informe de tasación emitido por entidad de tasación legalmente autorizada e independiente, y el prestatario hubiese sido requerido por el Banco para completar o sustituir la garantía a con otros bienes y transcurridos 60 días, desde la recepción de dicho requerimiento, no hubiese cumplido con dicha obligación. No obstante, el deudor podrá, dentro de los 60 días siguientes a la fecha del requerimiento, proceder a la devolución de la cantidad.

    En caso de siniestro del bien hipotecado y para la recepción del importe de las indemnizaciones, será preciso del consentimiento del acreedor hipotecario, facultando el Prestatario al Banco para que, de mutuo acuerdo, se adopten las medidas oportunas para asegurar que las indemnizaciones percibidas se destinan a la reconstrucción del inmueble hipotecado.
    f)Arrendamiento de las fincas que se hipotecan, si se trata de:
    i. vivienda excluida del principio de purga en la ejecución forzosa, por cifra que no cubra la cuota de amortización más los gastos e impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la entidad prestadora;
    ii. inmueble destinado a uso distinto del de vivienda, por cifra que no cubra la cuota de amortización más los gastos e impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la entidad prestadora.

    Mediando cualquiera de las circunstancias que, conforme a lo pactado, faculten para la resolución anticipada del préstamo, BANCOVAL requerirá al efecto a la parte deudora, iniciándose desde entonces el devengo de intereses de demora, salvo cuando la resolución fuere por falta de pago de cada liquidación a su vencimiento.

    En relación con la garantía hipotecaria:

    -Capital garantizado con la hipoteca: 94.668 €

    -Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: se fijan en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en esta escritura del 2,850% anual más 7,150 puntos, o sea en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de 4.500,00 €.

    -Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: Del pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación sexta, al tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de 10.800,00 €.

    -Otras partidas garantizadas con la hipoteca: la cantidad que se fija para costas y gastos de 3.015 € y en caso de quela finca hipotecada mantuviera el carácter de vivienda habitual, las costas no podrán ser superiores al 5% de la cantidad que se reclame.

    -Cláusula de liquidación unilateral: Para la fijación del saldo deudor a efectos ejecutivos y conforme a lo dispuesto en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, se pacta expresamente por las partes contratantes que la deuda o cantidad judicialmente exigible, en caso de ejecución forzosa, será la que resulte de la liquidación efectuada por BANCOVAL. A dicha liquidación se adjuntarán las certificaciones que fueren exigibles y en especial el extracto de las partidas de cargo y abono, al igual que las correspondientes a la aplicación de intereses y comisiones, que determinen el saldo concreto de la cantidad por la que se solicite el despacho de la ejecución.

    Banco percibirá una compensación por desistimiento del 0,50% sobre el capital amortizado anticipadamente dentro de los cinco primeros años de vida del préstamo, y del 0,25% sobre el capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior.

    2)Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?

    Las clausulas que no han sido inscritas en el Registro de la Propiedad han sido las amortizaciones garantizadas, las cuales consisten en que los deudores pueden realizar entregas anticipadas del capital pendiente siempre que estas alcancen importes no inferiores al 5% del capital pendiente.
    Desde mi punto de vista esta cláusula no se encuentra en el folio registral porque son cláusulas que dan lugar a las variaciones de las cuotas mensuales de intereses y amortización del capital.
    Además el apartado de la escritura del préstamo hipotecario que corresponde a OTROS PACTOS tampoco se encuentra en el folio registral el apartado. En este caso podemos entender que no se incluyen porque son pactos que tienen relación con la escritura del préstamo hipotecario concreto, es decir, por ejemplo el número de copias que se tienen que entregar de la hipoteca.

    3)Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?

    El valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada es de 94.668 €, de acuerdo con la normativa especial reguladora del Mercado Hipotecario.

    En cuanto a la primera pregunta, la entidad acreedora sí que podrá adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación, siempre cuando respete los limites cuantitativos que se exponen en los siguientes artículos de la LEC.

    Según lo expuesto en el art. 670 LEC, en caso de subasta con postores:

    1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
    2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere.

    3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas

    Una vez transcurrido el indicado plazo sin ninguna realización por parte del ejecutado sobre lo dicho anteriormente, el ejecutante tendrá dos opciones: por un lado podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor, o por otro lado podrá pedir la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura. El tiempo para ello es un plazo de cinco días.

    Según lo expuesto en el art. 671 LEC:

    “Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.
    Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.”
    Además por ultimo cabe nombrar el art. 682 LEC cuando se persigan bienes hipotecados, las normas del presente capitulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:
    1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
    2.º Que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. También podrá fijarse, además, una dirección electrónica a los efectos de recibir las correspondientes notificaciones electrónicas, en cuyo caso será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 660.
    En caso contrario el ejecutado tendrá que acudir al juzgado competente que según el artículo 684 de la LEC corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca.
    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?

    Se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual porque la ley 1/2013 añade en el art. 21 un tercer apartado de la Ley Hipotecaria por el que se exige dicho carácter destinado a vivienda habitual “En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.” Esta manifestación, contenida en escritura pública, constituirá a la postre una presunción procesal “iuris tantum”.
    Por su parte también el art. 129.2 b) de la Ley Hipotecaria, dispone que “La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución”. De manera que ambos nuevos párrafos tienen la finalidad de constituir un principio de prueba a los efectos de aplicar a un tipo de préstamos hipotecarios las medidas legales que esta y otras leyes determinan en favor de la vivienda habitual.
    Eso aclara la cuestión de la carga procesal para los préstamos que se pudieran conceder a futuro, pero no esclarece la cuestión respecto de los préstamos celebrados hasta la fecha (en los que no se incluye tal manifestación), ni tampoco las dudas relativas al concepto de vivienda habitual y, más concretamente, si es suficiente con el ánimo o si se exige la permanencia efectiva y continuada durante un determinado lapso temporal.
    En relación con las especialidades que establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes, es que, a efectos de aplicar ciertos beneficios fiscales, hay en el reglamento del impuesto de la renta de las personas físicas una definición reglamentaria de lo que ha de entender por “vivienda habitual”, concretamente en su art. 41 bis, en el cual exige el cumplimiento de dos requisitos:
    Que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
    Que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

    5)¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?

    El contrato de adhesión reside en el hecho de que no son ambas partes las que redactan el clausulado, sino que este clausulado es impuesto por una de esas partes a la contraparte, la cual no tiene otra opción que no sea aceptarlo o rechazarlo. No obstante, cabe la posibilidad de la previa negociación de los pactos que contendrá y de la eventual modificación de lo redactado en el clausulado antes de la firma.
    Así mismo, la trascendencia jurídica que tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión no se refleja en que dicho contrato haya sido redactado por una de las partes, sino en que la autonomía de la voluntad de la contraparte se ve reducida a su mínima expresión, ya sea simple aceptación, ya limitada a pequeñas modificaciones del articulado, debiendo lo demás aprobar o adherirse plenamente a lo previamente redactado por la otra parte.
    De manera que éste contrato se separa del concepto tradicional de “contrato” que requiere un acuerdo de voluntades. Podríamos decir que uno de los principales problemas que plantean estos contratos es relativo a la validez del consentimiento.

    6)Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.

    Hace falta tener clara la diferencia entre intereses remuneratorios e interés moratorios. Los primeros tienen un carácter retributivo, siendo el “precio” del dinero que una persona presta a otra y solo se deben si han sido pactados. Los segundos tienen “una finalidad indemnizatoria de los daños y perjuicios que pueden ser imputables a la demora en el cumplimiento de una prestación obligacional consistente en una cantidad de dinero”, de manera que tratan de compensar el perjuicio que recae sobre el acreedor por no tenerla suma de dinero desde el momento en que se había pactado la entrega.
    En cuanto a la determinación del carácter de los intereses moratorios provoca una serie de dificultades, de manera que en ausencia de una norma expresa aplicable corresponde a los jueces valorar si los intereses pactos, por su elevada cuantía, son desproporcionados o no. Aun así el art.114.3 LH dispone que “los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de viviendas habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero”
    En relación con dicha cuestión, haciendo referencia años atrás hay que mencionar a la SAP Barcelona (Sección 13ª) de 24 de enero del 2014 que expone que “esta salta adopta el criterio de que se consideran abusivos, los intereses de demora que excedan en más de 5 veces el interés legal del dinero o 3 veces el remuneratorio, sin perjuicio de atender a la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración así como todas las demás clausulas del contrato”, y tambien la posterior SAP Barcelona de julio de 2014 que entendió que no eran abusivos.
    Posteriormente en la STC del TS del 22 de abril de 2015s sentó la doctrina de que es “abusivo un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado en un préstamo personal”. De manera que tras dicha sentencia dejó entrever que el criterio del art.114.3 de la Ley Hipotecaria no es aplicable para valorar el carácter abusivo de los intereses moratorios de contratos de préstamos personal no garantizados con hipoteca y que el criterio que debe seguirse es el de que la cuantía no excedan dos puntos porcentuales a la de los interés remuneratorios.
    Tras esta sentencia se planteaba una gran cuestión sustancial que era la de si el criterio que anteriormente se había dicho que se tenía que seguir también se debía seguir para la valoración del carácter abusivo de los intereses moratorios de los préstamos hipotecarios, concretamente, a los destinados a la adquisición de vivienda familiar. La respuesta afirmativa llevaba una consecuencia paradójica que era que en un préstamo garantizado con una hipoteca destinado a la adquisición de un bien de cierta importancia, como es el de la vivienda habitual, pudiera no considerarse abusivo un interés moratorio, que no excediera en tres veces el interés legal del dinero, pero que si supiera en dos puntos porcentuales el interés remuneratorio. Precisamente la sentencia 364/2016 quiere evitar esta consecuencia y considera que el criterio del art.114.3 de la Ley Hipotecaria no es el criterio de valoración correcto para determinar el carácter abusivo de un préstamo hipotecario sino que el criterio correcto de aplicación es el de la sentencia 22 de abril de 2015 “considerar que la cuantía de los intereses moratorios no puede exceder en dos puntos a la de los intereses remuneratorios”
    De manera que finalmente como consecuencia de la sentencia 364/2016, de 3 de junio, el Tribunal Supremo ha fijado como doctrina jurisprudencial que los intereses moratorios en préstamos hipotecarios que superen en dos puntos porcentuales a los intereses remuneratorios serán reputados abusivos.

    7)Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?

    Si creo que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad a los deudores sobreendeudados, ya que sin la existencia de estos mecanismos jurídicos la mayoría de veces se acaban produciendo desincentivos a acometer nuevas actividades, por lo que éstos son desincentivadores de la economía sumergida y beneficiosos de una cultura empresarial que influirá en beneficio del empleo. Por lo tanto creo que la existencia de mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad sería positivos en gran parte para el deudor y en una cierta medida para el acreedor tanto público como privado.
    Hasta ahora en España se han adoptado como medidas legislativas: en primer lugar, el Real Decreto 1/2015, de 27 de febrero de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, el cual entiende la importancia que para la economía tiene un eficaz régimen de segunda oportunidad, bien construido y con controles adecuados; en segundo lugar, la Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social.
    Desde mi punto de vista, por una parte considero que tienen una valoración positiva y razonable en cuanto a que los destinatarios son las personas físicas, que el régimen de segunda oportunidad se aplica tanto al deudor insolvente tras la liquidación de su patrimonio embargable como en caso de insuficiencia de masa activa.
    Por otra parte considero que hay ciertos matices exigentes y no muy apropiados, como por ejemplo en el caso del real decreto anteriormente mencionado se establece un mecanismo de exoneración del pasivo insatisfecho al que, en primer lugar, solo se puede acudir cumpliendo unos determinados requisitos: el deudor tiene que ser de buena de fe y que se liquide previamente su patrimonio, lo que realmente es un procedimiento límite pero no de segunda oportunidad porque no se elimina el sobreendeudamiento sino que se establece una fórmula de pago de los créditos no satisfechos, por lo siguiente: porque el deudor puede ver eliminadas sus deudas pendientes cuando haya satisfecho en su integridad los créditos contra la masa, los créditos concursales privilegiados y, si no ha intentado un acuerdo extrajudicial de pagos, el 25% de los créditos concursales ordinarios, pero se puede continuar por parte de los acreedores con las ejecuciones singulares sino se reabre el concurso o se declara otro.
    Además, cuando éstos no hayan podido satisfacer los anteriores créditos, y siempre que acepte someterse a un plan de pagos durante los 5 años siguientes, el deudor podrá quedar exonerado provisionalmente de todos sus créditos, excepto de los públicos y por alimentos, contra la masa y aquéllos que gocen de privilegio general. Añadiendo que para la liberación definitiva de sus deudas deberá satisfacer en ese período las deudas no exoneradas o realizar un esfuerzo importante para ello.
    En todo caso para finalizar, considero que no es un procedimiento de segunda oportunidad para los trabajadores y trabajadoras, fundamentalmente porque la norma señala que si el concursado es persona natural, el juez designará un administrador que deber liquidar los bienes existentes y pagar los créditos, y una vez concluida la liquidación, el deudor podrá solicitar la exoneración del pasivo insatisfecho ante el Juez del Concurso. De manera que en este aspecto de nuevo se rompe el equilibrio y la finalidad de la ley concursal ya que si con respecto a las empresas, su objetivo es el mantenimiento de la misma, con respecto a una persona física, el objetivo es que cobren los acreedores, y si no hay más bienes, se puede pedir que se rompa la obligación civil del deudor de carácter ilimitado y universal con la cual debe responder de sus deudas presentes y futuras.

    8)Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.

    En cuanto a su declaración del IRPF, se declara exenta de éste la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del art. 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE de 10 de marzo), con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma. La exención se regula en el art. 33.4.d) y la disposición adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF.
    Esta exención ha experimentado algunos cambios normativos:
    El Real Decreto-ley 6/2012 (BOE del 10-3-2012), reguló la exención (Disposición Adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF) para los créditos o préstamos vigentes a 11 de marzo de 2012, sólo para los deudores que se encontraban situados en el umbral de exclusión, que eran aquellos en los que concurrían una serie de circunstancias (la unidad familiar careciera de rentas de trabajo o actividades económicas y de otros bienes con que pagar la deuda, la cuota hipotecaria fuera superior al 60 por ciento de sus ingresos netos, sólo tuvieran esa vivienda, y el préstamo no tuviera otras garantías).
    Además la Ley 1/2013, de 14 de mayo, amplió el colectivo de deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual que se consideran situados en el umbral de exclusión y que, por ello, pueden disfrutar de la exención de la ganancia patrimonial que en ellos pueda generarse con ocasión de la dación en pago de su vivienda habitual.
    Por último, con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos, por la nueva regulación del artículo 33.4. apartado d) de la Ley de IRPF, añadida por la Ley 18/2014 (BOE del 17-10-2014) se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:
    -Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
    -Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipote­carias judiciales o notariales.
    -Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipo­tecarios.
    -Que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:
    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:
    En cuanto a las opciones procesales de que dispondría la entidad acreedora para conseguir el cobro o reclamar la deuda serian: mediante el procedimiento ejecutivo general regulado en los arts.517 y ss. de la LEC, mediante el procedimiento ejecutivo hipotecario regulado en los arts.681 y ss. LEC o mediante el procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial ante Notario regulado en el art.129 de la Ley Hipotecaria, para lo que las partes intervinientes tasan la finca hipotecada, para que sirva de tipo en las subastas de todos y cada uno de los procedimientos citados.

    1)¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?

    En cuanto a la competencia para conocer del procedimiento ejecutivo hipotecario regulado en los arts.681 y ss. de la LEC, el art. 684 de la misma determina que será competente el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca. Por lo tanto en este caso la entidad acreedora debería interponer la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca.
    1. º Si los bienes hipotecados fueren inmuebles, el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radicare en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radicaren en diferentes partidos, el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante, sin que sean aplicables en este caso las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en la presente Ley.
    2. º Si los bienes hipotecados fueren buques, el Juzgado de Primera Instancia al que se hubieran sometido las partes en el título constitutivo de la hipoteca y, en su defecto, el Juzgado del lugar en que se hubiere constituido la hipoteca, el del puerto en que se encuentre el buque hipotecado, el del domicilio del demandado o el del lugar en que radique el Registro en que fue inscrita la hipoteca, a elección del actor.
    3. º Si los bienes hipotecados fueren muebles, el Juzgado de Primera Instancia al que las partes se hubieran sometido en la escritura de constitución de hipoteca y, en su defecto, el del partido judicial donde ésta hubiere sido inscrita. Si fueren varios los bienes hipotecados e inscritos en diversos Registros, será competente el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de los partidos judiciales correspondientes, a elección del demandante.
    4. º Si se tratase de bienes pignorados, el Juzgado de Primera Instancia al que las partes se hubieren sometido en la escritura o póliza de constitución de la garantía y, en su defecto, el del lugar en que los bienes se hallen, estén almacenados o se entiendan depositados.

    En cuanto al procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial regulado, la demanda se ha de interponer ante el Notario según el art.129.2 de la Ley Hipotecaria.
    2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:
    a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.
    b) La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.
    c) La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114.
    En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.
    En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.
    d) La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
    e) En el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación.
    f) Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento del deudor, del acreedor y en su caso, del avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos.
    En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales.
    La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
    Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la venta o que hubiera determinado la cantidad exigible, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.
    g) Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal.
    h) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

    2)¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?

    En cuanto al procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial o venta extrajudicial, según el art. 129.2 c) de la Ley Hipotecaria, deberá acompañarse:
    -En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

    -En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

    En cuanto al procedimiento ejecutivo hipotecario regulado en el art. 681 y ss. de la LEC, según el art.658 de la misma, deberá acompañarse:
    2. En caso de ejecución sobre bienes hipotecados o sobre bienes en régimen de prenda sin desplazamiento, si no pudiese presentarse el título inscrito, deberá acompañarse con el que se presente certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.”
    3. A los efectos del procedimiento regulado en el presente capítulo se considerará título suficiente para despachar ejecución el documento privado de constitución de la hipoteca naval inscrito en el Registro de Bienes Muebles conforme a lo dispuesto en el artículo 128 de la Ley de Navegación Marítima.
    4. Para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, bastará la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Dicha certificación se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial comprendiendo tan sólo la finca o fincas objeto de la ejecución.

    3)¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?

    En cuanto al procedimiento ejecutivo hipotecario regulado en el art. 681 y ss. de la LEC, según el art. 686.1 de la misma sí que es preciso el requerimiento del pago al deudor.
    1. En el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro.
    Aunque no es preciso el requerimiento del pago al deudor según el art.686.2, cuando:
    2. Sin perjuicio de la notificación al deudor del despacho de la ejecución, no se practicará el requerimiento a que se refiere el apartado anterior cuando se acredite haberse efectuado extrajudicialmente el requerimiento o requerimientos, conforme a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 581.

    4)¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?

    En caso de la “certificación registral de dominios y cargas” se refiere a un tipo de consulta en el que es necesario introducir el Registro de la Propiedad a que se refiere la petición, como por ejemplo el municipio, numero registral de la finca, y la sección, etc., lo que encamina de forma directa a los datos de la finca que se quiere consultar. Además del dominio, también comprende todas las cargas o gravámenes existentes sobre la finca y que se encuentran vigentes.
    Concretamente esta certificación registral es un sencillo trámite que garantizará la seguridad jurídica del inmueble y que debe recabar cada vez que vaya a formalizar la compra de una vivienda.
    La certificación o certificado registral, a diferencia de la nota simple que tiene valor puramente informativo, tiene carácter de documento público otorgando una presunción de legalidad a los actos y contratos inscritos en ella reflejados, y se encuentran bajo la protección y amparo de los Tribunales.

    En el caso de la “nota marginal” se define como el asiento registral que se consigna al margen y en lugar distinto del folio registral. Está subordinada o depende del asiento a cuyo margen se practica. Hay diferentes:

    -Notas marginales de modificación jurídica, como el cumplimiento de una condición o plazo.
    -Notas marginales sucedáneas de asientos principales, como la concreción de garantía en materia de legítima o como la subrogación en hipoteca.
    -Notas marginales de oficina son las que se practican de oficio por el Registrador.

    Es el asiento que se hace al margen en los libros registrales (Registro civil y de la propiedad) haciendo modificaciones, enmiendas, o destacando datos del cuerpo principal de escritura.

    En cuanto a la utilidad de ambas, en el procedimiento judicial sumario podemos decir que figuran como interesados, por un lado las partes, y por otro lado aquellos que al tiempo de extender la nota marginal tengan derecho inscrito o asegurado por un asiento que contradiga la ejecución haya de quedar extinguido por la misma, teniendo que notificarse la existencia del procedimiento a dichos titulares. Diferente de lo que ocurre con los que adquieren algún derecho en el Registro con posterioridad a dicha nota, cuya cancelación se producirá sin necesidad de hacérselo saber. Por lo tanto, de no haber certificación de dichas cargas o derechos reales en el momento del embargo de la vivienda sobre la que se hubiese constituido, los adquirentes del derecho no tendrán forma de saber dicha situación.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:

    BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso. El Juez debe adoptar una resolución por la que ordene o no el despacho de la ejecución. Determínese:
    1)¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?

    El órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución debe examinar la competencia funcional y territorial.
    Será competente para dictar el auto que contenga la orden general de ejecución y despacho de la misma en relación con resoluciones dictadas por Secretarios judiciales a las que esta ley reconozca carácter de título ejecutivo, y de transacciones y acuerdos judicialmente homologados o aprobados el tribunal que conoció del asunto en primera instancia o el que homologó o aprobó la transacción o acuerdo (artículo 545.1 LEC); mas cuando el título sea un laudo arbitral, será competente para denegar o autorizar la ejecución y el correspondiente despacho el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se haya dictado (artículo 545.2).
    Según el artículo 545.3 LEC, cuando la ejecución recaiga sólo sobre bienes especialmente hipotecados o pignorados, la competencia se determinará con arreglo a lo dispuesto en el artículo 684 de esta Ley.
    Por lo tanto, según el art. 684.1 LEC en el caso de ejecuciones hipotecarias, será competente el Juzgado de 1ª Instancia en que radique la finca y si ésta radicare en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radicaren en diferentes partidos, el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante, sin que sean aplicables en este caso las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en la presente Ley.
    -Esas normas son imperativas, por lo que el tribunal debe examinar de oficio su propia competencia, objetiva y territorial, absteniéndose de despachar ejecución si considera que no es competente, indicando el que lo sea.

    No obstante, una vez despachada ejecución no puede revisarse de oficio la propia competencia territorial.

    -El ejecutado puede impugnar la falta de competencia mediante declinatoria, en los cinco días siguientes a la primera notificación de la ejecución.

    2)¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?

    Esta materia ha causado la existencia de mucha doctrina y la existencia de muchas resoluciones judiciales referente a la abusividad de las clausulas en el titulo ejecutivo.
    Cuando hablamos de clausulas abusivas en el titulo ejecutivo solemos hacer referencia como por ejemplo a la cláusula suelo, de intereses moratorios, de vencimiento anticipado, de mora automática, de liquidación unilateral, de sumisión expresa, de compensación de saldos, de exclusión universal de responsabilidad, de limitación de disposición o enajenación de la finca hipotecada, de capitalización de interese, etc., y otras muchas se van descubriendo conforme se van dictando resoluciones judiciales por parte de todas las instancias, incluso europeas, que declaran su abusividad y, por consiguiente, su nulidad radical. La abusividad y la provocación de la nulidad radical se originan por la falta de transparencia e información, por la falta de negociación particular y expresa y por la desigualdad existente entre la entidad financiera y el consumidor, lo cual acaba agravando la posición de inferioridad de este último.
    De esta manera el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, como consecuencia a las cuestiones prejudiciales planteadas por los órganos judiciales de varios Estados Miembros, incluido España, ha establecido límites a dicho procedimiento, forzando al legislador nacional a modificar las leyes que sean necesarias para adaptarlas a la normativa comunitaria.
    Algunas de las resoluciones dictadas por Tribunal de Justicia como defensa de los intereses de los consumidores y que suponen un avance en la lucha que tienen los abogados contra las clausulas abusivas que sufren los consumidores, es decir, los defendidos, son:
    STJUE de 14 de junio de 2012, caso Banesto, “el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional, sin poder influir en el contenido de éstas”
    STJUE de 21 de febrero de 2013, caso Banif, “la situación de desequilibrio existente entre el consumidor y el profesional sólo puede compensarse mediante una intervención positiva, ajena a las partes del contrato”, que se manifiesta en la figura del juez imparcial, aplicando en sus resoluciones el principio pro consumatore.
    En cuanto a la pregunta, si es posible la apreciación de las clausulas abusivas en el titulo ejecutivo por el Juzgado, según la SSTJCE de 27 de junio de 2000, caso Océano; y de 26 de octubre de 2006, caso Mostaza, es el propio juez nacional quien, de oficio, debe (obligación) realizar esta labor, pues “dicho examen puede ejercer un efecto disuasorio que contribuya a poner fin a la utilización de cláusulas abusivas en los contratos celebrados por un profesional con los consumidores”, con el fin de “subsanar el desequilibrio que existe entre el consumidor y el profesional”.
    Por lo tanto, el TJUE entiende que la apreciación de oficio de éstas constituye un medio adecuado y eficaz tanto para impedir que el consumidor individual quede atado o vinculado por una cláusula abusiva, como para que cese el uso de las mismas, en aplicación directa de los arts. 6 y 7 de la norma comunitaria, debido al interés público que subyace en meritada protección.
    Además también, según STJUE de 21 de febrero de 2013, caso Banif, como herramienta para facilitar esta labor de oficio, el juez nacional debe (obligación) acordar cuantas diligencias de prueba estime necesarias para determinar si una cláusula contractual está comprendida en el ámbito de aplicación de la Directiva.
    En cuanto al momento procesal de apreciación de la abusividad por el juez nacional de oficio, tiene lugar “tan pronto como el órgano judicial disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello” y, en todo caso, desde que examine la admisibilidad de una demanda presentada ante su juzgado (SSTJUE de 6 de octubre de 2009, caso Asturcom; de 27 de junio de 2000, caso Océano; y de 4 de junio de 2009, caso Pannon).
    De tal manera como el art. 404.1 LEC concede al Secretario Judicial la competencia de examinar y admitir a trámite la demanda, entendemos que la referencia al “juez nacional” que hace el TJUE debe extenderse también al Secretario Judicial, pues también forma parte del órgano jurisdiccional, y cada vez con más competencias asumidas.
    Así que, en defensa de los intereses del consumidor prestatario, es coherente con la doctrina manifestada que el juez nacional abra un incidente, suspendiendo la sustanciación del litigio principal, cuya finalidad sea resolver esa controversia paralela.

    3)En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?

    La clausula de suelo sí creo que es abusiva, ya que trata de establecer un límite mínimo al interés que se aplicará en la cuota del contrato de préstamo hipotecario aunque el tipo de interés baje. Por lo tanto, entendiendo lo dicho anteriormente, es una cláusula que beneficia a la entidad bancaria y perjudica al particular que ha solicitado el préstamo ya que cuando los tipos bajan o el interés es negativo la cláusula impide que se traslade a la cuota mensual.
    Dependiendo de la normativa del país en que se efectúe el contrato de préstamo hipotecario, las condiciones, la transparencia y la claridad de éste, puede considerarse una cláusula abusiva, ilegal o nula, por tanto puede considerarse un fraude bancario.
    Además en España las cláusulas suelo son ilegales, se declaró su nulidad y carácter abusivo por sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 si bien limitaba la devolución de las cantidades ilegalmente cobradas por los bancos desde la fecha de la sentencia. Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó, en sentencia inapelable de 21 de diciembre de 2016, en contra de la limitación de la retroactividad de la nulidad de la cláusulas suelos por lo que los bancos y cajas de ahorro están obligados a devolver todo el dinero cobrado ilegalmente por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca inmobiliaria para la adquisición de vivienda.
    Para emitir este juicio a la vista se exige examinar si, con arreglo a los arts. 8.2 de la LCGC y 82.1 de la LCU, la cláusula es contraria a las exigencias de la buena fe y causa, en perjuicio del consumidor, un desequilibro importante de derechos y obligaciones de las partes del contrato.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:

    Ocupe el papel del Abogado de Dulcinea y Alonso e imagine que el Juzgado no aprecia de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.
    Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:

    1)¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?
    En los procedimientos ejecutivos en los que hayan transcurrido el periodo de oposición de diez días previstos según el art. 556.1 LEC “Si el título ejecutivo fuera una resolución procesal o arbitral de condena o un acuerdo de mediación, el ejecutado, dentro de los diez días siguientes a la notificación del auto en que se despache ejecución, podrá oponerse a ella por escrito alegando el pago o cumplimiento de lo ordenado en la sentencia, laudo o acuerdo, que habrá de justificar documentalmente.”, las partes ejecutadas según la disposición transitoria cuarta, apartado 2, de la ley 1/201, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, “dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 (Que el título contenga cláusulas abusivas) y 4.ª del artículo 695.1 (El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”
    Los efectos que producirá la presentación de la oposición es la modificación del procedimiento ejecutivo a efectos de que, de oficio o a instancia de parte, el órgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como consecuencia, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas.

    2)¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?

    Según el art. 695 de la LEC los motivos que pueden alegarse en dicha oposición son:
    1. ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.
    2. ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado.
    3. ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento.
    4. ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
    En este caso práctico concurre el último motivo determinado en el art.695 LEC, el carácter abusivo de una clausula contractual.

    3)¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?

    Como ya hemos dicho en preguntas anteriores, la materia sobre la abusividad de alguna clausula alegada en el escrito viene con una gran jurisprudencia detrás. La jurisprudencia del TJUE y la de nuestro TS, ha determinado con claridad que el juez nacional no puede integrar en el contrato sustituyendo una cláusula abusiva por otra, o minorar sus efectos para adecuarla al ordenamiento, sino que debe declararla nula, definiéndola por no puesta, y no pudiendo afectar en ningún caso al consumidor. A esta determinación por parte del TJUE y TS se le añade una excepción: cuando se trate de una cláusula que sea fundamento del contrato de préstamo y sin la cual éste no podría subsistir, causando con ello un perjuicio al consumidor.
    Por lo tanto se establece la prohibición general de integración del contrato, debiendo el juez nacional entender y tener por no puestas las clausulas declaras nulas por abusivas.
    Si que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria ya que supone falta de causas que justifican la acción de la justicia, y además según el art.695.3 LEC determina que “El auto que estime la oposición basada en las causas 1.ª y 3.ª del apartado 1 de este artículo mandará sobreseer la ejecución; el que estime la oposición basada en la causa 2.ª fijará la cantidad por la que haya de seguirse la ejecución.”. Por otra parte el apartado 4 del mismo artículo dice que “de estimarse la causa 4.ª, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.”
    Para ello, existen unos elementos contextuales en los que debe oscilar la clausula contractual:
    Que las partes contratantes sean un empresario o profesional, de un lado, y un consumidor, de otro.
    Que la cláusula haya sido prerredactada por el empresario o profesional e impuesta al consumidor, sin que éste haya tenido oportunidad de plantear negociación alguna, especialmente, en el caso de los llamados “contratos de adhesión”.
    Que se haya infringido el principio de la buena fe y se cause un desequilibrio importante en detrimento del consumidor.

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?
    En cuanto a las circunstancias que deberían darse para concluir que la clausula suelo de su préstamo es nula, son: en primer lugar, que la clausula suelo sea una condición general de la contratación, según la doctrina por la STS 9 de mayo de2013 “es una condición general de la contratación al ser una cláusula prerredactada, destinada a ser incorporada a una multitud de contratos, que no ha sido fruto de una negociación individual y consensuada con el cliente, sino impuesta por la entidad crediticia a modo de “oferta irrevocable” por lo que puede entrarse en el análisis de su abusividad.” ; en segundo lugar, la ausencia de transparencia en la clausula suelo impugnada “Las cláusulas suelo deben superar el control de inclusión en el contrato (cómo se incorporan al contrato y si son claras) y además el control de transparencia cuando están incorporadas a contratos con consumidores (qué información se le dio al cliente tanto de forma previa como en el momento de la contratación, para determinar si era o no consciente de las consecuencias económicas y jurídicas de la inclusión de la cláusula en el contrato).”.
    En resumen, para que la “cláusula suelo” pueda ser declarada nula debe darse al menos:
    -la falta de transparencia
    -la falta de reciprocidad

    Por último, una vez declarada la nulidad de la cláusula suelo, Laura sí que tiene derecho a recuperar las cantidades pagadas ya que los juzgados y tribunales reconocen la devolución de los intereses con efecto retroactivo desde mayo del 2013. De esta manera procede a declarar los efectos retroactivos a tal declaración, con la correlativa obligación de la entidad demandada de devolver las cantidades cobradas en aplicación de la misma.
    En el caso de que se declare nula la clausula del contrato y esta se trate de una cláusula suelo, también deberá ser emplazada la entidad para que recalcule la cantidad exigible, restándole lo abonado indebidamente por el consumidor en virtud de esa cláusula (esta cantidad variará si se establece que debe tenerse en cuenta lo abonado de más desde el 9 de Mayo de 2013, como establece hoy en día el TS, o si debe tenerse en cuenta todo lo abonado de más, sin restricción temporal, como parece que de momento sostiene la UE a la espera de resolución.

    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo.

    En Valencia, a 19 de Marzo de 2017

    PARA LA CORRECTA TRAMITACIÓN DE SU QUEJA O RECLAMACION ES IMPRESCINDIBLE CUMPLIMENTAR TODOS LOS APARTADOS

    Apellidos y Nombre o Razón Social del Reclamante:
    DON ALONSO QUIJANO DE LA MANCHA
    N.I.F. ó C.I.F. (letra obligatoria: 00.000.000 – Y
    Apellidos y Nombre del Representante (Adjuntar acreditación documental: Xxx xxx xxx
    N.I.F: 00.000 – M
    Domicilio de respuesta: C/ Los Llanos, 2A Código Postal: 47223
    Municipio: VALENCIA
    Provincia: VALENCIA
    Teléfono: 689 000 456
    Entidad reclamada: BANCOVAL S.COOP DE CRÉDITO Núm. de Oficina, o nombre del Servicio reclamado:
    7007
    Número de cuenta:0000 – 1010 – 38 – 300320330

    Descripción de su queja o reclamación:
    1)Exposición del motivo:

    En referencia a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 21 de diciembre de 2016 que declara ser nula y sin efectos la cláusula3 BIS, 2D de la escritura pública notarial, y una retroactividad de los efectos, solicito:

    2)En su caso se especificarán las cuestiones sobre las que se solicita pronunciamiento:

    Que se cese la aplicación de la clausula citada anteriormente (cláusula suelo) que figura en el escrito que toma asiento en el Registro de la Propiedad nº 20 Valencia, y además que le sean devuelta todas las cantidades o importes resultantes de la diferencia entre las cantidades abonadas por la aplicación de la cláusula suelo y las que realmente hubiera debido abonar si la misma no hubiera existido debido a ocupar mi representado la parte más débil.

    Documentación que se remite junto a la reclamación
    Se adjunta la escritura pública notarial y su inscripción en el Registro de la propiedad junto a la propia reclamación.

    Se adjunta poder notarial de representación del reclamante

    Firma del reclamante o representante
    XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

  8.    Grupo DCA3 - Haridian Bolaños, Irene Carrión, Celia Garzarán, Ángela Morales, Juan Fco Valdivia on marzo 22, 2017 21:19

    CUESTIONES
    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:
    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:
    En relación con el préstamo:
    – Capital prestado: Como se recoge en la primera cláusula financiera, el capital que Bancoval concede a favor de Don Alonso Quijano de la Mancha y Doña Dulcinea Hermosa del Toboso asciende a 45000,00€. Dicho importe está destinado a la adquisición de una vivienda de uso habitual.
    – Plazo de amortización: En la escritura se establece en la segunda cláusula financiera, concretamente en el segundo apartado, que el préstamo concedido se reembolsará al Banco en el plazo de quince años a través del pago de ciento ochenta cuotas mensuales consecutivas, que comprenden el capital y los intereses al tipo que resulte según lo estipulado en la escritura. Durante la vigencia del tipo de interés inicial la cuantía de cada una de ellas será de 307,53€.
    – Tipo de interés remuneratorio: El tipo de interés que pactan las partes presenta dos modalidades, tal y como vemos en el apartado tercero a las cláusulas financieras:
     Durante la vigencia de la primera fracción temporal es fijo o invariable: Esta fase abarca desde la firma de la escritura hasta el día 1 de diciembre de 2015.
     Durante la vigencia de la segunda fracción temporal es variable: Esta fracción comprende desde el día siguiente al de la finalización de la primera hasta el día del vencimiento final del préstamo. Este periodo se dividirá en períodos anuales de interés fijo, excepto, si procede, el último, que comprenderá la fracción de anualidad correspondiente hasta el vencimiento final del préstamo.
    Durante el tiempo que dure esta segunda fracción temporal, el interés será el resultante de sumar 2,49 puntos al tipo de interés del Euribor. Sin embargo, este diferencia puede verse reducido en caso de cumplimiento de algunos requisitos, a razón de un descenso de 0,20 puntos por cada uno cumplido. Estas reducciones se aplicarían si se cumplen al finalizar un año natural y tendrían aplicación durante el inmediatamente posterior. Los requisitos que pueden reducir el valor del diferencial son los siguientes:
    1. Mantener alguno de los prestatarios una cuenta en Bancoval en régimen de titularidad donde tengan domiciliados: una nómina (por importe superior a una cuota de préstamo) y tres o más recibos de suministros de pago mensual.
    2. Tener contratada una tarjeta de débito y una de crédito de Bancoval que hayan sido usadas durante los últimos doce meses por importe mínimo de 3.000€.
    3. Que al menos uno de los prestatarios haya contratado a través de Bancoval un seguro del hogar sobre la vivienda hipotecada con un capital asegurado del continente por importe equivalente a la tasación del bien hipotecado, y se haya mantenido vigente durante los doces meses previos a la revisión del interés.
    4. Que alguno de los prestatarios haya contratado con Bancoval un seguro de vida o amortización del préstamo por importe mínimo del 70% del saldo vivo del préstamo y lo haya mantenido vigente durante los doce meses previos a la revisión del interés; salvo que alguno de los prestatarios sea mayor de 65 años, en cuyo caso se considerará cumplida.
    – Cláusula suelo: El documento del préstamo recoge la cláusula suelo en apartado denominado “límite a la variación del tipo de interés”, dentro de las cláusulas financieras. Aquí se establece que, a pesar de la variabilidad del tipo de interés pactado en la cláusula financiera, las partes acuerdan que el tipo de interés no podrá ser inferior al 3%, ni superior al 12%.
    – Tipo de interés moratorio: El apartado sexto de las cláusulas financieras (“intereses de demora”) alude a los intereses de demora, y se dice que en el caso de que el prestatario demore el pago de cualquier obligación vencida, y sin perjuicio de las facultades de resolución del préstamo pactadas, el saldo debido devengará de forma automática intereses a favor del Banco, sin necesidad de reclamación o intimación alguna. Dichos intereses serán exigibles día a día y liquidables mensualmente.
    Sin embargo, en virtud del art. 114 de la Ley Hipotecaria, si la finalidad de la operación recae sobre la adquisición de una vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces al interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. En este caso, efectivamente, el destino del préstamo es la adquisición de la vivienda habitual.
    – Cláusula/s de vencimiento anticipado: En el apartado séptimo de las cláusulas no financieras se establece que el préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto, y podrá procederse a la exigencia de la cantidad adeudada, intereses, intereses de demora, costas y gastos, por cualquiera de los medios acordados en la estipulación novena, en los siguientes casos:
    1. Impago por el prestatario de tres cuotas mensuales o un número de cuotas tal, que supongan que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses.
    2. Incumplimiento de las obligaciones de carácter esencial y de especial relevancia pactadas en la presente escritura.
    3. La no inscripción de la presente escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, en el supuesto de que se aprecien en ella, defectos subsanables o insubsanables en el plazo de seis meses a partir del presente otorgamiento, o antes si el Sr. Registrador de la Propiedad extendiere nota de denegación o suspensión de la inscripción y siempre que sea por causa imputable únicamente a la parte deudora o por incumplimiento de obligaciones fiscales derivadas de transmisiones previas del inmueble hipotecado.
    4. La existencia registral de cargas o derechos de cualquier clase, con rango preferente al de la hipoteca que se constituye en esta escritura, siempre que no se hayan declarado en la descripción de la finca.
    5. Incendio de la finca hipotecada, si resultara destruida en la cuarta parte de su valor o deterioro de la misma, también de la cuarta parte de su valor, por cualquier otra circunstancia dependiente o no de la voluntad de su dueño, siempre que así resulte del informe de tasación emitido por entidad de tasación legalmente autorizada e independiente (…).
    6. Arrendamiento de las fincas que se hipotecan, si se trata de:
    a. Vivienda excluida del principio de purga en la ejecución forzosa, por cifra que no cubra la cuota de amortización más los gastos e impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la entidad prestadora
    b. O inmueble destinado a uso distinto del de vivienda, por cifra que no cubra la cuota de amortización más los gastos e impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la entidad prestadora.
    En relación con la garantía hipotecaria:
    – Capital garantizado con la hipoteca: La hipoteca a favor de Bancoval a la que hace alusión la escritura en el primer apartado de la “constitución de hipoteca” recae sobre una finca. El Banco la acepta en garantía de 45.000€, que corresponden al principal prestado.
    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: Los intereses remuneratorios se fijan en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en la escritura del 2,850% anual más 7,150 puntos. Es decir, en total del 10% anual hasta la cantidad máxima de 4.500,00 € (apartado 1.2 de la constitución de hipoteca). Esto se debe a que en el Registro deben inscribirse cantidades concretas, a fin de otorgar seguridad jurídica.
    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: En el apartado 1.3 de la constitución de hipoteca se establece el pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación sexta, al tipo máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de 10.800,00 €. Esto se debe a que en el Registro deben inscribirse cantidades concretas, a fin de otorgar seguridad jurídica.
    Sin embargo, como ya se ha matizado antes, en caso de que la finalidad de la operación sea la adquisición de vivienda habitual y recayendo la hipoteca sobre la misma los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.
    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca:
     En la cláusula primera del documento público de constitución de hipoteca, en el apartado cuarto, se establece la cantidad de 3.015,00€. en concepto de costas y gastos. Además se concreta que, si es de carácter habitual (como es el caso) las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame (art. 575.1 bis LEC).
    – Cláusula de liquidación unilateral: Como se establece en el punto cinco del apartado tercero recogido bajo la denominación de la “constitución de hipoteca”, para la fijación del saldo deudor a efectos ejecutivos y conforme a lo dispuesto en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, se pacta expresamente por las partes contratantes que la deuda o cantidad judicialmente exigible, en caso de ejecución forzosa, será la que resulte de la liquidación efectuada por BANCOVAL, practicada en la forma y a tenor de las condiciones convenidas en el presente documento, la que se reflejará en las certificaciones que ésta expida al efecto, las cuales darán fe, incluso en juicio, conforme a lo dispuesto en los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento. A dicha liquidación se adjuntarán las certificaciones que fueren exigibles y en especial el extracto de las partidas de cargo y abono, al igual que las correspondientes a la aplicación de intereses y comisiones, que determinen el saldo concreto de la cantidad por la que se solicite el despacho de la ejecución.
    Motivos por los que se considera cláusula abusiva:
    o Generales:
     Desequilibrio: La deuda ha de ser líquida o determinable con facilidad a partir del título. De lo contrario, el acreedor necesitará pacto para determinar el saldo. En caso de interés variable, han de expresarse las operaciones que determinan esa cantidad (art. 574 LEC).
     El pacto de liquidez unilateral sin posibilidad de oposición puede dificultar enormemente el derecho del consumidor a una tutela eficaz de sus derechos.
     Junto con otras cláusulas (vencimiento anticipado) puede dar lugar a abusos en la cuantificación de la deuda y provocar indefensión en el ejecutado.
    o Particulares:
     Si la regla es excepción a las normas a falta de acuerdo: Sin pacto, salvo que la deuda sea líquida o su liquidez dependa de sencillas operaciones aritméticas, la liquidación exige acuerdo de las partes. El acuerdo es la regla y el pacto previo una excepción.
     Medios procesales de defensa: La no previsión de la posibilidad de alegar el carácter abusivo de la estipulación y la imposibilidad, según el juez español, de oponerse a la liquidación determinarían su nulidad por abusiva.

    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
    Las cláusulas que encontramos tanto en la escritura pública como en el registro son: Extensión de la hipoteca, ejercicio de acciones, administración y posesión interina, costas y gastos, pago de intereses (y su máximo) y pago de intereses moratorios.
    Por otro lado, algunas de las cláusulas que encontramos únicamente en la escritura pública las siguientes cláusulas:
    – Se obligan a contratar un seguro
    – Solidaridad entre los prestatarios
    – Protección de datos de carácter personal
    – Cláusulas de vencimiento anticipado

    Según el art 4 RH en el registro de la propiedad se inscribe aquellos actos que afectan a la propiedad y a los derechos reales sobre bienes inmuebles, indiferentemente de que la titularidad sea pública o privada. Además, en ese mismo reglamento, en su artículo 7 se establece que también son inscribibles actos o contratos de trascendencia real que modifiquen el dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a los derechos reales. Además existe el deber del registrador de calificar, bajo su propia responsabilidad, “la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas” según el art. 18 de la Ley Hipotecaria.
    Por tanto, si tenemos en cuenta la naturaleza de algunas de las cláusulas que sólo se encuentran en la escritura pública, podremos observar que no recaen sobre la finca hipotecada directamente sino que son garantías adicionales que solicita la entidad acreedora. En este caso entrarían la obligación de contratar un seguro, la solidaridad entre los prestatarios y la protección de datos de carácter personal.
    Tendremos que hacer especial mención a las cláusulas de vencimiento anticipado. En el art. 12 de la Ley Hipotecaria se establece que, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento, en los términos que se desprendan de la escritura de formalización, las cláusulas de vencimiento anticipado. Por tanto, en el artículo se alude a su inscripción y a la forma de la misma aunque se las considere cláusulas obligacionales. Esta interpretación se refuerza con la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 5706/2013, de 13 de septiembre, que interpreta el art. 12 de la LH en el siguiente sentido: se puede impedir el acceso al registro de estas cláusulas por parte del Registrador a través del control de legalidad, detectando la abusividad.
    Además, la resolución de la DGRN de 9 de junio de 2011 establece que hay ciertas cláusulas de vencimiento anticipadas que no son inscribibles. Mencionaremos las que conciernen al caso concreto:
    – Dentro de las cláusulas no financieras, apartado séptima causas de vencimiento anticipado subaparatado c, (página 19 de la escritura pública), por la no inscripción en plazo de seis meses. Pero este pacto es rechazado por la sala de lo civil del Tribunal Supremo número 792/2009 de 12 de diciembre porque “no cabe hacer recaer exclusivamente sobre el prestatario la circunstancia de que la hipoteca prevista no se pueda constituir, incluso por motivos ajenos al mismo, y no tiene en cuenta que es de la Entidad Financiera la carga o diligencia de hacer las comprobaciones pertinentes en el Registro antes de suscribir el préstamo”.
    – Dentro de las cláusulas no financieras, apartado séptima causas de vencimiento anticipado subapartado e, (página 19 de la escritura pública), donde se establece el vencimiento anticipado por incendio. Sin embargo los pactos vinculados al vencimiento anticipado a causas ajenas al contrato de hipoteca no son inscribibles.
    – Dentro de las cláusulas no financieras, apartado séptima causas de vencimiento anticipado subapartado f, (página 20 de la escritura pública), por “arrendamiento de las fincas que se hipotecan, si se trata de: – vivienda excluida del principio de purga en la ejecución forzosa, por cifra que no cubra la cuota de amortización más los gastos e impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la entidad prestadora; – o inmueble destinado a uso distinto del de vivienda, por cifra que no cubra la cuota de amortización más los gastos e impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la entidad prestadora”.
    Pero el pacto de vencimiento anticipado por prohibición absoluta de arrendar o de constituir un arrendamiento urbano de vivienda por plazo superior al mínimo legal de cinco años tampoco es inscribible. En este sentido se declara la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre número 792/2009 la rechaza por ser contraria a la prohibición de disponer convencional en acto a título oneroso del artículo 27 de la Ley Hipotecaria y porque, como regla general, los arrendamientos posteriores a la hipoteca quedan sometidos al principio de purga –artículos 133 de la LH y 175-2 del RH- y no afectan, por tanto, a la misma.

    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo?
    En un primer lugar, para analizar el límite del valor del bien que va a ser subastado, nos centraremos en lo establecido en el art 682.2.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
    De la redacción del artículo referido deducimos que, el valor del bien a efecto de subasta no podría ser inferior al 75 por ciento del valor que se fijó en la tasación que se hubiere realizado según lo dispuesto en la ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, el cual figurara en la escritura de constitución de la hipoteca.
    Es decir que en este artículo, se establece un límite a la hora de fijar el precio del bien que va a salir a subasta. En nuestro caso Dulcinea del Toboso y Alonso Quijano pactan con la entidad de crédito un valor del bien para salir a subasta de 94.668,45 €, frente al precio establecido en tasación que ascendería a 94.668 €. Por tanto en este caso sí que se respeta el límite (75 %) dispuesto en el citado artículo.
    Ahora bien dentro del proceso de ejecución, en la subasta de la vivienda hipotecada deberemos atender a lo dispuesto en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para poder resolver la cuestión planteada.
    El artículo 670 plantea una serie de supuestos en cuanto a los diferentes postores que podemos encontrar en la adjudicación de la vivienda en la subasta. En cuanto al caso concreto únicamente se cuestiona el valor por el que podría adjudicarse la vivienda la entidad acreedora, correspondiendo a este lo dispuesto en los apartados 2, 3 y 4 del citado artículo.
    ֍ En cuanto al apartado 2, se señala que el ejecutante, Bancoval en este caso, tendrá como límite cuantitativo para adjudicarse la vivienda un 70 por ciento del valor de tasación pactado para la subasta de la vivienda.
    Vemos pues, que sí puede adjudicarse la vivienda por un valor inferior al tasado. Así, la entidad de crédito gozará de un margen de variación del valor del inmueble tasado de un 30 por ciento a la hora de adquirirlo en subasta.
    ֍ En el apartado 3, se regula el supuesto en el que se lleva a cabo una oferta para la subasta superior al 70 por ciento del valor del bien, pero estableciendo que se pagará a plazos con las suficientes garantías bancarias o hipotecarias. Este hecho será comunicado al ejecutante, el cual tendrá un plazo de veinte días, durante este podrá pedir que se le adjudique dicho inmueble siempre y cuando sea por un importe igual o superior al 70 por ciento del valor de tasación del bien establecido para la subasta. En caso de que el ejecutante no hiciera uso de lo referido, se procederá al remata a favor del mejor postor.
    De nuevo sí se podrá adquirir por un importe inferior al tasado para la subasta, presentado el mismo límite de adjudicación que en el apartado segundo, un 70 por ciento del valor de tasación pactado para la subasta de la vivienda.
    ֍ Por último en el apartado 4, cuando la mejor oferta para la subasta sea inferior al 70 por ciento, el ejecutado en un plazo de 10 días podrá presentar a un tercero que mejore tal postura, ofreciendo una cantidad superior al 70 por ciento, o inferior a este solo si ese importe es suficiente para la satisfacción de la deuda contraída con el ejecutante.
    Si el ejecutado no llevara a cabo lo dispuesto en el plazo señalado en el párrafo anterior, se le otorga la posibilidad al ejecutante (la entidad de crédito en este caso) un plazo de cinco días para solicitar la ejecución de dicho inmueble por el 70 por ciento del valor del mismo, o por la cantidad que le deba el ejecutado por todos los conceptos, siempre y cuando esta cantidad no supere al 60 por ciento del valor de tasación y a la mejor postura.
    Por lo tanto, en lo referido al punto 4, nos reiteramos en que la entidad de crédito sí tendrá la posibilidad de adjudicarse la vivienda por un valor inferior, pero encontrándose de nuevo con los límites cuantitativos:
    – Un límite de un 70 por ciento del valor del inmueble para proponer oferta y adjudicarse el inmueble.
    – Otro límite del precepto se establece sobre las cantidades adeudadas por el ejecutado por todos los conceptos, las cuales pueden ser reclamadas por el ejecutante. Estas cantidades tendrán como límite un 60 por ciento del valor de tasación y la mejor postura que se dé en el desarrollo de la subasta pública.

    Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?
    De acuerdo con el artículo 639.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, “la tasación de bienes o derechos se hará por su valor de mercado”, excluyendo las cargas y gravámenes en los bienes inmuebles. Por tanto, la labor del perito es la valoración a precio actual de los bienes que tengan objeto del contrato.
    En caso de que alguna de las partes no quede contenta con el acuerdo, el punto 4 del mencionado artículo otorga un plazo de cinco días desde la entrega de la valoración para que las partes del acuerdo y los acreedores correspondientes presenten “alegaciones a dicha valoración, así como informes, suscritos por perito tasador” indicando la valoración económica del bien objeto del acuerdo. En este supuesto, será el Letrado de la Administración de Justicia quien, atendiendo a las alegaciones realizadas y considerando la totalidad de los informes presentados, determinará por decreto el valor definitivo para la ejecución.
    En caso de persistir el desacuerdo con la resolución del LAJ, se podrá interponer “recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución”.
    Por tanto, entendemos que la no aportación de una nueva tasación en el momento inicial supone una aceptación tácita de la existente, y por tanto la renuncia a reclamar posteriormente que su valoración no es acorde a la real.
    Sin embargo, en la práctica se están produciendo unas actividades que pueden suponer un claro fraude de ley a la hora de pujar en las subastas. En caso de presentarse ofertas para la adquisición del inmueble, la posición de un tercero es más beneficiosa que la del banco (50% del valor para la adquisición por tercero, por el 70% que debería pagar el banco). Esto ha provocado que en numerosas ocasiones se presente a la subasta un tercero personificado por una empresa inmobiliaria, que consigue hacerse con la vivienda subastada, lo cual no sería per se problemático; el problema viene dado porque estas inmobiliarias están creadas precisamente por la entidad acreedora, y formada principal o únicamente por capital de la misma entidad. Por tanto, el resultado es que la entidad, a través de una inmobiliaria filial, adquiere la vivienda por el 50% de su valor de subasta, en lugar del 70% que le correspondería como entidad acreedora.
    Por último, el artículo 671 LEC establece un nuevo supuesto, que se daría en caso de no haber ningún postor en la subasta. En ese caso, el acreedor tendrá un plazo de 20 días para pedir la adjudicación del bien por una cantidad que variará depende de las circunstancias concretas del caso:
    – Si se trata de una vivienda habitual, el 70% del valor de salida a subasta, salvo la cantidad que se deba sea menor, en cuyo caso será el 60%.
    – Si no se trata de una vivienda habitual, el 50% del valor de subasta, o la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual?
    Debido a la reciente legislación que podemos encontrar en materia de préstamos hipotecarios tras la crítica situación a la que se ha llegado en este ámbito, se debe especificar con total claridad el tipo de inmueble hipotecado pues, de esta clasificación se deducirá aplicable una legislación u otra. Es más tras la aprobación de la Ley 1/2013, se modifica el art 21 de la Ley Hipotecaria estableciéndose la necesidad de indicar si la vivienda que se va a hipotecar tiene ese carácter de vivienda habitual o no lo tiene.
    Esto radica en el diferente grado de protección que recoge la normativa según sea viviendo habitual o no. La regulación establecida en la ley 1/2013 aúna diferentes normas y medidas de protección a los deudores hipotecarios, unas con carácter general que son aplicables a todo tipo de hipotecas sin diferenciar el bien hipotecado, otras más específicas que recaen sobre hipotecas con carácter de vivienda habitual y por último aquellas normas que además de exigir que la vivienda tenga ese carácter habitual, será necesario para su aplicación que el objeto del préstamo sea la adquisición de la vivienda que se ha hipotecado.
    Como conclusión, es muy importante definir claramente si el inmueble hipotecado se destina a vivienda habitual o no para la posterior aplicación de los nuevos precepto recogidos en la reciente ley señalada, que integran una protección especial del deudor frente al acreedor.

    ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?
    La ley 1/2013 responde a una serie de circunstancias extremas y muy excepcionales en las que se encuentra España, que vienen ligadas a la crisis económica y financiera que atraviesa. Estas han dado lugar a que muchas personas se encuentran en una difícil situación para hacer frente a al pago de sus obligaciones al haber perdido sus fuentes de ingresos, incrementando así sus deudas, y dentro del ámbito hipotecario pudiendo llegar a perder su vivienda habitual.
    Por todo ello con esta ley se busca establecer una serie de medidas y gratinas, que buscan perfeccionar y reforzar el reducido marco protector que nos encontrábamos anteriormente, para que así los ciudadanos que se encuentren en un contexto que puede derivar a la exclusión social tengan una alternativa y puedan salir de esta complicada situación que atraviesan.
    Esta ley consta de cuatro capítulos, en el desarrollo de los mismos se establecen modificaciones de preceptos de determinadas leyes que guardan relación con la situación expuesta anteriormente.
    Para responder a la pregunta nos centraremos en determinados preceptos recogidos en los cuatro capítulos de la ley.
    Con respecto al capítulo primero Suspensión de los lanzamientos, se establecen una serie de medidas dispuestas al fin señalado en párrafos anteriores:
    • La suspensión inmediata otorgando un plazo de dos años en los casos de desahucios de familias que se encuentren bajo circunstancias con un especial riesgo de exclusión.
    Afectará a cualquier proceso judicial que se encuentre en fase de ejecución hipotecaria o que implique venta extrajudicial, dentro del cual se adjudique al acreedor hipotecario la vivienda habitual de las personas pertenecientes a unos concretos colectivos, que se encuentran en una situación de especial vulnerabilidad.
    Para que sea de aplicación esta medida es necesario que se cumplan una serie de requisitos recogido en dicho texto legal.
    o Por un parte, los colectivos sociales que se podrán acoger serán los siguientes: son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.
    o Por otra, será necesario que las familias que se vayan a acoger a esta medida no tengan unos ingresos que superen el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Dicho límite se verá incrementado si estamos ante unidades familiares en las que al menos un miembro de esta sea una persona con discapacidad, o sea dependiente o que se conviva con personas con discapacidad o dependientes.
    Asimismo será necesario que estas familiar hayan sufrido una alteración significativa de su situación económica (en relación al esfuerzo para el acceso a la vivienda) en los cuatro años anteriores a solicitar esta medida.
    • Además se prevé para estos casos de deudores especialmente vulnerables, la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengara en más intereses de demora de lo que resulte de sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda que queda pendiente.
    La importancia de este precepto recae en, que se garantiza durante un periodo de tiempo determinado que los deudores hipotecarios que se encuentren en esa especial situación de vulnerabilidad no puedan ser desalojados de sus viviendas habituales, y con la previsión de que con la finalización de dicho periodo se haya superado esa situación de dificultad que se estaba atravesando
    En cuanto al segundo capítulo, medidas de mejora del mercado hipotecario, debemos señala que se modifican una serie de precepto de la ley hipotecaria. En nuestro caso nos interesa el artículo tercero en su punto segundo, que añade un tercer párrafo que se añade al artículo 114.
    Este nos habla sobre los intereses de demora de los préstamos destinados a adquirir vivienda habitual y que se encuentran garantizados con hipotecas creadas sobre esa vivienda habitual. Bajo este supuesto se establece que el interés de demora no puede superar tres veces el interés legal del dinero, además este no podrá devengar sobre el principal que se encuentre pendiente de pago. Un último inciso en este artículo, es que estos intereses no pueden ser capitalizados en ningún caso, excepto que nos encontremos dentro de la aplicación 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
    Además, en la disposición transitoria de la ley se delimita el ámbito de aplicación, la especialidad establecida se aplicara a las hipotecas que se constituidas posteriormente a la vigencia de la citada Ley, se aplicará a los intereses de demora que se encuentren previstos dentro de los préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual que se haya constituido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley y que se devengan con posterioridad a esta y se aplicará a los intereses que se han devengado tras la entrada en vigor y que no ha sido satisfechos.
    En cuanto al tercer capítulo, debemos señalar que se encarga de modificar una serie de precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para así garantizar que en el proceso de ejecución hipotecaria re encuentren protegidos de la mejor manera posibles os derechos e interés del deudor hipotecado.
    En concreto, encontramos en el artículo séptimo en su apartado cuarto se modifica el artículo 575 añadiendo un apartado 1 bis estableciendo que, cuando nos encontremos en el proceso de ejecución de vivienda habitual, las costas que podrán exigirse tendrán como límite el 5 por cien de la cantidad que se esté reclamando en la propia demanda ejecutiva
    Por otra parte, en el apartado quinto de este artículo hay que señalar que se modifica el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil estableciendo que en cuanto al supuesto de adjudicación de la vivienda habitual que se encuentra hipotecada, si el remate no fuera suficiente para cumplir de forma completa del derecho del ejecutante, la ejecución por la cantidad que se adeude atenderá a una serie de casos concretos. En nuestro caso nos centraremos en el apartado a) el cual establece que el ejecutado se liberará si la responsabilidad se satisface en un lapso temporal de cinco años desde que la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por un 65 por cien de la cantidad total que queda pendiente de pago y únicamente se verá incrementada dicha cantidad por el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Se liberará de la misma forma, si se satisface el 80 por cien dentro de un plazo de diez años.
    En el caso de que no concurren las circunstancias señaladas no se podrá liberar, pudiendo así el acreedor hipotecario reclamar el total de lo que se adeude en base a las normas aplicables al caso.

    Por otro lado, dentro del proceso de ejecución, en el momento de la subasta del bien en concreto; esta ley introduce una serie de modificaciones en cuenta al procedimiento de subasta, recogidas en el mismo artículo séptimo en los apartados nueve y once respectivamente.
    En primer lugar, en el artículo 671 LEC se establece que, en el supuesto de que la subasta finalizaría sin ningún postor, la ley establece que los porcentajes de adjudicación del bien se elevarán a un 70 cien del valor del bien en el momento de salida a subasta y de 60 por cien en el caso de que la cantidad adeudada por todo los conceptos sea inferior al 70 por cien, siempre dentro del ámbito de vivienda habitual.
    En segundo lugar, encontramos una modificación del artículo 682 LEC, que se establece una serie de límites en cuanto al precio mínimo de adjudicación del bien, materializándose en que el valor de tasación a efectos de subasta, no podrá ser inferior a un 75 por cien del valor de tasación que se realizó en el momento en el que se otorgó el préstamo.
    Por último, en lo que respecta a este capítulo, nos centraremos en el artículo séptimo punto trece, que modifica el artículo 693 LEC, señalando los aspectos más relevantes:
    • Se elevan a tres plazo mensuales sin que el deudor haya cumplido la obligación de pago o un número de cuotas equivalentes a un plazo de tres meses, para que se pueda exigir el vencimiento anticipado.

    • Se reconoce la posibilidad de establecer un pacto de vencimiento total en caso de que haya falta de pago respetando en todo momento el límite de mensualidades señalado en el párrafo anterior.

    • Y por último, en el supuesto de que el bien fuera una vivienda de carácter habitual el deudor tendrá la posibilidad de, sin necesidad del consentimiento del acreedor, podrá liberar el bien en cuestión a través de que se consigne la cantidad exigida en el punto 3 del referido artículo, que se materializa en: “la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte.” En caso de que este procedimiento se quiera llevar a cabo en más de una ocasión, se podrá llevar a cabo siempre que medien tres años de la fecha de la liberación y de la de requerimiento del pago judicial o extra judicial que se hubiera efectuado el acreedor.

    Por finalizar, en cuanto al capítulo cuarto, debemos destacar que se encarga de modificar el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos en su ámbito de aplicación y en las medidas que se pueden adoptar al respecto. Además, esta ley recoge un mandato para que el Gobierno inicie de forma inmediata las medidas necesarias para la construcción de un fondo social de viviendas, con el fin de que estas den cobertura a las personas hayan sido desalojadas de su vivienda habitual a causa del impago de un préstamo hipotecario. De dicho fondo social de viviendas, propiedad de las diferentes entidades de crédito, serán beneficiarias aquellas familias que no tengan recursos debido a la escasez de ingresos.

    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    El contrato de adhesión es aquél cuyas clausulas han sido redactadas únicamente por una de las partes sin intervención de la otra, cuya libertad contractual queda limitada a la aceptación o no de sus estipulaciones. Es decir, la trascendencia jurídica que implica un contrato de este tipo es que no hay negociación, por lo que la parte que no impone las cláusulas solo puede someterse o no al contrato.
    Normalmente, que el contrato sea de adhesión implica la indefensión de los particulares. En este caso, Don Alonso Quijano de la Mancha y Doña Dulcinea Hermosa del Toboso no son profesionales, por lo que quedan amparados por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Este texto es resultado de la transposición de la Directiva CE 93/13 y debe respetarla.
    Es relevante la modificación del art. 83 TRLGDCU por la Ley 3/2014, de 27 de marzo. El artículo original establecía lo siguiente:
    Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato.
    1. Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.
    2. La parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1.258 del Código Civil y al principio de buena fe objetiva.
    A estos efectos, el Juez que declare la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor y usuario.
    Sólo cuando las cláusulas subsistentes determinen una situación no equitativa en la posición de las partes que no pueda ser subsanada podrá el Juez declarar la ineficacia del contrato.
    La modificación del texto refundido sustituye el contenido del art. 83 por el que se cita a continuación:
    «Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas y subsistencia del contrato.
    Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas.»
    Si comparamos ambos artículos, el precepto antiguo permitía al Juez español integrar un contrato cuando alguna o algunas de sus cláusulas hubieran sido declaradas nulas por abusivas.
    El motivo de la reforma residía en que el Tribunal Europeo consideró que esta facultad otorgada a los Jueces podía poner en peligro el objetivo previsto en el art. 7 de la Directiva 93/13/CEE: los Estados miembros velarán por que, en interés de los consumidores y de los competidores profesionales, existan medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores.
    La razón era que dicha facultad anulaba el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales (especialmente y como aquí nos interesa, sobre las entidades bancarias) el hecho de que las cláusulas abusivas no se apliquen.
    “Los empresarios que contratan mediante condiciones generales podrían verse tentados a utilizar cláusulas abusivas al saber que, aun cuando llegara a declararse la nulidad de las mismas, el contrato podría ser integrado por el juez nacional en lo que fuera necesario, rellenando de contenido el hueco dejado por la cláusula abusiva con prescripciones que no atentasen contra el equilibrio de las prestaciones y garantizando de este modo el interés de aquéllos” (Taller de Garantías, metodologías activas de aprendizaje en el tercer curso del grado de derecho).
    Por eso se modifica el artículo para adecuarlo a la doctrina del TJUE, eliminando la alusión a la facultad de integración.
    Una cláusula es considerada como predispuesta si concurren en ella las características de contractualidad, predisposición e imposición. Para que una cláusula sea predispuesta no es necesario que una de las partes sea consumidor, pero sólo si es consumidor está sujeta al control de abusividad.
    Así, cuando la cláusula se impone a un consumidor (como ocurre en este caso) se está vulnerando su autonomía de la voluntad.
    Como el adherente es un consumidor se aplicará tanto el control de incorporación por inclusión como el de contenido:
     Control de incorporación por inclusión: Es un primer control que deben superar todas las cláusulas predispuestas. Su finalidad es asegurar que el adherente ha tenido al menos la posibilidad de conocer y comprender las cláusulas del contrato.
    Por lo tanto, para que una cláusula supere este control debe ser en primer lugar comprensible y, en segundo lugar, accesible. La cláusula que no supera estas dos condiciones no pasa el control de incorporación.
     Control de contenido: A este segundo control solo puede accederse si se ha superado el primero, y su objeto es examinar el contenido de las cláusulas y ver si se ajustan al contenido de la ley, del Derecho general. Toda cláusula que no supere este control es una cláusula abusiva y, por ende, nula.
    Encontramos la definición de cláusula abusiva en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y también en otras leyes complementarias: “Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
    En la escritura se declaran nulas por abusivas determinadas cláusulas de contratos suscritos por entidades de crédito:
    – Las que se remiten a otros documentos diferentes del que contiene el contrato para determinar gastos por administración o mantenimiento, así como la referencia genérica de que las tarifas de comisiones y gastos repercutibles están a disposición del cliente en la oficina de la Entidad Financiera.
    – Las que prevén el vencimiento anticipado del préstamo por cualquier embargo o disminución de solvencia del deudor o por arrendamientos posteriores salvo que se trate de viviendas.
    – Prohibición o limitación de la facultad de arrendar o enajenar.
    – Renuncia del deudor a ser notificado de la cesión del crédito.
    – Vencimiento anticipado por incumplimiento de prestaciones accesorias.
    – Vencimiento anticipado del préstamo por falta de inscripción de la hipoteca por motivos ajenos al prestatario.
    – La cláusula de sumisión expresa con renuncia al fuero propio.
    – El pacto por el que se establezca que en caso de ejecución las costas y gastos será de cuenta de los demandados.
    – Las que prevean la compensación señalando de modo genérico que quedan afectas al cumplimiento todas las cuentas y depósitos de efectivo o valores que el prestatario tenga o pueda tener como titular indistinto.
    – Las denominadas cláusulas suelo.
    Es el Notario quien, si considera que una cláusula es abusiva, no autoriza la escritura que las incluye. Así, el Banco deberá prescindir de ellas o la escritura no podrá autorizarse.
    Aun así, en la práctica los Notarios han estado autorizando cláusulas que después los Tribunales han considerado abusivas y, por tanto, nulas.

    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH.
    ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia?
    La sentencia del Tribunal Supremo 364/2016 asienta la modificación del art. 114 de la LH causada, a su vez, por la aprobación de la ley 1/2013, de 14 de mayo. En el precepto modificado se establece que los intereses de demora “no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago”. La sentencia extiende la doctrina que se aplicaba a los intereses moratorios en préstamos personales a los intereses moratorios en préstamos hipotecarios, alegando motivos de seguridad jurídica.
    Además, en la misma sentencia, en virtud de la disposición transitoria 2º de la ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, se establece el carácter retroactivo de las disposiciones de la ley.
    Por todo lo expuesto, los contratos de préstamo hipotecario posteriores a la sentencia deberán respetar los límites impuestos por ésta en cuanto a los intereses moratorios, considerando que dichas cláusulas serían abusivas y la consecuencia de la declaración de la cláusula como tal es eliminar los puntos porcentuales que superen el interés remuneratorio aplicable. Por otro lado añade criterios objetivos para el control de la abusividad de las cláusulas a parte del establecido por el artículo 114 de LH en su tercer párrafo.
    Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos?
    El límite cuantitativo que actualmente impone el art. 114.3 de la LH es el triple del interés legal del dinero aunque no debe ser el único criterio para establecer el límite del interés moratorio convencional en los préstamos hipotecarios, en base a la resolución ATJUE de 11 de junio de 2015, asunto BBVA.
    El juez puede valerse de “la comparación del tipo pactado con las normas nacionales aplicables en defecto de acuerdo, o bien la consideración sobre si el profesional podía razonablemente estimar que el consumidor hubiera aceptado esa cláusula en una negociación individual, entre otras posibles”.
    La sentencia en cuestión concluye que el interés de demora que sea superior a dos puntos porcentuales en relación con el interés remuneratorio pactado en un préstamo hipotecario será abusivo, extendiendo la doctrina que inicialmente se estableció para préstamos personales.
    ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.
    Aunque consideramos que los argumentos son correctos y compartimos su fundamento, para analizar los argumentos esgrimidos en la sentencia, los estudiaremos uno a uno:
    1. “…el interés de demora establecido en cláusulas no negociadas debe consistir, para no resultar abusivo, en un porcentaje adicional que no debe ser muy elevado… un porcentaje excesivo conllevaría un alejamiento injustificado de los porcentajes que la legislación nacional establece para los supuestos de ausencia de pacto, incluso en aquellos casos en los que el deudor es un profesional”.
    Parece lógico que la protección al consumidor sea mayor que al profesional ya que éste es más vulnerable. De modo que estamos de acuerdo con este argumento porque los deudores no han podido negociar y por su condición de consumidores hace incomprensible que los intereses de demora excedan incluso de aquellos que se aplican a profesionales con mayor capacidad para entender y lidiar con estas cláusulas.
    2. “el profesional o empresario no podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, éste aceptaría en el marco de una negociación individual una cláusula de interés de demora en un préstamo personal que supusiera un incremento considerable del interés remuneratorio”.
    También estamos de acuerdo con este argumento pues en caso contrario el deudor se encontraría en situación de desequilibrio a favor de la entidad bancaria. Al ser un consumidor se debe procurar una relación de igualdad y en esto se justifica su especial protección, por lo que no sería de recibo que se le obligara a acatar una cláusula que un profesional no aceptaría.
    3. “una cláusula de interés de demora que supusiera un incremento excesivo del tipo porcentual respecto del interés remuneratorio no sería adecuada para garantizar la realización de los objetivos que las normas que establecen un interés de demora en distintos campos de la contratación persiguen, e iría más allá de lo necesario para alcanzarlos, perjudicando desproporcionadamente al consumidor, en contra de las exigencias de la buena fe”
    Si el objetivo del interés de demora es evitar el perjuicio del acreedor y reparar aquellos que se hubieran producido por el retraso en el pago, un interés excesivo podría provocar deudas inasumibles para el deudor y por tanto el acreedor tampoco percibiría los pagos que le corresponden. Para que el interés cumpla sus funciones debe ser proporcional es decir, el necesario para que el acreedor se cobre su deuda más los perjuicios y procurar que un deudor medio pueda pagar.
    4. “La Sala considera que el incremento de dos puntos porcentuales previsto en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la fijación del interés de mora procesal es el criterio legal más idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores… evita que el interés de demora pueda ser inferior al remuneratorio, indemniza de un modo proporcionado los daños… y asimismo contiene un factor disuasorio para que el condenado no demore en exceso el cumplimiento de la sentencia”
    En principio parece conveniente establecer un interés de demora objetivo y previsto por una ley que pueda ser aplicable subsidiariamente, pues se ha determinado que el que se estableció en este caso era abusivo y se debe reducir los puntos porcentuales correspondientes. Esto podría contribuir a mejorar la seguridad jurídica, imponiendo un criterio objetivo y proporcional para respetar el fin de los intereses de demora.
    Sin embargo, es cuestionable la decisión del Tribunal Supremo de establecer criterios objetivos. La sentencia se basa en que el TJUE entiende que los criterios de abusividad puedan prejuzgar la decisión del juez. Pero si la sentencia establece esos criterios para que se apliquen con posterioridad, ella misma está imponiendo criterios prejuzgadores, cuando se debería juzgar la abusividad de las cláusulas en cada caso, de forma individual, tal y como establece también la Directiva 93/13/CEE.
    1. “partimos del presupuesto condicionante de que el límite legal previsto en el art. 114.3 LH para los intereses de demora en préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de la primera vivienda no sirve de criterio para el control de abusividad y advertimos la conveniencia, por seguridad jurídica, de establecer un criterio objetivo”
    Otra crítica a la sentencia es el hecho de que sea la jurisprudencia y no el legislador el que establezca esos criterios objetivos y que no se haya aplicado el art 114 de la LH. Ciertamente, el artículo establece que los intereses no pueden ser más de tres veces el interés legal de dinero y solo se devengan sobre el principal pero ello no ha impedido que se hayan incluido cláusulas de carácter abusivo en diferentes préstamos. De modo que para respetar el principio de seguridad jurídica y para que los jueces y tribunales puedan tener criterios de resolución uniformes en estos casos, se podría pensar que es positivo establecer criterios de control de abusividad que sirvan para resolver de forma universal y objetiva los supuestos de abusividad.
    Por otro lado, como se analizó en el punto anterior, los criterios objetivos suponen prejuzgar la decisión del juez, de modo que iría contra una norma comunitaria (Directiva 93/13/CEE).
    2. “este criterio se acomoda mejor a la jurisprudencia de esta sala sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula de intereses moratorios declarados abusivos que, por afectar al incremento respecto del interés remuneratorio, no impide que se siga aplicando a la deuda el interés remuneratorio pactado”
    Al margen de los problemas legales expuestos en los puntos anteriores, el hecho de que no afecte al incremento del interés remuneratorio pactado supone una solución que permite la nulidad de cláusula abusiva sin afectar a otras que no lo eran como el interés remuneratorio, porque en caso de que se declarara nula también sería injusto para el acreedor, que no olvidemos, tiene derecho a cobrar intereses aunque sea dentro de unos límites. Además, el principio de igualdad ante la ley hace necesario que las decisiones no traten de forma discriminatoria y tengan una fundamentación jurídica, de ahí la importancia de que se asiente la jurisprudencia y acomodar las resoluciones a la misma.
    Como conclusión, la sentencia podría haber solucionado el supuesto declarando nula la cláusula con los efectos establecidos pero no el problema se encuentra en la inclusión de los criterios objetivos, que no debió imponer, pues ahora hay una confrontación con la normativa comunitaria.

    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?
    ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados?
    Los mecanismos jurídicos fresh start van dirigidos a aquellos deudores con la condición de persona natural a los que se les puede otorgar el beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho, una vez concluido el concurso por liquidación o por insuficiencia de la masa activa, siempre y cuando reúna los requisitos indicados en el artículo 178 bis que se analizará más adelante.
    En nuestra opinión, sí consideramos que deberían articularse estos dispositivos, puesto que cuentan con ventajas, tal y como indicó Sotillo Martí en Segunda oportunidad y Derecho concursal como las siguientes:
    • Se incentiva para la solicitud temprana y oportuna de procedimientos concursales, facilitando una mayor protección a deudores, puesto que el sistema actual basado en sancionar los concursos que no son instados en el momento preciso, acaban derivando en liquidación y cierre de la empresa y su actividad.
    • Es importante resaltar que no perjudicará en masa a los acreedores, puesto que no se trata de un beneficio per se de los deudores, sino de un beneficio, puesto que para la obtención de esta segunda oportunidad es necesario que concurran en ellos determinados requisitos, como se ha indicado anteriormente.
    • Evita que las personas carguen con una deuda durante todo su ciclo vital que erradica la posibilidad de llevar una vida digna al provocar progresivamente una exclusión social del deudor.
    • Impide, a su vez, que aumente la economía sumergida, puesto que las personas tendrán un mayor capital y se evitará esa continuidad de la economía informal o irregular que se oculta a efectos registrales por causas de elusión fiscal o de control administrativo, que permite a los ciudadanos evitar el pago de los impuestos correspondientes. Es relevante esta ventaja puesto que actualmente en España está llegando a alcanzar el 20% del Producto Interior Bruto.
    • Apoyándonos en estadísticas realizadas en Estados Unidos, no hay mayores impagos por la presencia de este beneficio, disminuyendo la posible esperada conducta oportunista de los deudores.
    • Además, se trata de un aliciente para la concesión de créditos, posibilitando un incremento del flujo económico.

    Por otra parte, como señalan llegó Yagüe y Monje Balmaseda en su estudio La segunda oportunidad o fresh start: Deudor persona física y sobreendeudamiento ¿condonación definitiva? para evitar las conductas oportunistas, esta exoneración va exclusivamente dirigida a deudores de buena fe y además sí será posible revocar este mecanismo por razones de justicia hacia los acreedores.
    Así pues, en nuestra opinión no es solo una importante humanización de la economía, puesto que se hace consciente que tras los números, se esconden familias enteras a las que ahora se les pretende dar la oportunidad de verse liberadas de la mayor parte de deudas pendientes tras la liquidación y poder salir a flote con cierta normalidad. Ya que ha habido un aumento del nivel de endeudamiento de las familias, por lo que se hace necesaria una política de prevención y curación del sobreendeudamiento.
    Por último, es necesario hacer hincapié en todas las consecuencias negativas que conlleva la vida como fallecimiento, enfermedad, desempleo, invalidez, etc. se agrava al colocar al consumidor ante la imposibilidad de hacer frente al conjunto de sus obligaciones de pago, el llamado sobreendeudamiento pasivo, por lo que el deudor siempre tendrá esa desprotección frente a acreedores.
    Conjuntamente consideramos que el Derecho debe atender la realidad de la crisis financiera que están sufriendo los ciudadanos y que trae consigo riesgos extremos como perder la vivienda habitual por en sobreendeudamiento y ser desahuciados sin tener lugar al que acudir, o llegando a convivir tres o cuatro generaciones bajo un mismo techo con el sustento de una pensión de jubilación, situaciones que se están volviendo comunes, así como el preocupante ascenso del número de suicidios por causas económicas.

    ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en españa?
    En primer lugar, es fundamental resaltar la ley Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social, que incluye el nuevo art. 178 bis de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, donde se adopta oficialmente este mecanismo, debiendo reunir los siguientes requisitos para concurrir la exoneración del pasivo insatisfecho a los deudores de buena fe:
    1. Que el concurso no haya sido declarado culpable.
    2. Que el deudor no haya sido ni condenado en sentencia firme por delitos contra el patrimonio, contra el orden socioeconómico, falsedad documental, contra la Hacienda Pública y la Seguridad Social o contra los derechos de los trabajadores en los 10 años anteriores a la declaración de concurso. Si existiera un proceso penal pendiente, el juez del concurso deberá suspender su decisión respecto a la exoneración del pasivo hasta que exista sentencia penal firme.
    3. Que haya celebrado o, al menos, intentado celebrar un acuerdo extrajudicial de pagos.
    4. Que haya satisfecho en su integridad los créditos contra la masa, y los créditos concursales privilegiados y, si no hubiera intentado un acuerdo extrajudicial de pagos previo, al menos, el 25% del importe de los créditos concursales ordinarios.
    5. Que, de manera alternativa:
    • Acepte someterse al plan de pagos que será aprobado por el juez en los términos en que hubiera sido presentado o con las modificaciones que estime oportunas.
    • No haya incumplido las obligaciones de colaboración basadas en la comparecencia personal ante el juzgado de lo mercantil y ante la administración concursal cuantas veces sea requerido y el de colaborar e informar en todo lo necesario o conveniente para el interés del concurso.
    • No haya obtenido este beneficio dentro de los 10 últimos años.
    • No haya rechazado dentro de los 4 años anteriores a la declaración de concurso una oferta de empleo adecuada a su capacidad.
    • Acepte de forma expresa, en la solicitud de exoneración de pasivo insatisfecho, que la obtención de este beneficio se hará constar en la sección especial del Registro Público Concursal con posibilidad de acceso público, por un plazo de cinco años.
    Si la Administración concursal y los acreedores personados muestran su conformidad a la petición del deudor o no se oponen a la misma, el Juez del concurso concederá, con carácter provisional, el beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho en la resolución declarando la conclusión del concurso por fin de la fase de liquidación.
    La oposición solo podrá fundarse en la inobservancia de alguno o algunos de los requisitos del apartado 3 y se le dará el trámite del incidente concursal. No podrá dictarse auto de conclusión del concurso hasta que gane firmeza la resolución que recaiga en el incidente reconociendo o denegando el beneficio.
    El beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho concedido a los deudores se extenderá a la parte insatisfecha de los siguientes créditos:
    • Créditos ordinarios y subordinados pendientes a la fecha de conclusión del concurso, aunque no hubieran sido comunicados, y exceptuando los créditos de derecho público y por alimentos.
    • Créditos especiales, la parte de los mismos que no haya podido satisfacerse con la ejecución de la garantía quedará exonerada salvo que quedara incluida, según su naturaleza, en alguna categoría distinta a crédito ordinario o subordinado.
    Las deudas que no queden exoneradas deberán ser satisfechas por el concursado dentro de los 5 años siguientes a la conclusión del concurso, salvo que tuvieran un vencimiento posterior. En este caso, las deudas pendientes no podrán devengar interés.
    Además, el deudor deberá presentar una propuesta de plan de pagos que será aprobado por el juez en los términos en que hubiera sido presentado o con las modificaciones que estime oportunas.

    También es posible resaltar el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecados sin recursos.
    Este Real Decreto-ley se aplica cuando el deudor, fiador o avalista se encuentre en el umbral de exclusión. En relación a la normativa de aplicación general se basa en la ejecución extrajudicial y la preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos.
    El art. 3 define lo que se considera `umbral de exclusión´, exigiendo que concurran una serie de circunstancias en un préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, y son: relativos a ingresos, a circunstancias económicas o de especial vulnerabilidad…
    El art. 4 establece una moderación de los intereses moratorios, que no podrán superar el 2% sobre el capital pendiente de pago.
    El art. 12 hace referencia a la ejecución extrajudicial. Establece que se llevará a cabo a través de una única subasta y que si se presentan posturas por un importe igual o superior al 70 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entenderá adjudicada; pero que cuando la mejor postura fuese inferior al 70 % “podrá el deudor presentar, en el plazo de diez días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por cien del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante”.
    En caso de que el deudor no lo presente, el acreedor podrá pedir, en un plazo de cinco días, la adjudicación de la finca o fincas por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.
    Si el acreedor no hiciese uso de dicha facultad, se entenderá adjudicada la finca a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50% del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.
    Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60% del valor de tasación. Si el acreedor no hiciere uso de la facultad a que se refiere el párrafo anterior, se estará a lo previsto en el artículo 236 n. del Reglamento Hipotecario.
    El art. 13 (de aplicación general) y el art. 14 regulan el `Acceso al alquiler de las personas afectadas por desahucios y sujetas a medidas de flexibilización de las ejecuciones hipotecarias´.
    El art. 13 establece una preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos (arts. 38 y 39 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre) a las personas que “hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, con posterioridad al 1 de enero de 2012”.
    En el anexo de este Real Decreto-Ley 6/2012, se incorpora el Código de Buenas Práct

  9.    Grupo DCA3 - Haridian Bolaños, Irene Carrión, Celia Garzarán, Ángela Morales, Juan Fco Valdivia on marzo 22, 2017 21:21

    En el anexo de este Real Decreto-Ley 6/2012, se incorpora el Código de Buenas Prácticas, modificado por el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, y posterior Ley 25/2015, de 28 de julio, que, sin embargo, ha sido de escasa aplicación.
    Respecto a las medidas previas que incorpora, se hace referencia a la reestructuración de deudas hipotecarias. Los deudores en situación de umbral de exclusión podrán “solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma”. Pero no podrán solicitarlo los deudores inmersos en un procedimiento de ejecución una vez se haya producido el anuncio de la subasta.
    Respecto a las medidas complementarias, se establece que cuando el plan de reestructuración resulte inviable por su situación económica (y la propia norma lo considera inviable cuando “establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50% de los ingresos”), el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que se podrá determinar mediante los tres métodos que se señalan (“Reducción en un 25%, reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas o Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo”).
    Respecto a las medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria, se establece la dación en pago. Esta dación en pago debe ser de la vivienda habitual y cumplir una serie de requisitos como los siguientes:
    – Que no resulten viables ni la reestructuración ni las medidas complementarias.
    – Que lo solicite el deudor en situación de umbral de exclusión en el plazo de 12 meses desde la solicitud de la reestructuración.
    “En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda”.
    La dación no será aplicable si el deudor se encuentra en un procedimiento de ejecución en el que ya se ha anunciado la subasta o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.
    Hay que resaltar que es requisito adicional a la dación en pago, como que “el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda […] de 250.000 euros”, tal y como indica el art. 5.

    La medida más significativa que introduce el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios es la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables (Posteriormente se introducen modificaciones por la ley 1/2013 y el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, y posterior Ley 25/2015, de 28 de julio).
    Se trata de una medida que entra en juego en la última fase, la del lanzamiento, y que consiste en aplazar este durante cuatro años. Se establece el requisito de que se trate de “la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo” (art. 1). Por lo tanto, se deben cumplir ambas circunstancias, el requisito de especial vulnerabilidad y los requisitos económicos.
    Las circunstancias económicas que deben concurrir son:
    • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
    • Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
    • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
    • Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
    Por último, hay que tener en cuenta que a los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá:
    • Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.
    • Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

    A su vez, en relación con la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, una medida que introduce es lo denominado como `Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios´. En este caso, establece que, para la contratación de ciertos préstamos hipotecarios que enumera en su apartado 2º, se requerirá, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita por la que manifieste que ha sido advertido adecuadamente de los posibles riesgos derivados del contrato.
    Entre los contratos que lo requerirán (que serán todos los celebrados con persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda), destacamos, por su interés en la actualidad, aquellos en los “que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza”, ya que muchas de estas cláusulas suelo, a pesar de haber cumplido con este requisito, han sido declaradas nulas por falta de transparencia, por haber sido “enmascaradas entre informaciones abrumadoramente exhaustivas que, en definitiva, dificultan su identificación y proyectan sombras sobre lo que considerado aisladamente sería claro” STS 25 feb 2015.
    Sin embargo, este `fortalecimiento´ no aporta ninguna garantía, ya que, al ser un trámite necesario, aunque el cliente tenga dudas o no se le haya advertido adecuadamente de los posibles riesgos, es muy probable que, con el fin de satisfacer su interés, que en este caso sería adquirir una vivienda, incorpore esa expresión.

    Igualmente, se adoptó la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de Apoyo a los Emprendedores y su Internacionalización, que, aunque no supuso un gran avance, sí se considera la primera entrada a los mecanismos de segunda oportunidad en España.
    Por un lado, establece la posibilidad de limitar la responsabilidad universal del empresario persona física. Esta limitación consiste en excluir la vivienda habitual de responsabilidad empresarial siempre y cuando esta (como regla general) no supere los 300.000€ y haya sido previamente inscrita en el Registro Mercantil como vivienda habitual exenta de responsabilidad empresarial.
    Por otro lado, incorpora a la ley concursal (Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal) una regulación del acuerdo extrajudicial de pagos. El acuerdo extrajudicial de pagos consiste en un pacto por el cual, antes de declararse o ser declarado en concurso, cualquier persona física o jurídica puede intentar llegar a un acuerdo para hacer frente a los pagos con sus acreedores. Las personas legitimadas para iniciar este procedimiento pueden ser físicas, sean empresarios o no o jurídicas, “sean o no sociedades de capital”.
    Por último, deben cumplir una serie de requisitos como, por ejemplo, que la estimación inicial del pasivo no supere los cinco millones de euros, que no estén negociando un acuerdo de refinanciación con sus acreedores, que no haya sido admitida a trámite una solicitud de concurso…

    ¿Las considera suficientes?
    No las consideramos suficientes, por diversos motivos:
    En primer lugar, es necesario que el mecanismo extrajudicial de mediación resulte ágil y barato para las partes, pues de lo contrario su elevado coste reducirá la rentabilidad. En la actualidad, al quedar en mano de notarios o registradores, su precio se encarece enormemente.
    En segundo lugar, la Hacienda Pública y la Seguridad Social son las principales acreedoras de la mayoría de pequeñas empresas, y no están incluidas en la Ley de Segunda oportunidad. Si bien es cierto que el Estado no debe favorecer el impago de los créditos públicos, parecería lógico que, de igual manera que los acreedores privados van a negociar y ver mermadas sus ingresos esperados por las deudas de estas empresas, el Estado también debería realizar algún tipo de esfuerzo, aunque fuera menor, para buscar la supervivencia de las empresas y por tanto el bienestar de sus ciudadanos.
    Por último, el concepto de segunda oportunidad pierde gran parte de su valor en esta ley, puesto que los acreedores pueden revocar el acuerdo pactado con el deudor en caso de mejora ostensible de su situación, por lo que debería pagar las deudas como si no hubiese existido tal acuerdo y solamente se habría producido una prórroga de los pagos.

    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.
    La dación constituye una forma especial de pago por la cual el deudor, sin realizar la prestación convenida, lleva a cabo otra distinta en concepto de pago que es aceptada por el acreedor, lo que determina la extinción de la obligación.
    A su vez, la dación en pago de la vivienda habitual constituye una medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria que pueden solicitar determinados deudores de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.
    Si los propietarios de la vivienda pactasen una dación en pago con BANCOVAL ello tendría importantes repercusiones sobre la declaración del IRPF, ya que la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del art. 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos se declara exenta del IRPF con ocasión de la dación en pago de su vivienda, prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma.
    Dicha exención se regula en el art. 33.4.d) y la disposición adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF.
    Para que la ganancia patrimonial se declare exenta del IRPF desde el 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos deben concurrir las siguientes circunstancias:
    a) Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
    b) Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
    c) Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
    d) En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:
    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto.
    La ley dispone de una serie de opciones procesales entre las que puede elegir el acreedor cuyo crédito está garantizado por una hipoteca. Para decantarse por una de ellas deberá estimar cual es la más conveniente para la defensa de su derecho, siempre y cuando concurran los presupuestos procesales.
    Entre las opciones ejecutivas encontramos las siguientes:
    • La primera opción y más adecuada por la que puede optar la entidad bancaria es el proceso de ejecución especial del Capítulo V del Título IV del Libro III de la LEC, siempre y cuando concurran los presupuestos exigidos por el art. 682, ejercitando únicamente la pretensión hipotecaria:
    1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
    2.º Que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. También podrá fijarse, además, una dirección electrónica a los efectos de recibir las correspondientes notificaciones electrónicas, en cuyo caso será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 660.
    • La entidad también puede acudir al proceso de ejecución común u ordinario regulado en la LEC, ya que dispone de un título ejecutivo de los que hace alusión el núm. 4.º del art. 517.2.
    Si decide iniciar este proceso deberá hacerlo formulando, en todo caso, una pretensión ejecutiva, pero dicha pretensión puede tener un doble fundamento:
    1) Si el título ejecutivo es la escritura de hipoteca estaremos ante una pretensión ejecutiva hipotecaria.
    2) Si el título ejecutivo es la escritura pública en la que se ha constituido el derecho de crédito del acreedor estaremos ante una pretensión ejecutiva crediticia.
    • El art. 129 de la LH regula la venta extrajudicial del bien hipotecado (el denominado procedimiento ejecutivo extrajudicial), estableciendo los requisitos y formalidades que deberán cumplirse. En cuanto a la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, las causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación, deberá remitirse a lo que determine el Reglamento Hipotecario.
    • Finalmente, una última posibilidad es la de iniciar el proceso declarativo ordinario que corresponda en función de su cuantía. Normalmente no se suele optar por esta opción debido a que al acreedor siempre suele convenirle más una de las ejecutivas citadas anteriormente.

    De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria.
    El procedimiento especial de ejecución hipotecaria parte del art. 681 LEC, que establece que: “La acción para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en especial en el Capítulo V, con aplicación supletoria de las normas de la ejecución dineraria”.
    La principal ventaja que tendría para el banco acreedor la utilización del procedimiento especial de ejecución hipotecaria es que se trata de la tutela judicial más privilegiada que la derivada del procedimiento ordinario, pues se basa en una escritura pública que en vía ejecutiva tiene más fuerza que la basada en una sentencia judicial.
    Por lo tanto, al no iniciar un proceso ordinario común y pasar directamente a la fase de ejecución se agiliza el cobro de la hipoteca.
    Todo ello conlleva la facilidad con la que el acreedor puede promover la venta forzosa del inmueble a través de sencillos procedimientos judiciales o notariales. Además, en este procedimiento de carácter sumario el deudor tiene muy limitadas las posibilidades de oponerse a la ejecución o venta forzosa en pública subasta, judicial o notarial.

    En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:
    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?
    Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su capítulo V: de las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados, se establece en el artículo 684.1.1º relativo a la competencia si los bienes hipotecados fueran inmuebles (como es el caso) el juzgado correspondiente será el de primera instancia de aquel lugar donde se encuentre la finca. Teniendo en cuenta que en la escritura pública se sitúa la finca en Valencia, sería el juzgado de primera instancia de Valencia que corresponda por turno.

    2) ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?
    En virtud del artículo 685 sobre demanda ejecutiva y documentos que han de acompañarse a la misma, 550 sobre documentos que han de acompañar a la demanda ejecutiva, 573 sobre documentos que han de acompañarse a la demanda ejecutiva por saldo de cuenta y 574 sobre ejecución en casos de intereses variables de la LEC, se deberá presentar:
    – Los títulos de crédito.
    – El título ejecutivo, a excepción de que la ejecución se fundamente en una sentencia, un decreto, acuerdo o transacción que conste en los autos.
    – El poder otorgado al procurador salvo que la representación fuera apud acta.
    – Aquellos que sirvan para acreditar precios o cotizaciones aplicados para el cómputo en dinero de deudas no dinerarias, cuando no se trate de datos oficiales o de público conocimiento.
    – Documento en que se exprese el saldo resultante de la liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a la aplicación de intereses y el documento que acredite que la liquidación se ha efectuado conforme a lo pactado.
    – Si no pudiese presentarse el título inscrito, deberá acompañarse con el que se presente certificación de Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Dicha certificación se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de la hipoteca, que podrá ser parcial comprendiendo tan sólo la finca o fincas objeto de ejecución.
    – Cuantos documentos se consideren útiles por parte del ejecutante o que resulten convenientes para el desarrollo de la ejecución o que contengan datos de interés.
    – Aquellos que exija la ley para el despacho de ejecución.
    – Documento que acredite haber notificado al deudor y al fiador si existiera de la cantidad exigible.
    Como el interés del segundo tramo es variable deberá reflejar en la demanda ejecutiva las operaciones de cálculo.

    3) ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?
    En el artículo 580 de la LEC donde se establecen los supuestos en los que no procede el requerimiento de pago, entre ellos cuando el título ejecutivo consista en resolución judicial, pero no es nuestro caso porque el título ejecutivo es la escritura pública de préstamo hipotecario, siendo de aplicación el artículo 686 de la LEC.
    En su apartado primero el citado artículo establece que “En el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro”. De modo que podemos deducir que sí es necesario el requerimiento de pago. Además en el apartado segundo establece la forma, siendo la notificación en el domicilio que conste en el Registro, en caso de no estar el domicilio, el Notario “llevará a efecto la diligencia con la persona mayor de edad que allí se encontrare y manifieste tener con el requerido relación personal o laboral”, esta circunstancia y la identidad de la persona que se ha hecho cargo de la notificación deberá constar en acta.
    También será válido el requerimiento o la notificación que se haya realizado fuera del domicilio siempre que se encuentre en el Registro de la Propiedad siempre que sea al destinatario, comprobando el Notario su identidad y con el consentimiento del destinatario, que deberá constar en acta.
    En el apartado tercero se establece que “Intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, y realizadas por la Oficina judicial las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164”.

    4) ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    Sirve para que quede constancia de las cargas, gravámenes y la propiedad de aquella finca que se inscribe. Según la Sentencia de la sección primera del Tribunal Supremo 436/2015, del 23 de febrero, los objetivos de la certificación de cargas son:
    – Dar conocimiento de cargas y derechos que fueran anteriores al gravamen por el que procede ejecución.
    – Obtener información completa para aquellos que pretenden la adquisición: sobre las condiciones de la misma o si existen cargas que no desaparecerían con la adquisición.
    – Identificar a los titulares de las cargas y derechos inscritos o anotados posteriormente al del acreedor o acreedores ejecutantes que se extinguirán con la realización del valor del bien. De este modo se les comunica el proceso de ejecución y podrán participar en el mismo con los efectos legales que en su caso se prevean.

    BIBLIOGRAFÍA
    LEGISLACIÓN
    Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
    Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario.
    Directiva 93/13/CEE del Consejo de 5 de abril de 1993 sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (93/13/CEE)
    Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario
    Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil
    Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal
    Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.
    Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias
    Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
    Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos
    Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios
    Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
    Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de Apoyo a los Emprendedores y su Internacionalización
    Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
    Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social
    Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.
    Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social.

    JURISPRUDENCIA
    Resolución ATJUE de 11 de junio de 2015, asunto BBVA.
    Resolución de la Dirección General de Registro y Notariado de 9 de junio de 2011.
    Sentencia del Tribunal Supremo, sala de lo civil, número 364/2016, de 3 de junio.
    Sentencia del Tribunal Supremo, sala de lo civil, número 436/2015, del 23 de febrero.
    Sentencia del Tribunal Supremo, sala de lo civil, número 5706/2013, de 13 de septiembre.
    Sentencia del Tribunal Supremo, sala de lo civil, número 792/2009, de 12 de diciembre.

    BIBLIOGRAFÍA
    Agüero Ortiz, A. “Comentario de la STS (Pleno) núm. 364/2016, de 3 de junio (JUR 2016\126397)” en Centro de Estudios de Consumo de Universidad de Castilla la Mancha.
    Cuena Casas, M. “¿Una segunda oportunidad para la persona física insolvente?” en la página web Hay Derecho [www.hayderecho.com].
    Hazas Viamonte, F. “Un posible fraude de ley en las subastas judiciales de inmuebles hiptoecados”, en la página web Hay Derecho [www.hayderecho.com]
    Otto, C. “Diez claves para entender la Ley de Segunda Oportunidad para emprendedores”, en la página web El Confidencial [www.elconfidencial.com]
    Registradores de la Propiedad, Cláusulas abusivas no inscribibles en el Registro de la Propiedad, distribuido a su vez por el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.
    Reyes López, M. J “Comentario a la STS (Sala de lo civil) de 25 de marzo de 2015” en Revista del OCCA (Órgano de Control de Cláusula Abusivas), Nº 2.
    Rodrigo, N. “La letra pequeña de la ley de segunda oportunidad: ¿Quién se beneficia?”, en la página web Cinco Días [www.cincodias.com]
    Sotillo Martí, A. “Segunda oportunidad y Derecho concursal” en El Cronista del Estado Social y Democrático de Derecho, Nº 44.
    Taller de Garantías, metodologías activas de aprendizaje en el tercer curso del grado de derecho.
    Taller de Garantías, II Jornada “Sobreendeudamiento familiar y ejecución hipotecaria: Un año después de la STJUE de 14 de marzo de 2013”
    Yagüe Lledó, F. y Monje Balmaseda, O. “La segunda oportunidad o fresh start: Deudor persona física y sobreendeudamiento ¿condonación definitiva? Yagüe y Monje Balmaseda en su estudio La segunda oportunidad o fresh start: Deudor persona física y sobreendeudamiento ¿condonación definitiva?”, en Revista de Derecho, Empresa y Sociedad (REDS), Nº 6.

  10.    Laia Yuste Badia on marzo 22, 2017 21:51

    TALLER DE GARANTIES. Laia Yuste Badia
    CAS PRÀCTIC 2016-2017

    QÜESTIONS A RESOLDRE PER TOTS ELS GRUPS:
    1) Localitze en l’escriptura de préstec hipotecari (ANNEX I) les següents dades:
    En relació amb el préstec:
    ­ Capital prestat: 45.000,00€
    ­ Termini d’amortizació: 15 anys, és a dir, del 1 de desembre de 2014 fins a 1 de desembre de 2029.
    ­ Tipus d’interès remuneratori: Es troba dividit en dues fraccions temporals:
    a) La primera fracció temporal és d’interès invariable o fix, s’aplica en el període de temps que comprèn de l’1 de desembre de 2014 fins a l’1 de desembre de 2015 i és un interès nominal del 2,850% anual.
    b) La segona fracció temporal d’interès variable, comprèn el període de temps restant des de la finalització de la primera fins al venciment final del préstec, per la qual cosa comprèn un període total de 14 anys. Concretament del 2 de desembre de 2015 a l’1 de desembre de 2029. Es dividirà en períodes anuals successius d’interès fix. El tipus d’interès nominal anual aplicable serà el resultant d’afegir el diferencial de 2.490 punts al tipus d’interès EURIBOR que es revisarà anualment en el mes de desembre.
    Del pagament d’interessos remuneratoris que, a efectes merament hipotecaris, es fixen en un tipus d’interès màxim que serà l’inicial pactat en aquesta escriptura el 2,850% anual més 7,150 punts, o siga en total, de 10% anual, fins a la quantitat màxima de QUATRE MIL CINC-CENTS EUROS (4.500,00 €)
    ­ “Clàusula suelo”: 3% sol (12% techo).
    ­ Tipus d’interès moratori: De 12 punts per sobre del tipus d’interès aplicable per al període de vigència d’interès en què es produeix l’impagament. Aquests interessos de demora no podran ser capitalitzats en cap cas, excepte en el supòsit previst en l’article 579.2.a) de la Llei d’Enjudiciament Civil.
    ­ Clàusula/s de venciment anticipat: Quan el deutor no estiga conforme amb el nou tipus d’interès variable, haurà de comunicar-li-ho al Banc en el termini de 30 dies posteriors a la publicació en el BOE de l’Euribor, haurà de cancel·lar anticipadament l’import pendent del préstec juntament amb els interessos fixats en el període anterior, en un nou termini de 15 dies explicats a partiu de la data indicada. Si no s’ha cancel·lat el préstec en el termini de 30 dies, el banc podrà donar-ho per vençut i reclamar judicialment el principal, els interessos i altres responsabilitats accessòries que acredite.
    En relació amb la garantia hipotecària:
    ­ Capital garantit amb la hipoteca: es compon de la suma del préstec principal (45.000,00€), de la quantitat màxima d’interessos remuneratoris (4.500,00€), de la quantitat màxima dels interessos moratoris reportats (10.800,00€) i de la quantitat que es fixa en concepte de costes i despeses (3.015,00€). La suma total ascendeix a 63.315,00€.
    ­ Interessos remuneratoris garantits amb la hipoteca: es fixen en un tipus d’interès màxim que serà l’inicial pactat en l’escriptura del 2.850% anual més 7,150 punts, o siga, en total, de 10% anual, fins a la quantitat màxima de 4.500,00€.
    ­ Interessos moratoris garantits amb la hipoteca: al tipus 39 màxim a efectes hipotecaris del 12% anual, fins a la quantitat màxima de 10.800,00€.
    ­ Altres partides garantides amb la hipoteca: les costes i les despeses, amb una quantitat de 3.015,00€.
    ­ Clàusula de liquidació unilateral: es realitza mitjançant la meritació d’interessos de demora. El saldo hagut de reportarà de forma automàtica, sense necessitat de reclamació o intimació alguna, (excepte quan la resolució fora per falta de pagament de cada liquidació al seu venciment), interessos a favor del Banc, exigibles dia a dia i liquidables mensualment, o abans si la mora haguera cessat, de 12 punts per sobre del Tipus d’Interès Aplicable per al període de vigència d’interès en què es produeix l’impagament. No obstant açò, en virtut de l’article 114 de la LH, aquests interessos de demora no podran ser superiors a tres vegades a l’interès legal dels diners i només podran reportar-se sobre el principal pendent de pagament en el cas que la finalitat de la present operació fóra l’adquisició d’habitatge habitual, recaent la hipoteca sobre el mateix habitatge.

    2) Compare les clàusules anteriors amb les quals han sigut inscrites en el Registre de la Propietat. Per què motiu creu que alguna d’elles no ha sigut inscrita, en tot o en part?
    La clàusula quarta de la constitució de la hipoteca que apareix en el préstec hipotecari, sobre “altres pactes”, no es troba entre les quals han sigut inscrites en el Registre de la Propietat. Açò es deu, al fet que aquestes tracten qüestions relatives a obligacions dels deutors respecte a l’entitat bancària, la qual té en aquesta clàusula amplis drets sobre la finca hipotecada i sobre els deutors.
    3) Observe que en l’escriptura de préstec hipotecari es fixa un valor de taxació a l’efecte de subhasta de l’habitatge hipotecat. En el cas que s’execute la hipoteca, podrà l’entitat creditora arribar a adjudicar-se l’habitatge per sota d’aquest valor de taxació? Haurà de respectar-se algun límit quantitatiu? Si s’establira com a valor de taxació a l’efecte de subhasta un notablement inferior al valor real de l’habitatge, podria fer valdre el deutor aquesta circumstància enfront de l’eventual execució judicial de la hipoteca?; si escau, per què via?
    L’entitat creditora no podrà adjudicar-se l’habitatge per sota del valor de taxació, ja que tal com exposa la constitució de la hipoteca en la seua clàusula tercera, apartat segon sobre l’exercici d’accions, l’entitat bancària per a fer efectius els seus drets podrà exigir el pagament del deute garantit pel procediment executiu general regulat en els articles 517 i següents de la Llei d’Enjudiciament Civil, pel procediment executiu hipotecari regulat en els articles 681 i següents de la Llei d’Enjudiciament Civil o pel procediment extrajudicial, per al que les parteixes intervinents taxen la finca hipotecada, perquè servisca de tipus en les subhastes de tots i cadascun dels procediments citats en la quantitat de: 94.668,45€.
    4) Per què s’insisteix en l’escriptura de préstec hipotecari que l’immoble hipotecat es destinarà a habitatge habitual? Quines especialitats estableix la Llei 1/2013, de 14 de maig, coneguda vulgarment com a Llei Antidesahucios en relació amb l’habitatge habitual que no operen respecte d’un altre tipus de béns?
    En primer lloc, aquesta llei es va aprovar com a conseqüència de la multitud de desnonaments que s’estaven produint de famílies que es quedaven sense recursos per a fer front al seu préstec hipotecari a causa de la forta crisi financera per la qual es va sumir Espanya fa uns anys.
    Aquesta llei, concedeix una sèrie de “privilegis” a aquelles famílies que no poden fer front al pagament de la hipoteca del seu habitatge habitual, i com a tal estan en perill d’exclusió social. Algunes de les mesures que contempla aquesta llei, són tals com la suspensió immediata per un termini de dos anys del llançament de la família que es trobe en una situació especial de vulnerabilitat.
    Concretament, aquesta llei ha introduït un apartat 2 en l’article 579 LEC amb trascendents mesures orientades a protegir al deutor en cas d’adjudicació al creditor de l’habitatge habitual hipotecat. Així, quan la quantitat obtinguda siga insuficient per a aconseguir la completa satisfacció de l’executant, l’execució prosseguirà per la quantitat que resta, però l’executat quedara alliberat si la seua responsabilitat queda coberta, en el termini de cinc anys des de l’aprovació de la rematada o l’adjudicació, pel 65% de la quantitat pendent, o bé satisfera el 80% dins del termini de 10 anys. A més, si l’executant que s’haja adjudicat l’habitatge o aquell a la qual haja cedit el seu dret la aliè posteriorment en el termini de 10 anys, el deute romanent que corresponga pagar en l’executat en el moment de l’alienació es veurà reduïda en un 50% de la plusvàlua obtinguda en tal venda.
    Aquest tipus de mesures o especialitats, no es contemplen respecte a altres béns, ja que tal com estableix la Constitució Espanyola de 1978, en el seu article 47 “Tots els espanyols tenen dret a gaudir d’un habitatge digne i adequada. Els poders públics promouran les condicions necessàries i establiran les normes pertinents per a fer efectiu aquest dret, regulant la utilització del sòl d’acord amb l’interès general per a impedir l’especulació. La comunitat participarà en les plusvàlues que genere l’acció urbanística dels ens públics”.
    5) Quina transcendència jurídica té el fet que estiguem davant un contracte d’adhesió, no negociat per les parts?
    La importància d’aquest tipus de contracte és el seu clausulat, el qual es redacta per una de les parts sense intervenció de l’altra, la llibertat contractual de la qual queda limitada a manifestar o no l’acceptació de les seues estipulacions, d’adherir-se o no al contracte.
    La peculiaritat del contracte d’adhesió la trobem en el fet que no són ambdues parteixes les que redacten el clausulat, sinó que aquest és predisposat i imposat per una d’elles a l’altra, a la qual solament li queda l’opció d’acceptar-ho o rebutjar-ho. La seua especialitat no depèn que el contracte haja sigut redactat per una de les parts, sinó en què l’autonomia de la voluntat de la contrapart queda reduïda a la seua mínima expressió, ja siga simple acceptació, ja limitada a xicotetes modificacions de l’articulat, havent d’en la resta adherir-se plenament al prèviament redactat.
    També cal afegir que, a causa de l’existència d’aquest tipus de contracte, el legislador ha volgut oferir mecanismes per a l’adequada protecció dels consumidors, destacant la Llei 7/1998, sobre Condicions Generals de la Contractació, que va suposar la transposició al nostre ordenament jurídic de la Directiva 93/13/CEE.
    6) Fixe’s en la clàusula sisena de l’escriptura de préstec hipotecari, que regula els interessos de demora. En ella s’estableix que, destinant-se el préstec a l’adquisició de l’habitatge habitual, els interessos de demora no podran ser superiors a tres vegades l’interès legal dels diners, d’acord amb l’art. 114 LH.
    Com ha afectat la doctrina establida per la STS (Ple), núm. 364/2016, de 3 de juny a aquest tipus de clàusules en els contractes de préstec hipotecari celebrats amb posterioritat a la citada sentència?
    Doncs que la nova doctrina del TS en aquesta sentencia especifica que són abusius els interessos de demora dels préstecs hipotecaris que superen en dos punts l’interès legal, i en el nostre cas pràctic, posa el següent: […] en virtut de l’establert en el tercer paràgraf de l’article 114 de la LH, i en cas que la finalitat de la present operació fóra l’adquisició d’habitatge habitual, recaent la hipoteca sobre el mateix habitatge, aquests interessos de demora no podran ser superiors a tres vegades a l’interès legal dels diners […].
    Aleshores, tant en aquest cas pràctic com en tots els contractes de préstec celebrats, aquesta clàusula és abusiva si supera dos vegades l’interès ordinari.
    Segons aquesta sentència, quin límit quantitatiu han de respectar els interessos moratoris per a no resultar abusius?
    El Tribunal Suprem declara abusiu l’interès moratori que supere en més de 2 punts l’interès remuneratori pactat (interès ordinari) en préstecs hipotecaris amb consumidors; per tant, el límit quantitatiu que s’ha de respectar és màxim 2 punts.
    Comparteix vostè els arguments de la sentència? Realitze una valoració crítica dels mateixos.
    La novetat d’aquesta sentència és que entra a examinar a partir de quin tipus l’interès serà abusiu. Aleshores, va concloure que per a no ser abusiu, l’interès de demora ha de consistir en la suma d’un marge no excessiu sobre el remuneratori i que la millor referència és la de l’interès de demora processal de l’art. 576 LEC concloent què serà “abusiu un interès de demora que supose un increment de més de dos punts percentuals respecte de l’interès remuneratori pactat en un préstec personal”.
    No hem pareix mal la fallada del TS en aquesta sentencia i el canvi de jurisprudència ja que la solució és limitar per llei els interessos de demora en els préstecs a consumidors, que són els que resulten perjudicats sempre. També cal dir que el Tribunal dona la oportunitat a milers d’afectats per a reclamar la devolució dels interessos de demora abusius pagats pels seus préstecs hipotecaris. Al declarar abusiu la clàusula que fixa el tipus d’interès de demora del 19% en un préstec hipotecari destinat a l’adquisició de l’habitatge habitual del prestatari, canvia totalment la jurisprudència entesa fins a dita data.
    Finalment, la determinació de la abusivitat o desequilibri del tipus d’interès de demora s’ha de realitzar en comparació de la normativa interna del dret nacional, en la que hi ha dues normes reguladores: l’art. 114.3 LH estableix que en els préstecs destinats a l’adquisició de l’habitatge habitual el tipus d’interès de demora no podrà ser superior a tres vegades el tipus d’interès legal dels diners, i l’art. 576 LEC regula la mora processal (tipus d’interès legal més 2 punts). La Sala considera que el criteri legal més idoni per a fixar quin és l’interès de demora en els préstecs personals concertats amb consumidors és el previst en l’art. 576 de la LEC i, per tant, aquest ha de ser el que ha d’utilitzar-se per als préstecs hipotecaris.
    Una cosa que no compartiria, i per a acabar, és que s’ha vingut frenant, tot el possible, la transposició al nostre ordenament jurídic de les directives comunitàries: les relatives a normes de protecció de consumidors i usuaris; i ha sigut el TJUE qui, amb les seues sentències, ha obligat al depenent poder polític del nostre país a traslladar per via d’urgència les directives comunitàries. Des de 2012, amb sentencies com: TJUE de 14 de juny de 2012 (cas Banesto) o 14 de març de 2013 (cas Mohamed Aziz), es podria haver canviat la doctrina establerta pel TS, i no esperar-se a l’any 2016.
    7) Últimament es parla molt en els mitjans especialitzats i també en els de comunicació de “segona oportunitat” per als deutors persones físiques insolvents que no poden fer front al pagament dels seus deutes.
    Creu que haurien d’articular-se mecanismes jurídics que garantisquen una segona oportunitat (fresh start) als deutors sobreendeudats?
    Pel que fa al sobreendeudament, suposa la situació en que es troba un consumidor per una assumpció excessiva de deutes, o be desencadenada per esdeveniments imprevistos i sobrevinguts. Aleshores, per a aliviar al consumidor sobreendeudat de bona fe, la situació del qual de dificultat financera te certa permanència, se li concedeix al mateix un fresh start. Entenem per fresh start, o concessió d’una nova oportunitat per al deutor sobreendeudat de bona fe, a l’alliberació o exoneració dels deutes pendents, després de la conclusió d’un procediment d‘insolvència. Aquesta alliberació suposa una limitació del principi de responsabilitat patrimonial universal del deutor, fent referència a l’article 1911 CC, segons el qual del compliment de les seues obligacions respon el deutor amb tots els seus bens presents i futurs. El nostre país, a diferencia d’altres països com EEUU o França, manca d’una llei que tracte amb solucions especifiques diferents de les previstes en el concurs, el sobreendeudament del consumidor i atorgue aqueixa segona oportunitat al deutor sobreendeudat de bona fe. A Espanya, existeix una corrent favorable a aquest tipus de resolució, que significarien molts canvis legislatius.
    Cal afegir també que al nostre país existeix una resolució judicial que per via interpretativa acull en certa mesura la figura del fresh start, aquesta es l’Auto del Jutjat del Mercantil nº3 de Barcelona, de 26 d’octubre de 2010. Ho fa a través d’una interpretació restrictiva de l’article 178.2 LC, i concedeix una alliberació del crèdit pendent després de la liquidació concursal a dos pensionistes. Alliberació que, no obstant això, és condicional, ja que l’Auto indica que es deuen tindre per extingits els deutes concursals que no hagen pogut se satisfets amb càrrec a la massa activa del concurs, “sense perjudici de les possibilitats de reobertura del concurs o d’una nova declaració si aparegueren nous bens o els deutors vingueren a millor fortuna”.
    Aleshores, després d’entendre en que es basa el fresh start, baix el meu punt de vista si que deurien d’establir-se mecanismes que garantiren aquesta figura, sempre que es tractara de deutors de bona fe i així ho pogueren demostrar, i no perjudicara intencionadament a tercers. Amb aquesta nova figura, atenent al que diu la doctrina i estant d’acord amb ella, podríem trobar avantatges com seria el de que s’exerciria un influx neutre quan no positiu sobre la concessió de crèdit, ja que contribuiria a l’aplicació del principi de concessió de crèdit responsable, davant l’alternativa 0una futura i imprevisible exoneració del passiu després de la concessió del crèdit. Açò portaria a les entitats creditícies a assegurar-se fefaentment de la solvència del beneficiari del crèdit. També s’indica que aquesta adopció eliminaria la injustificada desigualtat entre persones físiques i jurídiques, ja que, la possibilitat del deutor persona física continua viva després de la conclusió del concurs per inexistència de més bens i drets que liquidar, afectant a bens futurs, i en canvi, en el cas de la persona jurídica, la desaparició d’aquesta ens porta a la conclusió, ja que suposa una especia d’alliberació, al menys fàctica i implícita dels deutes pendents, al no existir ja un subjecte que siga responsable amb bens que puguera adquirir en el futur.
    Quines mesures legislatives s’han adoptat fins ara a Espanya?
    1. La llei 14/2013 de 27 de setembre de suport als emprenedors i la seua internacionalització on s’ha introduït una excepció al principi de responsabilitat patrimonial universal per a l’emprenedor, persona física, que tinga la condició d’emprenedor de “responsabilitat limitada”.
    2. L’art. 140 LH que és la trucada hipoteca de responsabilitat limitada segons la qual podrà pactar-se en l’escriptura de constitució d’hipoteca voluntària que l’obligació garantida es faça solament efectiva sobre els béns hipotecats. D’aquesta forma el creditor solament podrà satisfer el seu crèdit fins a l’import que s’obtinga pel ben hipotecat, sense que puga dirigir-se contra la resta de patrimoni del deutor.
    3. També tenim el Reial decret-Llei 1/2015 de 27 de febrer, de mecanisme de segona oportunitat, reducció de càrrega financera, i altres mesures d’ordre social, que ha introduït un mecanisme de segona oportunitat en regular la limitació de la responsabilitat patrimonial del deutor a través del que es denomina “benefici d’exoneració de passiu insatisfet”.
    4. La llei 1/2013 de 14 de Maig, de mesures per a reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració del deute i lloguer social; en la qual s’introdueix un límit de costes exigibles al deutor executat en cas d’execució de l’habitatge habitual, que no podrà excedir del 5% de la quantitat que es reclame en demanda executiva.
    Les considera suficients?
    No considere que siga suficient, però sempre és un pas avant el començar a tenir lleis com aquestes. El problema que puc trobar és, per exemple, del Reial decret-Llei, té molta “lletra xicoteta” i el deutor de bona fe, ha de complir una sèrie de requisits molt estrictes (tals com que haja sigut declarat en concurs, que aquest haja conclòs per liquidació o per insuficiència de la massa activa o que s’haja intentat sense èxit un acord extrajudicial de pagaments); a més ha d’estar atent a una gran varietat de situacions o variables com per exemple no haver rebutjat un treball en els últims quatre anys, o conèixer que, si el deutor veu millorada la seua posició econòmica en els cinc anys següents, l’alliberament del deute pot ser revocada.
    8) Imagine que els propietaris de l’habitatge (Dulcinea i Alonso, o Laura), entren en negociacions amb BANCOVAL i pacten una dació en pagament. Investigue que repercussions podria tenir açò en la seua declaració de l’IRPF.
    La dació en paga de l’habitatge habitual constitueix una mesures substitutives de l’execució hipotecària, que poden sol·licitar determinats deutors de contractes de préstec o crèdit garantit amb hipoteca immobiliària. Una vegada sol·licitada pel deutor la dació en pagament, l’entitat està obligada a acceptar el lliurament del ben hipotecat per `part del deutor, a la pròpia entitat o tercer que aquesta designe, quedant definitivament cancel·lada el deute. Per tant la dació en pagament suposarà la cancel·lació total del deute garantit amb hipoteca i de les responsabilitats personals del deutor i de tercers enfront de l’entitat per raó del mateix deute.
    QÜESTIONS A RESOLDRE PELS GRUPS QUE ACTUEN EN EL PAPER D’ENTITAT BANCÀRIA CREDITORA:
    Imagine que Dulcinea i Alonso porten diversos mesos sense pagar i vostès, com a entitat bancària creditora, han decidit emprendre accions legals per a aconseguir el cobrament del deute. Assenyale les opcions processals que disposarien a aquest efecte.
    El creditor hipotecari pot fer efectiu el seu crèdit a través de quatre vies processals: el procediment declaratiu que per quantia corresponga (articles 399 i següents de la Llei d’Enjudiciament Civil); a través de les regles generals de l’execució (articles 517 i següents de la Llei d’Enjudiciament Civil); també pel procediment d’execució hipotecària (articles 681 a 698 de la Llei 1/2000) i per últim també disposa del procediment d’execució hipotecària extrajudicial davant Notari (article 129 de la Llei Hipotecària).

    D’entre elles, destaque els avantatges que tindria per al banc creditor utilitzar el procediment especial d’execució hipotecària. En relació amb aqueix procediment especial d’execució hipotecària, responga a les següents qüestions:
    1) Davant quin òrgan jurisdiccional haurà d’interposar la demanda l’entitat creditora?
    Pel que es refereix a la competència, l’objectiva correspondrà als Jutjats de 1ª Instància (articles 45: “1. Correspon als Jutjats de Primera Instància el coneixement, en primera instància, de tots els assumptes civils que per disposició legal expressa no es troben atribuïts a altres tribunals. 2. Coneixeran, així mateix, aquests Jutjats: a) Dels assumptes, actes, qüestions i recursos que els atribueix la Llei Orgànica del Poder Judicial. b) Dels concursos de persona natural que no siga empresari, i 47 LEC i articles 85 i 100 de la Llei Orgànica del Poder Judicial). Quant a la competència territorial, s’estableixen normes especials per al procediment d’execució hipotecària en l’article 684 de la LEC.
    “Article 684 Competència. 1. Per a conèixer dels procediments al fet que es refereix el present capítol serà competent: 1r. Si els béns hipotecats anassin immobles, el Jutjat de Primera Instància del lloc en què radique la finca i si aquesta radiqués en més d’un partit judicial, el mateix que si foren vàries i radicaren en diferents partits, el Jutjat de Primera Instància de qualsevol d’ells, a elecció del demandant, sense que siguen aplicables en aquest cas les normes sobre submissió expressa o tàcita contingudes en la present Llei”.
    En cas d’immobles, els furs són inderogables per a les parts (de caràcter imperatiu) pel que no cap la submissió expressa ni tàcita; no obstant açò, en tots els casos el Jutge pot apreciar d’ofici la falta de competència territorial.
    2) Quins documents hauran d’acompanyar a aqueixa demanda?
    Pel que fa als documents que han d’acompanyar a la demanda, trobem la resposta a l’article 685 LEC, concretament l’apartat segon i quart: Demanda executiva i documents que han d’acompanyar-se a la mateixa:
    “2. A la demanda s’acompanyaran el títol o títols de crèdit, revestits dels requisits que aquesta Llei exigeix per al despatx de l’execució, així com els altres documents al fet que es refereixen l’article 550 i, en els seus respectius casos, els articles 573 i 574 de la present Llei.
    En cas d’execució sobre béns hipotecats o sobre béns en règim de peça sense desplaçament, si no poguera presentar-se el títol inscrit, haurà d’acompanyar-se amb el qual es present certificació del Registre que acredite la inscripció i subsistència de la hipoteca.”
    “4. Per a l’execució de les hipoteques sobre béns immobles constituïdes a favor d’una Entitat de les quals legalment poden arribar a emetre cèdules hipotecàries o que, en iniciar-se el procediment, garantisquen crèdits i préstecs afectes a una emissió de bons hipotecaris, bastarà la presentació d’una certificació del Registre de la Propietat que acredite la inscripció i subsistència de la hipoteca. Aquesta certificació es completarà amb qualsevol còpia autoritzada de l’escriptura d’hipoteca, que podrà ser parcial comprenent tan sols la finca o finques objecte de l’execució.”
    I atenent a aquest article, s’acompanyaran els documents expressats als articles:
    550: “Documents que han d’acompanyar a la demanda executiva.
    1. A la demanda executiva s’acompanyaran:
    1r. El títol executiu, llevat que l’execució es fon en sentència, decret, acord o transacció que conste en les actuacions.
    Quan el títol siga un laudo, s’acompanyaran, a més, el conveni arbitral i els documents acreditatius de la notificació d’aquell a les parts.
    Quan el títol siga un acord de mediació elevat a escriptura pública, s’acompanyarà, a més, còpia de les actes de la sessió constitutiva i final del procediment.
    2n. El poder atorgat a procurador, sempre que la representació no es conferisca “apud acta” o no conste ja en les actuacions, quan es demanés l’execució de sentències, transaccions o acords aprovats judicialment.
    3r. Els documents que acrediten els preus o cotitzacions aplicats per al còmput en diners de deutes no dinerarias, quan no es tracte de dades oficials o de públic coneixement.
    4t. Els altres documents que la llei exigisca per al despatx de l’execució.
    2. També podran acompanyar-se a la demanda executiva quants documents considere l’executant útils o convenients per al millor desenvolupament de l’execució i continguen dades d’interès per a despatxar-la”.
    I 573: “Documents que han d’acompanyar-se a la demanda executiva per saldo de compte.
    1. En els casos al fet que es refereix l’apartat segon de l’article anterior, a la demanda executiva hauran d’acompanyar-se, a més del títol executiu i dels documents al fet que es refereix l’article 550, els següents:
    1r. El document o documents en què s’expresse el saldo resultant de la liquidació efectuada pel creditor, així com l’extracte de les partides de càrrec i abonament i les corresponents a l’aplicació d’interessos que determinen el saldo concret pel qual es demana el despatx de l’execució.
    2n. El document fefaent que acredite haver-se practicat la liquidació en la forma pactada per les parts en el títol executiu.
    3r. El document que acredite haver-se notificat al deutor i al fiador, si ho hi hagués, la quantitat exigible.
    2. També podran acompanyar-se a la demanda, quan l’executant ho considere convenient, els justificants de les diverses partides de càrrec i abonament.
    3. Si el creditor tinguera dubte sobre la realitat o exigibilidad d’alguna partida o sobre la seua efectiva quantia, podrà demanar el despatx de l’execució per la quantitat que li resulta indubtable i reservar la reclamació de la resta per al procés declaratiu que corresponga, que podrà ser simultani a l’execució”.

    3) Cal que abans de presentar la demanda, l’entitat bancària requerisca de pagament al deutor?
    La resposta a aquesta pregunta la trobem en l’article 686, en la que és necessaria requerir el pagament “Requeriment de pagament
    1. En l’acte pel qual s’autoritze i despatxe l’execució es manarà requerir de pagament al deutor i, si escau, l’hipotecant no deutor o al tercer posseïdor contra els qui s’hagués dirigit la demanda, en el domicili que resulte vigent en el Registre.
    2. Sense perjudici de la notificació al deutor del despatx de l’execució, no es practicarà el requeriment al fet que es refereix l’apartat anterior quan s’acredite haver-se efectuat extrajudicialment el requeriment o requeriments, conforme al que es disposa en l’apartat 2 de l’article 581.”
    Però, a l’article 580 i 581.2 trobem els casos en que no procedeix el requeriment de pagament, i a l’article 581.1 casos en que si procedeix el requeriment de pagament. I en el cas pràctic, com hem dit, si que procedeix el requeriment.
    Article 580. Casos en què no procedeix el requeriment de pagament. Quan el títol executiu consistisca en resolucions del secretari judicial, resolucions judicials o arbitrals o que aproven transaccions o convenis aconseguits dins del procés, o acords de mediació, que obliguen a lliurar quantitats determinades de diners, no serà necessari requerir de pagament a l’executat per a procedir a l’embargament dels seus béns.
    Article 581. Casos en què procedeix el requeriment de pagament.
    1. Quan l’execució per al lliurament de quantitats determinades de diners no es fon en resolucions processals o arbitrals, despatxada l’execució, es requerirà de pagament a l’executat per la quantitat reclamada en concepte de principal i interessos reportats, si escau, fins avui de la demanda i si no pagara en l’acte, el Tribunal procedirà a l’embargament dels seus béns en la mesura suficient per a respondre de la quantitat per la qual s’haja despatxat execució i les costes d’aquesta.
    2. No es practicarà el requeriment establit en l’apartat anterior quan a la demanda executiva s’haja acompanyat acta notarial que acredite haver-se requerit de pagament a l’executat amb almenys deu dies d’antelació.

    4) Quina utilitat té la certificació registral de càrregues i la nota marginal relativa a la mateixa, regulades en l’art. 688 LEC?
    Aquesta certificació de domini i càrregues exerceix diverses funcions claus en el procediment, com és assegurar al Jutge la subsistència de la hipoteca, per a sobreseure el procediment en cas contrari.
    Els extrems que han de constar en la certificació, segons el propi article 688 LEC i la seua remissió a l’article 656 LEC, són:
    ­ La titularitat del domini i altres drets reals del ben o dret gravat.
    ­ Els drets de qualsevol naturalesa que existisquen sobre el ben enregistrable embargat, especialment, relació completa de les càrregues inscrites que ho graven o, si escau, que es troba lliure de càrregues.
    ­ Que la hipoteca en favor de l’executant es troba subsistent i sense cancel·lar o, si escau, la cancel·lació o modificacions que apareguessin en el Registre. Alguns Jutges donen caràcter sacramental a aquestes paraules, subsistent i sense cancel·lar, encara que les dues expressions són sinònimes a efectes registra’ls i, ambdues, equivalents a l’afirmació que «la inscripció està vigent» o fins i tot a la que «la finca està gravada amb la hipoteca…», cosa que no podria dir el Registrador si la hipoteca no estiguera subsistent i sense cancel·lar.
    El sobreseïment es disposa en el mateix article 688: si de la certificació resultés que la hipoteca en la qual l’executant funda la seua reclamació no existeix o ha sigut cancel·lada, el Tribunal dictarà acte posant fi a l’execució. Contra aquesta resolució podrà interposar-se recurs d’apel·lació.
    Finalment, l’article 688 de la LEC estableix que, en tant no es cancel·le per manament judicial la nota marginal, el registrador no podrà cancel·lar la hipoteca per causes diferents de la pròpia execució.

    QÜESTIONS A RESOLDRE PELS GRUPS QUE ACTUEN EN EL PAPER D’ÒRGAN JURISDICCIONAL:
    BANCOVAL ha iniciat el procediment d’execució hipotecària enfront de Dulcinea i a Alonso. El Jutge ha d’adoptar una resolució per la qual ordene o no el despatx de l’execució. Determine’s:
    1) Què ha d’examinar l’òrgan jurisdiccional per a pronunciar-se sobre el despatx de l’execució?
    En primer lloc, citar el que diu l’article 551.1 LEC sobre “Ordre general d’execució i despatx de l’execució”.
    1. Presentada la demanda executiva, el Tribunal, sempre que concórreguen els pressupostos i requisits processals, el títol executiu no manque de cap irregularitat formal i els actes d’execució que se sol·liciten siguen conformes amb la naturalesa i contingut del títol, dictarà acte contenint l’ordre general d’execució i despatxant la mateixa.
    Aleshores, atenent al que diu l’article 549.1 i .2 LEC “Demanda executiva. Contingut.
    1. Només es despatxarà execució a petició de part, en forma de demanda, en la qual s’expressaran:
    1r. El títol en què es funda l’executant.
    2n. La tutela executiva que es pretén, en relació amb el títol executiu que s’addueix, precisant, si escau, la quantitat que es reclame conforme al que es disposa en l’article 575 d’aquesta Llei.
    3r. Els béns de l’executat susceptibles d’embargament dels quals tingués coneixement i, si escau, si els considera suficients per a la fi de l’execució.
    4t. Si escau, les mesures de localització i recerca que interesse a l’empara de l’article 590 d’aquesta Llei.
    5è. La persona o persones, amb expressió de les seues circumstàncies identificatives, enfront de les quals es pretenga el despatx de l’execució, per aparèixer en el títol com a deutors o per estar subjectes a l’execució segons el que es disposa en els articles 538 a 544 d’aquesta Llei.
    2. Quan el títol executiu siga una resolució del Secretari judicial o una sentència o resolució dictada pel Tribunal competent per a conèixer de l’execució, la demanda executiva podrà limitar-se a la sol·licitud que es despatxe l’execució, identificant la sentència o resolució l’execució de la qual es pretenga”.
    Pel que, el tribunal ha d’examinar el que diu aquest article per a pronunciar-se. És imprescindible, doncs, la sol·licitud de l’execució mitjançant la presentació de la corresponent demanda executiva (article 549.1 LEC) o la sol·licitud que es despatxe l’execució, identificant la sentència o resolució l’execució de la qual es pretenga davant el tribunal competent (article 549.2 LEC).
    Per últim, el pressupost fonamental per a la viabilitat de l’acció executiva és la tinença d’un títol que possibilite el despatx d’execució, que també haurà d’examinar el tribunal. Per tal motiu, l’article 517 LEC, disposa:
    “1. L’acció executiva haurà de fundar-se en un títol que tinga aparellada execució.
    2. Només tindran aparellada execució els següents títols:
    1r. La sentència de condemna ferma.
    2n. Els laudos o resolucions arbitrals i els acords de mediació, devent aquests últims haver sigut elevats a escriptura pública d’acord amb la Llei de mediació en assumptes civils i mercantils.
    3r. Les resolucions judicials que aproven o homologuen transaccions judicials i acords assolits en el procés, acompanyades, si fos necessari per a constància del seu concret contingut, dels corresponents testimoniatges de les actuacions.
    4t. Les escriptures públiques, amb la condició que siga primera còpia ; o si és segona que estiga donada en virtut de manament judicial i amb citació de la persona a qui haja de perjudicar, o del seu causant, o que s’expedisca amb la conformitat de totes les parts.
    5è. Les pòlisses de contractes mercantils signades per les parts i per corredor de comerç col·legiat que les intervinga, amb la condició que s’acompanye certificació en la qual aquest corredor acredite la conformitat de la pòlissa amb els seients del seu llibre registre i la data d’aquests.
    6è. Els títols al portador o nominatius, legítimament emesos, que representen obligacions vençudes i els cupons, també vençuts, d’aquests títols, sempre que els cupons confronten amb els títols i aquests, en tot cas, amb els llibres talonaris.
    La protesta de falsedat del títol formulada en l’acte de la confrontació no impedirà, si aquesta resulta conforme, que es despatxe l’execució, sense perjudici de la posterior oposició a l’execució que puga formular el deutor al·legant falsedat en el títol.
    7è. Els certificats no caducats expedits per les entitats encarregades dels registres comptables respecte dels valors representats mitjançant anotacions en compte als quals es refereix la Llei del Mercat de Valors, sempre que s’acompanye còpia de l’escriptura pública de representació dels valors o, si escau, de l’emissió, quan tal escriptura siga necessària, conforme a la legislació vigent.
    Instada i despatxada l’execució, no caducaran els certificats al fet que es refereix el paràgraf anterior.
    8.° L’acte que establisca la quantitat màxima reclamable en concepte d’indemnització, dictat en els supòsits previstos per la llei en processos penals incoats per fets coberts pel Segur Obligatori de Responsabilitat Civil derivada de l’ús i circulació de vehicles de motor.
    9è. Les altres resolucions processals i documents que, per disposició d’aquesta o una altra llei, porten aparellada execució.”
    2) És possible que el Jutjat aprecie d’ofici l’existència de clàusules abusives en el títol executiu?
    Tenint en compte que l’art. 404 LEC concedeix al Secretari Judicial la competència d’examinar i, si escau, admetre a tràmit la demanda, entenem que la referència al “jutge nacional” que fa el TJUE ha d’estendre’s, en el nostre Ordenament Jurídic processal, al Secretari Judicial, doncs també forma part de l’òrgan jurisdiccional, i cada vegada amb més competències assumides. Aleshores, responent a la pregunta, si que podria el jutjat, d’ofici, apreciar clàusules abusives.
    Article 404. “Admissió de la demanda, emplaçament al demandat i termini per a la contestació.
    1. El Secretari judicial, examinada la demanda, dictarà decret admetent la mateixa i donarà trasllat d’ella al demandat perquè la conteste en el termini de vint dies.
    2. El Secretari judicial, no obstant açò, adonarà al Tribunal perquè resolga sobre l’admissió en els següents casos:
    1) quan estime mancada de jurisdicció o competència del Tribunal o
    2) quan la demanda manque de defectes formals i no s’hagueren esmenat per l’actor en el termini concedit per a açò pel Secretari judicial”.
    3) En relació amb la clàusula suelo inclosa en el contracte de préstec hipotecari, creu que és abusiva? Quines circumstàncies tindria en compte per a emetre aquest judici a la vista de la jurisprudència del TS i del TJUE?

    Si que considere que és abusiva la clàusula sol inclosa en el contracte de préstec hipotecari, principalment per la seua falta de transparència material exigible i per la falta de bona fe de l’entitat BANCOVAL, ja que aquesta es troba inclosa entre una gran quantitat de dades i informació i no s’expressa de forma clara i precisa l’existència de la mateixa; així com el desequilibri en les clàusules del contracte hipotecari, ja que en dita contrària de préstec hipotecari, podem trobar una clàusula sòl del 3% i una clàusula sol del 13%. Com podem observar, la clàusula sostre és excessivament alta pel que no és probable que puga aconseguir-se en cap moment, i per tant, ni Alonso ni Dulcinea podran beneficiar-se d’ella. Tot açò sobre la base del Reial decret-llei 1/2017, de 20 de gener.
    També cal afegir que el Tribunal Suprem, en la seua sentència de 9 de maig de 2013, va considerar que la falta de transparència de clàusules com aquesta, inclosa en aquest contracte, és determinant per a poder considerar-les abusives. Concretament el Tribunal Suprem va considerar que no són transparents les clàusules quan: mancada informació suficientment clara que es tracta d’un element definitori del contracte; s’insereixen de forma conjunta amb les clàusules sol i com a aparent contraprestació de les mateixes; no existeixen simulacions d’escenaris diversos relacionats amb el comportament raonablement previsible del tipus d’interès en el moment de contractar; no hi ha informació prèvia clara i comprensible sobre el cost comparatiu amb altres modalitats de préstec; la clàusula se situa entre una enorme quantitat de dades entre els quals queden emmascarades i que afecten de manera clara a l’atenció del consumidor.
    També, la sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, es va pronunciar en la seua sentència de 26 de gener de 2017 respecte als criteris que havien de seguir els jutges espanyols per a declarar nul·les clàusules abusives contingudes en contractes de préstecs hipotecaris, a causa que considera insuficient la tutela que brinda la normativa interna espanyola al consumidor al no satisfer les exigències de la Directiva 93/13.
    Així mateix en aplicació de la Directiva Comunitària 93/13 de 5 d’abril, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea s’ha pronunciat en la seua sentència de 21 de desembre de 2016 en els assumptes acumulats C-154/15, C-307/15 i C-308/15, mitjançant les quals procedeix la abonación de totes les quantitats indegudament cobrades per l’aplicació de la clàusula solc.
    Quant a l’apreciació de la abusivitat de les clàusules inserides en el contracte de préstec hipotecari, és el propi jutge nacional qui, d’ofici, ha de (obligació) realitzar aquesta labor, doncs “aquest examen pot exercir un efecte dissuasori que contribuïsca a posar fi a la utilització de clàusules abusives en els contractes celebrats per un professional amb els consumidors”, amb la finalitat de “esmenar el desequilibri que existeix entre el consumidor i el professional” (SSTJCE de 27 de juny de 2000, cas Oceano; i de 26 d’octubre de 2006, cas Mostaza).
    D’aquesta manera, el TJUE entén que l’apreciació d’ofici constitueix un mitjà idoni, adequat i eficaç tant per a impedir que el consumidor individual quede vinculat per una clàusula abusiva, com perquè cesse l’ús de les mateixes, en aplicació directa dels arts. 6 i 7 de la norma comunitària, a causa de l’interès públic que subjau en meritada protecció.

    QÜESTIONS A RESOLDRE PELS GRUPS QUE ACTUEN EN EL PAPER DE DEUTORS HIPOTECARIS:
    Ocupe el paper de l’Advocat de Dulcinea i Alonso i imagine que el Jutjat no aprecia d’ofici l’existència de clàusules abusives en el títol executiu, autoritzant i despatxant l’execució. Analitze la possibilitat de plantejar oposició a l’execució, i determine les següents qüestions:
    1) En quin termini haurà de presentar-se l’escrit d’oposició a l’execució? Quins efectes produirà, en el procediment d’execució hipotecària, la presentació de l’oposició?
    El termini per a presentar l’escrit d’oposició és de deu dies hàbils, explicats a partir de l’endemà a la notificació de la demanda, segons l’article 556.1 de la LEC, “l’executat, dins dels deu dies següents a la notificació de l’acte en què es despatxe execució, podrà oposar-se a ella per escrit al·legant el pagament o compliment de l’ordenat en la sentència, laudo o acord, que haurà de justificar documentalment”.
    Però la llei 1/2013 de 15 de maig en la Disposició Transitòria 4ª, ens indica que: “La modificacions de la Llei 1/2000, de 7 de gener, d’Enjudiciament Civil, introduïdes per la present Llei seran aplicable als processos d’execució iniciats a la seua entrada en vigor, únicament respecte a aquelles actuacions executives pendents de realitzar. 2. En tot cas, en els procediments executius en curs a l’entrada en vigor d’aquesta Llei en els quals haja transcorregut el període d’oposició de deu dies previst en l’article 556.1 de la Llei d’Enjudiciament Civil, les parts executades disposaran d’un termini preclusiu d’un mes per a formular un incident extraordinari d’oposició basat en l’existència de les noves causes d’oposició previstes en l’apartat 7a. de l’article 557.1 i 4a. de l’article 695.1 de la Llei d’Enjudiciament Civil. El termini preclusiu d’un mes es computarà des de l’endemà a l’entrada en vigor d’aquesta Llei i la formulació de les parts de l’incident d’oposició tindrà com a efecte la suspensió del curs del procés fins a la resolució de l’incident, conforme al previst en els articles 558 i següents i 695 de la Llei d’Enjudiciament Civil. Aquesta Disposició transitòria s’aplicarà a tot procediment executiu que no haja culminat amb la posada en possessió de l’immoble l’adquirent conforme al previst en l’article 675 de la Llei d’Enjudiciament Civil. 3. Així mateix, en els procediments executius en curs en els quals, a l’entrada en vigor d’aquesta Llei, ja s’haja iniciat el període d’oposició de deu dies previst en l’article 556.1 de la Llei d’Enjudiciament Civil, les parts executades disposaran del mateix termini preclusiu d’un mes previst en l’apartat anterior per a formular oposició basada en l’existència de qualssevol causes d’oposició previstes en els articles 557 i 695 de la Llei d’Enjudiciament Civil”.
    És a dir que a part dels 10 dies a partir de la notificació de l’acte, tindran un mes més per a poder presentar l’oposició. Els efectes que tindrà aquesta oposició suposarà: la suspensió del curs del procés fins a la resolució de l’incident, conforme al previst en els articles 558 i següents i 695 de la Llei d’Enjudiciament Civil.
    2) Quin tipus de motius poden al·legar-se, segons la llei, en aqueixa oposició? Creu que concorre algun si escau? Creu que hauria de sobreseure’s el procediment d’execució hipotecària?
    Es poden al·legar els motius continguts en l’article 557 de la LEC, sobre oposició a l’execució fundada en títols no judicials ni arbitrals. “1. Quan es despatxe execució pels títols previstos en els nombres 4t., 5è., 6è. i 7è., així com per altres documents amb força executiva al fet que es refereix el nombre 9è. de l’apartat 2 de l’article 517, l’executat només podrà oposar-se a ella, en el temps i en la forma prevista en l’article anterior, si es funda en alguna de les causes següents:
    1a. Pague, que puga acreditar documentalment.
    2a. Compensació de crèdit líquid que resulte de document que tinga força executiva.
    3a. Pluspetición o excés en la computació a metàl·lic dels deutes en espècie.
    4a. Prescripció i caducitat.
    5a. Lleva, espera o pacte o promesa de no demanar, que conste documentalment. 6a. Transacció, sempre que conste en document públic.
    7a. Que el títol continga clàusules abusives.

    En el nostre cas, al·legaríem el motiu del punt setè, que el títol del nostre préstec hipotecari conté clàusules abusives. En concret, la clàusula de venciment anticipat continguda en el contracte de préstec hipotecari de Dulcinea i Alonso. Açò es deu al procediment especial d’execució hipotecària promogut per BANCOVAL davant l’impagament de diversos terminis del préstec hipotecari.

    Sobre aquest aspecte, i conseqüència de totes les reformes en la LEC, s’ha introduït la del control de les clàusules abusives en l’execució per dues vies:
    1ª.- D’un costat, introduint la possible apreciació d’ofici de la clàusula abusiva pel jutge en l’inici de l’execució. Així l’article 552.1º, paràgraf 2º LEC disposa que “El tribunal examinarà d’ofici si alguna de les clàusules incloses en un títol executiu dels citats en l’article 557.1 pot ser qualificada com a abusiva. Quan apreciés que alguna clàusula pot ser qualificada com tal donarà audiència per quinze dies a les parts. Sentides aquestes, acordarà el procedent en el termini de cinc dies hàbils conforme al previst en l’article 561.1.3a.”.
    2ª.- D’un altre, la reforma introduint un paràgraf 4º en l’art. 695.1 LEC: “En els procediments al fet que es refereix aquest Capítol només s’admetrà l’oposició de l’executat quan es fon en les següents causes: (…) 4a. El caràcter abusiu d’una clàusula contractual que constituïsca el fonament de l’execució o que haguera determinat la quantitat exigible”.

    3) Quines conseqüències tindria el fet que el Jutge apreciara l’abusivitat d’alguna clàusula al·legada per vostè en el seu escrit d’oposició a l’execució? Creu que hauria de sobreseure’s el procediment d’execució hipotecària?
    Les conseqüències que podrien derivar-se de l’apreciació pel jutge de la abusivitat de la clàusula al·legada, comporta la nul·litat de la clàusula de venciment anticipat, així com el sobreseïment del procediment d’execució hipotecària. Açò és així, ja que el Tribunal de Justícia de la Unió Europea així s’ha pronunciat en la sentència de 26 de gener de 2017.
    A més, així es contempla en l’article 695.3, paràgraf segon de la LEC “D’estimar-se la causa 4a., s’acordarà el sobreseïment de l’execució quan la clàusula contractual fonamente l’execució. En un altre cas, es continuarà l’execució amb la inaplicació de la clàusula abusiva”.
    La causa 4ª del punt primer d’aquest article diu així: “4a. El caràcter abusiu d’una clàusula contractual que constituïsca el fonament de l’execució o que haguera determinat la quantitat exigible.”
    Sobre la base d’açò, considere que sí que hauria de sobreseure’s el procediment d’execució hipotecària d’Alonso i Dulcinea.
    D’altra banda, Laura també ha decidit utilitzar els seus serveis com a advocat. Vol que li assessore sobre la possible nul·litat de la clàusula solc del seu préstec.
    (Laura, amiga de Dulcinea i Alonso, també va concertar un préstec hipotecari amb BANCOVAL l’any 2008 per a l’adquisició del seu habitatge habitual, garantit amb hipoteca sobre la mateixa. Dubte de la validesa de la clàusula solc).
    Quines circumstàncies haurien de donar-se per a concloure que aquesta és nul·la?

    Les circumstàncies que haurien de donar-se per a concloure sobre la nul·litat de la clàusula solc serien tals com la falta de transparència material exigible en les clàusules dels contractes subscrits amb els consumidors i la falta de bona fe en el cercle d’interessats (entitats creditores), així com el desequilibri en les clàusules del contracte hipotecari, segons com estableix el Reial decret-llei 1/2017, de 20 de gener.
    Aquestes causes i moltes més sobre la nul·litat de la clàusula solc es troba jurídicament justificada en la sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea de 21 de desembre de 2016. Al·legant dins del marc de la legislació espanyola, l’article 82, apartat 1, del text refós de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris i altres lleis complementàries, aprovat pel Reial decret Legislatiu 1/2007, de 16 de novembre (BOE n.º 287, de 30 de novembre de 2007), en la seua versió aplicable als litigis principals (en endavant, «LGDCU»), disposa el següent:
    «Es consideraran clàusules abusives totes aquelles estipulacions no negociades individualment i totes aquelles pràctiques no consentides expressament que, en contra de les exigències de la bona fe, causen, en perjudici del consumidor i usuari, un desequilibri important dels drets i obligacions de les parts que es deriven del contracte.»
    En cas de ser-ho, tindria Laura dret a recuperar les quantitats pagades de més per aplicació d’aqueixa clàusula i, si escau, des de quina data?
    En cas que la clàusula solc fora nul·la, Laura tindria dret a recuperar les quantitats pagades de més per aplicació de la mateixa, sobre la base del Reial decret-llei 1/2017, de 20 de gener, de mesures urgents de protecció de consumidors en matèria de clàusules solc.
    A més, tindria dret a recuperar tots els diners pagats de més a causa de la mateixa, ja que així es reconeix l’efecte retroactiu en la Sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea 21 de desembre de 2016.

  11.    Belinda Parrilla Llopis 3ºV on marzo 23, 2017 0:18

    Belinda Parrilla Llopis 3ºV
    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:

    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:

    En relación con el préstamo:

    – Capital prestado: 45.000,00€

    – Plazo de amortización: 15 años, es decir, del 1 de diciembre de 2014 hasta 1 de diciembre de 2029.

    – Tipo de interés remuneratorio: Se encuentra dividido en dos fracciones temporales:
    a) La primera fracción temporal es de interés invariable o fijo, se aplica en el periodo de tiempo que comprende del 1 de diciembre de 2014 hasta el 1 de diciembre de 2015 y es un interés nominal del 2,850% anual.
    b) La segunda fracción temporal de interés variable, comprende el periodo de tiempo restante desde la finalización de la primera hasta el vencimiento final del préstamo, por lo que comprende un periodo total de 14 años. Concretamente del 2 de diciembre de 2015 al 1 de diciembre de 2029. Se dividirá en periodos anuales sucesivos de interés fijo. El tipo de interés nominal anual aplicable será el resultante de añadir el diferencial de 2.490 puntos al tipo de interés EURIBOR que se revisará anualmente en el mes de diciembre.
    Del pago de intereses remuneratorios que, a efectos meramente hipotecarios, se fijan en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en esta escritura el 2,850% anual más 7,150 puntos, o sea en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de CUATRO MIL QUINIENTOS EUROS (4.500,00 €)
    – Cláusula suelo: 3% suelo (12% techo).

    – Tipo de interés moratorio: De 12 puntos por encima del tipo de interés aplicable para el periodo de vigencia de interés en que se produce el impago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

    – Cláusula/s de vencimiento anticipado: Cuando el deudor no esté conforme con el nuevo tipo de interés variable, deberá comunicárselo al Banco en el plazo de 30 días posteriores a la publicación en el BOE del Euribor, deberá cancelar anticipadamente el importe pendiente del préstamo junto con los intereses fijados en el periodo anterior, en un nuevo plazo de 15 días contados a partid de la fecha indicada. Si no se ha cancelado el préstamo en el plazo de 30 días, el banco podrá darlo por vencido y reclamar judicialmente el principal, los intereses y demás responsabilidades accesorias que acredite.

    En relación con la garantía hipotecaria:

    – Capital garantizado con la hipoteca: se compone de la suma del préstamo principal (45.000,00€), de la cantidad máxima de intereses remuneratorios (4.500,00€), de la cantidad máxima de los intereses moratorios devengados (10.800,00€) y de la cantidad que se fija en concepto de costas y gastos (3.015,00€). La suma total asciende a 63.315,00€.

    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: se fijan en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en la escritura del 2.850% anual más 7,150 puntos, o sea, en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de 4.500,00€.

    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: al tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de 10.800,00€.

    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca: las costas y los gastos, con una cantidad de 3.015,00€.

    – Cláusula de liquidación unilateral: se realiza mediante el devengo de intereses de demora. El saldo debido devengará de forma automática, sin necesidad de reclamación o intimación alguna, (salvo cuando la resolución fuera por falta de pago de cada liquidación a su vencimiento), intereses a favor del Banco, exigibles día a día y liquidables mensualmente, o antes si la mora hubiera cesado, de 12 puntos por encima del Tipo de Interés Aplicable para el periodo de vigencia de interés en que se produce el impago. No obstante, en virtud del artículo 114 de la LH, dichos intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces al interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago en el caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda.

    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
    La cláusula cuarta de la constitución de la hipoteca que aparece en el préstamo hipotecario, sobre “otros pactos”, no se encuentra entre las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. Esto se debe, a que estas tratan cuestiones relativas a obligaciones de los deudores respecto a la entidad bancaria, la cual tiene en esta cláusula amplios derechos sobre la finca hipotecada y sobre los deudores.

    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?

    Según el artículo 682.2.1º de la LEC, la entidad acreedora podrá adjudicar la vivienda por un valor inferior al de tasación, pero en ningún caso este podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación, que en este caso es de 94.668,45€.

    La entidad acreedora en un plazo de 20 días, en el caso en que en la subasta no concurran postores, podrá solicitar la adjudicación de la vivienda por debajo del valor de tasación.
    Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, el deudor podría hacer valer esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca, tal y como se desprende del artículo 682.2 LEC “2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:
    1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
    2.º Que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. También podrá fijarse, además, una dirección electrónica a los efectos de recibir las correspondientes notificaciones electrónicas, en cuyo caso será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 660.
    En la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en que estuviere instalado el establecimiento que se hipoteca.”

    La competencia para conocer de este asunto, la tendría el Juzgado de Primera Instancia de Valencia, tal y como establece el artículo 684 de la LEC sobre la competencia en estas controversias.

    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?

    En primer lugar, esta ley se aprobó como consecuencia de la multitud de desahucios que se estaban produciendo de familias que se quedaban sin recursos para hacer frente a su préstamo hipotecario debido a la fuerte crisis financiera por la que se sumió España hace unos años.
    Esta ley, concede una serie de “privilegios” a aquellas familias que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca de su vivienda habitual, y como tal están en peligro de exclusión social. Algunas de las medidas que contempla esta ley, son tales como la suspensión inmediata por un plazo de dos años del lanzamiento de la familia que se encuentre en una situación especial de vulnerabilidad.
    Concretamente, esta ley ha introducido un apartado 2 en el artículo 579 LEC con trascendentes medidas orientadas a proteger al deudor en caso de adjudicación al acreedor de la vivienda habitual hipotecada. Así, cuando la cantidad obtenida sea insuficiente para conseguir la completa satisfacción del ejecutante, la ejecución proseguirá por la cantidad que resto, pero el ejecutado quedara liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la aprobación del remate o la adjudicación, por el 65% de la cantidad pendiente, o bien satisficiera el 80% dentro del plazo de 10 años. Además, si el ejecutante que se haya adjudicado la vivienda o aquel a la cual haya cedido su derecho la ajena posteriormente en el plazo de 10 años, la deuda permaneciendo que corresponda pagar en el ejecutado en el momento de la alienación se verá reducida en un 50% de la plusvalía obtenida en tal venta.
    Este tipo de medidas o especialidades, no se contemplan respecto a otros bienes, ya que tal y como establece la Constitución Española de 1978, en su artículo 47 “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    La importancia de este tipo de contrato es su clausulado, el cual se redacta por una de las partes sin intervención de la otra, la libertad contractual de la cual queda limitada a manifestar o no la aceptación de sus estipulaciones, de adherirse o no al contrato.
    La peculiaridad del contrato de adhesión la encontramos en el hecho que no son ambas partes las que redactan el clausulado, sino que este es predispuesto e impuesto por una de ellas a la otra, a la cual solamente le queda la opción de aceptarlo o rechazarlo. Su especialidad no depende que el contrato haya sido redactado por una de las partes, sino en que la autonomía de la voluntad de la contraparte queda reducida a su mínima expresión, ya sea simple aceptación, ya limitada a pequeñas modificaciones del articulado, teniendo que en el resto adherirse plenamente al previamente redactado.
    También hay que añadir que, debido a la existencia de este tipo de contrato, el legislador ha querido ofrecer mecanismos para la adecuada protección de los consumidores, destacando la Ley 7/1998, sobre Condiciones Generales de la Contratación, que supuso la transposición a nuestro ordenamiento jurídico de la Directiva 93/13/CEE.

    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.
    Pues que la nueva doctrina del TS, en esta sentencia especifica que son abusivos los intereses de demora de los préstamos hipotecarios que superan en dos puntos el interés legal, y en nuestro caso práctico, pone lo siguiente: […] en virtud del establecido en el tercer párrafo del artículo 114 de la LH, y en caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, estos intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces al interés legal del dinero […].
    Entonces, tanto en este caso práctico como en todos los contratos de préstamo celebrados, esta cláusula es abusiva si supera dos veces el interés ordinario.
    Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo tienen que respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos?
    El Tribunal Supremo declara abusivo el interés moratorio que superó en más de 2 puntos el interés remuneratorio pactado (interés ordinario) en préstamos hipotecarios con consumidores; por lo tanto, el límite cuantitativo que se tiene que respetar es máximo 2 puntos.
    ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realizo una valoración crítica de los mismos.
    La novedad de esta sentencia es que entra a examinar a partir de qué tipo el interés será abusivo. Entonces, concluyó que para no ser abusivo, el interés de demora tiene que consistir en la suma de un margen no excesivo sobre el remuneratorio y que la mejor referencia es la del interés de demora procesal del arte. 576 LEC concluyente qué será “abusivo un interés de demora que supongo un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado en un préstamo personal”.
    No me parece mal el fallo del TS en esta sentencia y el cambio de jurisprudencia, puesto que la solución es limitar por ley los intereses de demora en los préstamos a consumidores, que son los que resultan perjudicados siempre. También hay que decir que el Tribunal mujer la oportunidad a miles de afectados para reclamar la devolución de los intereses de demora abusivos pagados por sus préstamos hipotecarios. Al declarar abusivo la cláusula que fija el tipo de interés de demora del 19% en un préstamo hipotecario destinado a la adquisición de la vivienda habitual del prestatario, cambia totalmente la jurisprudencia entendida hasta dicho data.
    Finalmente, la determinación de la abusividad o desequilibrio del tipo de interés de demora se tiene que realizar en comparación con la normativa interna del derecho nacional, en la que hay dos normas reguladoras: el arte. 114.3 LH establece que en los préstamos destinados a la adquisición de la vivienda habitual el tipo de interés de demora no podrá ser superior a tres veces el tipo de interés legal del dinero, y el arte. 576 LEC regula la mora procesal (tipo de interés legal más 2 puntos). Sala considera que el criterio legal más idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores es el previsto en el arte. 576 de la LEC y, por lo tanto, este tiene que ser el que tiene que utilizarse para los préstamos hipotecarios.
    Una cosa que no comparto, y para acabar, es que se ha venido frenando, todo lo posible, la transposición a nuestro ordenamiento jurídico de las directivas comunitarias: las relativas a normas de protección de consumidores y usuarios; y ha sido lo TJUE quién, con sus sentencias, ha obligado al dependiendo poder político de nuestro país a trasladar por vía de urgencia las directivas comunitarias. Desde 2012, con sentencias cómo: TJUE de 14 de junio de 2012 (caso Banesto) o 14 de marzo de 2013 (caso Mohamed Aziz), se podría haber cambiado la doctrina establecida por el TS, y no esperarse en 2016.

    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?

    ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados?
    En cuanto al sobre endeudamiento, supone la situación en que se encuentra un consumidor por una asunción excesiva de deudas, o bien desencadenada por acontecimientos imprevistos y sobrevenidos. Entonces, para aliviar al consumidor sobre endeudado de buena fe, la situación de dificultad financiera tiene cierta permanencia, se le concede al mismo un fresh start. Entendemos por fresh start, o concesión de una nueva oportunidad para el deudor sobre endeudado de buena fe, a la liberación o exoneración de las deudas pendientes, después de la conclusión de un procedimiento de insolvencia. Esta liberación supone una limitación del principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor, haciendo referencia al artículo 1911 CC, según el cual del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros. Nuestro país, a diferencia otros países como EEUU o Francia, carece de una ley que trata con soluciones específicas diferentes de las previstas en el concurso, el sobre endeudamiento del consumidor y otorga esa segunda oportunidad al deudor sobre endeudado de buena fe. En España, existe una corriente favorable en este tipo de resolución, que significarían muchos cambios legislativos.
    Hay que añadir también que en nuestro país existe una resolución judicial que por vía interpretativa acoge en cierta medida la figura del fresh start, esta se el Auto del Juzgado del Mercantil nº3 de Barcelona, de 26 de octubre de 2010. Lo hace a través de una interpretación restrictiva del artículo 178.2 LC, y concede una liberación del crédito pendiente después de la liquidación concursal a dos pensionistas. Liberación que, sin embargo, es condicional, puesto que el Auto indica que se deben de tener por extinguidos las deudas concursales que no hayan podido se satisfechos con cargo a la demasiada activa del concurso, “sin perjuicio de las posibilidades de reapertura del concurso o de una nueva declaración si aparecieron nuevos bienes o los deudores vinieron a mejor fortuna”.
    Entonces, después de entender en que se basa el fresh start, bajo mi punto de vista sí que deberían de establecerse mecanismos que garantizaron esta figura, siempre que se tratara de deudores de buena fe y así lo pudieron demostrar, y no perjudicara intencionadamente a terceros. Con esta nueva figura, atendiendo al que dice la doctrina y estando de acuerdo con ella, podríamos encontrar ventajas como seria la de que se ejerciera un influjo neutro cuando no es positivo sobre la concesión de crédito, puesto que contribuiría a la aplicación del principio de concesión de crédito responsable, ante la alternativa o futura e imprevisible exoneración del pasivo después de la concesión del crédito. Esto traería a las entidades acreedoras a asegurarse fehacientemente de la solvencia del beneficiario del crédito. También se indica que esta adopción eliminaría la injustificada desigualdad entre personas físicas y jurídicas, puesto que, la posibilidad del deudor persona física continúa viva después de la conclusión del concurso por inexistencia de más bienes y derechos que liquidar, afectando a bienes futuros, y en cambio, en el caso de la persona jurídica, la desaparición de esta nos trae a la conclusión, puesto que supone una especia de liberación, al menos fáctica e implícita de las deudas pendientes, al no existir ya un sujeto que sea responsable con bienes que pudieran adquirir en el futuro.
    ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España?
    1. La ley 14/2013 de 27 de septiembre de apoyo a los emprendedores y su internacionalización donde se ha introducido una excepción a primeros de responsabilidad patrimonial universal para el emprendedor, persona física, que tenga la condición de emprendedor de “responsabilidad limitada”.
    2. El arte. 140 LH que es la llamada hipoteca de responsabilidad limitada según la cual podrá pactarse en la escritura de constitución de hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. De esta forma el acreedor solamente podrá satisfacer su crédito hasta el importe que se obtenga por el muy hipotecado, sin que pueda dirigirse contra el resto de patrimonio del deudor.
    3. También tenemos el Real decreto-Ley 1/2015 de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera, y otras medidas de orden social, que ha introducido un mecanismo de segunda oportunidad al regular la limitación de la responsabilidad patrimonial del deudor a través del que se denomina “beneficio de exoneración de pasivo insatisfecho”.
    4. La ley 1/2013 de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social; en la cual se introduce un límite de costas exigibles al deudor ejecutado en caso de ejecución de la vivienda habitual, que no podrá exceder del 5% de la cantidad que se reclamó en demanda ejecutiva.
    ¿Las considera suficientes?
    No considero que sea suficiente, pero siempre es un paso adelante el empezar a tener leyes como estas. El problema que puedo encontrar es, por ejemplo, del Real decreto-Ley, tiene mucha “letra pequeña” y el deudor de buena fe, tiene que cumplir una serie de requisitos muy estrictos (tales como que haya sido declarado en concurso, que este haya concluido por liquidación o por insuficiencia de la demasiada activa o que se haya intentado sin éxito un acuerdo extrajudicial de pagos); además tiene que estar atento a una gran variedad de situaciones o variables como por ejemplo no haber rechazado un trabajo en los últimos cuatro años, o conocer que, si el deudor ve mejorada su posición económica en los cinco años siguientes, la liberación de la deuda puede ser revocada.

    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.

    La dación en pago de la vivienda habitual constituye una medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria, que pueden solicitar determinados deudores de contratos de préstamo o crédito garantizado con hipoteca inmobiliaria. Una vez solicitada por el deudor la dación en pago, la entidad está obligada a aceptar la entrega del muy hipotecado por `parte del deudor, a la propia entidad o tercero que esta designo, quedando definitivamente cancelada la deuda. Por lo tanto la dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:

    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:

    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?
    Por lo que se refiere a la competencia, la objetiva corresponderá a los Juzgados de 1ª Instancia (artículos 45: “1. Corresponde a los Juzgados de Primera Instancia el conocimiento, en primera instancia, de todos los asuntos civiles que por disposición legal expresa no se encuentran atribuidos a otros tribunales. 2. Conocerán, así mismo, estos Juzgados: a) De los asuntos, actas, cuestiones y recursos que los atribuye la Ley Orgánica del Poder Judicial. b) De los concursos de persona natural que no sea empresario, y 47 LEC y artículos 85 y 100 de la Ley Orgánica del Poder Judicial). En cuanto a la competencia territorial, se establecen normas especiales para el procedimiento de ejecución hipotecaria en el artículo 684 de la LEC.”
    “Artículo 684 Competencia. 1. Para conocer de los procedimientos al hecho que se refiere el presente capítulo será competente: 1.º Si los bienes hipotecados fueren inmuebles, el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radico la finca y si esta radicara en más de un partido judicial, el mismo que si fueran varias y radicaron en diferentes partidos, el Juzgado de Primera Instancia de cualquier de ellos, a elección del demandante, sin que sean aplicables en este caso las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en la presente Ley”.
    En caso de inmuebles, los fueros son inderogables para las partes (de carácter imperativo) por el que no cabe la sumisión expresa ni tácita; sin embargo, en todos los casos el Juez puede apreciar de oficio la falta de competencia territorial.

    2) ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?
    En cuanto a los documentos que tienen que acompañar a la demanda, encontramos la respuesta en el artículo 685 LEC, concretamente el apartado segundo y cuarto: Demanda ejecutiva y documentos que tienen que acompañarse a la misma:
    “2. A la demanda se acompañarán el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta Ley exige para el despacho de la ejecución, así como los otros documentos al hecho que se refieren el artículo 550 y, en sus respectivos casos, los artículos 573 y 574 de la presente Ley.
    En caso de ejecución sobre bienes hipotecados o sobre bienes en régimen de pieza sin desplazamiento, si no pudiera presentarse el título inscrito, tendrá que acompañarse con el cual se presente certificación del Registro que acredito la inscripción y subsistencia de la hipoteca.”
    “4. Para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad de las cuales legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, bastará la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredito la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Esta certificación se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial comprendiendo tan sólo la finca o fincas objeto de la ejecución.”
    Y atendiendo a este artículo, se acompañarán los documentos expresados a los artículos:
    Artículo 550: “Documentos que tienen que acompañar a la demanda ejecutiva.
    1. A la demanda ejecutiva se acompañarán:
    1.º El título ejecutivo, salvo que la ejecución se funde en sentencia, decreto, acuerdo o transacción que consto en las actuaciones.
    Cuando el título sea un laudo, se acompañarán, además, el convenio arbitral y los documentos acreditativos de la notificación de aquel a las partes.
    Cuando el título sea un acuerdo de mediación elevado a escritura pública, se acompañará, además, copia de las actas de la sesión constitutiva y final del procedimiento.
    2.º El poder otorgado a procurador, siempre que la representación no se confiera “apud acta” o no consto ya en las actuaciones, cuando se pidiera la ejecución de sentencias, transacciones o acuerdos aprobados judicialmente.
    3.º Los documentos que acreditan los precios o cotizaciones aplicados para el cómputo en dinero de deudas no dinerarias, cuando no se trato de datos oficiales o de público conocimiento.
    4.º Los otros documentos que la ley exija para el despacho de la ejecución.
    2. También podrán acompañarse a la demanda ejecutiva cuántos documentos considero el ejecutante útiles o convenientes para el mejor desarrollo de la ejecución y contengan datos de interés para despacharla”.
    Y artículo 573: “Documentos que tienen que acompañarse a la demanda ejecutiva por saldo de cuenta.
    1. En los casos al hecho que se refiere el apartado segundo del artículo anterior, a la demanda ejecutiva tendrán que acompañarse, además del título ejecutivo y de los documentos al hecho que se refiere el artículo 550, los siguientes:
    1.º El documento o documentos en que se expresó el saldo resultante de la liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a la aplicación de intereses que determinan el saldo concreto por el cual se pide el despacho de la ejecución.
    2.º El documento fehaciente que acredito haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo.
    3.º El documento que acredito haberse notificado al deudor y al seguro, si lo hubiera, la cantidad exigible.
    2. También podrán acompañarse a la demanda, cuando el ejecutante lo considero conveniente, los justificantes de las diversas partidas de cargo y abono.
    3. Si el acreedor tuviera duda sobre la realidad o exigibilidad de alguna partida o sobre su efectiva cuantía, podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que le resulta indudable y reservar la reclamación del resto para el proceso declarativo que corresponda, que podrá ser simultáneo a la ejecución”.

    3) ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?
    La respuesta a esta pregunta la encontramos en el artículo 686 de la LEC, en la que es necesaria requerir el pago “Requerimiento de pago
    1. En el acto por el cual se autorizó y despacho la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, si procede, el hipotecando no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiera dirigido la demanda, en el domicilio que resulto vigente en el Registro.
    2. Sin perjuicio de la notificación al deudor del despacho de la ejecución, no se practicará el requerimiento al hecho que se refiere el apartado anterior cuando se acredito haberse efectuado extrajudicialmente el requerimiento o requerimientos, conforme al que se dispone en el apartado 2 del artículo 581.”
    Pero, en el artículo 580 y 581.2 encontramos los casos en que no procede el requerimiento de pago, y al artículo 581.1 casos en que si procede el requerimiento de pago. Y en el caso práctico, cómo hemos dicho, sí que procede el requerimiento.
    Artículo 580. Casos en que no procede el requerimiento de pago. Cuando el título ejecutivo consista en resoluciones del secretario judicial, resoluciones judiciales o arbitrales o que aprueban transacciones o convenios conseguidos dentro del proceso, o acuerdos de mediación, que obligan a entregar cantidades determinadas de dinero, no será necesario requerir de pago al ejecutado para proceder al embargo de sus bienes.
    Artículo 581. Casos en que procede el requerimiento de pago.
    1. Cuando la ejecución para la entrega de cantidades determinadas de dinero no se funde en resoluciones procesales o arbitrales, despachada la ejecución, se requerirá de pago al ejecutado por la cantidad reclamada en concepto de principal e intereses reportados, si procede, hasta hoy de la demanda y si no pagara en el acto, el Tribunal procederá al embargo de sus bienes en la medida suficiente para responder de la cantidad por la cual se haya despachado ejecución y las costas de esta.
    2. No se practicará el requerimiento establecido en el apartado anterior cuando a la demanda ejecutiva se haya acompañado acta notarial que acredito haberse requerido de pago al ejecutado con al menos diez días de antelación.

    4) ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?

    Esta certificación de dominio y cargas desempeña diversas funciones claves en el procedimiento, como es asegurar al Juez la subsistencia de la hipoteca, para sobreseer el procedimiento en caso contrario.
    Los extremos que deben constar en la certificación, según el propio artículo 688 LEC y su remisión al artículo 656 LEC, son:
    ­ La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado.
    ­ Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas.
    ­ Que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro. Algunos Jueces dan carácter sacramental a estas palabras, subsistente y sin cancelar, aunque las dos expresiones son sinónimas a efectos regístrales y, ambas, equivalentes a la afirmación de que «la inscripción está vigente» o incluso a la de que «la finca está gravada con la hipoteca…», cosa que no podría decir el Registrador si la hipoteca no estuviera subsistente y sin cancelar.
    El sobreseimiento se dispone en el mismo artículo 688: si de la certificación resultare que la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o ha sido cancelada, el Tribunal dictará auto poniendo fin a la ejecución. Contra esta resolución podrá interponerse recurso de apelación.
    Por último, el artículo 688 de la LEC establece que, en tanto no se cancele por mandamiento judicial la nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:

    BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso. El Juez debe adoptar una resolución por la que ordene o no el despacho de la ejecución. Determínese:
    1) ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?
    En primer lugar, citar el que dice el artículo 551.1 LEC sobre “Orden general de ejecución y despacho de la ejecución”.
    1. Presentada la demanda ejecutiva, el Tribunal, siempre que concurran los presupuestos y requisitos procesales, el título ejecutivo no carezco de ninguna irregularidad formal y los actos de ejecución que se solicitan sean conformes con la naturaleza y contenido del título, dictará acto conteniendo la orden general de ejecución y despachando la misma.
    Entonces, atendiendo al que dice el artículo 549.1 y .2 LEC sobre “Demanda ejecutiva. Contenido”.
    1. Sólo se despachará ejecución a petición de parte, en forma de demanda, en la cual se expresarán:
    1.º El título en que se funda el ejecutante.
    2.º La tutela ejecutiva que se pretende, en relación con el título ejecutivo que se aduce, precisando, si procede, la cantidad que se reclamo conforme al que se dispone en el artículo 575 de esta Ley.
    3.º Los bienes del ejecutado susceptibles de embargo de los cuales tuviera conocimiento y, si procede, si los considera suficientes para el fin de la ejecución.
    4.º Si procede, las medidas de localización e investigación que intereso al amparo del artículo 590 de esta Ley.
    5.º La persona o personas, con expresión de sus circunstancias identificativas, frente a las cuales se pretenda el despacho de la ejecución, para aparecer en el título como deudores o para estar sujetos a la ejecución según lo dispuesto en los artículos 538 a 544 de esta Ley.
    2. Cuando el título ejecutivo sea una resolución del Secretario judicial o una sentencia o resolución dictada por el Tribunal competente para conocer de la ejecución, la demanda ejecutiva podrá limitarse a la solicitud que se despacho la ejecución, identificando la sentencia o resolución la ejecución de la cual se pretenda”.
    Por el que, el tribunal tiene que examinar el que dice este artículo para pronunciarse. Es imprescindible, pues, la solicitud de la ejecución mediante la presentación de la correspondiente demanda ejecutiva (artículo 549.1 LEC) o la solicitud que se despacho la ejecución, identificando la sentencia o resolución la ejecución de la cual se pretenda ante el tribunal competente (artículo 549.2 LEC).
    Por último, el presupuesto fundamental para la viabilidad de la acción ejecutiva es la tenencia de un título que posibilito el despacho de ejecución, que también tendrá que examinar el tribunal. Por tal motivo, el artículo 517 LEC, dispone:
    “1. La acción ejecutiva tendrá que fundarse en un título que tenga emparejada ejecución.
    2. Sólo tendrán emparejada ejecución los siguientes títulos:
    1.º La sentencia de condena firme.
    2.º Los laudos o resoluciones arbitrales y los acuerdos de mediación, debiendo de estos últimos haber sido elevados a escritura pública de acuerdo con la Ley de mediación en asuntos civiles y mercantiles.
    3.º Las resoluciones judiciales que aprueban u homologan transacciones judiciales y acuerdos logrados en el proceso, acompañadas, si fuera necesario para constancia de su concreto contenido, de los correspondientes testimonios de las actuaciones.
    4.º Las escrituras públicas, con tal que sea primera copia ; o si es segunda que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quién tenga que perjudicar, o de su causante, o que se expida con la conformidad de todas las partes.
    5.º Las pólizas de contratos mercantiles firmadas por las partes y por corredor de comercio colegiado que las intervenga, con tal que se acompaño certificación en la cual este corredor acredito la conformidad de la póliza con los asientos de su libro registro y la fecha de estos.
    6.º Los títulos al portador o nominativos, legítimamente emitidos, que representan obligaciones vencidas y los cupones, también vencidos, de estos títulos, siempre que los cupones confrontan con los títulos y estos, en todo caso, con los libros talonarios.
    La protesta de falsedad del título formulada en el acto de la confrontación no impedirá, si esta resulta conforme, que se despacho la ejecución, sin perjuicio de la posterior oposición a la ejecución que pueda formular el deudor alegando falsedad en el título.
    7.º Los certificados no caducados expedidos por las entidades encargadas de los registros contables respecto de los valores representados mediante anotaciones en cuenta a los cuales se refiere la Ley del Mercado de Valores, siempre que se acompaño copia de la escritura pública de representación de los valores o, si procede, de la emisión, cuando tal escritura sea necesaria, conforme a la legislación vigente.
    Instada y despachada la ejecución, no caducarán los certificados al hecho que se refiere el párrafo anterior.
    8.° El acto que establezca la cantidad máxima reclamable en concepto de indemnización, dictado en los supuestos previstos por la ley en procesos penales incoados por hechos cubiertos por el Seguro Obligatorio de Responsabilidad Civil derivada del uso y circulación de vehículos de motor.
    9.º Las otras resoluciones procesales y documentos que, por disposición de esta u otra ley, traen emparejada ejecución.”

    2) ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?

    Teniendo en cuenta que el artículo 404 LEC concede al Secretario Judicial la competencia de examinar y, si procede, admitir a trámite la demanda, entendemos que la referencia al “juez nacional” que hace el TJUE tiene que extenderse, en nuestro Ordenamiento Jurídico procesal, al Secretario Judicial, pues también forma parte del órgano jurisdiccional, y cada vez con más competencias asumidas. Entonces, respondiendo a la pregunta, sí que podría el juzgado, de oficio, apreciar cláusulas abusivas.
    Artículo 404. “Admisión de la demanda, emplazamiento al demandado y plazo para la contestación.
    1. El Secretario judicial, examinada la demanda, dictará decreto admitiendo la misma y dará traslado de ella al demandado porque la contesto en el plazo de veinte días.
    2. El Secretario judicial, sin embargo, dará cuenta al Tribunal porque resuelva sobre la admisión en los siguientes casos:
    1) cuando estimo carecida de jurisdicción o competencia del Tribunal o 2)
    cuando la demanda carezco de defectos formales y no se hubieron enmendado por el actor en el plazo concedido para lo cual por el Secretario judicial”.

    3) En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?

    Sí que considero que es abusiva la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, principalmente por su falta de transparencia material exigible y por la falta de buena fe de la entidad BANCOVAL, puesto que esta se encuentra incluida entre una gran cantidad de datos e información y en cuanto a que no se expresa de forma clara y precisa la existencia de la misma; así como el desequilibrio en las cláusulas del contrato hipotecario, ya que en dicho contrario de préstamo hipotecario, podemos encontrar una clausula suelo del 3% y una clausula techo del 13%. Como podemos observar, la cláusula techo es excesivamente alta por lo que no es probable que pueda alcanzarse en ningún momento, y por lo tanto, ni Alonso ni Dulcinea podrán beneficiarse de ella. Todo esto en base al Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.
    Además, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, consideró que la falta de transparencia de cláusulas como esta, incluida en dicho contrato, es determinante para poder considerarlas abusivas.
    En concreto el Tribunal Supremo consideró que no son transparentes las cláusulas cuando: falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contrato; se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas; no existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar; no hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo; la cláusula se ubica entre una enorme cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que afectan de manera clara a la atención del consumidor.
    También, la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, se pronunció en su sentencia de 26 de enero de 2017 respecto a los criterios que debían seguir los jueces españoles para declarar nulas cláusulas abusivas contenidas en contratos de préstamos hipotecarios, debido a que considera insuficiente la tutela que brinda la normativa interna española al consumidor al no satisfacer las exigencias de la Directiva 93/13.
    Asimismo en aplicación de la Directiva Comunitaria 93/13 de 5 de abril, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha pronunciado en su sentencia de 21 de diciembre de 2016 en los asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15, mediante las cuales procede la abonación de todas las cantidades indebidamente cobradas por la aplicación de la cláusula suelo.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:

    Ocupe el papel del Abogado de Dulcinea y Alonso e imagine que el Juzgado no aprecia de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.
    Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:

    1) ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?

    El plazo para presentar el escrito de oposición es de diez días hábiles, contados a partir del día siguiente a la notificación de la demanda, según el artículo 556.1 LEC “el ejecutado, dentro de los diez días siguientes a la notificación del auto en que se despache ejecución, podrá oponerse a ella por escrito alegando el pago o cumplimiento de lo ordenado en la sentencia, laudo o acuerdo, que habrá de justificar documentalmente”.
    Pero la ley 1/2013 de 15 de mayo en la Disposición Transitoria 4ª, nos indica que: “La modificaciones de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, introducidas por la presente Ley serán de aplicación a los procesos de ejecución iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar. 2. En todo caso, en los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que haya transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El plazo preclusivo de un mes se computará desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley y la formulación de las partes del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta Disposición transitoria se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 3. Asimismo, en los procedimientos ejecutivos en curso en los que, a la entrada en vigor de esta Ley, ya se haya iniciado el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán del mismo plazo preclusivo de un mes previsto en el apartado anterior para formular oposición basada en la existencia de cualesquiera causas de oposición previstas en los artículos 557 y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.
    Por tanto, además de los 10 días siguientes a la notificación del auto, tendrán un mes más para poder presentar la oposición.
    Los efectos que tendrá esta oposición supondrá la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
    2) ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?

    Se pueden alegar los motivos contenidos en el artículo 557 de la LEC, sobre oposición a la ejecución fundada en títulos no judiciales ni arbitrales. “1. Cuando se despache ejecución por los títulos previstos en los números 4.º, 5.º, 6.º y 7.º, así como por otros documentos con fuerza ejecutiva a que se refiere el número 9.º del apartado 2 del artículo 517, el ejecutado sólo podrá oponerse a ella, en el tiempo y en la forma prevista en el artículo anterior, si se funda en alguna de las causas siguientes:
    1.ª Pago, que pueda acreditar documentalmente.
    2.ª Compensación de crédito líquido que resulte de documento que tenga fuerza ejecutiva.
    3.ª Pluspetición o exceso en la computación a metálico de las deudas en especie.
    4.ª Prescripción y caducidad.
    5.ª Quita, espera o pacto o promesa de no pedir, que conste documentalmente. 6.ª Transacción, siempre que conste en documento público.
    7.ª Que el título contenga cláusulas abusivas.

    En nuestro caso, alegaríamos el motivo del punto séptimo, de que el título de nuestro préstamo hipotecario contiene cláusulas abusivas. En concreto, la cláusula de vencimiento anticipado contenida en el contrato de préstamo hipotecario de Dulcinea y Alonso. Esto se debe al procedimiento especial de ejecución hipotecaria promovido por BANCOVAL ante el impago de varios plazos del préstamo hipotecario.
    Sobre este aspecto, y consecuencia de todas las reformas en la Ley de Enjuiciamiento Civi, se ha introducido la del control de las cláusulas abusivas en la ejecución por dos vías:
    1ª.- De un lado, introduciendo la posible apreciación de oficio de la cláusula abusiva por el juez en el inicio de la ejecución. Así el artículo 552.1º, párrafo 2º LEC dispone que “El tribunal examinará de oficio si alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo de los citados en el artículo 557.1 puede ser calificada como abusiva. Cuando apreciare que alguna cláusula puede ser calificada como tal dará audiencia por quince días a las partes. Oídas éstas, acordará lo procedente en el plazo de cinco días hábiles conforme a lo previsto en el artículo 561.1.3.ª”.
    2ª.- De otro, la reforma introduciendo un párrafo 4º en el art. 695.1 LEC: “En los procedimientos a que se refiere este Capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas: (…) 4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible”.

    3) ¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?

    Las consecuencias que podrían derivarse de la apreciación por el juez de la abusividad de la cláusula alegada, comporta la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, así como el sobreseimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria. Esto es así, ya que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea así se ha pronunciado en la sentencia de 26 de enero de 2017.
    Además, así se contempla en el artículo 695.3, párrafo segundo de la LEC “De estimarse la causa 4.ª, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva”.
    La causa 4ª del punto primero de este artículo dice así: “4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.”

    En base a esto, considero que sí que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria de Alonso y Dulcinea.

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo.

    (Laura, amiga de Dulcinea y Alonso, también concertó un préstamo hipotecario con BANCOVAL en el año 2008 para la adquisición de su vivienda habitual, garantizado con hipoteca sobre la misma. Duda de la validez de la cláusula suelo).

    ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula?

    Las circunstancias que deberían darse para concluir sobre la nulidad de la cláusula suelo serian tales como la falta de transparencia material exigible en las cláusulas de los contratos suscritos con los consumidores y la falta de buena fe en el círculo de interesados (entidades acreedoras), así como el desequilibrio en las cláusulas del contrato hipotecario, según como establece el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.
    Estas causas y muchas más sobre la nulidad de la cláusula suelo se encuentra jurídicamente justificada en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016. Alegando dentro del marco de la legislación española, el artículo 82, apartado 1, del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (BOE n.º 287, de 30 de noviembre de 2007), en su versión aplicable a los litigios principales (en lo sucesivo, «LGDCU»), dispone lo siguiente:
    «Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.»
    En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?

    En caso de que la cláusula suelo fuera nula, Laura tendría derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de la misma, en base al Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.
    Además, tendría derecho a recuperar todo el dinero pagado de más a causa de la misma, ya que así se reconoce el efecto retroactivo en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea 21 de diciembre de 2016.

    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.

    Servicio Atención Cliente
    ENTIDAD BANCOVAL
    Valencia a 20 de Marzo de 2017
    D. Laura
    C/XXX
    Valencia

    Me dirijo a Vds. en calidad de cliente de esta entidad y como prestatario del préstamo Hipotecario suscrito en fecha del año 2008, por importe de 98.452,00€ euros que grava la vivienda sita en Valencia.
    El presente escrito tiene por objeto que se anule la CLAUSULA SUELO-TECHO del presente préstamo hipotecario a interés variable en base a la Doctrina Jurisprudencial del Tribunal Supremo establecida en Sentencia nº 241/2013 publicada el pasado 9 de mayo 2013, Sentencia nº 464/2014 de fecha 8 de septiembre de 2014, Sentencia nº 138/2015 de 24 de marzo, Sentencia nº 139/2015 de 25 de marzo y Sentencia nº 705/15 de 23 de diciembre. Todo ello por cuanto esta entidad no me informó que incorporaría una cláusula limitativa de tipos de interés en mi préstamo hipotecario.
    En la Sentencia de 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de la cláusula suelo-techo por falta de transparencia, condenando a CAJAMAR, BBVA, CNG y BANCOVAL a retirarlas de sus escrituras de préstamo hipotecario.
    Por consiguiente y siendo nula la cláusula suelo de mi préstamo hipotecario por falta de transparencia, tal y como ha declarado reiteradamente la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, al no reunir los requisitos mínimos de transparencia exigidos por este alto Tribunal en el punto 225 de su Sentencia de 9 de mayo 2013 y que reproduzco:
    a) Por la creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia repercuten en una disminución del precio del dinero.
    b) Por faltar información suficientemente clara de que la cláusula suelo es un elemento definitorio del objeto principal del contrato
    c) Por la creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación la fijación de un techo.
    d) Por la ubicación de la cláusula suelo entre una abrumadora cantidad de datos entre los que queda enmascarada y que diluye la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por BANCOVAL.
    e) Por la ausencia de simulaciones de escenarios diversos de comportamiento del tipo de interés en el momento de contratar, de forma que el consumidor no está informado del comportamiento previsible del índice de referencia a corto plazo.
    f) Por la inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros préstamos de la propia entidad”.
    Estimo que la cláusula suelo contenida en mi escritura de préstamo hipotecario incurre en varios (o todos) de los puntos anteriormente mencionados, por lo que por medio del presente escrito, solicito la inmediata eliminación de la cláusula suelo de mi escritura de préstamo hipotecario, al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al índice de referencia pactado.
    Asimismo les requiero para que procedan a abonarme todas las cantidades indebidamente cobradas por la aplicación de la cláusula suelo a tenor del artículo 1.303 del Código Civil y la Directiva Comunitaria 93/13 de 5 de abril, tal y como ha declarado en Sentencia de 21 de diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la UE en los asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15.
    Por último en el caso de no anular dicha cláusula de mi préstamo hipotecario en el plazo de 15 días y devolverme todas las cantidades indebidamente cobradas desde la aplicación de dicha cláusula, procederé a interponer una demanda judicial pudiendo ser condenada esta entidad al pago de las costas procesales.

    Quedando a la espera de sus noticias,

    Atentamente,
    Laura.

  12.    Paula Jiménez Pérez on marzo 23, 2017 8:02

    CASO PRÁCTICO 2016-2017
    PAULA JIMÉNEZ PÉREZ

    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:
    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:
    En relación con el préstamo:
    – Capital prestado: La cantidad que presta la entidad bancaria CANCOVAL a Dulcinea y Alonso, casados en régimen de gananciales, es de cuarenta y cinco mil euros. Por tanto, BANCOVAL, concede y formaliza, solidariamente, a favor de estos un préstamo por importe de cuarenta y cinco mil euros (45.000,00 €), destinado a la adquisición de la finca descrita en la escritura.

    – Plazo de amortización: El préstamo vence el día 1 de diciembre de 2029. El préstamo se reembolsará al Banco en el plazo de quince años, mediante el pago de ciento ochenta cuotas mensuales consecutivas, compresivas de capital e intereses al tipo que resulte según lo estipulado en esta escritura. Estas cotas deberán ser satisfechas por meses naturales vencidos y computándose los meses a partir de la fecha 1 de diciembre de 2014. Además, cada cuota estará integrada por la cantidad de trescientos siete euros con cincuenta y tres céntimos, y deberá ser pagada a mes vencido en la cuenta corriente/libreta a la vista número 0000-1010-38- 300320330, abierta a su nombre, en la Oficina 7007 de BANCOVAL.

    – Tipo de interés remuneratorio: A efectos de la determinación del tipo de interés aplicable al capital prestado, el plazo total del préstamo se divide en dos fracciones temporales. Durante la primera fracción el tipo de interés será fijo o invariable. Durante la segunda fracción temporal, el interés aplicable al préstamo será variable, al alza o a la baja.

    1) El tipo de interés nominal para la primera fracción temporal será del 2,850% anual.
    2) El tipo de interés ordinario a aplicar en cada periodo anual de la segunda fracción temporal será el que resulte de efectuar su cálculo de acuerdo con la forma que se establece en la escritura, el día 1 del mes de diciembre en que se realice la revisión, tomando como tipo de interés o índice de referencia el tipo de interés EURIBOR.

    – Cláusula suelo: En la variabilidad del tipo de interés pactado una de las cláusulas financieras, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés nominal anual aplicado en cada uno de los periodos de revisión del tipo de interés no podrá ser inferior al 3 % ni superior al 12%.
    Por tanto, el tipo de interés de este préstamo, a pesar de ser variable, nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés de referencia por debajo del límite mínimo del 3 % ni de aumentos por encima del 12 %.
    – Tipo de interés moratorio: Del pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación sexta, al tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de diez mil ochocientos euros (10.800,00 €).
    No obstante, y en virtud de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y en caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, dichos intereses de demora, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.

    – Cláusula/s de vencimiento anticipado: Se trata de una cláusula no financiera, concretamente la séptima donde establece las causas de vencimiento anticipado, es decir, aquellas causas que facultan a la entidad bancaría para exigir la cantidad de dinero, los intereses, intereses de demora y gastos varios cuando concurran alguna de las causas estipuladas.

    Además, se informa a los otorgantes de que STS -Sala Primera- de 16 de diciembre de 2009, y de la Sentencia del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla de 30 de septiembre de 2010, han declarado nulas por abusivas, determinadas cláusulas de contratos suscritos por entidades de crédito, entre las que encuentran aquellas que prevén el vencimiento anticipado del préstamo por cualquier embargo o disminución de solvencia del deudor o por arrendamientos posteriores salvo que se trate de viviendas, siendo exigible el establecimiento de un baremo – coeficiente- que corrija la disminución de valor que suponga el gravamen arrendaticio.

    En relación con la garantía hipotecaria:
    – Capital garantizado con la hipoteca: Alonso y Dulcinea, en cumplimiento y en garantía de las obligaciones que se contraen en la escritura constituyen sobre la finca una primera hipoteca a favor de Bancoval que la acepta en garantía de cuarenta y cinco mil euros (45.000,00 €), que corresponden al principal prestado.

    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: El pago de intereses remuneratorios se fijan en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en esta escritura del 2,850% anual más 7,150 puntos, o sea en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de cuatro mil quinientos euros (4.500,00 €).

    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: Respecto al pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado, al tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de diez mil ochocientos euros (10.800,00 €). No obstante, y en virtud de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y en caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, dichos intereses de demora, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.

    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca: Existen otras partidas garantizadas como la cantidad de tres mil quince euros (3.015,00 €), que se fijan para costas y gastos. En todo caso, en el supuesto de ejecución, si la finca hipotecada mantuviera el carácter de vivienda habitual, las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame.

    – Cláusula de liquidación unilateral
    Se devengará una cantidad a cargo de la parte prestataria y en favor de BANCOVAL de la siguiente forma:
    – 0,50% del capital amortizado anticipadamente, cuando la amortización o reembolso, total o parcial, se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o
    Préstamo.
    – 0,25% del capital cancelado o reintegrado con anterioridad al vencimiento inicialmente pactado.

    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
    La cláusula 4ª sobre comisiones y compensación por desestimiento es la que no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad. Es decir, la que incluye que el Banco percibirá una comisión de apertura de 150€.

    3) Observe que en la escritura el préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podrá hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?
    En primer lugar, en el préstamo hipotecario se fija un valor de tasación de la finca objeto de hipoteca de noventa y cuatro mil seiscientos sesenta y ocho euros (94.668 €). Esta tasación se realiza de acuerdo con la normativa especial reguladora del Mercado Hipotecario.

    Por otro lado, la vigente LEC, después de su redacción por Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de Julio, De Medidas de Apoyo a los Deudores Hipotecarios en el artículo 671 Subasta sin ningún postor establece que: Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Al tratarse de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará:
    – por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta
    – o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien.
    Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

    Por tanto, el deudor sí que podrá hacer valer esta circunstancia pidiendo a la Administración que realice una comprobación de valores de acuerdo con el artículo 57 de la Ley General Tributaria. Como se trata de un bien inmueble se deberá de comprobar el valor que tiene este bien en el catastro y adaptar la tasación a la realidad.

    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como la Ley Antideshaucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?
    Esta ley introduce como novedad la suspensión de los lanzamientos de aquellas viviendas habituales habitadas por colectivos especialmente vulnerables. Esto significa que, no se producirá la suspensión de aquellas viviendas que no sean habituales ni estén habitadas por colectivos vulnerables.
    Es por eso que la escritura de préstamo insiste tanto en qué el inmueble es vivienda habitual. En nuestro caso, Dulcinea y Alonso tienen un hijo de 2 años, situación amparada por esta ley en el artículo1.2 apartado c): unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
    No obstante, cabe comentar que para poder suspender el lanzamiento se deben de cumplir una serie de condiciones que se mencionan en este mismo artículo.
    5) ¿Qué trascendencia judicial tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    El contrato de adhesión se desvincula del contrato tradicional que requiere un acuerdo de voluntades. La principal consecuencia jurídica que plantean estos contratos es la poca transparencia de dichas cláusulas, las cuales podrían llegar a ser nulas de pleno derecho por ser abusivas.
    También podrían existir otras consecuencias jurídicas relativas a la validez del consentimiento, ya que, en el derecho civil y mercantil tradicional, el consentimiento contractual se entendía como el resultado de una relación bilateral equilibrada entre dos o más personas, pero esta relación equilibrada se rompe con la aparición del contrato por adhesión. La entidad que vende el bien o presta el servicio ofrece el mismo a través de un contrato masivo e innegociable, y el consumidor debe elegir entre aceptar el bien con todas sus cláusulas o no hacerlo, lo que supone una debilidad del sustrato contractual, y esto provoca dos dudas muy importantes acerca del consentimiento.
    En general se entiende que el contrato por adhesión es válido. Sin embargo, se reconoce la especial debilidad del consumidor, ya que la parte oferente impone su fórmula contractual lo que puede llevar a situaciones de abuso generándose una reacción jurídica para evitar de forma cautelar la incorporación de cláusulas abusivas y desconocidas por el adherente. Por tanto, la trascendencia jurídica que también podemos observar en este tipo de contrato es que la parte que va a recibir el préstamo no puede pactar las condiciones del mismo ni discrepar respecto de ninguna de las cláusulas estipuladas, únicamente podrá aceptar o rechazar el contrato, no hay acuerdo de voluntades si no que es únicamente una de las partes la que configura el contrato en cuestión.
    Las vías a través de las cuales se da protección al consumidor son mediante la prohibición de las cláusulas abusivas, que son nulas de pleno Derecho, y a través de la vigilancia por las instituciones públicas de la actuación de las empresas.

    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el artículo 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.
    La doctrina establecida por el Tribunal Supremo en dicha sentencia afecta de la siguiente manera a los contratos celebrados con posterioridad a la misma: afirma que el límite cuantitativo fijado por el artículo 114.3 de la LH, el triple del interés legal del dinero, no puede ser el único criterio para considerar este límite abusivo, si no que existen más criterios a los que puede acudir el juez nacional para decidir en cada caso la busividad de la cláusula, tal y como dice la sentencia: la comparación del tipo pactado con las normas nacionales aplicables en defecto de acuerdo, o bien la consideración sobre si el profesional podía razonablemente estimar que el consumidor hubiera aceptado esa cláusula en una negociación individual, entre otras posibles. Así pues, este límite únicamente sirve de control judicial previo del contenido de la cláusula.

    Respecto del límite cuantitativo que deben de respetar los intereses moratorios para no ser abusivos el Tribunal Supremo en su sentencia de 3 de junio de 2016 ha establecido que los intereses moratorios en préstamos hipotecarios que superen en dos puntos porcentuales a los intereses remuneratorios se considerarán abusivos. Por tanto, el límite cuantitativo que se utiliza es el que acabamos de mencionar.

    En cuanto a la valoración crítica, esta doctrina introducida por el Tribunal Supremo no me parece favorecedora de cara al prestatario puesto que se aleja de la imparcialidad y de la objetividad. Esto significa que, es el prestamista quién tiene la facultad y el poder de elevar los intereses remuneratorios y en consecuencia los moratorios, respetando siempre el límite legal establecido para que éstos no sean abusivos. Por tanto, esto no es nada objetivo puesto que depende totalmente de la voluntad del prestamista que subirá los intereses remuneratorios para así subir los moratorios y no incurrir en abusividad.

    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?
    En lo que respecta a la primera cuestión que se me plantea, yo personalmente entiendo que sí, que sí deberían articularse mecanismos jurídicos para que garanticen una segunda oportunidad a los deudores, a las personas físicas sobreendeudadas, no es “vida”, el hecho de que una persona que es insolvente, tenga que estar toda su vida respondiendo a sus deudas, no solo con sus bienes presentes, sino también con sus bienes futuros.
    En cuanto a los mecanismos de los que actualmente disponemos, se trata de un Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social. Las circunstancias que deben concurrir para que el deudor persona física, pueda acogerse a este beneficio, se regulan en el nuevo artículo 178bis. Por lo tanto, lo considero insuficiente, entiendo que es un asunto demasiado importante y con demasiada transcendencia social, para que pretendan solucionarlo aprobando un Decreto-Ley.

    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.
    Entendemos por dación en pago la acción de entregar un bien a cambio de quedar exonerado de la deuda pendiente. Supone realizar una prestación distinta a la debida al acreedor puesto que no se paga una cantidad de dinero si no que se entrega un bien. Es el propio acreedor quien debe de aceptar la dación para poder consumarse.
    En este caso, se declara exenta del IRPF, la cual cosa está contemplada en el art. 33.4. d) de la Ley del IRPF. Según este artículo: “Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto:
    d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.”

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:
    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:

    1. ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?
    El órgano jurisdiccional competente para conocer de la demanda interpuesta por la entidad acreedora es el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el bien inmueble hipotecado, según lo establece el artículo 648 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

    2. ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?
    El banco tendrá que aportar, una copia de la escritura de préstamo con hipoteca otorgada a favor de la parte demandada.
    Acta notarial en la que se incorpora el certificado expedido por el Banco en el que se recoge el saldo a cargo de los prestatarios, así como el extracto de las partidas de cargo y abono, y las correspondientes a la aplicación de intereses, acreditándose que la liquidación de la deuda se ha practicado en la forma pactada por las partes en la escritura, así como los documentos que acreditan el tipo de referencia aplicado para el cálculo de los intereses ordinarios en el período variable.
    Así como las cartas, telegramas, y otro medio que disponga, con acuse de recibo acreditativo de haber notificado a los demandados la cantidad exigible

    3. ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?
    Según lo establece el artículo 686LEC, es necesario requerir de pago al deudor antes de presentar la demanda cuando en el auto previo se autorice y despache la ejecución. El requerimiento se habrá de efectuar en el domicilio del deudor que conste en el Registro.
    No obstante, cabe la posibilidad de no efectuar el requerimiento de pago al que se refiere el 868.1 cuando esto se haya realizado de manera extrajudicial.

    4. ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    La utilidad de dicha certificación se encuentra en el artículo 656 LEC, como por ejemplo, determinar la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:
    BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso. El Juez debe adoptar una resolución por la que ordene o no el despacho de la ejecución. Determínese:
    1) ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?
    Desde mi punto de vista, debemos acudir al artículo 550 LEC, referido a los documentos que se han de presentar en una demanda ejecutiva, el órgano jurisdiccional deberá de examinar lo siguiente:

    1.º El título ejecutivo, salvo que la ejecución se funde en sentencia, decreto, acuerdo o transacción que conste en los autos.
    Cuando el título sea un laudo, se acompañarán, además, el convenio arbitral y los documentos acreditativos de la notificación de aquél a las partes.
    Cuando el título sea un acuerdo de mediación elevado a escritura pública, se acompañará, además, copia de las actas de la sesión constitutiva y final del procedimiento.
    2.º El poder otorgado a procurador, siempre que la representación no se confiera «apud acta» o no conste ya en las actuaciones, cuando se pidiere la ejecución de sentencias, transacciones o acuerdos aprobados judicialmente.
    3.º Los documentos que acrediten los precios o cotizaciones aplicados para el cómputo en dinero de deudas no dinerarias, cuando no se trate de datos oficiales o de público conocimiento.
    4.º Los demás documentos que la ley exija para el despacho de la ejecución.
    Por último, aquellos documentos que considere útiles o convenientes y que sean de interés para valorar el despacho de la ejecución.

    2) ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?
    Si, el Juzgado puede, no solo apreciar la existencia de una cláusula abusiva de oficio, sino que, de la misma forma, puede declarar la nulidad de la misma, sin necesidad de que el deudor lo ponga de manifiesto en el procedimiento.

    3) En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?
    Si es una cláusula abusiva, pues y en virtud de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y en caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, dichos intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces al interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.
    El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, considera que la falta de transparencia de cláusulas como esta es determinante para poder considerarlas abusivas; y en concreto el Tribunal Supremo considera, entre Otros Requisitos, que no son transparentes las cláusulas cuando: existe falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contratante; se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas; no hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otra modalidades de préstamo; la cláusula se ubica entre una enorme cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que afectan de forma clara a la atención del consumidor.

    El TJUE falló en la sentencia sobre cláusulas suelo que los bancos que las hayan aplicado deben, por tanto, devolver todo el dinero cobrada indebidamente en aplicación de esta cláusula abusiva.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:
    Ocupe el papel del Abogado de Dulcinea y Alonso e imagine que el Juzgado no aprecia de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.
    Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:

    1) ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?
    Según lo establece el artículo 556.1 LEC, ha de formularse por escrito y dentro de los diez días siguientes a la notificación del auto en que se despache la ejecución.
    Formulada la pretensión, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a las partes para una comparecencia ante el tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar cuatro días desde la citación, comparecencia en la que el tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día.

    2) ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?
    Los motivos de oposición que pueden alegarse, están contemplados en el art. 695.1 LEC.
    1. En los procedimientos a que se refiere este Capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:
    1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.
    2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

    No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.
    3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.
    4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

    En este caso, apreciaríamos la existencia de la causa prevista en el apartado cuarto, el carácter abusivo de una cláusula contractual, siendo esta el fundamento de la ejecución.

    3) ¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?
    Al igual que una cláusula abusiva en el contrato de hipoteca supone la nulidad de la posterior ejecución, la existencia de una cláusula abusiva en un escrito de oposición, supone la nulidad de dicho escrito y se procede a la ejecución.

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?
    Debemos acudir para ello a la Doctrina del Tribunal Supremo, ya que hubo mucho debate acerca de cómo y cuándo considerar que una cláusula suelo es abusiva, bien pues el TS ha aclarado en un auto, que las cláusulas suelo, las cuales son topes aplicados a los intereses hipotecarios para evitar que se reduzcan llegado un límite incluso aunque baje el Euribor, dicho esto, ha declarado el Supremo, que no son válidas cuando su inclusión en el contrato del préstamo no fue completamente transparente.

    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.

    Dña. Laura
    C/ Valencia, nº27 pta.1
    46120, Alboraya, Valencia

    BANCOVAL, Defensor del Cliente o Servicio de Atención al cliente
    C/ Ruzafa, nº20
    46300, Valencia

    En Alboraya a 18 de Marzo de 2017
    Muy Sres. míos:
    Como cliente de su entidad, con cuenta nº XXXX , en su sucursal XXXXX, pongo en su conocimiento la siguiente reclamación:

    Hemos observado la existencia de una cláusula suelo abusiva en la escritura del préstamo hipotecario, entendiéndose por cláusula suelo abusiva lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto-ley 1/2017: cualquier estipulación incluida en un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria a tipo variable, o para el tramo variable de otro tipo de préstamo, que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato.

    Rogamos concertar una cita con ustedes, para revisar la escritura y llegar a un acuerdo, en cumplimiento del sistema de reclamación previa que ustedes están obligados a implantar (artículo 3 de dicha Ley) antes de acudir a la interposición de una demanda judicial.

    Así mismo, rogamos que en el caso de que se declaren abusivas las cláusulas, éstas sean nulas y, en consecuencia, desaparezcan de la escritura y se nos devuelva la cantidad de dinero que nos corresponda.

    Por todo ello le solicito que ordene las instrucciones oportunas para concretar la cita y solucionar el problema que ahora nos atañe.

    Esperando sus noticias con una solución satisfactoria a mis intereses, aprovecho la ocasión para saludarles y quedo a su disposición para cualquier otro dato adicional que precisen sobre este asunto.
    Atentamente

    (Firma)
    Laura.

  13.    PAULA CARBONELL APARISI on marzo 23, 2017 8:03

    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:

    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:
    En relación con el préstamo:
    – Capital prestado: se formaliza un préstamo por importe de cuarenta y cinco mil euros (45.000,00€)
    – Plazo de amortización: la parte prestataria (Alonso y Dulcinea) deberán de devolver la totalidad del préstamo en un plazo de 15 años, pagando todos los meses, lo que significará que deberán pagar 180 cuotas a lo largo de estos años. Cada cuota estará integrada por la cantidad de trescientos siete euros con cincuenta y tres céntimos y deberá ser pagada a mes vencido en la cuenta corriente/libreta a la vista número 0000-1010-38- 300320330, abierta a su nombre, en la Oficina 7007 de BANCOVAL.

    – Tipo de interés remuneratorio: hay que tener en cuenta que se divide en 2 fracciones temporales. La primera fracción que va desde la firma de la escritura hasta el día 1 de diciembre de 2015 tiene un interés invariable o fijo de 2,850% anual. La segunda fracción sí que es variable y abarca desde el día siguiente en qué termina la primera fracción hasta el día de vencimiento del préstamo. El tipo de interés nominal anual aplicable en este segundo periodo será el resultante de añadir el diferencial de 2,490 puntos al tipo de interés EURIBOR, sin redondeo. No obstante, en la escritura se contemplan 4 condiciones que si se cumplen podrá verse reducido el diferencial pactado en 0,80 puntos.

    – Cláusula suelo: En la variabilidad del tipo de interés pactado una de las cláusulas financieras, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés nominal anual aplicado en cada uno de los periodos de revisión del tipo de interés no podrá ser inferior al 3 % ni superior al 12%.
    Por tanto, el tipo de interés de este préstamo, a pesar de ser variable, nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés de referencia por debajo del límite mínimo del 3 % ni de aumentos por encima del 12 %.
    – Tipo de interés moratorio:
    El tipo de interés moratorio será del 12% anual, hasta la cantidad máxima de DIEZ MIL OCHOCIENTOS EUROS (10.800,00 €).
    – Cláusula/s de vencimiento anticipado: se trata de una cláusula no financiera, concretamente la séptima donde establece las causas de vencimiento anticipado, es decir, aquellas causas que facultan a la entidad bancaría para exigir la cantidad de dinero, los intereses, intereses de demora y gastos varios cuando concurran alguna de las causas estipuladas.

    En relación con la garantía hipotecaria:
    – Capital garantizado con la hipoteca: 45.000,00 €
    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: 4.500,00 €
    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: 10.800,00 €
    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca: 3.015,00 € para costas y gastos
    – Cláusula de liquidación unilateral: Se devengará una cantidad a cargo de la parte prestataria y en favor de BANCOVAL de la siguiente forma:
    – 0,50% del capital amortizado anticipadamente, cuando la amortización o reembolso, total o parcial, se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o Préstamo.
    – 0,25% del capital cancelado o reintegrado con anterioridad al vencimiento inicialmente pactado.
    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
    Falta inscribir una parte de la cláusula cuarta que habla sobre comisiones y compensación por desistimiento, concretamente que el Banco percibirá en concepto de comisión de apertura 150€ al firmar dicha escritura de préstamo hipotecario. No obstante, esto no está inscrito en el Registro de la Propiedad probablemente porqué sea una cláusula de cuya validez se duda.

    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?
    Respecto de si la entidad acreedora puede adjudicarse la vivienda por debajo del valor de tasación de acuerdo con el artículo 671 LEC vemos que sí: Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien (…) Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Como en este caso se trata de la vivienda habitual de los deudores el Banco podría adjudicarse la vivienda por un porcentaje inferior al del valor de tasación, concretamente al 70%.

    El deudor sí que podrá hacer valer esta circunstancia pidiendo a la Administración que realice una comprobación de valores de acuerdo con el artículo 57 de la Ley General Tributaria. Como se trata de un bien inmueble se deberá de comprobar el valor que tiene este bien en el catastro y adaptar la tasación a la realidad.

    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes? Esta ley introduce como novedad la suspensión de los lanzamientos de aquellas viviendas habituales habitadas por colectivos especialmente vulnerables, lo que significa que no se producirá la suspensión de aquellas viviendas que no sean habituales ni estén habitadas por colectivos vulnerables. Es por eso que la escritura de préstamo insiste tanto en qué el inmueble es vivienda habitual.
    En nuestro caso, Dulcinea y Alonso tienen un hijo de 2 años, situación amparada por esta ley en el artículo1.2 apartado c): unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años. No obstante, hay que mencionar que para poder suspender el lanzamiento se deben de cumplir una serie de condiciones que se mencionan en este mismo artículo, a ellas nos remitimos.

    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes? Entendemos por contrato de adhesión aquel contrato que se redacta por una sola de las partes, en nuestro caso por el Banco BANCOVAL, y el aceptante, en nuestro caso, Alonso y Dulcinea se adhieren o no al mismo, aceptando o rechazando el contrato en su integridad. La trascendencia jurídica que observamos en este tipo de contrato es que la parte que va a recibir el préstamo no puede pactar las condiciones del mismo ni discrepar respecto de ninguna de las cláusulas estipuladas, únicamente podrá aceptar o rechazar el contrato, no hay acuerdo de voluntades si no que es únicamente una de las partes la que configura el contrato en cuestión.

    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.

    La doctrina establecida por el Tribunal Supremo en dicha sentencia afecta de la siguiente manera a los contratos celebrados con posterioridad a la misma: afirma que el límite cuantitativo fijado por el artículo 114.3 de la LH, el triple del interés legal del dinero, no puede ser el único criterio para considerar este límito abusiva, si no que existen más criterios a los que puede acudir el juez nacional para decidir en cada caso la abusividad de la cláusula, tal y como dice la sentencia: la comparación del tipo pactado con las normas nacionales aplicables en defecto de acuerdo, o bien la consideración sobre si el profesional podía razonablemente estimar que el consumidor hubiera aceptado esa cláusula en una negociación individual, entre otras posibles. Así pues, este límite únicamente sirve de control judicial previo del contenido de la cláusula.

    Respecto del límite cuantitativo que deben de respetar los intereses moratorios para no ser abusivos el Tribunal Supremo en su sentencia de 3 de junio de 2016 ha establecido que los intereses moratorios en préstamos hipotecarios que superen en dos puntos porcentuales a los intereses remuneratorios se considerarán abusivos. Por tanto, el límite cuantitativo que se utiliza es el que acabamos de mencionar.

    En cuanto a la valoración crítica, esta doctrina introducida por el Tribunal Supremo no me parece favorecedora de cara al prestatario puesto que se aleja de la imparcialidad y de la objetividad. Esto significa que, es el prestamista quién tiene la facultad y el poder de elevar los intereses remuneratorios y en consecuencia los moratorios, respetando siempre el límite legal establecido para que éstos no sean abusivos. Tal y como vemos, esto no es nada objetivo puesto que depende totalmente de la voluntad del prestamista que subirá los intereses remuneratorios para así subir los moratorios y no incurrir en abusividad.

    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes? En España es posible que los deudores sobreendeudados, puedan renegociar sus deudas a través de acuerdos extrajudiciales que estarán guiados por un mediador concursal. Este procedimiento protege temporalmente al deudor pero no le permite solicitar préstamos ni utilizar tarjeta o medios electrónicos de pago y no impide las ejecuciones hipotecarias. No obstante, de esta Ley extraemos que los requisitos que se contemplan en la misma son demasiado exigentes lo que hace casi inviable la posibilidad de Segunda Oportunidad, así como los supuestos de excepción a esta posibilidad en los que incurren la mayoría de personas físicas endeudadas.

    Si acudimos al derecho comparado encontramos algunas técnicas que podían ser incorporadas en España:
    El modelo anglosajón del fresh start (volver a empezar) que se extiende por algunos países europeos, consiste en una liquidación inmediata del patrimonio no exento del deudor y la condonación directa de las deudas no pagadas. Observamos un supuesto de responsabilidad limitada del deudor, la división del riesgo con los acreedores y el ofrecimiento al deudor de volver a incorporarse en el mundo económico y del consumo.

    Por otra parte, tenemos el modelo basado en “la reeducación o rehabilitación” del deudor. Todo deudor debe de ser ayudado pero no por ello ser exonerado del cumplimiento de sus obligaciones. Este modelo consiste en la renegociación de las deudas con los acreedores para aprobar un plan de reembolso ya que no se exonera al deudor como en el modelo anterior, si no que se considera que es en cierta manera culpable por falta de previsión o negligencia.
    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.

    Entendemos por dación en pago la acción de entregar un bien a cambio de quedar exonerado de la deuda pendiente. Supone realizar una prestación distinta a la debida al acreedor puesto que no se paga una cantidad de dinero si no que se entrega un bien. Es el propio acreedor quien debe de aceptar la dación para poder consumarse.

    Respecto de las repercusiones que tendría la dación en pago en la declaración del IRPF de BANCOVAL son según el artículo 33 apartado 4 letra de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la exoneración del pago de este impuesto cuando la vivienda habitual se haya adquirido por parte del acreedor en dación el pago para que el deudor saldara su deuda.

    Artículo 33 apartado 4: Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto:
    d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor

    En virtud de este artículo no habría que pagar un impuesto en virtud de esta ganancia patrimonial puesto que ha sido adquirida por en dación en pago.
    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:
    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:
    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora? El órgano jurisdiccional competente para conocer de la demanda interpuesta por la entidad acreedora es el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el bien inmueble hipotecado. Así lo dispone el artículo 648 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

    2) ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?
    A la demanda se acompañarán el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta Ley exige para el despacho de la ejecución, así como los demás documentos a que se refieren el artículo 550 y, en sus respectivos casos, los artículos 573 y 574 de la presente Ley.
    En caso de ejecución sobre bienes hipotecados, si no pudiese presentarse el título inscrito, deberá acompañarse con el que se presente certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.

    Además, para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, bastará la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Dicha certificación se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial comprendiendo tan sólo la finca o fincas objeto de la ejecución.

    Toda esta información relativa a los documentos que deben de acompañar a la demanda la encontramos en el artículo 685LEC.
    3) ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor? Tal y como establece el artículo 686LEC, es necesario requerir de pago al deudor antes de presentar la demanda cuando en el auto previo se autorice y despache la ejecución. El requerimiento se habrá de efectuar en el domicilio del deudor que conste en el Registro.

    No obstante, cabe la posibilidad de no efectuar el requerimiento de pago al que se refiere el 868.1 cuando esto se haya realizado de manera extrajudicial.

    4) ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    La certificación registral verifica la correcta inscripción y todas las cargas posibles sobre la finca hipotecada que se quiere ejecutar por parte de la entidad bancaria. La finca que se quiere ejecutar tiene que estar correctamente inscrita, hipotecada y comprobar todas las cargas.
    La nota marginal hace constar que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:
    BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso. El Juez debe adoptar una resolución por la que ordene o no el despacho de la ejecución. Determínese:
    1 ) ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?
    Si tenemos en cuenta el artículo 550LEC, que se refiere a los documentos que se han de presentar en una demanda ejecutiva, el órgano jurisdiccional deberá de examinar lo siguiente:
    1.º El título ejecutivo, salvo que la ejecución se funde en sentencia, decreto, acuerdo o transacción que conste en los autos.
    Cuando el título sea un laudo, se acompañarán, además, el convenio arbitral y los documentos acreditativos de la notificación de aquél a las partes.
    Cuando el título sea un acuerdo de mediación elevado a escritura pública, se acompañará, además, copia de las actas de la sesión constitutiva y final del procedimiento.
    2.º El poder otorgado a procurador, siempre que la representación no se confiera «apud acta» o no conste ya en las actuaciones, cuando se pidiere la ejecución de sentencias, transacciones o acuerdos aprobados judicialmente.
    3.º Los documentos que acrediten los precios o cotizaciones aplicados para el cómputo en dinero de deudas no dinerarias, cuando no se trate de datos oficiales o de público conocimiento.
    4.º Los demás documentos que la ley exija para el despacho de la ejecución.
    Por último, aquellos documentos que considere el útiles o convenientes y que sean de interés para valorar el despacho de la ejecución.

    2) ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo? Atendiendo a la doctrina establecida por el TJUE en la sentencia de 21 de febrero de 2013, extraemos que el control de oficio de las cláusulas abusivas no es un derecho del juez nacional si no que es una obligación. En su apartado 23 claramente lo expone: «el papel que el Derecho de la Unión Europea atribuye al juez nacional en la materia, no se circunscribe a la mera facultad de pronunciarse sobre la naturaleza eventualmente abusiva de una cláusula, sino que incluye asimismo la obligación de examinar de oficio esta cuestión».

    Con el control de oficio se pretende reestablecer el equilibrio entre la entidad bancaria acreedora y el deudor, puesto que en la mayoría de los casos el deudor ocupa una posición de inferioridad que se verá reestablecida con la presencia de un tercero ajeno e imparcial, es decir, el juez que analizará si existe o no una cláusula abusiva en el contrato.

    3) En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?
    La cláusula incluida en el contrato de préstamo hipotecario es probablemente una cláusula suelo abusiva. No obstante, carecemos de la información suficiente como para afirmarlo categóricamente. En todo caso, la consideraremos abusiva si se redactó a través de un defecto de transparencia, de manera unilateral por la entidad bancaria produciendo cambios inesperados en el precio del contrato que el cliente desconocía que podían darse. Esta falta de transparencia a la hora de informar acerca de las características de la cláusula suelo en el precio final de la hipoteca, hace que la mayor parte de las firmadas antes de la Ley 1/2013 sean consideradas abusivas.

    Si acudimos a la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, las circunstancias que se han de tener en cuenta están fijadas en el artículo 4 de la misma. Se habrán de ponderar la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato, considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como las demás cláusulas del mismo o de otro del que dependa.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:

    Ocupe el papel del Abogado de Dulcinea y Alonso e imagine que el Juzgado no aprecia de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.
    Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:
    1 ) ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?
    De acuerdo con el artículo 556.1 LEC: Si el título ejecutivo fuera una resolución procesal o arbitral de condena o un acuerdo de mediación, el ejecutado, dentro de los diez días siguientes a la notificación del auto en que se despache ejecución, podrá oponerse a ella por escrito alegando el pago o cumplimiento de lo ordenado en la sentencia, laudo o acuerdo, que habrá de justificar documentalmente.

    Esto significa que el sujeto que quiera oponerse, dispone del plazo de 10 días para presentar el escrito. Y en cuanto a los efectos, formulada la oposición a la que se refiere el apartado anterior, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación, comparecencia en la que el Tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día. (art 695.2 LEC).

    2) ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?
    Según el artículo 695 LEC, los motivos que pueden alegarse son los siguientes:
    1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.
    2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.
    No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.
    3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.
    4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

    En nuestro supuesto, apreciaríamos la existencia de la causa prevista en el apartado cuarto, el carácter abusivo de una cláusula contractual, siendo esta el fundamento de la ejecucición.

    3) ¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?
    Cuando el órgano judicial competente aprecie la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo podrá decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas.
    En mi opinión sí que es posible el sobreseimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria porque una vez apreciada la existencia de la cláusula abusiva, no hay lugar a la ejecución.

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?
    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.

    Dña. Laura
    C/ Magdalena, nº3
    46138, Rafelbuñol, Valencia

    BANCOVAL, Defensor del Cliente o Servicio de Atención al cliente
    C/ Ruzafa, nº20
    46300, Valencia

    En Rafelbuñol a 20 de Marzo de 2017
    Muy Sres. míos:
    Como cliente de su entidad, con cuenta nº XXXX , en su sucursal XXXXX, pongo en su conocimiento la siguiente reclamación:

    Hemos observado la existencia de una cláusula suelo abusiva en la escritura del préstamo hipotecario, entendiéndose por cláusula suelo abusiva lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto-ley 1/2017: cualquier estipulación incluida en un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria a tipo variable, o para el tramo variable de otro tipo de préstamo, que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato.

    Rogamos concertar una cita con ustedes, para revisar la escritura y llegar a un acuerdo, en cumplimiento del sistema de reclamación previa que ustedes están obligados a implantar (artículo 3 de dicha Ley) antes de acudir a la interposición de una demanda judicial.

    Así mismo, rogamos que en el caso de que se declaren abusivas las cláusulas, éstas sean nulas y, en consecuencia, desaparezcan de la escritura y se nos devuelva la cantidad de dinero que nos corresponda.

    Por todo ello le solicito que ordene las instrucciones oportunas para concretar la cita y solucionar el problema que ahora nos atañe.

    Esperando sus noticias con una solución satisfactoria a mis intereses, aprovecho la ocasión para saludarles y quedo a su disposición para cualquier otro dato adicional que precisen sobre este asunto.
    Atentamente

    (Firma)
    Laura.

  14.    Nerea Femenia Cervera on marzo 23, 2017 8:05

    QÜESTIONS A RESOLDRE PER TOTS ELS GRUPS:
    1) Localitzeu en l’escriptura de préstec hipotecari (ANNEX I) les següents dades:
    En relació amb el préstec:
    – Capital prestat: el capital prestat per l’entitat Bancoval a les parts es de 45.000€
    – Termini d’amortització: el termini d’amortització es de 15 anys integrats per 180 quotes mensuals consecutives. Per tant, aquest préstec hipotecari venç el dia 1 de desembre de 2029
    – Tipus d’interès remuneratori: podem dir que el préstec es divideix en dues fraccions temporals. Durant la primera fracció el tipus d’interès serà fixe o invariable. Durant la segona fracció temporal l’interès serà variable a l’alça o a la baixa. Així, la primera fracció invariable comprèn des de la firma de l’escriptura fins el dia 1 de desembre de 2015, per tant sols un any. D’aquesta manera, la segona fracció d’interès variable compren des del dia seguent al de la finalització de la primera fins el dia del venciment final del préstec i es divideix en períodes anyals.
    Així, el tipus d’interès en la primera fracció, en el primer any, es de 2,850%. Per tant, a partir del segon any es produiran revisions anuals del tipus de referència EURIBOR més la suma d’un diferencial de 2,49%. Es a dir aquesta ultima quantitat es l’interès o diferencial de l’entitat Bancoval.
    – Clàusula sòl: les parts han acordat expressament en escriptura que el tipus d’interès no podrà ser inferior al 3% ni superior al 12%. Per tant es considera també com el límit a la variació del tipus d’interès. Això s’estipula en la clàusula 2.d de l’escriptura. D’aquesta manera, a pesar de que el tipus d’interès es variable i pot anar a la baixa, mai podrà ser inferior al 3%.
    – Tipus d’interès moratori: el tipus d’interès moratori es produeix de forma automàtica. En aquesta escriptura el tipus d’interès pactat es de 12 punts per damunt del tipus d’interès que se li està aplicant en el període en que es produeix la mora. Encara que en l’escriptura s’especifica que si el préstec va ser concedit per adquisició de vivienda habitual, el tipus d’interès de demora no pot ser superior a 3 vegades l’interès legal dels diners.
    – Clàusula de liquidació unilateral: aquesta clàusula estableix que el banc pugui presentar pel seu compte la liquidació del préstec (totalitat del deute impagat) iniciant el procediment d’execució hipotecària. Això es donarà sempre que:
    Quan el deutor no esta d’acord amb l’aplicació del nou tipus d’interès per al pròxim període te 30 dies naturals a partir de la publicació del interès en el BOE per a comunicar-ho a l’entitat bancària. si en 30 dies no es comunicat, estarà obligat a tornar tot el préstec. Per tant si en 30 dies no es produeix, el banc pot executar i donar per vençut el préstec.
    – Clàusula/s de venciment anticipat: son els casos que declaren vençut i resolt el préstec hipotecari:
    1. Impagament de tres quotes mensuals
    2. Incompliment de les obligacions essencials i rellevants de l’escriptura
    3. La no inscripció de l’escriptura del préstec hipotecari en el Registre de la Propietat
    4. L’existència registral de carregues anteriors a la inscripció
    5. Incendi de la finca hipotecada sempre que destrueixi la quarta part del seu valor
    6. Per arrendament de la finca hipotecada sense consentiment de l’entitat.
    En relació amb la garantia hipotecària:
    En relació amb la garantia hipotecaria es refereix a l’àmbit de la constitució d’hipoteca on es detalla la responsabilitat hipotecaria de la finca. Això implica que es la quantitat màxima per la que respondrà la finca si es deixa de pagar el deute sobre la mateixa. En escriptura, sempre s’estableix la responsabilitat hipotecaria calculant que el deutor no va a pagar ni la primera quota.
    – Capital garantit amb la hipoteca: correspon al capital principal prestat per l’entitat que es 45.000 €
    – Interessos remuneratoris garantits amb la hipoteca: a efectes hipotecaris es fixa un interès màxim que serà l’inicial pactat en escriptura 2,85% anual + 7,15% que fa un total del 10% anual. En aquest cas 4.500€.
    – Interessos moratoris garantits amb la hipoteca: a efectes hipotecaris, 12% anual amb un màxim de 10.800€. No obstant al ser vivienda habitual, els interessos moratoris no podran ser superiors a 3 vegades l’interès legal dels diners.
    – Altres partides garantides amb la hipoteca: fan referència a costes i despeses. La quantitat seria de 3.015€ no obstant, si la finca hipotecada es vivienda habitual, les costes no podran superar el 5% de la quantitat que es reclami.
    – Clausula de liquidació unilateral: Es meritarà una quantitat a càrrec de la part prestatària i en favor de Bancoval de la següent manera:
    – 0,50% del capital amortitzat anticipadament, quan l’amortització o reemborsament, total o parcial, es produeixi dins dels cinc primers anys de vida del crèdit o Préstec.
    – 0,25% del capital cancel•lat o reintegrat amb anterioritat al venciment

    inicialment pactat.
    QUESTIONS
    2) Compareu les clàusules anteriors amb les que han estat inscrites en el Registre de la Propietat. Per quin motiu creu que alguna d’elles no ha estat inscrita, en tot o en part?
    No esta inscrita en el Registre de la Propietat la clàusula quarta sobre comissions i compensació per dessestiment. Per tant falta inscriure la clàusula d’apertura de 150 € en el Registre de la Propietat. Per aquest motiu consideri que possiblement sigui per error de transcripció en el Registre de la Propietat.
    A mes a mes, hi ha altra clàusula que no està inscrita en el Registre de la Propietat però si apareix en l’escriptura i mes concretament en la clàusula quarta. En el registre no s’ha transcrit la comissió de reclamació d’impagament de quotes que serà de 35€ que es cobrarà en la primera reclamació de cadascuna d’elles. Imaginem que ha sigut un error de transcripció en el Registre de la Propietat.
    3) Observeu que en l’escriptura de préstec hipotecari es fixa un valor de taxació a l’efecte de subhasta de l’habitatge hipotecat. En el cas que s’executi la hipoteca, podrà l’entitat creditora arribar a adjudicar-se la vivenda per sota d’aquest valor de taxació? si que podrà l’entitat creditora adjudicar-se la vivenda per sota aquest valor.
    La subhasta es un moment clau en la via executiva per l’entitat contra el deutor hipotecari. Una vegada l’afectat ha rebut la demanda judicial corresponent, es fixen les dates de subhasta del seu immoble i es realitzaran tres subhastes:
    1. Es subhasta el immoble pel valor total de subhasta (dada que apareix en el contracte hipotecari i que sol coincidir amb el valor de taxació inicial). Normalment no apareixeran compradors.
    2. Es subhasta el immoble pel 80% del valor. Normalment tampoc ningú licita per ell.
    3. En aquesta tercera subhasta, si aquesta es tanca sense cap postor, i en el cas d’habitatge habitual, el banc s’adjudicarà el pis pel 70% del valor de taxació per a subhasta (dada que figura en el contracte hipotecari). Si el deute pendent és menor que el 70% del valor, s’aplicarà el 60%. La resta del deute que no pugui cobrir-se, quedarà com a romanent pendent de cobrament.
    Però a diferència d’això, si no es tracta de l’habitatge habitual del deutor, el creditor pot demanar l’adjudicació pel 50 per cent del valor pel qual el ben hagués sortit a subhasta o per la quantitat que se li degui per tots els conceptes. Si es tracta de l’habitatge habitual del deutor, com hem dit, l’adjudicació es farà per un import igual al 70 per cent del valor pel qual el bé hagués sortit a subhasta o si la quantitat que se li degui per tots els conceptes és inferior a aquest percentatge, pel 60 per cent. S’aplicarà en tot cas la regla d’imputació de pagaments. Això es veu establit en l’article 671 de la llei 1/2013, de 14 de maig sobre subhasta sense cap postor.
    Per tant podem concloure en que si cap aquesta possibilitat ja que ho hem vist en aquests tres supòsits.
    ¿S’ha de respectar algun límit quantitatiu? El límit es el que hem establert en la qüestió anterior del 70% i si fos menor del valor d’aquest, s’aplicarà el 60%
    Si s’establís com a valor de taxació a l’efecte de subhasta un notablement inferior al valor real de l’habitatge, podria fer valer el deutor aquesta circumstància davant l’eventual execució judicial de la hipoteca ?; si és el cas, per què via?
    L’executat o deutor podrà en el termini de 10 dies presentar a un tercer que millori la postura. Es a dir aquest tercer podrà: oferir la quantitat superior al 70% del valor de taxació, o una quantitat inferior al 70% però que sigui suficient per aconseguir la completa satisfacció del dret de l’executant.
    4) Per què s’insisteix en l’escriptura de préstec hipotecari en què l’immoble hipotecat es destinarà a habitatge habitual? Quines especialitats estableix la Llei 1/2013, de 14 de maig, coneguda vulgarment com a Llei antidesnonaments en relació amb l’habitatge habitual que no operen respecte d’un altre tipus de béns?
    Es molt important fer la diferencia entre habitatge habitual i secundari per diverses raons. L’atenció a les circumstàncies excepcionals que travessa el nostre país, motivades per la crisi econòmica i financera, en què nombroses persones que van contractar un préstec hipotecari per a l’adquisició del seu habitatge habitual es troben en dificultats per afrontar les seves obligacions, exigeix l’adopció de mesures que, pretenen a alleujar la situació dels deutors hipotecaris. Però això, sols es donarà en casos en que l’habitatge sigui habitual.
    Per tant es preveu la suspensió immediata i per un termini de dos anys dels desnonaments de les famílies que es trobin en una situació d’especial risc d’exclusió. Aquesta mesura afecta a qualsevol procés judicial d’execució hipotecària o venda extrajudicial pel qual s’adjudiqui al creditor l’habitatge habitual de persones pertanyents a determinats col•lectius. En aquests casos, la Llei impedeix que es procedeixi al llançament que culminaria amb el desallotjament de les persones.
    Per tant en primer lloc, en la llei 1/2013 de 14 de maig estableix la possibilitat de suspensió de llançaments sobre habitatges habituals de col•lectius especialment vulnerables. Aquesta possibilitat no cap ni opera respecte de bens que no reuneixin aquestes característiques de “habituals”. Això es veu reflectit en l’article 1 de la llei esmentada.
    També estableix que no serà procedent el llançament quan en un procés d’execució hipotecària s’hagués adjudicat al creditor l’habitatge habitual de persones que es troben en supòsits d’especial vulnerabilitat i en algunes circumstàncies econòmiques.
    Els supòsits en que es considera especial vulnerabilitat seran: família nombrosa, unitat familiar monoparental amb dos fills a càrrec, unitat familiar de la qual formi part un menor de tres anys, unitat familiar en que algun dels seus membres tingui declarada discapacitat superior al 33%, situació de dependència o malaltia que l’incapaciti per realitzar una activitat laboral. A mes a mes, unitat familiar en que el deutor hipotecari es trobi en situació d’atur, unitat familiar en que hi hagi una víctima de violència de genere, el deutor major de 60 anys etc
    A banda d’aquestes circumstancies també han de concórrer certes de caràcter econòmic com: que el conjunt d’ingressos dels membres de la unitat familiar no superi el límit de tres vegades l’indicador Public de Renta d’Efectes Multiples anual de catorze pagues. Aquest límit serà de quatre vegades l’indicador. A mes, que en els quatre anys anteriors al moment de la sol•licitud, la unitat familiar hagi sofert una alteració de les seves circumstancies econòmiques significatives. Que la quota hiptoecaria resulti superior al 50% dels ingressos nets, que el préstec amb hipoteca recaigui sobre l’unic habitatge en propietat del deutor.
    A mes a mes, en al final de la llei també trobem un Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual. Es a dir aquest codi no procedirà en cas de que no sigui habitatge habitual. Les mesures prèvies a l’execució hipotecària que implica la reestructuració de deutes serà:
    a) Els deutors compresos en l’àmbit d’aplicació de l’article 2 del Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, podran sol•licitar i obtenir de l’entitat creditora la reestructuració del seu deute. S’ha d’acompanyaran la documentació prevista a l’article 3.3 de l’esmentat Reial decret llei. No podran formular tal sol•licitud aquells deutors que es troben en un procediment d’execució, un cop s’hagi produït l’anunci de la subhasta.
    b) En el termini d’un mes des de la presentació de la sol•licitud anterior juntament amb la documentació, l’entitat ha de notificar i oferir al deutor un pla de reestructuració en el qual es concretin l’execució i les conseqüències financeres per al deutor de l’aplicació conjunta de les mesures contingudes en aquesta lletra.
    c) En el pla de reestructuració l’entitat advertirà, si escau, del caràcter inviable del pla d’acord al criteri que preveu l’apartat següent o que, de resultar aquest pla inviable, es podran sol•licitar les mesures complementàries previstes en el següent apartat.
    També s’establiran unes mesures complementàries:
    a) Els deutors per als quals el pla de reestructuració resulti inviable donada la seva situació econòmic financera, podran sol•licitar un quitament en el capital pendent d’amortització en els termes que preveu aquest apartat, que l’entitat tindrà facultat per acceptar o rebutjar en el termini d’un mes a comptar de l’acreditació de la inviabilitat del pla de reestructuració. S’entén per pla de reestructuració inviable aquell que s’estableixi una quota hipotecària mensual superior al 50 per cent dels ingressos que percebin conjuntament tots els membres de la unitat familiar.
    b) L’entitat farà servir algun dels següents mètodes de càlcul i notificar, en tot cas, els resultats obtinguts al deutor, amb independència que la primera decideixi o no concedir aquesta dita: reducció en un 25 per cent., reducció equivalent a la diferència entre capital amortitzat i el que guardi amb el total del capital prestat la mateixa proporció que el nombre de quotes satisfetes pel deutor sobre el total de les degudes. També reducció equivalent a la meitat de la diferència existent entre el valor actual de l’habitatge i el valor que resulti de sostreure al valor inicial de taxació dues vegades la diferència amb el préstec concedit, sempre que el primer sigui inferior al segon.
    5) Què transcendència jurídica té el fet que estiguem davant d’un contracte d’adhesió, no negociat per les parts?
    A diferència del contracte de negociació en el que les parts subscriuen un contingut contractual a través de la negociació, en el contracte d’adhesió, com en aquest cas, una de les parts redacta en exclusiva el contingut sense deixar intervindré a l’altra. Per tant aquesta ultima es limita a adherir-se a la formulació redactada. En aquest cas, l’entitat bancària es qui estableix unes clàusules que s’han d’assumir si els particulars volen adquirir una hipoteca per a l’habitatge habitual.
    6) Fixeu-vos en la clàusula sisena de l’escriptura de préstec hipotecari, que regula els interessos de demora. S’hi estableix que, destinant-se el préstec a l’adquisició de l’habitatge habitual, els interessos de demora no podran ser superiors a tres vegades l’interès legal del diner, d’acord amb l’art. 114 LH. Com ha afectat la doctrina establerta per la STS (Ple), núm. 364/2016, de 3 de juny a aquest tipus de clàusules en els contractes de préstec hipotecari formalitzats amb posterioritat a l’esmentada sentència?
    Podem dir que es un cas rellevant ja que el Tribunal Suprem ha declarat abusiu l’interès moratori que superi en mes de dos punts l’interès remuneratori pactat en préstecs hipotecaris amb consumidors.
    Per tant, aquesta doctrina ha afectat de mode favorable a tots aquells que tinguin per objecte constituir una hipoteca ja que l’interès moratori serà inferior al que aplicaven abans d’aquesta sentència.
    Es consideraran interessos moratoris abusius els que superen en dos punts els interessos remuneratoris.
    Segons aquesta sentència, ¿quin límit quantitatiu han de respectar els interessos moratoris per a no resultar abusius?
    L’interès moratori serà com a màxim el resultant de sumar als interessos remuneratoris pactats en el préstec, un 2% sobre el capital pendent de pago.
    A mes a mes s’ha de respectar els interessos de demora que estableix l’article 114 de la Llei Hipotecaria quan estableix que “no podran ser superiors a tres vegades l’interès legal dels diners i sols podran devengar-se sobre el principal pendent de pagament”.
    Comparteix vostè els arguments de la sentència? Feu una valoració crítica dels mateixos.
    El TS ha fixat com doctrina que els interessos moratoris en préstecs hipotecaris que superen en dos punts percentuals als interessos remuneratoris seran considerats abusius. Això no suposa suprimir l’interes ordinari que retribueix que el prestatari dispose dels diners. Sino que el que s’anula es la clàusula abusiva que implica una indemnització desproporcionada pel retard en l’amortització del préstec. Per tant la mateixa sentencia entén que es abusiu l’interes moratori del 19% i si que compartisc els arguments ja que hi ha una desproporció en lo que respecta als interessos legals de demora de l’article 114LH.
    Mes concretament l’article 114 apartat tercer LH estableix que “els interessos de demora de préstecs de crèdits per a l’adquisició d’habitatge habitual, garantits amb hipoteques constituïdes sobre el mateix habitatge no podran ser superiors a tres vegades l’interes legal dels diners”.

    Amb aquest suport, es va acordar, que aquest límit màxim, de tres vegades l’interès legal del diners, operés com a criteri per a la valoració de l’abusivitat dels interessos moratoris,respecte a tot tipus de préstecs tant els personals com hipotecaris.

    Després d’aquesta Sentència queda clar que el criteri de l’art. 114.3 LH no és aplicable per valorar el caràcter abusiu dels interessos moratoris de contractes de préstec personal no garantits amb hipoteca, sinó que respecte d’ells el criteri que s’ha de seguir és el de que la quantia no excedeixi en dos punts percentuals a la dels interessos remuneratoris.

    7) Darrerament es parla molt en els mitjans especialitzats i també en els de comunicació de “segona oportunitat” per als deutors persones físiques insolvents que no poden fer front al pagament dels seus deutes. Creu que haurien d’articular mecanismes jurídics que garanteixin una segona oportunitat (fresh start) als deutors sobreendeutats?
    Si que haurien d’activar-se mecanismes jurídics per a facilitar el pagament dels deutes a aquelles persones sobreendeutades. Sobretot per protegir l’habitatge habitual com està incorporant-se en gran prat dels contractes de préstec.
    Quines mesures legislatives s’han adoptat fins ara a Espanya? Les considera suficients?
    En Espanya està en vigor la Llei 25/2015, de 28 de juliol, de mecanisme de segona oportunitat, reducció de la càrrega financera i altres mesures d’ordre social. I en aquesta llei consten nombroses mesures, entre les que podem destacar: flexibilitzar els acords extrajudicials de pagaments i preveure un mecanisme de segona oportunitat, per tal d’exonerar els deutes; millorar el “Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual”; ampliar per un termini addicional de dos anys la suspensió dels llançaments sobre habitatges habituals de col•lectius especialment vulnerables, etc. Així les mesures de recolzament que s’han adoptat per a recolzar als deutors son:
    -Elevació de la quantia inembargable del salari o pensió
    -Disminució de la quantia del dipòsit per concórrer a les subhastes de bens immobles
    -Modificació de les condicions d’adjudicació en el pagament dels bens immobles en subhasta amb postors i amb subhasta deserta.
    -Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració dels deutes amb garantia hipotecaria sobre l’habitatge habitual.
    1. Mesures prèvies a l’execució hipotecaria: reestructuració del deute
    2. Mesures complementaries: quita.
    3. Mesures substitutives a l’execució hipotecaria: dació en pagament de l’habitatge habitual
    -Altres mesures complementaries:
    1. Moderació dels interessos moratoris
    2. Mesures fiscals
    3. Procediment d’execució extrajudicial
    4. Acces al lloguer de les persones afectades per desnonaments
    8) Imagini que els propietaris de l’habitatge (Dulcinea i Alonso, o Laura), entren en negociacions amb Bancoval i pacten una dació en pagament. Investigui que repercussions podria tenir això en la seva declaració de l’IRPF.
    La dació en pagament es la transmissió del be hipotecat al creditor del deute, a canvi de que el deute quedi compensat. Es a dir en ocasions, el contribuent lliura el seu habitatge en pagament del deute hipotecari davant la impossibilitat d’afrontar el pagament. En aquests casos el contribuent obté un guany o pèrdua subjecta a l’Impost de la Renda de Persones Físiques (IRPF) que ve determinat per la diferència entre el valor del preu del lliurament a l’entitat financera i el cost de la hipoteca realitzada.
    Per tant, amb la reforma fiscal mitjançant el Real Decret Llei 8/2014 la plusvàlua patrimonial derivada de la dació en pagament quedarà exempta de tributació en l’IRPF, de la mateixa forma que amb la pèrdua de l’habitatge per execució hipotecaria. Però trobem una limitació: sols pot ser en aquells bens destinats a habitatge habitual i per als contribuents que no disposin d’altres bens per afrontar el pagament de la totalitat del deute. Aquesta nova mesura per a la fiscalitat te caràcter retroactiu a partir de 2014 i els exercicis anteriors no prescrits.
    Per tant, en quant a la fiscalitat de la dació en pagament de l’habitatge habitual, es declara exempta de l’IRPF el guany patrimonial que es pugui general en els deutors de contractes de préstec o crèdit garantits amb hipoteca immobiliària. Però això te algunes limitacions:
    1. Que tots els membres de la unitat familiar no tinguin rendes derivades del treball o d’activitats econòmiques. A aquests efectes s’entén per unitat familiar la composta pel deutor, el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita i els fills amb independència de la seva edat que resideixin a l’habitatge.
    2. Que la quota hipotecària resulti superior al 60% dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar.
    3. Que el conjunt dels membres de la unitat familiar no tingui qualssevol altres béns o drets patrimonials suficients amb què fer front al deute.
    4. Que es tracti d’un crèdit o préstec garantit amb hipoteca que recaigui sobre l’únic habitatge en propietat del deutor i concedit per a l’adquisició de la mateixa.
    5. Que es tracti d’un crèdit o préstec que no tingui altres garanties, reals o personals o, en el cas d’existir aquestes últimes, que en tots els garants concorrin les circumstàncies expressades en les lletres b) ic). En el cas que existeixin codeutors que no formin part de la unitat familiar, hauran d’estar inclosos en les circumstàncies a), b) ic) anteriors.
    També s’estableix la possibilitat de devolució de l’impost pagat en l’IRPF per la dació en pagament. Es a dir, el contribuent que hagi tributat per la plusvàlua patrimonial en la Declaració de la Renda té dret a sol•licitar una devolució d’ingressos indeguts.
    QÜESTIONS A RESOLDRE PELS GRUPS QUE ACTUEN EN EL PAPER ENTITAT BANCÀRIA CREDITORA:
    Imagini que Dulcinea i Alonso porten diversos mesos sense pagar i vostès, com a entitat bancària creditora, han decidit emprendre accions legals per aconseguir el cobrament del deute. Assenyaleu les opcions processals que disposarien a aquest efecte. D’entre elles, destaqui els avantatges que tindria per al banc creditor utilitzar el procediment especial d’execució hipotecària. En relació amb aquest procediment especial d’execució hipotecària, respongui a les següents qüestions:
    1) Davant de quin òrgan jurisdiccional ha d’interposar la demanda l’entitat creditora? L’entitat financera ha d’iniciar la demanda executiva davant el jutjat de primera instància del lloc on es localitza l’immoble hipotecat (article 684 LEC). Però segons la llei 1/2013 l’entitat financera podrà donar per vençuda l’operació hipotecaria i reclamar-la judicialment sempre que hi haja impagament per mes de 3 mesos.
    2) Quins documents han d’acompanyar aquesta demanda? S’han de presentar alguns documents de forma imprescindible que els podem trobar en l’article 685 de la LEC dins del capítol de l’execució sobre bens hipotecats. Aquest article tracta de la demanda executiva i els documents que s’han d’acompanyar:
    A la demanda s’ha d’acompanyar el títol o títols de crèdit, revestits dels requisits que exigeix la Llei per al despatx de l’execució. O el que es el mateix, l’escriptura d’hipoteca entre l’entitat financera i la part deutora.
    Per a l’execució de les hipoteques sobre béns immobles constituïdes a favor d’una entitat de les que legalment poden arribar a emetre cèdules hipotecàries serà suficient la presentació d’un certificat del Registre de la Propietat que acrediti la inscripció i subsistència de la hipoteca. Aquest certificat es completarà amb qualsevol còpia autoritzada de l’escriptura d’hipoteca, que pot ser parcial i comprendre només la finca o finques objecte de l’execució.
    A mes, serà necessari, perquè pugui despatxar execució per la quantitat que falti i contra els que sigui procedent, que se’ls hagi notificat la demanda executiva inicial. Aquesta notificació podrà ser practicada pel procurador de la part executant que així ho sol•liciti o quan atenent les circumstàncies ho acordi el secretari judicial. La quantitat reclamada en aquesta serà la que servirà de base per despatxar execució contra els avaladors o fiadors sense que pugui ser augmentada per raó dels interessos de demora meritats durant la tramitació del procediment executiu inicial.
    Per últim serà necessari un certificat bancari de les quotes impagades per poder-ho acreditar.
    3) ¿Cal que abans de presentar la demanda, l’entitat bancària requereixi de pagament al deutor? Es clar que l’entitat bancaria abans d’iniciar la demanda executiva ha de haver reclamat al seu deutor per les quotes impagades.
    4) Quina utilitat té la certificació registral de càrregues i la nota marginal relativa a la mateixa, regulades en l’art. 688 LEC?
    D’una banda la certificació registral de carregues verifica la correcta inscripció i totes les carregues possibles sobre la finca hipotecada que es vol executar per part de l’entitat financera. Així la finca que es vol executar ha d’estar correctament inscrita, estar hipotecada i comprovar totes les carregues.
    D’altra banda, la nota marginal inscriu que l’entitat ha sol•licitat la certificació registral d’aqueixa finca. Tot aquell que accedeixi a la informació d’eixa finca registral pugui veure que s’ha expedit una certificació registral.
    Article 688. Certificació de domini i càrregues. Sobreseïment de l’execució en cas d’inexistència o cancel•lació de la hipoteca.
    1. Quan l’execució se segueixi sobre béns hipotecats, s’ha de demanar al registrador una certificació en què constin els punts a què es refereix l’apartat 1 de l’article 656, així com inserció literal de la inscripció d’hipoteca que s’hagi d’executar, expressant-que la hipoteca a favor de l’executant es subsisteix i no cancel•lar o, si escau, la cancel•lació o modificacions que constin en el registre. En tot cas, és aplicable el que disposa l’apartat 3 de l’article 656.
    2. El registrador ha de fer constar per nota marginal en la inscripció d’hipoteca que s’ha expedit la certificació de domini i càrregues, i també la data i l’existència del procediment a què es refereix. Mentre no es cancel•li per manament del secretari judicial la nota marginal, el registrador no pot cancel•lar la hipoteca per causes diferents de la pròpia execució.
    3. Si de la certificació es desprèn que la hipoteca en què l’executant fonamenta la seva reclamació no existeix o ha estat cancel•lada, el secretari judicial ha de dictar decret posant fi a l’execució.
    QÜESTIONS A RESOLDRE PELS GRUPS QUE ACTUEN EN EL PAPER ÒRGAN JURISDICCIONAL:
    Bancoval ha iniciat el procediment d’execució hipotecària enfront de Dulcinea i Alonso. El jutge ha d’adoptar una resolució per la qual ordeni o no el despatx de l’execució. Determineu:
    1) Què ha d’examinar l’òrgan jurisdiccional per pronunciar-se sobre el despatx de l’execució?
    Ha d’examinar tota la documentació aportada en la demanda i comprovarà que tinguin lloc tots els requisits processals. I a mes, ha de comunicar l’existencia del procediment al titular inscrit i als creditors posteriors. Això es veu reflectit en l’article 689 LEC.
    Si de la certificació registral es deriva que la persona a favor de la qual s’ha practicat l’última inscripció de domini no ha estat requerida de pagament en cap de les formes notarial o judicial, es notificarà l’existència del procediment a aquella persona, al domicili que consti en el Registre, perquè pugui, si li convé, intervenir en l’execució, o satisfer abans de la rematada l’import del crèdit i els interessos i costes a la part que estigui assegurada amb la hipoteca de la seva finca.
    2) És possible que el Jutjat apreciï d’ofici l’existència de clàusules abusives en el títol executiu?
    Si que es possible. Si el jutge comprova l’existència d’una clàusula abusiva en el títol executiu, ha de posar-ho en coneixement de les parts. A mes ha de donar audiència en el termini de cinc dies per formular al•legacions oportunes. D’aquesta manera si el jutge aprecia el caràcter abusiu ha de denegar el despatx de l’execució o d’altra banda haurà de procedir a despatxar a la mateixa sense l’aplicació de dites clàusules. Això es veu reflectit en l’article 552 de la LEC.
    3) En relació amb la clàusula sòl inclosa en el contracte de préstec hipotecari, creu que és abusiva? Quines circumstàncies tindria en compte per a emetre aquest judici a la vista de la jurisprudència del TS i del TJUE?
    A la vista de les ultimes sentencies del TS es considera abusiva qualsevol clàusula sòl sobre aquest tipus d’operacions hipotecaries. Qualsevol clàusula sòl esta considerada abusiva. Per tant si ho es en base a les sentències del TS.
    El Tribunal Suprem, en la seva sentència de 9 de maig de 2013, va considerar que la manca de transparència de clàusules com aquesta és determinant per poder considerar-les abusives; i en concret el Tribunal Suprem va considerar, entre altres requisits, que no són transparents les clàusules quan: hi falta informació prou clara que es tracta d’un element definitori del contracte; s’insereixen de manera conjunta amb les clàusules sostre i com a aparent contraprestació de les mateixes; no hi ha informació prèvia clara i comprensible sobre el cost comparatiu amb altres modalitats de préstec; la clàusula se situa entre una enorme quantitat de dades entre els que queden emmascarades i que afecten de manera clara a l’atenció del consumidor.
    El TJUE fallada en la sentència sobre clàusules sòl que els bancs que les hagin aplicat deuen per tant retornar tots els diners cobrats indegudament en aplicació d’aquesta clàusula abusiva.
    QÜESTIONS A RESOLDRE PELS GRUPS QUE ACTUEN EN EL PAPER DEUTORS HIPOTECARIS:
    Ocupi el paper de l’advocat de Dulcinea i Alonso i imagini que el Jutjat no aprecia d’ofici l’existència de clàusules abusives en el títol executiu, autoritzant i despatxant l’execució. Analitzi la possibilitat de plantejar oposició a l’execució, i determini les següents qüestions:
    1) En quin termini s’ha de presentar l’escrit d’oposició a l’execució? Quins efectes produirà, en el procediment d’execució hipotecària, la presentació de l’oposició?
    L’oposició es pot interposar dins dels deu dies següents a la notificació al executat de l’auto pel que es despatxa a l’execució i aqueixa oposició s’ha de fer mitjançant escrit. Això es veu reflectit en l’article 556 LEC. En este mateix article i en quant als efectes s’estableix que l’oposició no suspendrà el curs de l’execució
    2) Quin tipus de motius poden al•legar-se, segons la llei, en aquesta oposició? Creu que concorre algun en el seu cas? D’acord amb l’article 695.1 LEC, podem trobar diferents motius:
    a) Extinció de la garantia o de l’obligació garantida, sempre que es presenti un certificat del registre on consti que la cancel•lació de la hipoteca
    b) Error en la determinació de la quantitat exigible, quan el deute garantit sigui el saldo que tingui el tancament d’un compte entre l’executant i executat.
    c) En cas d’execució de béns mobles hipotecats o sobre els quals s’hagi constituït una penyora sense desplaçament, la subjecció dels béns esmentats a una altra penyora, hipoteca mobiliària o immobiliària o embargament inscrits anteriorment al gravamen que motivi el procediment, el que s’ha d’acreditar mitjançant la corresponent certificació registral.
    d) El caràcter abusiu d’una clàusula contractual que constitueixi el fonament de l’execució o que hagués determinat la quantitat exigible. Probablement, aquest últim motiu sigui el que hagin al•legat els deutors en el moment de l’oposició
    3) Quines conseqüències tindria el fet que el jutge apreciï l’abusivitat d’alguna clàusula al•legada per vostè en el seu escrit d’oposició a l’execució? Creu que hauria de sobreseuen el procediment d’execució hipotecària? El jutge podrà sobresseir o modificar ja que no es pot seguir reclamant una clàusula que esta considerada abusiva per tribunals competents.
    D’altra banda, Laura també ha decidit utilitzar els seus serveis com a advocat. Vol que l’assessori sobre la possible nul•litat de la clàusula sòl del seu préstec.
    Quines circumstàncies haurien de donar-per concloure que aquesta és nul•la? En cas de ser-ho, ¿tindria Laura dret a recuperar les quantitats pagades de més per aplicació d’aquesta clàusula i, si escau, des de quina data? Segons les ultimes sentencies, les clàusules son abusives i per tant s’ha de tornar els diners.
    Redacti un escrit dirigit al Servei d’Atenció al Client de l’entitat bancària sol•licitant la devolució d’aquestes quantitats i que deixi d’aplicar la clàusula sòl al seu préstec. Recordeu que disposa el Reial decret llei 1/2017, de 20 de gener.
    Nerea Femenia Cervera
    C)Sol nº 32
    03750, Pedreguer, Alacant.
    Servei d’Atenció al client.
    Entidad: Bancoval, Societat Cooperativa de Crèdit
    Valencia, C/ Obispo Aurelio nº 5
    Valencia
    Valencia, 12 Febrer de 2017

    Assumpte: clàusula de límit de variació del tipus d’interès
    Molt Srs. Meus:
    Em dirigisc a vostès com a client titular del préstec hipotecari núm 1234567890 el contracte té incorporada una clàusula de límit de variació del tipus d’interès, en la qual s’estableix que el tipus d’interès aplicable en cap cas serà inferior al 3%
    El Tribunal Suprem, en la seva sentència de 9 de maig de 2013, considera que la manca de transparència de clàusules com la inclosa en el meu contracte és determinant per poder considerar-les abusives.
    En concret el Tribunal Suprem considera que no són transparents les clàusules quan:
    a. falta informació prou clara que es tracta d’un element definitori del contracte;
    b. s’insereixen de manera conjunta amb les clàusules sostre i com a aparent contraprestació de les mateixes;
    c. no hi ha simulacions d’escenaris diversos relacionats amb el comportament raonablement previsible del tipus d’interès en el moment de contractar;
    d. no hi ha informació prèvia clara i comprensible sobre el cost comparatiu amb altres modalitats de préstec;
    e. les clàusules se situen entre una aclaparadora quantitat de dades entre els que queden emmascarades i que dilueixen l’atenció del consumidor.
    La clàusula que figura en el meu contracte incompleix aquests criteris de transparència, pel que pot considerar-se abusiva.
    Per tot això li sol•liciti:
    1. Que es cessi l’aplicació de la clàusula sòl que figura en el meu contracte.
    2. Que em tornin els imports resultants de la diferència entre les quantitats abonades per l’aplicació de la clàusula sòl i les que realment hagués hagut de pagar si aquesta no hagués existit.
    Sense un altre particular i esperant que accedeixi a les meves peticions, rebi una cordial salutació.

    Atentament,
    Nerea Femenia Cervera

  15.    MARÍA VÁZQUEZ DIEGO on marzo 23, 2017 8:05

    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:
    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:

    En relación con el préstamo:
    – Capital prestado: La cantidad que presta BANCOVAL es de 45.000 €
    – Plazo de amortización: El préstamo se reembolsará al Banco en el plazo de quince años, mediante el pago de 180 cuotas mensuales consecutivas, compresivas de capital e intereses al tipo que resulte según lo estipulado en esta escritura
    – Tipo de interés remuneratorio:
    el tipo de interés norminal para la primera fracción temporal será del 2,850% anual más 7,150 puntos, o sea en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de 4.500,00 €.
    el tipo de interés ordinario a aplicar en cada periodo anual de la segunda fracción temporal será el que resulte de efectuar su cálculo de acuerdo con la forma que se establece en la escritura, el día 1 del mes de diciembre en que se realice la revisión, tomando como tipo de interés o índice de referencia el tipo de interés.
    – Cláusula suelo: el tipo de interés nominal anual aplicado en cada uno de los periodos de revisión del tipo de interés no podrá ser inferior al 3% ni superior al 12%
    – Tipo de interés moratorio: Del pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación sexta, al tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de diez mil ochocientos euros (10.800,00 €).
    – Cláusula de liquidación unilateral: Para la fijación del saldo deudor a efectos ejecutivos y conforme a lo dispuesto en la vigente LEC, se pacta expresamente por las partes contratantes que la deuda o cantidad judicialmente exigible, en caso de ejecución forzosa, será la que resulte de la liquidación efectuada por BANCOVAL, practicada en la forma y a tenor de las condiciones convenidas en el presente documento, la que se reflejará en las certificaciones que ésta expida al efecto, las cuales darán fe, incluso en juicio, conforme a lo dispuesto en los arts. 153 LH y 245 de su Reglamento. A dicha liquidación se adjuntarán las certificaciones que fueren exigibles y en especial el extracto de las partidas de cargo y abono, al igual que las correspondientes a la aplicación de intereses y comisiones, que determinen el saldo concreto de la cantidad por la que se solicite el despacho de la ejecución.
    – Cláusula/s de vencimiento anticipado: La parte deudora podrá realizar entregas anticipadas, a cuenta del capital pendiente, siempre que aquéllas alcancen, en cada caso, importes no inferiores a 5 por ciento del capital pendiente y se realicen en fecha coincidente con cualquiera de las fechas de liquidación. Las entregas anticipadas darán lugar, en su caso, a las oportunas variaciones de las cuotas mensuales de intereses o mixtas de intereses y amortización del capital o en su caso, a modificar el plazo del préstamo sin variar las citadas cuotas, a elección del prestatario.

    En relación con la garantía hipotecaria:
    – Capital garantizado con la hipoteca: las partes constituyen sobre la finca una primera hipoteca a favor de Bancoval que la acepta en garantía de 45.000,00 €, que corresponden al principal prestado.
    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: se fijan en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en esta escritura del 2,850% anual más 7,150 puntos, o sea en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de 4.500,00 €-
    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: del pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación sexta, al tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de 10.800,00 €
    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca: Existen otras partidas garantizadas como la cantidad de tres mil quince euros (3.015,00 €), que se fijan para costas y gastos. En todo caso, en el supuesto de ejecución, si la finca hipotecada mantuviera el carácter de vivienda habitual, las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame.

    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
    La clásula 4ª sobre comisiones y compensación por desestimiento es la que no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad. Es decir, la que incluye que el Banco percibirá una comisión de apertura de 150€.

    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? Sí que podrá la entidad acreedora adjudicarse la vivienda por debajo este valor.
    La subasta es esencial en la vía ejecutiva por la entidad bancaria contra el deudor hipotecario. Una vez el afectado ha recibido la demanda judicial, se fijan las fechas de subasta de su inmueble y se realizarán tres subastas: En primer lugar, se subasta el inmueble por el valor total de subasta (dato que aparece en el contrato hipotecario y que suele coincidir con el valor de tasación inicial); en segundo lugar, se subasta el inmueble por el 80% del valor (normalmente nadie puja por él; en la tercera subasta, si ésta se cierra sin ningún postor, y en el caso de vivienda habitual, el banco se adjudicará el piso por el 70% del valor de tasación para subasta (dato que figura en el contrato hipotecario) . Si la deuda pendiente es menor que el 70% del valor, se aplicará el 60%. El resto de la deuda que no pueda cubrirse, quedará como pendiente de cobro.

    ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Sí. El límite se establecido anteriormente. Si la deuda pendiente es menor que el 70% del valor, se aplicará el 60%.

    Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca? En su caso, ¿por qué vía?
    El deudor podrá (tendrá un plazo de diez días) presentar a un tercero que mejore la postura, para que el mismo ofrezca la cantidad superior al 70% del valor de tasación, o una cantidad inferior al 70%, siempre y cuando ello sea suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?
    Porqué es mayor el número de personas que suelen contratar un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual, y que por tanto se encuentran en dificultades para afrontar sus obligaciones. Ello exige la adopción de medidas que pretenden aliviar la situación de los deudores hipotecarios. Sin embargo, hay que tener en cuenta sólo se dará en los supuestos en los que nos encontremos ante una vivienda habitual.
    La ley 1/2013 de 14 de mayo o Ley Antideshaucios establece la posibilidad de suspensión de deshaucios sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables. Esta posibilidad no cabe en bienes que sean considerados como habituales. Además incluye que tampoco se llevará a cabo el deshaucio cuando, en un proceso de ejecución hipotecaria, se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas especialmente vulnerables.

    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    Dado que el contrato de adhesión es aquél cuyo clausulado se redacta por una de las partes sin intervención de la otra, la libertad contractual de ésta última queda limitada a manifestar o no la aceptación de sus estipulaciones, de adherirse o no al contrato. La peculiaridad del contrato de adhesión reside en el hecho de que no son ambas partes las que redactan el clausulado, sino que éste es predispuesto e impuesto por una de ellas a la otra, que no puede más que aceptarlo o rechazarlo. Por tanto, si nos encontramos ante esta figura contractual, se requerirá ofrecer mecanismos para la adecuada protección de la parte, en este caso, a la parte más vulnerable.

    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH.
    ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? El Tribunal Supremo ha declarado que resulta abusivo el interés moratorio que supere en más de 2 puntos el interés remuneratorio pactado en préstamos hipotecarios con consumidores. Decide, pues, anularlo y mantener el interés remuneratorio válidamente pactado.

    ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.
    La misma sentencia entiende que es abusivo el interés moratorio del 19% y sí comparto los argumentos que utiliza para considerarlo ya que existe, obviamente, una desproporción en lo que respecta a los intereses legales de demora que establece el art.114 Ley Hipotecaria. Por tanto creo que es fundamental que la sentencia tenga presente en todo momento los límites de intereses moratorios, ya que con ello esta haciendo prevalecer la protección al consumidor.

    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas.
    ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? Como regla general, todas las personas responden de sus deudas con todos sus bienes, presentes y futuros. Por ello, las personas físicas insolventes van a continúar debiendo las deudas no satisfechas. Desde mi punto de vista, creo que sí deberían articularse mecanismos que garanticen una segunda oportunidad. Lo considero así porque el hecho de que las personas físicas se encuentren de continuo en una situación de insolvencia, les impedirá, como deudores, a tener la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida, e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, arrastrando indefinidamente la concreta deuda que nunca podrá satisfacer.

    ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?
    En España está en vigor la Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social. Y en esta ley constan numerosas medidas, entre las que cabe destacar: flexibilizar los acuerdos extrajudiciales de pagos y prever un verdadero mecanismo de segunda oportunidad, con tal de exonerar las deudas; mejorar el “Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual”; ampliar por un plazo adicional de dos años la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, etc
    Es cierto que la ley establece númerosas medidas para que de algún modo las personas insolventes puedan hacer frente definitivamente a sus deudas. Sin embargo creo que no por ello son todo ventajas, ya que la misma incluye múltiples condiciones para poder acogerse a esta ”segunda oportunidad” (como por ejemplo no haber rechazado un puesto de trabajo en los últimos cuatro años; o el que La solicitud de exoneración sólo la pueda presentar el deudor persona natural en caso de que el concurso concluya por liquidación Por tanto, no todos los insolventes podrán beneficiarse de todas estas medidas.

    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.
    En primer lugar hay que tener en cuenta que lo que deciden los propietarios es la acción de entregar un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. La dación de un inmueble en pago supone la transmisión onerosa de la propiedad del inmueble, y, por lo tanto, ello genera unas deudas tributarias al deudor hipotecario. El adjudicante del inmueble muy probablemente deberá incluir en su declaración del IRPF una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor que se atribuya al inmueble a efectos de la dación en pago (o sea, por el valor con el que lo adquiera la entidad financiera adjudicataria) y el precio por el que en su día lo adquirió el deudor. 

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:
    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda.
    Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria.

    En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:

    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?
    La entidad financiera debe iniciar la demanda ejecutiva ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble hipotecado.

    2) ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda? Se presentarán algunos documentos de forma imprescindible, indicados en el artículo 685 LEC. Los documentos serán el título o títulos de crédito (la escritura de hipoteca entre la entidad financiera y la parte deudora). En caso de ejecución sobre bienes hipotecados o sobre bienes en régimen de prenda sin desplazamiento, si no pudiese presentarse el título inscrito, deberá acompañarse con el que se presente certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, bastará la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Dicha certificación se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial comprendiendo tan sólo la finca o fincas objeto de la ejecución.

    3) ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor? Sí. Es necesario que la entidad acreedora bancaria haya reclamado previamente a interponer la demanda ejecutiva, las cuotas impagadas al deudor.

    4) ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    La certificación registral de cargas verifica la correcta inscripción y todas las cargas posibles sobre la finca hipotecada que se quiere ejecutar por parte de la entidad financiera. La finca que se quiere ejecutar debe estar correctamente inscrita, hipotecada y comprobar todas las cargas.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:

    BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso. El Juez debe adoptar una resolución por la que ordene o no el despacho de la ejecución. Determínese:
    1) ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?
    El tribunal anteS de proceder al despacho de ejecución, comprobará que concurran los presupuestos y requisitos procesales, que el título ejecutivo no incluya ninguna irregularidad formal y que los actos de ejecución que se soliciten sean conformes con la naturaleza y contenido del título.

    2) ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?
    Sí es posible. En caso de que el juez compruebe la existencia de una cláusula abusiva en el título ejecutivo, tiene el deber de ponerlo en conocimiento de las partes, así como darles audiencia en el plazo de cinco días para formular las alegaciones oportunas. Por tanto, si el juez aprecia el carácter abusivo de alguna cláusula denegará el despacho de la ejecución o, si es posible, procederá a despachar la misma pero sin la aplicación de dichas cláusulas (art. 552 Ley de Enjuiciamiento Civil)

    3) En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?
    Si es una cláusula abusiva, pues y en virtud de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y en caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, dichos intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces al interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.
    El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, consideró que la falta de transparencia de cláusulas como esta es determinante para poder considerarlas abusivas; y en concreto el Tribunal Supremo consideró, entre otros requisitos, que no son transparentes las clausulas cuando: existe falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contrato; se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas; no hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo; la cláusula se ubica entre una enorme cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que afectan de manera clara a la atención del consumidor.
    El TJUE fallo en la sentencia sobre cláusulas suelo que los bancos que las hayan aplicado deben por tanto devolver todo el dinero cobrado indebidamente en aplicación de esta cláusula abusiva.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:
    Ocupe el papel del Abogado de Dulcinea y Alonso e imagine que el Juzgado no aprecia de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.
    Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:

    1) ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición? La oposición se podrá interponer dentro de los diez días siguientes a la notificación al ejecutado del auto por el que se despacha la ejecución, y esa oposición se tiene que realizar mediante un escrito (art. 556 LEC).
    Conforme establece el apartado 2 de este mismo artículo, respecto a los efectos en el procedimiento, la oposición que se formule no suspenderá el curso de la ejecución

    2) ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley,  en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?
    De acuerdo al art. 695 LEC, existen varios motivos:
    – Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca
    – Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado.
    – En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.
    – El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible. Probablemente, este último motivo sea el que hayan alegado los deudores en el momento de la oposición

    3) ¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria? El juez podrá sobresseer el procedimiento ya que no se puede seguir reclamando una cláusula que esta considerada abusiva por tribunales competentes.

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?
    Se debe tener en cuenta que el TS entro en debate acerca de la valoración de si una cláusula suelo es abusiva. El mismo aclaró mediante auto que este tipo de cláusulas son topes aplicados a los intereses hipotecarios para evitar que se reduzcan llegado un límite incluso aunque baje el Euribor. Con ello, declaró que no serán válidas cuando su inclusión en el contrato del préstamo no fue completamente transparente

    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.

    Datos personales
    Nombre y apellidos: Laura Vázquez Diego DNI: 22355687-K
    Dirección: Calle Colón nº 1, pta 24 CP: 46004 Provincia: Valencia

    Servicio de Atención al Cliente
    Nombre de la entidad bancaria: BANCOVAL
    Dirección de la oficina: Calle Blasco Ibañez, 70
    Dirección de la sede social de la entidad en España: Calle Fernando el Santo, nº 20, Madrid
    En 11 de Marzo de 2017, Valencia

    Asunto: cláusula de límite de variación del tipo de interés (”cláusula suelo”)

    Estimados/as señores/as:

    Me dirijo a ustedes como cliente titular del préstamo hipotecario nº 3.027. Como deben saber, este contrato tenía incorporada una cláusula de límite de variación del tipo de interés, en la que se establece que el tipo de interés aplicable “en ningún caso será inferior al 3 %”.

    EXPONGO
    Que el Tribunal Europeo ha dictado sentencia, de 21 de diciembre de 2016, concediendo la retroactividad total sobre cláusula suelo: los bancos que las hayan aplicado deben por tanto devolver todo el dinero cobrado indebidamente en aplicación de esta cláusula abusiva.

    Que como es público y notorio, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, consideró que la falta de transparencia de cláusulas como esta, incluida en mi contrato, es determinante para poder considerarlas abusivas; y que en concreto el Tribunal Supremo consideró, entre otros requisitos, que no son transparentes las clausulas cuando:
    Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contrato.
    Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.
    No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo.
    La cláusula se ubica entre una enorme cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que afectan de manera clara a la atención del consumidor.

    Que la cláusula que figura en mi contrato incumple dichos criterios de transparencia, por lo que puede considerarse abusiva; y que la sentencia del Tribunal Europeo conlleva que se devuelvan las cantidades pagadas de más en atención a esta cláusula.

    SOLICITO
    Que me sea eliminada de manera inmediata la clásula suelo de mi contrato

    Que me devuelvan los importes resultantes de la diferencia entre las cantidades abonadas por la aplicación de la cláusula suelo y las que realmente hubiera debido abonar si la misma no hubiera existido, desde fecha de la firma de mi contrato.

    Sin otro particular, confiando en no verme obligado a considerar otras acciones y esperando a que acceda a mis peticiones, reciba un cordial saludo

    Atentamente: Laura Vázquez Diego

  16.    Mireia Martí, 3V Dret on marzo 23, 2017 8:06

    TALLER DE GARANTIES.

    Mireia Martí i Sánchez, grup 3V Dret.

    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:

    En relación con el préstamo:
    – Capital prestado: 45000 euros.
    – Plazo de amortización: 15 anys.
    – Tipo de interés remuneratorio: Variable.
    – Cláusula suelo: 3%
    – Tipo de interés moratorio: 12 punts per damunt del tipus d’interés aplicable.
    – Cláusula/s de vencimiento anticipado: la clàusula setena de les ”clàusules no financeres”: causes de venciment anticipat.
    En relación con la garantía hipotecaria:
    – Capital garantizado con la hipoteca: 45000 euros.
    -Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: es garantiza un tipus d’interés màxim que serà l’inicial pactat en esta escriptura del 2,850% anual més 7,150% punts ( o siga un total d’un 10% anual) fins a un màxim de 4500 euros.
    -Intereses moratorios garantizados con la hipoteca:”Del pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación sexta, al tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de DIEZ MIL OCHOCIENTOS EUROS (10.800,00 €)” (clàusula hipotecària 3a)
    -Otras partidas garantizadas con la hipoteca: 3.015,00 € per a costes i despeses.
    -Cláusula de liquidación unilateral: ”Para la fijación del saldo deudor a efectos ejecutivos y conforme a lo dispuesto en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, se pacta expresamente por las partes contratantes que la deuda o cantidad judicialmente exigible, en caso de ejecución forzosa, será la que resulte de la liquidación efectuada por BANCOVAL, practicada en la forma y a tenor de las condiciones convenidas en el presente documento, la que se reflejará en las certificaciones que ésta expida al efecto, las cuales darán fe, incluso en juicio, conforme a lo dispuesto en los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento. A dicha liquidación se adjuntarán las certificaciones que fueren exigibles y en especial el extracto de las partidas de cargo y abono, al igual que las correspondientes a la aplicación de intereses y comisiones, que determinen el saldo concreto de la cantidad por la que se solicite el despacho de la ejecución.”

    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?

    La clàusula 4a sobre comissions i compensació per desestiment no ha sigut inscrita en el Registre de la Propietat (la que diu que el Banc rebrà una comissió d’obertura de 150 euros).

    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?

    No, el banc no podria adjudicar-se la vivenda per baix d’eixe valor de tasació. A l’escriptura del prèstec es diu ”El valor de tasación de la finca fijado por el contratante para que sirva de tipo en la subasta y el domicilio señalado para la práctica de requerimientos y notificaciones son los mismos que se fijan en la estipulación novena anterior”, per tant sí n’hi ha un límit quantitatiu que haurà de respectar-se. El deutor podria al.legar que s’ha incomplit aquest pacte amb el banc.

    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?

    En primer lloc hem de dir què entem per vivenda habitual. Segons la llei (art 41 bis):

    1.- Que siga habitada de manera efectiva i amb caràcter permanent pel mateix contribuent, en un termini de dotze mesos, comptats a partir de la data d’adquisició o acabament de les obres.
    2.- Que constituisca la seua residència durant un termini continuat de, almenys, tres anys.

    Basta amb la manifestació unilateral de l’hipotecant sobre l’habitualitat de la vivenda.

    La Llei Hipotecària, a l’ art114 paràgraf tercer diu que:
    «Els interessos de demora de préstecs o crèdits per a l’adquisició d’habitatge habitual, garantits amb hipoteques constituïdes sobre el mateix habitatge, no podran ser superiors a tres vegades l’interès legal del diner i només es poden meritar sobre el principal pendent de pagament. Aquests interessos de demora no podran ser capitalitzats en cap cas, excepte en el supòsit que preveu l’article 579.2.a) de la Llei d’enjudiciament civil. »
    Aquesta per tant és una peculiaritat de la vivenda habitual, que la diferencia d’altres tipus de vivenda no habitual.

    També a la Disposició transitòria segona, ”Interessos de demora d’hipoteques constituïdes sobre habitatge habitual”, la llei diu que:
    ”La limitació dels interessos de demora d’hipoteques constituïdes sobre habitatge habitual que preveu l’article 3 apartat dos és aplicable a les hipoteques constituïdes amb posterioritat a l’entrada en vigor d’aquesta Llei.
    Així mateix, aquesta limitació és aplicable als interessos de demora previstos en els préstecs amb garantia d’hipoteca sobre habitatge habitual, constituïts abans de l’entrada en vigor de la Llei, que es meriten amb posterioritat a aquesta, així com als que havent-se meritat en aquesta data no haguessin estat satisfets.
    En els procediments d’execució o venda extrajudicial iniciats i no conclosos a l’entrada en vigor d’aquesta Llei, i en els quals s’hagi fixat ja la quantitat per la qual se sol·licita que es despatxi execució o la venda extrajudicial, el secretari judicial o el notari ha de donar a l’executant un termini de 10 dies perquè recalculi aquella quantitat d’acord amb el que disposa l’apartat anterior. »

    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?

    Té trascendència jurídica en el sentit que, si una clàusula és nula, pot afectar a més persones que a l’igual que aquest matrimoni, no han negociat el contracte de manera individual sinó que simplement s’han adherit a ell.
    També té trascendència perquè l’art. 1108 CC estableix que en absència de pacte els interessos moratoris seràn l’equivalent a l’interés legal delsdiners.

    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.

    El que fa el Tribunal Suprem amb aquesta sentència és fixar com a doctrina jurisprudencial el següent: que els interessos moratoris en préstecs hipotecaris que superen en dos punts percentuals als interessos remuneratoris seran reputats abusius.

    Una de les coses q diu el TS en aquesta sentència és que “lo determinante, para saber en cada caso si es abusiva, es el examen de esa proporcionalidad entre el incumplimiento del consumidor y la indemnización asociada al incumplimiento”.

    El TS afirma que el límit de l’article 114LH és un límit de legalitat però no d’abusivitat (una clàusula pot complir aquest límit i ser, al mateix temps, abusiva).

    Compartisc els arguments d’aquesta sentència ja que, seguint el que diu el TJUE, els criteris d’abusivitat no poden vindre predeterminats per la llei i d’aquesta manera predeterminar la decisió del jutge, sinó que s’ha d’anar cas per cas.

    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?

    Jo sí que crec que deurien articular-se mecanismes jurídics que garantisquen una segona oportunitat, no com a manera de ”recuperar un ciutadà per a la societat que, lluny de suposar un llast per a aquesta, torne a contribuir a la creació de riquesa”, sinó per raons de justícia social. A la pràctica, al nostre estat resulta difícil beneficiar-se d’aquesta figura, ja que s’exigeix el pagament de la totalitat dels crèdits privilegiats, on se situen, en termes generals, Administracions públiques, treballadors i entitats financeres. Si atenem a la realitat de l’endeutament de les persones físiques a Espanya, observem que el consumidor tipus o petit empresari s’ha endeutat de manera principal amb entitats financeres a través de préstecs hipotecaris, però també altres figures financeres garantides, com el leasing. Per tant aquesta mesura no afecta a moltíssimes persones sino que és prou difícil beneficiar-se d’ella.

    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.

    La dació d’un immoble en pagament suposa la transmissió onerosa de la propietat de l’immoble, i, per tant, genera uns deutes tributaris al deutor hipotecari, que haurà de tindre en compte el següent:

    -Impost Municipal sobre l’Increment del Valor dels terrenys de naturalesa urbana(normalment conegut com a ”impost de plusvalúa” : Està obligat a ell el deutor hipotecari, si l’immoble el va adquirir més d’un any abans de produir-se la dació en pagament.

    Com la dació en pagament és una transmissió patrimonial onerosa, l’obligat al pagament és el transmetent de l’immoble, és a dir, el deutor hipotecari.

    La base de l’impost dependrà del valor cadastral que tingui l’immoble en el moment de realitzar la dació en pagament i dels anys que hagen transcorregut des que l’immoble va ser adquirit i el moment en què s’efectua la mateixa. Serà, per tant, un valor objectiu per a la determinació no es tindrà en compte que realment el valor de l’habitatge en el mercat ha disminuït considerablement.

    -IRPF: L’adjudicant de l’immoble haurà d’incloure en la seva declaració de l’IRPF un guany patrimonial per la diferència entre el valor que s’atribuisca a l’immoble a efectes de la dació en pagament, és a dir, pel valor amb el que l’adquirisca l’entitat financera adjudicatària , i el preu pel qual en el seu dia el va adquirir el deutor.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:
    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:
    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora? Haurien d’acudir a un judici monetori, al Tribunal de 1a Instància del Civil. (684 LEC )
    2) ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda? Hauràn d’adjuntar l’escriptura de constitució de l’Hipoteca.
    3) ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor? Sí, en primer lloc el creditor (el Banc) li haurà de reclamar al deutor, i una volta es trobe front al no pagament, ja podrà acudir a la via jurisdiccional.
    4) ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:
    BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso. El Juez debe adoptar una resolución por la que ordene o no el despacho de la ejecución. Determínese:
    1 ) ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?

    L’òrgan jurisdiccional haurà de comprovar que efectivament no s’ha produit el pagament del deutor al creditor. També haurà d’examinar les condicions que es van fixar en el contracte d’Hipoteca entre el banc i el matrimoni.

    2) ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?

    Sí, és possible que les aprecie d’ofici ja que, com diu la sentència del TS que hem comentat amb anterioritat, en consonància al criteri que segueix el TJUE, els criteris d’abusivitat no poden vindre establerts en la llei, predeterminant d’esta manera la decisió del jutge, sinó que els Tribunals ho hauran d’examinar cas per cas.

    3) En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?

    Jo sí crec que és abusiva ja que segons el TS, els interessos moratoris en préstecs hipotecaris que superen en dos punts percentuals als interessos remuneratoris seran reputats abusius. El que diu el TJUE és que açò s’haurà d’examinar cas per cas (per tant no cal només seguir el criteri del 114LEC, ja que aquest és un límit de legalitat però no d’abusivitat).

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:
    Ocupe el papel del Abogado de Dulcinea y Alonso e imagine que el Juzgado no aprecia de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.
    Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:
    1 ) ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?

    Segons l’article 556 LEC, el termini d’oposició és de DEU DIES hàbils (no es tenen en compte dissabtes, diumenges, festius ni el mes d’agost), comptats a partir del dia següent a la notificació de la demanda i despatx d’execució pel Jutjat.

    2) ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?

    Els motius que es poden al.legar són només els tasats per la llei, que són els següents:

    1r.- Extinció de la garantia o de l’obligació garantida, sempre que es presenti un certificat del registre on consti que la cancel·lació de la hipoteca o, si s’escau, de la penyora sense desplaçament, o escriptura pública de carta de pagament o de cancel·lació de la garantia.

    2n.- Error en la determinació de la quantitat exigible, quan el deute garantit sigui el saldo que tingui el tancament d’un compte entre l’executant i executat. L’executat ha d’adjuntar al seu exemplar la llibreta en què constin els assentaments del compte i només s’admet l’oposició quan el saldo que tingui la llibreta sigui diferent del que resulti de la presentada pel ejecutante.Oposición a l’execució hipotecària

    3r.- En cas d’execució de béns mobles hipotecats o sobre els quals s’hagi constituït una penyora sense desplaçament, la subjecció dels béns esmentats a una altra penyora, hipoteca mobiliària o immobiliària o embargament inscrits anteriorment al gravamen que motivi el procediment, cosa que s’ha d’acreditar-se mitjançant la corresponent certificació registral.

    4t.- El caràcter abusiu d’una clàusula contractual que constitueixi el fonament de l’execució o que hagués determinat la quantitat exigible.

    En este cas el matrimoni podria al.legar el quart motiu.

    3) ¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?

    L’article 552.1º, paràgraf 2n LEC disposa que “El tribunal ha d’examinar d’ofici si alguna de les clàusules incloses en un títol executiu dels esmentats a l’article 557.1 pot ser qualificada com abusiva. Quan aprecie que alguna clàusula pot ser qualificada com a tal haurà de donar audiència per quinze dies a les parts. Un cop escoltades aquestes, ha d’acordar el que siga procedent en el termini de cinc dies hàbils d’acord amb el que preveu l’article 561.1.3.ª “.

    No tota clàusula qualificada com abusiva és susceptible de suspendre el procediment d’execució o de ser tinguda per no posada. Únicament ho seran:

    a) Les clàusules que siguen fonament essencial de l’execució hipotecària (per exemple clàusula de venciment anticipat de tota l’obligació per causes que es consideren abusives, valor de taxació a l’efecte de subhasta per sota del mínim legal, o venciment anticipat per impagament de sumes que representen menys de tres mensualitats). L’efecte que produeix la seva apreciació és el de sobreseguiment del procediment d’execució.

    b) Les clàusules que siguen determinants de la quantitat exigible en l’execució (per exemple interessos de demora pactats més enllà del límit legal, repercussió de despeses i bestretes que no ha de suportar el deutor, etc.). En aquest segon cas, el procediment d’execució no se suspèn, però “es continuarà l’execució amb la inaplicació de la clàusula abusiva”, és a dir, s’ha de despatxar l’execució però tenint per no posada la clàusula nul·la.

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?
    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.

    Laura haurà de demostrar que es va infringir la bona fe contractual en abús de la posició dominantdel predisponent, l’entitat financera. Podrà al.legar la STS de 9 de maig de 2013, la qual es va pronunciar sobre aquest tema i jo crec que sustentaria la seua pretensió. Sí tindria dret a recuperar les quantitats pagades de més per aplicació d’aquesta clàusula, des del 9 de maig de 2013, en virtut de la sentència del Tribunal Europeu de 3 de juny de 2016.

    DON ALONSO QUIJANO DE LA MANCHA Y DOÑA DULCINEA HERMOSA DEL TOBOSO
    Calle Los Molinos, 13, puerta 28, Valencia, CP 46010
    Servicio de Atención al cliente
    Entidad: Bancoval, Sociedad Cooperativa de Crédito
    Valencia, Calle Mesa, número 5, con C.I.F número F-46-000.200.

    En Valencia a .8 de noviembre de 2014.

    Asunto:cláusula de límite de variación del tipo de interés

    Muy Sres. míos:
    Me dirijo a Vds. como cliente titular del préstamo hipotecario nº 3027, cuyo contrato tiene incorporada una cláusula de límite de variación del tipo de interés, en la que se establece que el tipo de interés aplicable en ningún caso será inferior al … %.
    El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, considera que la falta de transparencia de cláusulas como la incluida en mi contrato es determinante para poder considerarlas abusivas.
    En concreto el Tribunal Supremo considera que no son transparentes las clausulas cuando:
    falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contrato;
    se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas;
    no existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar;
    no hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo;
    las clausulas se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
    La cláusula que figura en mi contrato incumple dichos criterios de transparencia, por lo que puede considerarse abusiva.
    Por todo ello le solicito:
    Que se cese la aplicación de la cláusula suelo que figura en mi contrato.
    Que me devuelvan los importes resultantes de la diferencia entre las cantidades abonadas por la aplicación de la cláusula suelo y las que realmente hubiera debido abonar si la misma no hubiera existido.
    Sin otro particular y esperando a que acceda a mis peticiones, reciba un cordial saludo

    Atentamente,
    DON ALONSO QUIJANO DE LA MANCHA Y DOÑA DULCINEA HERMOSA DEL TOBOSO

  17.    ARANTXA BLANCO HERRERA GRUPO V on marzo 23, 2017 8:48

    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:
    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:
    En relación con el préstamo:
    – Capital prestado  45.000 €
    – Plazo de amortización  15 años, pago de 180 cuotas mensuales consecutivas. El préstamo vence el día 1 de diciembre de 2029.
    – Tipo de interés remuneratorio  Hasta 01/12/2015 interés fijo (2,850% anual); después será variable hasta el vencimiento final del préstamo  se tendrá en cuenta cada 1 de diciembre el tipo de interés de EURIBOR.
    – Cláusula suelo  2.d-.- LÍMITE A LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS:
    No obstante la variabilidad del tipo de interés pactado en la cláusula financiera inmediata anterior, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés nominal anual aplicado en cada uno de
    los periodos de revisión del tipo de interés no podrá ser inferior al 3% ni superior al 12%
    – Tipo de interés moratorio  SEXTA.- INTERESES DE DEMORA : 12 puntos por encima del tipo de interés aplicable para el período de vigencia de interés en que se produce el imago.
    – Cláusula/s de vencimiento anticipado SÉPTIMA.-
    En relación con la garantía hipotecaria:
    – Capital garantizado con la hipoteca  45.000 euros
    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca  10% anual hasta 4.500 €
    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca  12% hasta máximo 10.800€
    – Cláusula/s de liquidación unilateral  0,50% los primeros 5 años, después será de 0,25%
    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca  3.015,00 € para costas y gastos.

    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
    La nueva Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios introduce reformas y, el Colegio de Registradores, después de analizar la ley, elaboró un documento que recoge un exhaustivo estudio de las cláusulas abusivas que no deben acceder al Registro.
    Esta ley adopta la legislación vigente a las exigencias de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 a la Sentencia del TS de 9 de mayo de 2013 y se caracteriza por una limitación de las facultades dispositivas de las partes contratantes de préstamos o créditos hipotecarios, lo que inevitablemente implica la necesidad de un mayor control registral sobre el contenido y de los supuestos de cláusulas susceptibles de denegación. Todo esto con el fin de proteger a los consumidores y para la permanencia de estos en su vivienda familiar.
    Este informe elaborado por el Colegio de Registradores clasifica las diferentes estipulaciones no inscribibles según sean:
    -Cláusulas financieras
    -Cláusulas de vencimiento anticipado
    -Cláusulas afectantes a la ejecución.
    Como podemos observar, en el contrato existen varias cláusulas que pueden estar encajadas dentro de estos grupos, como por ejemplo las de vencimiento anticipado, por ello, no han sido inscritas en todo o parte en el Registro de la Propiedad, esto puede ampararse o apoyarse en una sentencia del Tribunal Supremo del 12 de diciembre de 2009 (Sentencia Nº:792/2009) que establece que “no cabe hacer recaer exclusivamente sobre el prestatario la circunstancia de que la hipoteca prevista no se pueda constituir, incluso por motivos ajenos al mismo, y no tiene en cuenta que es de la Entidad Financiera la carga o diligencia de hacer las comprobaciones pertinentes en el Registro antes de suscribir el préstamo”.
    Además, como se puede observar en la hipoteca, las partes aceptan que determinadas cláusulas, al tratarse de cláusulas de carácter obligacional (sólo tienen efectos entre las partes), no tienen trascendencia real por lo que no será necesaria su inscripción en el registro de la propiedad, es el caso de la cláusula suelo y la cláusula techo que le acompaña.

    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?
    En primer lugar, tenemos que decir, que siempre que se formalice una compraventa de una vivienda, se deberá realizar una tasación a efectos de subasta para que los interesados sepan la cantidad en la hora de formalizar el contrato y a la hora de realizar la escritura.
    Este valor de tasación, según encontramos en la exposición de motivos de la propia Ley 1/2013 de protección de deudores hipotecarios no podrá ser un valor inferior al 75% del valor real de la vivienda, por lo que un valor por debajo de éste podría ser objeto de oposición por parte del titular de la vivienda.
    Según el artículo 671 LEC, observamos que el acreedor podrá adjudicarse la vivienda del deudor en el plazo de 20 días posteriores al cierre de la subasta. Si la vivienda es la habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe del 70% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, y, en el caso en el que lo que deban los deudores a la entidad de crédito sea inferior a este 70% del valor de subasta, el acreedor se adjudicará la vivienda por el 60%.
    En el caso de que se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta un valor muy inferior al que la Ley exige, podría el deudor hacer valer esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca, ya que podría oponerse por la vía judicial directa, ya que, al tratarse de una hipoteca formalizada por escrito, se trata de título ejecutivo exigible ante la vía judicial.

    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?
    Se insiste en este punto ya que se les dan unas ventajas a este tipo de viviendas que no gozan las demás viviendas. Por ejemplo, en la reforma introducida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, se apunta que los intereses de demora producidos a raíz de préstamos con la intención de adquirir la vivienda habitual (garantizados con hipotecas sobre dicha vivienda), no podrán superar el triple del interés legal del dinero. Por ello, vemos un “trato a favor” de estas viviendas, ya que el interés no podrá superar este máximo legal, en cambio, en las otras viviendas, sí que podrá ocurrir dicho hecho.
    Además, la ley 1/2013 en su artículo 3 dice expresamente que deberá aclararse en la escritura de un préstamo hipotecario, el carácter habitual o no que se pretenda atribuir a la vivienda que se está hipotecando y que, en el momento, si la hubiere, de la ejecución judicial del inmueble, se presumirá que se trata de vivienda habitual.

    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    Al tratarse de un contrato de adhesión y no un contrato consensual entre las partes, es decir, que aquí las partes no pactan todas las cláusulas, la entidad financiera queda sujeta al deber de transparencia y debe informar sobre todas las cláusulas.
    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.
    En esta sentencia podemos observar cómo se nombran otras dos sentencias en las que en su fallo podía observarse que se declaraban abusivos los intereses de demora con un valor del 19%, fallos que esta sentencia corrobora y, además, en esta sentencia se introduce una modificación importante para esta materia, puesto que introduce un límite cuantitativo, ya que no permite que ninguno de los intereses moratorios estén por encima de dos puntos porcentuales respecto a los remuneratorios.
    Por lo tanto, a raíz de la sentencia del TS, todos los contratos de préstamos hipotecarios celebrados posteriormente a la publicación y entrada en vigor de esta sentencia, no podrán tener intereses moratorios superior a dos puntos respecto a los intereses remuneratorios.
    Lo que pretende esta modificación es la protección de la parte débil, es decir, la parte deudora, ya que, a pesar de que la norma diga que no puede superar tres veces el interés legal del dinero, esta sentencia modifica la norma y hace que no esté permitido superar 2 puntos, por lo que es beneficioso para la parte interesada.
    Bajo mi punto de vista, la sentencia que he trabajado, me parece muy acertada y de hecho, la apoyo, puesto que, me parece bien que hayan intereses de demora pero no me parece bien que este interés sea, en la mayoría de las ocasiones, superior al valor que se debe, por ello, me parece muy bien que se imponga un límite cuantitativo para favorecer a la parte débil, que, creo, es la que debería tener mayor protección por la ley y ya que en este caso no es la ley la que precisamente apoya a la parte débil, me parece muy bien que haya sido una sentencia del tribunal supremo la pionera y la “defensora” (por así decirlo) de la parte más afectada por estos intereses.

    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?
    Bajo mi punto de vista, sí que deberían crearse mecanismos jurídicos que garantizasen una segunda oportunidad para los deudores sobreendeudados, ya que, en muchas ocasiones, las personas contraen deudas que no saben hasta qué punto no van a poder hacer frente porque en el momento en el que la contraen, sí pueden responder de ellas, pero las cosas pueden cambiar y puede que no puedan en el futuro. Por ello, creo que deberían activarse medidas de protección a estos deudores pero siempre y cuando, colaboren para intentar hacer frente y, obviamente, siempre y cuando se demuestre que no pueden hacerles frente, pienso que se trata de no tratar por igual a los desiguales, es decir, mirar caso por caso y analizarlo y si se ve que la persona ha hecho todo lo que está en su mano para intentar salir de esta situación de morosidad, se le debería tender una mano ya que se trata de la parte débil en este negocio jurídico.
    En España, en los últimos años se han tomado varias medidas legislativas, la más destacada es la aprobación del Real Decreto-ley 1/2015 de 27 de febrero de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social. Este Real Decreto ha sido propinado por la trasposición de una directiva europea. Esta medida legislativa, como hemos podido observar en estos años, no ha resultado suficiente y mucho menos eficiente porque la gente sigue sobreendeudándose y sigue perdiendo sus bienes sin, en muchas ocasiones y en muchos casos, tener la culpa de no poder hacer frente.

    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.
    Una dación en pago es un acuerdo entre el banco al que se debe y el titular de la hipoteca o deudor para saldar la deuda provocada por un préstamo hipotecario solicitado para comprar la vivienda. Este pacto consiste en que el deudor se libera del pago de las cuotas pero a cambio de entregarle la vivienda al banco. Por ello, al tratarse de una disminución en los pagos que debe hacer el deudor (porque se evita pagar las cuotas) podríamos considerarla una ganancia y un enriquecimiento por parte de los deudores y que deberían declarar a la hora de tributar el IRPF.
    Pero, si vamos a la Ley IRPF, vemos que en su artículo 33.4.d está exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores.
    Por lo tanto, no debería declarar este “enriquecimiento” a la hora de pagar o declarar su IRPF.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:
    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:
    La entidad de crédito dispone de cuatro opciones procesales para reclamar la deuda:
    1. Procedimiento declarativo ordinario correspondiente por su cuantía.
    2. Procedimiento mediante las reglas generales de la ejecución.
    3. Procedimiento de ejecución hipotecaria especial, recogido en los artículos 681 a 693 LEC
    4. Procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial ante notario

    Las ventajas que puede presentar el procedimiento de ejecución hipotecaria especial para la entidad bancaria son principalmente que se trata de un procedimiento con extraordinaria celeridad, así como que está exento de la contradicción (ya que la alegación se reserva para un proceso declarativo posterior). Es decir, se trata de un procedimiento exclusivo y privilegiado.
    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?
    Ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se localice el inmueble hipotecado, en este caso Valencia, según la competencia establecida en el artículo 684 LEC.
    2) ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?
    La entidad financiera junto a la demanda judicial deberá acompañar la certificación de la inscripción de la hipoteca y relación de las demás cargas que graven el bien.
    Además, a partir de la reforma introducida por la nueva Ley 1/2013, para que la entidad acreedora pueda dar por vencida toda la deuda y reclamársela judicialmente al cliente, el atraso en el pago debe ser superior a 3 meses, por lo que deberá entregar los documentos que acrediten esa falta de pago y deberá aportar, por supuesto, el documento o copia en el que se corrobore la hipoteca formalizada.
    3) ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?
    La entidad de crédito, para intentar recuperar el dinero que le deben sus deudores, en primer lugar, intentará conseguirlo por la vía amistosa, notificando al deudor y proponiéndole el pago de la deuda pero, el pago es una de las obligaciones del deudor, por lo que no es requisito que se requiera el pago al deudor con anterioridad a la reclamación judicial.
    Por eso, cuando se le notifica al deudor el inicio del procedimiento judicial, en caso de que la entidad financiera no hubiese requerido el pago al deudor con anterioridad al inicio del procedimiento judicial, se procederá a reclamarle dicha deuda.
    Por ello, no es preciso que se requiera el pago al deudor antes de presentar la demanda porque, al ser una de las obligaciones del deudor, debe cumplirla.
    4) ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    La certificación de registral de las cargas es la corroboración que se reclamará al Registrador y en esta deben constar los extremos y a la inserción literal de la inscripción de la hipoteca que se haya de ejecutar, expresándose en la certificación que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieron en el Registro.
    Además por nota marginal hará constar el registrador, en la inscripción de hipoteca, que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere. Si no se cancela esta nota marginal por el secretario judicial, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución.
    Por lo tanto la certificación registral es un documento de enorme relevancia en la ejecución de la vivienda e indirectamente en la hipoteca de la misma pues un certificado que indique que la vivienda no tiene cargas (o posee un número reducido de las mismas) se conseguirá obtener de ella un valor superior y, por tanto, mayor cantidad adquirirá el deudor y podrá pagar al acreedor satisfaciendo un mayor importe de la deuda.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:
    BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso. El Juez debe adoptar una resolución por la que ordene o no el despacho de la ejecución. Determínese:
    1 ) ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?
    En primer lugar, debe examinar que efectivamente existe una mora en el pago por parte de los compradores de la vivienda a la entidad de crédito que les concedió el préstamo y, posteriormente debe examinar todos los documentos entregados por la entidad de crédito, ya que se considera que existe mora en el pago cuando durante 3 meses consecutivos no se ha realizado el pago.
    En segundo lugar debe examinar si la parte deudora no ha intentado ninguna solución o si ambas partes (entidad de crédito y deudora) han llegado a un acuerdo de dación en pago o quita de la deuda.
    Si no concurren ninguna de estas dos circunstancias, efectuará la ejecución del bien, exponiéndolo a subasta con el precio de tasación de subasta pactado por las partes en el momento de formalización del contrato.

    2) ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?
    Sí, como se puede observar en el artículo 552.1º párrafo 2º LEC. El Juzgado dará audiencia por 15 días a las partes y serán estas las encargadas de llegar a un acuerdo en el plazo de 5 días.
    Además, una reforma del artículo 815 LEC introduce que, puede ser apreciada de oficio cualquier cláusula abusiva en un titulo ejecutivo.

    3) En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?
    Bajo mi punto de vista, aunque en un primero momento podemos decir que se les ha notificado e informado claramente a las partes sobre la imposición de una cláusula suelo y así ha ratificado el fedatario público (el notario), en las letras C, D, F, E y G de su escrito, observamos que en la escritura en cuestión no hay ningún porcentaje específico, por lo que no podemos fijarnos y ver si es abusivo o no este porcentaje, por ello, habrá que hacer un estudio exhaustivo de la cláusula aplicada y, a pesar de lo dicho anteriormente, puede que las partes estén informadas pero puede que piensen que es una cláusula más y la acepten pero, en realidad, se debe informar el porcentaje que se les va a aplicar, por ello sí la consideraríamos abusiva.
    Si tenemos en cuenta la jurisprudencia del TS, según la sentencia de 9 de mayo de 2013, se considerarán lícitas las cláusulas suelo siempre que su transparencia permita al consumidor identificar la cláusula como definidora del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos.
    La jurisprudencia del TJUE, en un primer momento, dice textualmente en el artículo 3 de la Directiva 93/13 que “Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.”

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:
    Ocupe el papel del Abogado de Dulcinea y Alonso e imagine que el Juzgado no aprecia de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.
    Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:
    1 ) ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?
    El escrito de oposición a la ejecución deberá presentarse en el plazo de 10 días hábiles según lo previsto en el artículo 556.1 LEC.
    Como podemos observar en este artículo, los efectos que producirá la presentación de la oposición no son efectos suspensivos (art. 555 LEC).
    2) ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?
    Podemos observar los motivos tasados en el artículo 695.1 LEC.
    • 1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.
    • 2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.
    No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad
    • 3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral
    • 4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

    Podría alegarse el último motivo como causa de oposición para la ejecución de la vivienda, ya que existen cláusulas contractuales consideradas abusivas por falta de transparencia e información.
    3) ¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?
    En primer lugar tenemos que decir que según el artículo 695.1 LEC, no toda cláusula calificada como abusiva es susceptible de suspender el procedimiento de ejecución o de ser tenida por no puesta. Únicamente se permite suspender el procedimiento en 2 casos tasados expresamente en la ley.
    Dependiendo de las cláusulas que sean consideradas abusivas, ocurrirá una cosa u otra.
    Si la cláusula que se considera abusiva es alguna que sea fundamento esencial de la ejecución hipotecaria (por ejemplo en nuestro caso la cláusula de vencimiento anticipado por causas que se estiman abusivas), el efecto de su apreciación será el sobreseimiento del procedimiento de ejecución.
    Si, por el contrario la cláusula apreciada por el Juez como abusiva es alguna que sea determinante de la cantidad exigible en la ejecución (intereses de demora), en este caso el procedimiento no se suspende, pero se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva. Se declarará nula la cláusula declarada abusiva pero el procedimiento de ejecución no se suspenderá.
    Por lo tanto, sólo en el caso en el que la cláusula que sea apreciada como abusiva sea esencial para la ejecución hipotecaria, se sobreseerá dicho procedimiento.
    Además, en el artículo 695.3 LEC “El auto que estime la oposición basada en las causas 1.ª y 3.ª del apartado 1 de este artículo mandará sobreseer la ejecución; el que estime la oposición basada en la causa 2.ª fijará la cantidad por la que haya de seguirse la ejecución.
    De estimarse la causa 4.ª, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva”
    Aquí vamos corroborando que depende de qué tipo de cláusula abusiva sea, se sobreseerá el procedimiento o no. Si la cláusula es fundamento de la ejecución, se sobreseerá el procedimiento.

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?
    Para que la cláusula suelo de su préstamo sea declarada nula, si seguimos la corriente tanto del TS como del TJUE, en primer lugar, tenemos que tener en cuenta que esa cláusula se haya introducido sin pacto expreso entre ambas partes (Laura y entidad bancaria) y que además, suponga un grave perjuicio para una de las partes, en este caso la débil (Laura).
    Se considerará nula siempre que no se le haya comunicado la introducción de dicha cláusula en el contrato a Laura que es la interesada, cosa que hace que el precio varíe y no haya conocimiento por su parte.
    Laura tendría derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula.
    Además, si tenemos en cuenta la reciente sentencia dictada por el Tribunal de Justicia de Luxemburgo el pasado 21 de diciembre de 2016, que es la que ha declarado abusivas estas cláusulas, se tendrá que proceder a la devolución de la totalidad de las cantidades abonadas derivadas de la aplicación de dicha cláusula desde la fecha de la firma del contrato de préstamos.
    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.
    A BANCOVAL
    A/A Sr. Director/a de la Entidad bancaria BANCOVAL de la Oficina de Valencia, sucursal 7007:
    Muy Sr. Nuestro:
    Nos dirigimos a usted como director de la entidad bancaria donde somos titulares de un préstamo con garantía hipotecaria en virtud de escritura otorgada en fecha 08/06/2008 ante la Notario Arantxa Blanco Herrera.
    En dicha escritura de préstamo hipotecario consta una cláusula limitativa del tipo de interés variable a aplicar, la cual comenzó a aplicarse a partir de 2008. Esta cláusula es conocida como “cláusula suelo” y fue declarada nula por abusiva en la reciente Sentencia dictada por el Tribunal de Justicia de Luxemburgo el día 21 de diciembre de 2016 y con esta sentencia se obliga a las entidades bancarias a devolver, a los prestatarios que la tienen en sus contratos de préstamos, la totalidad de las cantidades abonadas derivadas de la aplicación de dicha cláusula desde la fecha de la firma del contrato de préstamo.
    Es por ello que mediante la presente comunicación les requerimos a fin de que procedan a abonar las cantidades correspondientes a los importes resultantes de la diferencia entre las cantidades abonadas por nosotros por aplicación de la cláusula suelo y las que realmente deberíamos haber abonado de no existir la misma, instando se proceda al ingreso de la cantidad resultante en la cuenta bancaria que expresamos a continuación:
    IBAN: ES50 4332 2344 1765 1777 7594
    En caso de que no recibamos noticia alguna y no se proceda a la devolución de dichas cantidades antes del día 22 de junio de 2017- ya que son los tres meses máximos en los que se tendrá que contestar según Real Decreto-ley 1/2017- no tendremos más opción que acudir a la vía judicial para hacer efectivo nuestro derecho en aplicación de lo dispuesto en dicho Decreto nombrado anteriormente.
    Atentamente,
    Fdo: Laura con DNI: 18.225.875-Z

  18.    ANDREA MORENO FERRI on marzo 23, 2017 8:50

    ANDREA MORENO FERRI
    3 GRUPO V

    (A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS)
    1. Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:

    En relación con el préstamo:

    – Capital prestado: 45.000€
    – Plazo de amortización: 15 años, pago de 180 cuotas mensuales consecutivas. El préstamo vence el 1 de diciembre de 2019
    – Tipo de interés remuneratorio: hasta el 1 de diciembre de 2015 interés fijo (2’850% anual); después será variable hasta el vencimiento final del préstamo. Se tendrá en cuenta cada 1 de diciembre el tipo de interés de EURIBOR
    – Cláusula suelo: 2.d-.- LÍMITE A LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS: No obstante la variabilidad del tipo de interés pactado en la cláusula financiera inmediata anterior, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés nominal anual aplicado en cada uno de los periodos de revisión del tipo de interés no podrá ser inferior al 3 % ni superior al 12%.
    – Tipo de interés moratorio: SEXTA.- INTERESES DE DEMORA.- 12 puntos por encima del Tipo de Interés Aplicable para el período de vigencia de interés en que se produce el impago
    – Cláusula de liquidación unilateral: 0,50% los primeros 5 años, después será de 0,25%
    – Cláusula/s de vencimiento anticipado: préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto, y podrá procederse a la exigencia de la cantidad adeudada, interés, intereses de demora, costas y gastos, por cualquiera de los medios acordados en la estipulación novena: a.- Impago por el prestatario de tres cuotas mensuales o un número de cuotas tal b.- Incumplimiento de las obligaciones de carácter esencial c.- La no inscripción de la presente escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, en el supuesto de que se aprecien en ella, defectos subsanables o insubsanables en el plazo de seis meses a partir del presente otorgamiento c.- La no inscripción de la presente escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, en el supuesto de que se aprecien en ella, defectos subsanables o insubsanables en el plazo de seis meses a partir del presente otorgamiento e.- Incendio de la finca hipotecada, si resultara destruida en la cuarta parte de su valor o deterioro de la misma f.- Arrendamiento de las fincas que se hipotecan

    En relación con la garantía hipotecaria:
    – Capital garantizado con la hipoteca: trescientos mil euros de capital
    – Intereses remunerados garantizados con la hipoteca: 10% anual
    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual
    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca: partidas de cargo y abono al igual que las correspondientes a la aplicación de intereses y comisiones, que determinen el saldo concreto de la cantidad por la que se solicite el despacho de la ejecución

    2. Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no han sido inscritas, en todo o en parte?
    Creo que el motivo por el que algunas cláusulas no han sido objeto de inscripción en el registro de la propiedad como la solicitud realizada por las partes de la inscripción parcial de la escritura y la correspondiente renuncia a la inscripción de aquellos pactos o estipulaciones que no tengan trascendencia real, así renuncian de esta forma al asiento de prestación que ordena el art. 323 de la LH
    3. Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?

    Según el art. 129.2 a) ‘’El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación que se hubiera realizado en virtud de los previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario’’

    En cuanto al respeto del límite cuantitativo sí que debe respetarse ya que como señala el art. 579.2 LEC: en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste. Aunque en la Ley 1/2013, para el caso de la vivienda habitual, establece supuestos de liberación de deuda, pues el deudor quedará parcialmente liberado de las sumas pendientes de pago si en los cinco años posteriores al remate o adjudicación satisface al acreedor el 65 por ciento de las mismas, incrementadas exclusivamente con el interés legal del dinero, o el 80 por ciento en el plazo de 10 años.

    Podría hacerla valer el deudor si alega una cláusula abusiva como establece el art. 557.1.7 LEC, podría hacer frente a través de la vía de ejecución ordinaria.

    4. ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?
    El art. 21.3 de la LH conforme a la nueva regulación de introducida por la Ley 1/2013, establece que ‘’en las escrituras de préstamo hipotecario sobre la vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución’’
    Tiene por finalidad establecer en favor de la vivienda habitual de las personas físicas, entendida como domicilio familiar, en relación a las condiciones de transparencia informativa, limitaciones de las cláusulas financieras, en especial de los intereses moratorios, las medidas alternativas a la ejecución hipotecaria y los resultados de la propia ejecución
    En cuanto a las especialidades que establece para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés. Adicionalmente se fortalece en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados
    5. ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?

    El contrato de adhesión es aquél cuyo clausulado se redacta por una de las partes sin intervención de la otra, cuya libertad contractual queda limitada a manifestar o no la aceptación de sus estipulaciones, de adherirse o no al contrato, cumple una primordial función económica, al favorecer y facilitar de forma notable las relaciones en el tráfico jurídico a través de la contratación en masa. las partes no pactan en igualdad de condiciones, sumamente significativo es el hecho de que una de las partes encuentra limitada la autonomía de su voluntad a la mera “libertad de contratar”, a decidir si acepta o no, pero carece de auténtica “libertad de contratación”, es decir, a influir de manera decisiva en el contenido y regulación de la relación jurídica que entabla. Normalmente integrados por las denominadas “condiciones generales de la contratación” al no encontrarse en idéntica posición jurídica, el principal riesgo que presentan estos contratos es el de la existencia de posibles abusos por parte del oferente. Este riesgo se agudiza en relación a los contratos que recaen sobre bienes o servicios de primera necesidad, tanto por la naturaleza del objeto sobre el que recae, como en cuanto a los posibles adherentes, generalmente consumidores, que carecen de los conocimientos jurídicos necesarios y que, por ello, necesitan de una especial protección.

    6. Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.

    Por lo que respecta a la doctrina establecida, de forma específica para los préstamos o créditos destinados a la adquisición de una vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la propia vivienda, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, modificó el art. 114 LH e introdujo un límite a los intereses de demora, al prescribir que «no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago». Esta regla legal, en virtud de la disposición transitoria 2ª de la Ley, se aplica también a los contratos anteriores, en cuanto que permite el recálculo de los intereses moratorios establecidos en esos contratos concertados con anterioridad, con la finalidad de ajustarlos al citado tope legal

    En cuanto al límite cuantitativo, el carácter abusivo de una cláusula que fija los intereses de demora de un préstamo hipotecario en el 19%. Conforme a la doctrina del TJUE, el límite legal previsto en el art. 114.3 LH (triple del interés legal del dinero) no puede servir de parámetro para determinar la ausencia del carácter abusivo de una cláusula. Procede extender el mismo criterio establecido en la sentencia 265/2015, de 22 de abril , para los intereses de demora en préstamos personales, a los intereses de demora pactados en préstamos hipotecarios, de tal forma que el límite de la abusividad lo fijamos en dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado

    No comparto los argumentos, ya que resulta cuestionable que si el motivo por el que el TS decide no utilizar el art. 114.III LH como criterio de abusividad de los intereses moratorios en préstamos hipotecarios es que el TJUE ha negado que los criterios de abusividad puedan ser fijados de forma que prejuzguen la decisión del juez, que debe evaluar si la cláusula es abusiva caso por caso, pueda ahora el TS fijar un “criterio objetivo de abusividad” que prejuzgue tal abusividad. En otras palabras si el legislador no puede prejuzgar la abusividad de las cláusulas, tampoco podrá hacerlo una doctrina jurisprudencial. Parece que el TS no sólo excede su función de complemento del ordenamiento jurídico (art. 1.6 CC) sino que, además, lo hace vulnerando el art. 4.1 de la Directiva citada, por lo que los jueces y tribunales nacionales no se pueden hallar vinculados a esta doctrina jurisprudencial pues deberán apreciar la abusividad de la cláusula “teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato y considerando, en el momento de la celebración del mismo, todas las circunstancias que concurran en su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa” (art. 4.1. Directiva 93/13/CEE) sin que la misma pueda ser prejuzgada. Respecto a las consecuencias de la nulidad, aunque el TS afirme que “La nulidad de cláusula abusiva no da lugar a una “reducción conservativa” del incremento del tipo de interés que supone la cláusula de interés de demora considerada abusiva hasta el límite admisible, sino su eliminación total. Pero eso no supone suprimir el devengo del interés ordinario, que retribuye que el prestatario disponga del dinero. Lo que se anula y suprime completamente es esa cláusula abusiva, esto es, la indemnización desproporcionada por el retraso en la amortización del préstamo (el recargo sobre el tipo del interés remuneratorio), pero no el interés remuneratorio, que no estaba aquejado de abusividad y que seguía cumpliendo la función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución”, lo cierto es que al no anular completamente la cláusula de intereses moratorios abusiva del 19%, esto es, dejarla en un 0%, sino en el interés remuneratorio en el momento de la liquidación de los intereses moratorios (3,67% en el caso comentado), lo que está realizando es un moderación de la cláusula de intereses moratorios,

    7. Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de ‘’segunda oportunidad’’ para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las consideras suficientes?

    Todas las personas responden de sus deudas con todos sus bienes, presentes y futuros, conforme al principio de responsabilidad patrimonial universal. Por ello, las personas físicas insolventes declaradas en concurso, una vez concluido éste continúan debiendo las deudas no satisfechas. En mi opinión esto dificulta que el deudor tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida, e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, arrastrando indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer, abocando a estos deudores en muchos casos a la economía sumergida.
    Por estos inconvenientes, debería articularse mecanismos jurídicos que garanticen la segunda oportunidad para permitir dar una salida razonable a las situaciones de sobreendeudamiento de deudores personas físicas de buena fe, habilitando mecanismos que permitan conceder a estos deudores una segunda oportunidad, tratando de conseguir al mismo tiempo un equilibrio con la protección de los derechos de los acreedores.
    En España, no ha sido hasta 2013 (Ley 14/2013, de 27 de septiembre) cuando se ha previsto por primera vez esta remisión de deudas, modificando la Ley Concursal (art. 178.2), estableciendo que la resolución judicial que declarara la conclusión del concurso del deudor persona natural por liquidación de la masa activa declarará la remisión de las deudas insatisfechas
    En cuanto a si las considero suficientes creo que no ya que se mantienen requisitos de acceso al procedimiento extrajudicial que, creo que carecen de justificación, por ejemplo, pasivo no superior a 5 millones de euros y que el deudor no hubiera alcanzado otro acuerdo extrajudicial en los 5 años anteriores. A mi parecer opino que una negociación extrajudicial debe facilitarse, es decir, ahorra tiempo y recursos. Este aspecto es relevante porque para llegar a la aplicación de la “segunda oportunidad” es preciso intentar un acuerdo extrajudicial de pagos. Cerrada la puerta a éste, lo estará también para la exoneración de deudas.

    8. Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en se declaración del IRPF.
    En lo que respecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se establece una exención en la letra d) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, ha sido introducida por el artículo 122. Uno del citado Real Decreto-ley 8/2014, con efectos “desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos”. Con el mismo contenido, se establece en el apartado Uno del artículo 122 de la referida Ley 18/2014. Así, la LIRPF establece:
    ‘’Artículo 33 apartado 4 letra d): Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto: Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
    Asimismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
    En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.”
    Concluimos por tanto la exención de la ganancia patrimonial en el IRPF del cedente, siempre que cumpla los requisitos legales expuestos.
    (A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA)

    1. ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?

    La entidad financiera acreedora presentará una demanda contra el deudor ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se localice el inmueble hipotecado. A partir de la publicación de la Ley 1/2013, para que la entidad acreedora pueda dar por vencida toda la deuda y reclamársela judicialmente al cliente, el atraso en el pago debe ser superior a 3 meses.

    2. ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?

    Deberá acompañar a la demanda la certificación de la inscripción de la hipoteca y relación de las cargas que graven el bien.

    3. ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?

    En caso de que la entidad financiera no hubiese requerido de pago al deudor con anterioridad al inicio del procedimiento judicial, se procederá a reclamarle dicha deuda.

    4. ¿Qué utilidad tiene certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    La utilidad que tiene dicha certificación y la nota marginal es que en el caso de que si consta en el Registro la expedición de la nota marginal en el procedimiento de ejecución hipotecaria, en tanto no se cancele por mandamiento judicial, el Registrador no puede cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución. La referida nota marginal cumple funciones de publicidad y notificación respecto de titulares posteriores a la misma y, además, permite la cancelación de los asientos posteriores a dicha nota sin necesidad de que conste que los titulares de éstos han sido notificados, y en cuanto a la omisión de la certificación de cargas en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados constituye un defecto que impide la inscripción.

    (A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL)

    1. ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?

    Presentada la demanda ejecutiva, el tribunal procederá al despacho de ejecución, es decir, comprobará que concurran los presupuestos y requisitos procesales, que el título ejecutivo no adolezca de ninguna irregularidad formal y que los actos de ejecución se soliciten sean conformes con la naturaleza y contenido del título

    2. ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el titulo ejecutivo?

    Sí que es posible la apreciación de oficio, ya que según la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha modificado el procedimiento de ejecución, permitiendo al juez de oficio, y tras audiencia de las partes, declarar el carácter abusivo de una o varias cláusulas del título ejecutivo, pudiendo decretar bien la improcedencia de la ejecución o bien despachar la misma sin aplicación de tales cláusulas

    3. En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?
    En mi opinión, aunque en un principio se puede decir que se les ha notificado e informado claramente a las partes sobre la imposición de una cláusula suelo ratificado por el notario en las letras C, D, F, E y G de su escrito, se puede observar que en la escritura no hay ningún porcentaje específico, por lo que no podemos fijarnos y ver si es abusivo o no este porcentaje, por ello, habrá que hacer un estudio exhaustivo de la cláusula aplicada y, a pesar de lo dicho anteriormente, puede que las partes estén informadas pero puede que piensen que es una cláusula más y la acepten pero, en realidad, se debe informar el porcentaje que se les va a aplicar, por ello sí la consideraríamos abusiva.
    La jurisprudencia del TJUE, en un primer momento, dice textualmente en el artículo 3 de la Directiva 93/13 que “Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.”

    El Tribunal Supremo ha aplicado por primera vez la sentencia europea sobre cláusulas suelo y ha dado la razón a un cliente al que la Justicia devolvió todo el dinero perdido por estas cláusulas con retroactividad y no sólo desde 2013. La sentencia implica que a partir de este momento los casos de cláusulas suelo, en los casos en los que la falta de transparencia e información determine su carácter abusivo, serán devueltas con retroactividad total a los afectados, tal y como ha sentenciado recientemente el TJUE.

    (A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS)

    1. ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?
    Señalando el art. 556 LEC recoge la situación de oposición a la ejecución de resoluciones procesales o arbitrales o de los acuerdos de mediación.
    556.1 de la LEC sobre la oposición a la ejecución de resoluciones procesales o arbitrales o de los acuerdos de mediación: ‘’Si el título ejecutivo fuera una resolución procesal o arbitral de condena o un acuerdo de mediación, el ejecutado, dentro de los diez días siguientes a la notificación del auto en que se despache ejecución, podrá oponerse a ella por escrito alegando el pago o cumplimiento de lo ordenado en la sentencia, laudo o acuerdo, que habrá de justificar documentalmente.
    También se podrá oponer la caducidad de la acción ejecutiva, y los pactos y transacciones que se hubiesen convenido para evitar la ejecución, siempre que dichos pactos y transacciones consten en documento público’’

    En conclusión, en el plazo en el que deberá de presentarse el escrito de oposición a la ejecución es de 10 días desde la notificación del auto en el que se despache ejecución.

    En segundo lugar, señalar que el art. 556.2 LEC: ‘’La oposición que se formule en los casos del apartado anterior no suspenderá el curso de la ejecución’’ determina que la oposición formulada en los casos citaos en el apartado anterior no dará lugar a la suspensión del curso de la ejecución

    2. ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?
    El art. 695.1 de la LEC establece las siguientes causas de oposición:
    1. Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.
    2. Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

    No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.
    3. En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.
    4. El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

    En su caso podemos observar que concurre el cuarto caso, ya que en su escritura se encuentra un carácter abusivo, es decir, el tipo de interés variable, la cláusula suelo.
    3. ¿Qué consecuencias tendrá el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?

    En caso de que el juez apreciara alguna cláusula de abusividad, tal como se establece en el art. 695.3 de la LEC si la cláusula contractual fundamenta la ejecución se acordará el sobreimiento y en caso contrario se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.

    Creo que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria como señala el art. 557.1.7 de la LEC al tratarse de un caso de una cláusula abusiva

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogados. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?

    Las principales circunstancias en las que se basó el Tribunal para declarar las cláusulas suelo nulas fueron, entre otras, las siguientes: la creación de la apariencia de que se firmaba un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirían en una disminución del precio del dinero; la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato; la creación de la apariencia de que la cláusula suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de una cláusula techo, entre otros

    La devolución de lo cobrado de más debe hacerse desde el principio y no desde mayo de 2013, como dictaminó el TS, en el caso de Laura desde 2008. Por tanto, el afectado debe conseguir que un tribunal dicte una sentencia a su favor para poder reclamar las cantidades. Es decir, puede haber jueces que entiendan que determinadas cláusulas suelo fueron incluidas en las hipotecas y el cliente fue perfectamente informado de su presencia y de las consecuencias que tenía para él

    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero

    Andrea Moreno Ferri
    Calle xxx
    46001, Valencia

    Servicio de Atención al cliente
    Entidad BANCOVAL
    Calle mesa, nº 5
    46000, Valencia

    Valencia a 20 de marzo de 2017

    Asunto: cláusula de límite de variación del tipo de interés
    Muy Sres. míos:
    Me dirijo a Vds. como cliente titular del préstamo hipotecario nº xxx, cuyo contrato tiene incorporada una cláusula de límite de variación del tipo de interés, en la que se establece que el tipo de interés aplicable en ningún caso será inferior al 3’90 %.
    El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, considera que la falta de transparencia de cláusulas como la incluida en mi contrato es determinante para poder considerarlas abusivas.
    En concreto el Tribunal Supremo considera que no son transparentes las clausulas cuando:
    a. falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contrato;
    b. se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas;
    c. no existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar;
    d. no hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo;
    e. las clausulas se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
    La cláusula que figura en mi contrato incumple dichos criterios de transparencia, por lo que puede considerarse abusiva.
    Por todo ello le solicito:
    1. Que se cese la aplicación de la cláusula suelo que figura en mi contrato.
    2. Que me devuelvan los importes resultantes de la diferencia entre las cantidades abonadas por la aplicación de la cláusula suelo y las que realmente hubiera debido abonar si la misma no hubiera existido.

    Sin otro particular y esperando a que acceda a mis peticiones, reciba un cordial saludo
    Atentamente, Andrea Moreno Ferri

  19.    Marta Pla Puchades on marzo 23, 2017 8:53

    ALUMNA: MARTA PLA PUCHADES
    GRAU EN DRET
    GRUP:V

    Dulcinea y Alonso trabajan desde hace doce años para la compañía C&A. De hecho, se conocieron gracias a su trabajo y decidieron casarse. Tras vivir muchos años en un piso de alquiler, en noviembre de 2014 se lanzaron a la aventura de adquirir una vivienda en propiedad. Para ello tuvieron que acudir, como la mayoría de las familias españolas, al crédito bancario, obteniendo un préstamo hipotecario de la entidad BANCOVAL.
    C&A ha anunciado recientemente el inicio de un Expediente de Regulación de Empleo (ERE), por causas económicas, que supondrá el cierre de muchas de sus tiendas en España, en concreto 23, así como un importante reajuste en oficinas y almacén, y afectará a unos 300 trabajadores. En estos momentos la empresa se encuentra negociando las condiciones del ERE con los sindicatos.
    Dulcinea y Alonso temen verse afectados por el ERE y perder su empleo. Si esto sucede, Alonso y Dulcinea no están seguros de poder seguir haciendo frente a las cuotas del préstamo hipotecario pactado con BANCOVAL. Les preocupa especialmente perder el piso hipotecado, en el que viven con su hijo Marco de dos años de edad.

    Por su parte, Laura, amiga de Dulcinea y Alonso también concertó un préstamo hipotecario con BANCOVAL en el año 2008 para la adquisición de su vivienda habitual, garantizado con hipoteca sobre la misma. En el contrato se incluyó una cláusula suelo de cuya validez duda Laura por algunas noticias que ha escuchado en los medios de comunicación. Hoy mismo, 21 de enero de 2017, todos los noticiarios aludían a un Real Decreto-ley aprobado por el Gobierno para agilizar la devolución de las cantidades indebidamente pagadas por los consumidores con cláusulas suelo nulas.
    Se adjuntan al caso, como ANEXOS, la escritura de préstamo hipotecario de Dulcinea y Alonso y la inscripción de la hipoteca que grava su vivienda en el Registro de la Propiedad. El préstamo fue pactado de acuerdo con las condiciones prefijadas por la entidad financiera, cuya minuta se remitió al Notario para su formalización en escritura pública.

    CUESTIONES

    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:

    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:

    En relación con el préstamo:

    – Capital prestado: 45.000 €

    – Plazo de amortización:
    El plazo es de 15 años, mediante el pago de 180 cuotas mensuales consecutivas con los correspondientes intereses

    – Tipo de interés remuneratorio:
    Se fijan en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en esta escritura del 2,850 % anual más 7,150 puntos, o sea en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de 4.500 euros.

    – Cláusula suelo:
    Únicamente se hace mención a que se establecen en este préstamo límites a la variación del tipo de interés, como cláusula de suelo y de techo.

    – Tipo de interés moratorio
    El tipo de interés moratorio es del 12% anual, hasta la cantidad máxima de 10.800 €. No obstante, y en virtud del art.114 de la Ley Hipotecaria, y en el caso de que la finalidad de la operación fuera la adquisición de una vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, como es el caso, el interés de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.

    – Cláusula/s de vencimiento anticipado
    Si podemos encontrar cláusulas de vencimiento anticipado (Se trata de cláusulas no financieras que establecen las causas) y añade que el préstamo se considerará vencido y por consecuencia resuelto, y que podrá procederse a la exigencia de la cantidad adecuada, intereses, intereses de demora, costas y gastos por cualquiera de los medios acordados en la estipulación novena del anexo, cuando concurra alguna de las causas posteriormente citadas.

    En relación con la garantía hipotecaria:

    – Capital garantizado con la hipoteca:
    45.000 € (que es el valor del préstamo bancario)

    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca
    Si el interés es del 10%, entonces se garantizan con la hipoteca 4.500 €

    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca
    Hasta 10.800 €, que es la cantidad máxima.

    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca
    3.015 € fijados para costas y gastos. Y como se establece a continuación en el anexo, no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame, ya que en este caso la finca hipotecada mantiene carácter de vivienda habitual.

    Así como el valor establecido para las comisiones e intereses

    – Cláusula de liquidación unilateral
    Se encuentra dentro de “Constitución de la Hipoteca”, parte 3ª, punto 5, con el título de “Liquidación” y se pacta expresamente por las partes contratantes que la deuda o cantidad judicialmente exigible en caso de ejecución forzosa, será la que resulte de la liquidación efectuada por BANCOVAL en las formas y a tenor de las condiciones previstas en el mismo documento.

    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?

    La razón por la cual algunas cláusulas no han sido inscritas en el Registro de la Propiedad es por causa de la solicitud realizada por las partes, de la inscripción parcial de la escritura y la correspondiente renuncia a la inscripción de aquellos cláusulas o pactos que no tengan trascendencia real, renunciando de esta forma al asiento de presentación que ordena el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.

    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?

    En la vigente LEC, modificada por el Real Decreto 8/2011, de 1 de julio, de Medidas de Apoyo a los Deudores Hipotecarios, establece en el art.671 que, si en la subasta no hubiera ningún postor, el acreedor podrá en el plazo de 20 días siguientes al cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien.
    Como se trata de una vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta. Si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es menor a este porcentaje, por el 60%.

    Según el artículo 639.3 de la LEC la tasación de bienes o derechos se hará por su valor de mercado, sin tener en cuenta, en caso de bienes inmuebles, las cargas o gravámenes que pesen sobre ellos (respecto de las cuales se especifica en el art.666).
    Por otra parte, el apartado 4 del mismo establece el procedimiento para la valoración de los bienes: transcurridos 5 días desde que el perito designado haya entregado la valoración de los bienes, las partes y los acreedores podrán presentar alegaciones a dicha valoración, así como otros documentos o informes competentes. En tal caso, el Secretario Judicial, a la vista de estas alegaciones determinara mediante decreto la valoración definitiva a efectos de la ejecución.

    La resolución dictada por el Secretario judicial será susceptible de recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución.

    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antideshaucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?

    Porque atendiendo a la ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para Reforzar la Protección de los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social, se establecen para el inmueble hipotecado destinado a vivienda habitual un régimen jurídico específico, dadas las circunstancias que atraviesa nuestro país a causa de la crisis económica y financiera, en la que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran con dificultades para hacer frente las obligaciones derivadas de este. Es por lo que se exigen la adopción de medidas tendientes a aliviar la situación de los deudores hipotecarios. Tales como:

    – La suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables (art.1)
    – Se limitarán, para este tipo de hipotecas sobre vivienda habitual, los intereses de demora que puedan exigir las entidades de redito a tres veces el interés legal del dinero.
    – Así como la fijación de un especial valor de adjudicación del bien hipotecado en favor del acreedor en el caso de subasta sin ningún postor, entre otras.

    Y atendiendo a las especialidades que recoge la nueva ley “Antideshaucios”, el capítulo III recoge diferentes modificaciones a la LEC, con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza protegiendo los derechos e intereses del deudor hipotecario, y de manera que se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución. En particular, como medida relevante para este punto, se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual, aun quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago.

    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?

    La trascendencia jurídica que tiene este contrato de adhesión radica en el consentimiento entre las partes (a la hora de suscribir un acuerdo) que valida todo contrato. Pues en este caso no tenemos este carácter consensual o negocial, por lo que una de las partes, el deudor, se adhiere al contrato con una actitud pasiva, con el único propósito de aceptar o no los términos. Por lo que puede ocurrir el riesgo de que esta parte pasiva no llegue a conocer las condiciones generales del contrato de forma completa y únicamente tome conciencia del significado genérico o global del contrato, pudiendo llegar a cometer error en el entendimiento y por tanto en la práctica.

    En conclusión, en los contratos de adhesión se refuerza la unilateralidad de la relación jurídica, o lo que es lo mismo, la existencia de una única declaración de voluntad.

    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.

    En esta Sentencia, el Tribunal Supremos ha fijado como doctrina jurisprudencial, en esta sentencia de 3 de junio de 2016, que los intereses moratorios (en este caso estamos ante un interés moratorio del 12%) en préstamos hipotecarios que superen en 2 puntos porcentuales a los intereses remuneratorios (que en este caso son del 10 %) serán considerados abusivos.

    Por tanto, el límite cuantitativo para no resultar abusivos está en estos dos puntos porcentuales respecto a los intereses remuneratorios.

    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?

    Sí, ya que con la crisis económica no son pocas las personas que se han encontrado con una situación de sobredeuda, no pudiendo hacer frente a estas, hasta el punto de no tener activos ni para subsistir. Es por lo que en estas situaciones es necesario tomar medidas tendientes a garantizar mecanismos de “segunda oportunidad”. El problema radica en la práctica de estos mecanismos en España, que no son suficientes y además son imperfectos, como podría serlo la dación en pago, por la cual la deuda quedaría saldada con la entrega del inmueble. Pero hoy en día nos encontramos con que el valor de este inmueble es mucho menor que el valor que se le dio en el momento de la hipoteca, por lo que la deuda no queda saldada del todo, y el sujeto se ve en una situación en la que se le priva de la vivienda, y además se le reclama una deuda (que es la diferencia de valor)

    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.

    El art.33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece en su artículo 4 apartado d) que estarán exentas de este impuesto (IRPF) las ganancias matrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de las deudas garantizadas con la hipoteca que recaiga sobre la misma, contraída con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:

    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:

    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?

    La entidad financiera acreedora presentará una demanda contra el deudor, ante los Juzgados de Primera Instancia donde se localice el inmueble hipotecado.

    2) ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?

    El Juez solicitará al Registro de la Propiedad, una certificación de la Inscripción de la Hipoteca y relación de las demás cargas que graven el bien.

    3) ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?

    Sí. En el caso de que la entidad financiera no hubiese requerido el pago al deudor, con anterioridad al inicio del procedimiento judicial, además de notificarle a este (el deudor) el inicio del procedimiento judicial, se procederá a reclamarle dicha deuda.

    4) ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?

    Según establece el art.688 en su párrafo segundo, de la LEC, si consta en el Registro la expedición de la nota marginal en el procedimiento de ejecución hipotecaria, siempre que no se cancele por mandato judicial, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución.

    Esta norma concuerda con el último inciso del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, según el cual no se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto.

    Ambas disposiciones legales tienen la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:

    BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso. El Juez debe adoptar una resolución por la que ordene o no el despacho de la ejecución. Determínese:

    1) ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?

    En primer lugar el tribunal, una vez presentada la demanda ejecutiva dictará un auto que contenga la orden general de ejecución y despachando la misma (art.551.1 LEC) siempre que concurran los presupuestos y requisitos procesales, que el titulo ejecución no adolezca de ninguna irregularidad firmal y los actos de ejecución que se soliciten sean conformes con la naturaleza y contenido del título. Por el contrario, el tribunal competente denegará la ejecución cuando estime que no concurren o no se dan estos presupuestos y requisitos legalmente exigidos para el despacho de la ejecución (Art.552.1 LEC).

    Estos requisitos legales y presupuestos son, entre otros:
    – Necesaria petición de parte
    – Titulo ejecutivo,
    – Existencia de pronunciamiento de condena
    – Competencia (funcional y territorial)
    – Postulación…

    2) ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?

    El art.552 de la LEC, que regula los recursos que cabe interponer contra la denegación del despacho de la ejecución, establece que cuando el tribunal apreciare que alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo, de los que habla el art. 557.1 (citado también en la anterior pregunta) pueda ser calificada como abusiva, dará audiencia por 15 días a las partes. Oídas estas, acordará lo procedente en el plazo de 5 días hábiles conforme a lo previsto en el art.561.1.3ª.

    3) En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?

    Se ha realizar una reclamación judicial para obtener la declaración de nulidad de la clausula suelo, y se ha de confirmar que el cálculo del perjuicio (lo que se ha pagado de más desde el inicio) es correcto, así como el recalculo del cuadro de amortización (lo que se ha pagado de menos de capital y lo que se habría pagado en caso de no aplicar la cláusula suelo)

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:

    Ocupe el papel del Abogado de Dulcinea y Alonso e imagine que el Juzgado no aprecia de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.
    Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:

    1) ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?

    El plazo para presentar el escrito de oposición a la ejecución hipotecaria es de 10 días hábiles, contados a partir del día siguiente a la notificación de la demanda y despacho de ejecución por el juzgado, como dice el art.556 LEC.

    La presentación de la oposición no producirá efectos suspensivos respecto al procedimiento de ejecución.

    2) ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?

    En cuanto a los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria, expuestos en el art.695.1 de la LEC, son los siguientes:
    1. Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

    2. Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

    3. En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.

    4. El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
    Este último motivo de oposición a la ejecución hipotecaria “existencia de cláusulas abusivas” en el préstamo hipotecario es la causa que concurre en este caso.

    3) ¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?

    Si un juez declara que una cláusula en un contrato es abusiva, no se aplicará y se considerará como “no puesta”.

    la declaración de abusividad de alguna de las cláusulas de un contrato de préstamo hipotecario, determina la nulidad del procedimiento de ejecución subsiguiente al impago de las cuotas de dicho préstamo.

    Conforme se deprende de la jurisprudencia del TJUE, el juez que conoce de este procedimiento declarativo puede no sólo declarar abusivas las cláusulas de referencia, sino también llevar hasta sus consecuencias finales el resultado de esa declaración de abusividad, dejando sin efecto el procedimiento de ejecución y sus consecuencias en la medida en la que el mismo se llevó a término sin tener en cuenta el carácter abusivo de las cláusulas que permitían la determinación de la cuantía del despacho de ejecución.

    Como también podemos ver en el artículo 695.3 de la LEC si la cláusula contractual fundamenta la ejecución se acordará el sobreseimiento y en caso contrario se continuara la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.

    Creo que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria como señala el art.557.1.7 de la LEC al tratarse de un caso de una cláusula abusiva.

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?

    Las clausulas suelo no son nulas automáticamente, sino que para superar el control de su legalidad se necesita que el consumidor, en este caso Laura y su representante, la identifique como definidora del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos de interés. Para ello dice el TS que es necesario un doble control: de inclusión y de contenido.

    El primero de ellos, el de inclusión, requiere que se supere un doble filtro:
    a) El de que atienda a la Oferta Vinculante que dispone la OM de 5/6/94 sobre transparencia de las condiciones financieras en los préstamos hipotecarios.

    b) El control de transparencia documental, recogido en el art.80.1ª del TRLCU, necesitando que la misma se redacte de forma comprensible, con claridad y sencillez.

    Pero el TS dice en varias ocasiones que el simple formulismo o redacción de la cláusula no se puede deducir, sin más, el perfecto conocimiento por parte de los consumidores, de su trascendencia y su incidencia en la ejecución del contrato a fin de que estos puedan adoptar su decisión económica después de haber sido informado debidamente.

    Esto nos lleva a que, aunque se supera el primer filtro, sería necesario analizar el llamado “control de transparencia documental”, que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato, que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago y tener conocimiento real y razonablemente completo de cómo puede operar en la economía de su contrato.

    En definitiva, como dice el Tribunal Supremo “las cláusulas suelo son licitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificar la cláusula como definitoria del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos. Es necesario que esté perfectamente informado del comportamiento previsible del índice de referencia, cuanto menos a corto plazo, de tal forma que cuando el suelo estipulado lo haga previsible, esté informado de que lo estipulado es un préstamo a interés fijo mínimo, en el que las variaciones del tipo de referencia a la baja probablemente no repercutirán o lo harán de forma imperceptible en su beneficio”, añadiendo que “La oferta como interés variables, no completada con una información adecuada, incluso cuando su ubicación permitiera percatarse de su importancia, se revela así engañosa y apta para desplazar el foco de atención del consumidor sobre elementos secundarios que dificultan la comparación de ofertas.”

    Considero que dicho filtro no se supera en nuestro supuesto de hecho, porque la informacion suministrada por la entidad bancaria no permitía a Laura percibirla como definitoria del objeto principal del contrato y de como esta incidía en la economía del mismo.

    Por ultimo, contestando a la segunda parte de la pregunta, cuando un Tribunal declara nula una cláusula suelo, tendrá que aplicar la retroactividad desde la firma de la hipoteca, es decir, el banco debe devolver todo lo cobrado de más desde el principio, y no solo desde la fecha en la que se dictó la primera sentencia del TS español declarando nulas las cláusulas de algunas entidades bancarias.

    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.

    SOLICITUD/SOL·LICITUD

    A) PERSONA INTERESADA

    COGNOM/APELLIDOS: MARTÍNEZ PÉREZ
    NOM/NOMBRE :LAURA
    DNI: 20764567-P
    ADREÇA (CARRER, PLAÇA, NÚMERO I PORTA) / DOMICILIO (CALLE, PLAZA, NÚMERO Y PUERTA: C/ RAMÓN LLULL, Nº 77 / VALENCIA
    CÓDIGO POSTAL: 46700
    LOCALITAT / LOCALIDAD: VALENCIA
    PROVÍNCIA / PROVINCIA: VALENCIA
    TELÈFON / TELÉFONO: 675432111

    B) EXPOSICIÓ/ EXPOSICIÓN

    Expongo:
    1. La existencia de una cláusula suelo abusiva en el contrato de préstamo hipotecario firmado por la solicitante y la entidad bancaria BANCOVAL.

    2. Que dicha cláusula cumple los requisitos expuestos por el Tribunal Supremo en sus sentencias condenatorias, y que se adjuntan a continuación en esta misma solicitud, para ser considerada como tal (abusiva) y por tanto, nula de pleno derecho.

    Por ello,

    C) SOL·LICITUD/SOLICITUD

    Solicito, por medio de este documento, que se devuelvan las cantidades pagadas como consecuencia de dicha cláusula suelo, así como el cese de la misma, respecto al préstamo hipotecario.

    D) ÒRGAN AL QUAL ES DIRIGEIX LA SOL·LICITUD / ORGANO AL QUE SE DIRIGE LA SOLICITUD

    NOM DE L’ÒRGAN / NOMBRE DEL ORGANO: Servicio de Atención al Cliente de BANCOVAL (como Entidad Bancaria).

    ADREÇA (CARRER, PLAÇA I NÚMERO) / DOMICILIO (CALLE, PLAZA Y NÚMERO: C/ República Argentina, Nº 56
    LOCALITAT / LOCALIDAD: Madrid

    E) DOCUMENTS QUE S’ADJUNTEN / DOCUMENTOS QUE SE ADJUNTAN

    – Documento del Préstamo Hipotecario.
    – Sentencia del TS declarativa de la abusividad de las Cláusulas Suelo.

    VALENCIA , 20 d MARZO de 2017 La persona interessada / La persona interesada
    LAURA MARTÍNEZ PÉREZ

  20.    LARA RENART FOS on marzo 23, 2017 9:09

    Lara Renart Fos. Grupo V

    TALLER DE GARANTÍAS

    CUESTIONES
    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:

    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:
    En relación con el préstamo:

    – Capital prestado 45.000 euros, se localiza en la primera cláusula financiera.

    – Plazo de amortización es de 15 años y el pago se realizará con 180 cuotas mensuales consecutivas, se localiza en la segunda cláusula financiera.

    – Tipo de interés remuneratorio el interés máximo inicial pactado en esta escritura es del 2,850% anual más 7,150 puntos, nos encontramos en un total del 10% anual, hasta la cantidad máxima de 4.500, 00 euros. Se localiza en la parte primera de la constitución de la hipoteca.

    – Cláusula suelo  se menciona en el documento que se establecen en el préstamo límites a la variación del tipo de interés, como la cláusula suelo.

    – Tipo de interés moratorio  es del 12% anual, hasta la cantidad de 10.800, 00 euros. En el caso de que la finalidad de la operación fuera la adquisición de vivienda habitual, y recaiga la hipoteca sobre la misma vivienda, como es el caso, dichos intereses de demora, no podrán ser superiores a 3 veces el interés legal del dinero (según el tercer párrafo 114 de la ley hipotecaria). Se localiza en la parte primera de la constitución de la hipoteca.

    – Cláusula/s de vencimiento anticipado se trata de cláusulas no financieras que han sido establecidas y en el caso en que el préstamo se considere vencido y resuelto y podrá procederse a la exigencia de la cantidad adeudada, intereses, intereses de demora, costas y gastos, por los medios acordados y en determinados establecidos. Se localiza en la séptima cláusula no financiera.

    En relación con la garantía hipotecaria:

    – Capital garantizado con la hipoteca 45.000 euros

    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca el interés establecido es del 10% anual, por esta razón el interés remuneratorio garantizado será de 4.500 euros.

    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca hasta 10.800, 00 euros

    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca se fija la cantidad de 3.015,00 euros para costas y gastos. En el supuesto de ejecución, si la finca hipotecada tuviese carácter de vivienda habitual, las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame. Se localiza en el apartado 4º de la primera parte de la constitución de la hipoteca.

    – Cláusula de liquidación unilateral se encuentra en el apartado de la constitución de la hipoteca, parte tercera, quinto punto. Hay un pacto expreso por el que las partes contratantes en que la deuda o cantidad judicialmente exigible, en caso de ejecución forzosa, será la que resulte de la liquidación efectuada por Bancoval, y será conforme a lo dispuesto al artículo 153 de la ley hipotecaria.

    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?

    La razón por la que determinadas cláusulas no han sido objeto de inscripción en el registro de la propiedad es la solicitud, realizada por las partes, de la inscripción parcial de la escritura y la correspondiente renuncia a la inscripción de los pactos o estipulaciones que no tengan una trascendencia real, renunciando de esta forma al asiento de presentación que ordena el artículo 323 de la ley hipotecaria.

    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?

    En este caso, nos encontramos ante la situación de subasta de la vivienda habitual sin ningún postor, ya que es la entidad acreedora la que quiere adjudicarse el inmueble.
    De este cometido se encarga el artículo 671 de la LEC: “Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien.
    Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.
    Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.”
    Por lo tanto, la vivienda debe adjudicarse por un importe igual o superior al 70% del valor por el que hubiese salido a subasta, i solo podrá adjudicarse por el 60% de dicho valor si la cantidad que se deba es inferior al porcentaje citado anteriormente.

    En el caso que se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, nos encontraríamos ante la situación amparada por el apartado cuarto del artículo 639 de la LEC:” Hasta transcurridos cinco días desde que el perito designado haya entregado la valoración de los bienes, las partes y los acreedores a que se refiere el artículo 658 podrán presentar alegaciones a dicha valoración, así como informes, suscritos por perito tasador, en los que se exprese la valoración económica del bien o bienes objeto del avalúo. En tal caso, el Secretario judicial, a la vista de las alegaciones formuladas y apreciando todos los informes según las reglas de la sana crítica, determinará, mediante decreto, la valoración definitiva a efectos de la ejecución.
    La resolución dictada por el Secretario judicial será susceptible de recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución”.
    Por lo tanto, el deudor en el plazo de 5 días desde que el perito haya hecho entrega de la valoración de los bienes, debe presentar alegaciones a dicha valoración. Y posteriormente el secretario judicial, determinará por medio de decreto, la valoración definitiva del inmueble.
    Contra la resolución del secretario judicial cabe recurso directo de revisión ante el mismo tribunal que dictase la orden de ejecución.

    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Anti desahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?

    Según la ley 1/2003, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, si se determina que el inmueble hipotecado se destina a vivienda habitual, existen un conjunto de medidas determinadas como es el caso de:

    -La suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables (artículo 1)

    -En el caso de las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, los intereses de demora se limitarán a tres veces el interés legal del dinero (artículo 3, modificación de la ley hipotecaria, texto refundido según el decreto de 8 de febrero de 1946)

    – El capítulo III recoge modificaciones a la ley de enjuiciamiento civil con el fin de garantizar así que la ejecución hipotecaria se realice de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos adecuadamente y se agilice el proceso de ejecución. Se establece una medida de gran relevancia: si después de la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aun quedara deuda por pagar, en el procedimiento de ejecución dineraria se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente con el cumplimiento de dos requisitos.

    Se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. En concreto, se elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual.

    Y, además, dicha ley incluye un mandato al gobierno para que este emprenda medidas necesarias con el fin de impulsar, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas desalojadas de su vivienda habitual a causa de un impago de préstamo hipotecario.

    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?

    En este caso de contrato de adhesión, se da una limitación del consentimiento entre las partes a la hora de suscribir el acuerdo.

    Una de las partes, en este caso la pareja que solicita el préstamo hipotecario, no emite consentimiento contractual, sino que se adhiere al contrato. Y además puede darse el caso de que dicha parte no conozca con exactitud las condiciones el contrato.

    En conclusión, podemos decir que, en este tipo de contratos de adhesión realmente no hay una intervención de las dos partes del contrato, sino que es una de ellas (el banco) la que establece las condiciones y la otra parte (Dulcinea y Alonso) acepta. Así es como se refuerza la unilateralidad del acto, porque hay una sola declaración de voluntad, por parte de la entidad bancaria en este caso.

    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.

    En primer lugar, se ha de apuntar que, la STS (pleno), núm.364/2016, de 3 junio, el Tribunal Supremo ha establecido como doctrina jurisprudencial, que los intereses moratorios en los préstamos hipotecarios que superen en dos puntos porcentuales a los intereses remuneratorios serán reputados abusivos.

    En el caso que estamos tratando, los intereses moratorios son de un 12% anual y los intereses remuneratorios de un 10%, por lo tanto, se cumple la situación descrita por la sentencia del Tribunal Supremo, es decir, el interés moratorio supera en dos puntos al interés remuneratorio, por esta razón los intereses moratorios serán declarados abusivos.

    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?

    Con la aprobación de la ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los Emprendedores y su internacionalización se han introducido algunas modificaciones en la ley concursal, como es el caso de la segunda oportunidad o fresh start.

    El fresh start encuentra su regulación en el artículo 178.2 de la ley concursal, esta figura consiste en la condonación de deudas que han sido contraídas por una persona física tras la liquidación de su activo en el marco de un concurso de acreedores, pero con determinadas limitaciones.
    El objetivo del fresh start es dar una segunda oportunidad a la persona física, ya sea empresaria o no, para que pueda empezar de nuevo sin arrastrar deudas de su antigua actividad.

    Pero la realidad es que es difícil beneficiarse de dicha figura, ya que según la ley concursal para que opere la condonación de deudas concursales, se exige el pago de la totalidad de los créditos privilegiados, donde se sitúan las administraciones públicas, trabajadores y entidades financieras.

    Tenemos que tener en cuenta que en España actualmente el endeudamiento de las personas físicas se compone en la gran mayoría de los casos, de deuda hipotecaria y las subastas judiciales no cubren la deuda reclamada, entonces podemos entender que salvo en dación en pago, una persona física sin capacidad económica y con un bien inmueble gravado con una hipoteca que haga referencia a un préstamo que no se ha pagado, en un concurso de acreedores, dependerá de que el inmueble cubra la deuda que la persona física hubiese contraído con la entidad bancaria (pero esto no suele suceder, lo vemos habitualmente) o que el banco acceda a la dación en pago de la deuda. Solo así la persona física podría hacerse cargo de los demás créditos privilegiados.

    Podemos concluir que, el fresh start ha sido regulado en la legislación española, de tal forma que su utilidad se ve reducida o inútil sin la colaboración de las entidades bancarias.

    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.

    Con lo que respecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se establece una exención en la letra D) del artículo 33.4 de la ley 33/2006, de 28 de noviembre, de Impuesto sobre la renta de las personas físicas y de modificación de las leyes de los Impuestos sobre sociedades, sobre la renta de no residentes y sobre el patrimonio.
    “Artículo 33 apartado 4 letra d):
    4. Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto:
    “d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios”.
    Concluimos por tanto la exención de la ganancia patrimonial en el IRPF del cedente, siempre que cumpla los requisitos legales expuestos.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:

    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:

    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?

    La entidad financiera acreedora deberá presentar una demanda contra el deudor, ante los juzgados de primera instancia del lugar en el que se localice el inmueble hipotecado.

    2) ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?

    El juez tiene que solicitar al Registro de la Propiedad, la certificación de la inscripción de la hipoteca en cuestión, así como la relación de las demás cargas que graven el bien.

    3) ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?

    Además de la correspondiente notificación al deudor del inicio del procedimiento judicial, si la entidad bancaria no hubiese requerido el pago al deudor antes del inicio de dicho procedimiento judicial, procederá a reclamarle dicha deuda.

    4) ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?

    Según el artículo 688.2 apartado segundo de la ley de enjuiciamiento civil, si en el registro consta la expedición de la nota marginal en el procedimiento de ejecución hipotecaria, en tanto que no se cancele por medio de mandamiento judicial, el registrador no puede cancelar la hipoteca por causas ajenas a la propia ejecución.

    Esta norma concuerda con el ultimo inciso del artículo 131 de la ley hipotecaria, según el cual “no se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto”. Ambas disposiciones legales tienen la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:

    BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso. El Juez debe adoptar una resolución por la que ordene o no el despacho de la ejecución. Determínese:

    1 ) ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?

    La orden de ejecución es el auto por el que se despacha ejecución, es dictado por el juez una vez leída la demanda de ejecución y estudiado el titulo ejecutivo, si el mismo no adolece de ninguna irregularidad formal y los actos de ejecución que se solicitan en el mismo son conformes con la naturaleza y contenido del título.

    Por tanto, el tribunal una vez presentada la demanda ejecutiva, dictará auto conteniendo la orden general de ejecución y despachando la misma, según el artículo 551.1 LEC, siempre que concurran los presupuestos y requisitos procesales, el titulo ejecutivo no adolezca de ninguna irregularidad formal y los actos de ejecución que se soliciten sean conformes con la naturaleza y contenido del título. Por el contrario, el tribunal competente denegará la ejecución cuando se estime que no concurren o no se dan los presupuestos y requisitos legalmente exigidos para el despacho de la ejecución (artículo 552.1 LEC).

    2) ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?

    El artículo 552 de la LEC, regula los recursos que cabe interponer contra la denegación del despacho de la ejecución y dispone lo siguiente:

    Cuando el tribunal aprecie que alguna de las clausulas incluidas en un título ejecutivo de los citados en el artículo 557.1 pueda ser calificada como abusiva, dará audiencia por 15 días a las partes. Una vez oídas estas, acordará lo procedente en el plazo de 5 días hábiles conforme a lo previsto en el artículo 561.1 3ª

    3) En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?

    Se tendrá que realizar una reclamación judicial para poder obtener la declaración de nulidad de la cláusula suelo en cuestión y confirmar que el cálculo del perjuicio (lo que se ha pagado de más desde el inicio) es correcto, así como el recalculo del cuadro de amortización (lo que se ha pagado de menos de capital y lo que se habría pagado en caso de no aplicar la cláusula suelo).

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:

    Ocupe el papel del Abogado de Dulcinea y Alonso e imagine que el Juzgado no aprecia de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.
    Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:

    1 ) ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?

    En primer lugar, se ha de apuntar que el artículo 556 de la LEC recoge la situación de oposición a la ejecución de resoluciones procesales o arbitrales o de los acuerdos de mediación.

    En el primer apartado de dicho artículo se recoge lo siguiente:

    “Si el título ejecutivo fuera una resolución procesal o arbitral de condena o un acuerdo de mediación, el ejecutado, dentro de los diez días siguientes a la notificación del auto en que se despache ejecución, podrá oponerse a ella por escrito alegando el pago o cumplimiento de lo ordenado en la sentencia, laudo o acuerdo, que habrá de justificar documentalmente”.
    En conclusión, el plazo en el que deberá de presentarse el escrito de oposición a la ejecución es de 10 días desde la notificación del auto en el que se despache ejecución.

    En segundo lugar, cabe apuntar el artículo 556.2 de la LEC determina que la oposición formulada en los casos citados en el apartado anterior no dará lugar a la suspensión del curso de la ejecución.

    2) ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?

    En cuanto a los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria, los encontramos en el artículo 695 de la LEC.

    Artículo 695 Oposición a la ejecución
    1. En los procedimientos a que se refiere este Capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:
    1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.
    2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.
    No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.
    3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.
    4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

    En el caso de Dulcinea y Alonso se podría alegar el motivo 4º como justificación de su oposición.

    3)¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?

    Una sentencia del juzgado de lo mercantil declaró la abusividad de alguna de las cláusulas de un contrato de préstamo hipotecario, y determinó la nulidad del procedimiento de ejecución subsiguiente al impago de las cuotas de dicho préstamo.

    Según como se desprende de la jurisprudencia del TJUE, el juez que conoce de ese procedimiento declarativo puede declarar abusivas las cláusulas y llevar hasta sus consecuencias finales el resultado de la declaración de abusividad, dejando sin efecto el procedimiento de ejecución y sus consecuencias en la medida en la que el mismo se llevó a término sin tener en cuenta el carácter abusivo de las cláusulas que permitían la determinación de la cuantía del despacho de ejecución

    Si un juez declara que una cláusula existente en un contrato es abusiva, no se aplicará y se considerará como no puesta.

    Acudiendo al artículo 695.3 de la LEC podemos observar, (se afirma lo anteriormente dicho por la jurisprudencia del TJUE), que en el caso de que el juez apreciara la existencia de alguna cláusula abusiva, en el caso de que esta cláusula contractual fundamente la ejecución, se acordara e sobreseimiento y en caso contrario se continuara la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.

    En mi opinión, debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria como señala el artículo 557.1.7 de la LEC al tratarse de un caso de cláusula abusiva.

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?

    Las cláusulas suelo no son nulas automáticamente, para superar el control de legalidad se necesita que el consumidor identifique dicha cláusula como definidora del objeto principal del contrato y tiene que conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos de interés. Por esta razón el Tribunal Supremo añade que es necesario un doble control: de inclusión y de contenido.
    En el caso del control de inclusión, es necesario que se supere un doble filtro (art. 5,7 y 8 de la LCGC y 80 y 81 del TRLGDCyU)
    a).- El de que atienda a la Oferta Vinculante que dispone la OM de 5/6/94 sobre transparencia de las condiciones financieras en los préstamos hipotecarios.
    b).- El control de transparencia documental, recogido en el art.80.1ª del TRLCU, necesitando que la misma se redacte de forma comprensible, con claridad y sencillez.

    En el caso de que se supere el primer filtro, será necesario analizar el control de transparencia documental, del artículo 80.1 del TRLCU, el de accesibilidad y legibilidad, es decir, el que permita al consumidor percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago y tener conocimiento real y completo.

    En definitiva el Tribunal Supremo ha manifestado que; “Las cláusulas suelo son licitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificar la cláusula como definitoria del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos. Es necesario que esté perfectamente informado del comportamiento previsible del índice de referencia, cuanto menos a corto plazo, de tal forma que cuando el suelo estipulado lo haga previsible, esté informado de que lo estipulado es un préstamo a interés fijo mínimo, en el que las variaciones del tipo de referencia a la baja probablemente no repercutirán o lo harán de forma imperceptible en su beneficio”, añadiendo que “La oferta como interés variables, no completada con una información adecuada, incluso cuando su ubicación permitiera percatarse de su importancia, se revela así engañosa y apta para desplazar el foco de atención del consumidor sobre elementos secundarios que dificultan la comparación de ofertas.”
    En definitiva, el Tribunal Supremo dice que una cláusula suelo no se considera transparente cuando concurre alguno de estos supuestos:
    1.- Que falte información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
    2.- Que se inserten de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contra-prestación de las mismas. Como dice el Juzgado de lo Mercantil de Barcelona, la cláusula techo no puede servir como señuelo para influir en el consentimiento convencido de una apariencia de contra-prestación a su favor, absolutamente ficticia o artificialmente engañosa.
    3.- Que no existan simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
    4.- Que no haya información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad (caso de existir) o advertencia de que el concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
    5.- Que no se ubiquen entre la abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascarados y que diluyen la atención del consumidor.

    También es necesario que la cláusula supere el requisito de su posible carácter abusivo:
    el art. 82.3 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de Consumidores y usuarios establece que: “El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa.”.

    En resumen, la cláusula es abusiva, en aplicación del art. 82.1 del mencionado texto legal porque:
    1.- No se negoció individualmente.
    2.-No se consintió expresamente.
    3.- Causó un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes

    En segundo lugar, podemos apuntar que, según el Tribunal de justicia de la UE, si un determinado tribunal declara nula una cláusula suelo, tendrá que aplicar la retroactividad desde la firma de la hipoteca. Esto es, la entidad bancaria (BANCOVAL en nuestro caso) deberá devolver todo lo cobrado de más desde el principio.

    Por lo tanto, Laura tendrá derecho a recibir las cantidades pagadas siempre que se determine la nulidad de su cláusula suelo.

    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.

    PERSONA INTERESADA:
    -apellidos: MUÑOZ PEREZ
    -nombre: LAURA
    -dni: XXXXXXX-X
    -dirección: AV. dels taronjers
    -localidad: VALENCIA

    REPRESENTNTE:
    -apellidos: MARTÏNEZ MODESTO
    -nombre: RODRIGO
    -dni: XXXXXX-x
    -dirección: calle ramón y cajal
    -localidad: VALENCIA

    SOLICITUD:
    solicito, por medio de este documento, el reembolso a la solicitante de las cantidades pagadas en concepto de la cláusula suelo, así como el cese de la misma respecto al préstamo hipotecario.

    EXPOSICIÓN:
    Expongo:
    primero: la existencia de una cláusula suelo abusiva en el préstamo hipotecado formalizado entre mi representada y la entidad bancaria BANCOVAL.

    segundo: dicha cláusula suelo cumple los requisitos exigidos por el tribunal supremo para poder ser reputada como abusiva.
    así como los requisitos establecidos en el artículo 82.3 del texto reufundido de la ley general para la defensa de consumidores y usuarios.

    ÓRGANO AL QUE SE DIRIGE LA SOLICITUD
    -dirección: calle Jaume 1
    -localidad: valencia
    -nombre del órgano: Servicio de Atención al cliente de BANCOVAL.

    DOCUMENTOS QUE SE ADJUNTA:
    -documento de préstamo hipotecario.
    -sentencia del TS que declara abusivas las cláusulas suelo (con los correpondientes requisitos).

    a 21 de Marzo de 2017.
    FIRMA del representante (el abogado)

  21.    GRUPO DCD4: Jessica Herreros Rubio; Carla Izquiero Castelló; Ana Gago Giner; Natalia Aída Jiménez Del Valle; Esthefany Mercedes Tenelema Zúñiga. on marzo 23, 2017 9:36

    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:

    1. Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:

    En relación con el préstamo:

    – Capital prestado: 45.000 euros.

    – Plazo de amortización: Este plazo vencerá el 1 de diciembre de 2029, por tanto, el plazo será de 15 años.

    – Tipo de interés remuneratorio: La primera fracción temporal de interés invariable o fijo se extenderá desde la firma de la presente escritura hasta el 1 de diciembre de 2015 (EL INTERES NOMINAl será de 2’850% anual; la segunda fracción temporal de interés variable comprenderá desde el día siguiente al de finalización de la primera fracción hasta el día del vencimiento final del préstamo y se dividirá en periodos anuales sucesivos de interés fijo, salvo en su caso el ultimo que comprender la fracción de anualidad correspondiente al vencimiento final del préstamo.

    – Cláusula suelo: En el contrato se menciona la existencia de una cláusula suela, pero no especifica las características de la misma.

    – Tipo de interés moratorio: En el supuesto en que el prestatario demorase el pago de cualquier obligación vencida, y sin perjuicio de las facultades de resolución del préstamo pactadas en la presente escritura, el saldo debido devengará de forma automática, exigibles día a día y liquidables mensualmente, o antes si la mora hubiese cesado, de 12 puntos por encima del tipo de interés aplicable al periodo de vigencia de interés en que se produce el impago. No obstante, y en virtud de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y en caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, dichos intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces al interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.

    – Cláusula de liquidación unilateral: Las partes contratantes pactan expresamente que la deuda o cantidad judicialmente exigible, en caso e ejecución forzosa, será la que resulte de la liquidación efectuada por BANCOVAL, practicada la forma y a tenor de las condiciones convenidas en el siguiente documento.

    – Cláusula/s de vencimiento anticipado: El préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto, y podrá procederse a la exigencia de la cantidad adeudada, intereses, intereses de demora, costas y gastos, por cualquiera de los medios acordados en la estipulación novena, en los siguientes casos:

    a) Impago por el prestatario.

    b) Incumplimiento de las obligaciones de carácter esencial y de especial relevancia pactadas en la presente escritura.

    c) La no inscripción de la presente escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad.

    d) La existencia registral de cargas o derechos de cualquier clase.

    e) Incendio de la finca hipotecada.

    f) Arrendamiento de las fincas que se hipotecan.

    En relación con la garantía hipotecaria:

    – Capital garantizado con la hipoteca: En la escritura de préstamo el capital garantizado con la hipoteca es de 94668’45 euros

    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: Se fijan, a efectos meramente hipotecarios, en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en esta escritura del 2’850% anual mas 7’150 puntos, ósea en total el 10% anual hasta la cantidad máxima de 4500 euros.

    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: Del pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación sexta, al tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de DIEZ MIL OCHOCIENTOS EUROS (10.800,00 €).

    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca: Y de la cantidad de TRES MIL QUINCE EUROS (3.015,00 €) que se fijan para costas y gastos. En todo caso, en el supuesto de ejecución, si la finca hipotecada mantuviera el carácter de vivienda habitual, las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame.

    2. Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?

    En primer lugar, cabe recordar que la Ley Hipotecaria en su artículo 1º establece que, “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Por otro lado, el Artículo 2º nos habla de los 6 tipos de títulos sujetos a Inscripción.

    Asimismo, según lo regulado en el Reglamento Hipotecario en su artículo 4º “Serán inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, sin distinción de la persona física o jurídica a que pertenezcan, y por tanto, los de las Administraciones públicas y los de las entidades civiles o eclesiásticas”.

    El artículo 7 dispone asimismo conforme a lo dispuesto en el artículo 2.º de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.

    El artículo 9 dispone, a su vez, que no son inscribibles la obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble, o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los artículos anteriores, ni en general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales, sin perjuicio de que en cada uno de estos casos se inscriba la garantía real constituida para asegurar su cumplimiento o se tome anotación cuando proceda, de conformidad con el artículo 42 de la Ley.

    En segundo lugar, decir que, tras la identificación de todas las cláusulas anteriores en la escritura pública, se ha comprobado que figuran todas ellas en la Inscripción y no se ha detectado que exista la no inscripción de alguna clausula puesto que todas aparecen descritas en la Inscripción de la Propiedad del Inmueble. Asimismo, se destaca que el Registrador no ha dejado constancia de ninguna no inscripción ni en las notas marginales como en el cuerpo de la Hoja Registral.

    A tenor de lo dispuesto en la escritura pública a efectos de subsanación de la presente escritura e inscripción de la misma en el registro de la propiedad renuncian, a favor del presentador, a cualquier derecho que les asista, en cuanto a la presentación, inscripción y retirada de la presentación, inscripción y retirada de la presente escritura en el Registro correspondiente. Pero como ya decimos anteriormente, no se observa que el Registrador deniegue ninguna de las cláusulas que figuran en la Escritura Pública.

    Por todo lo dispuesto, entendemos que se conservan casi todas las clausulas y que han sido inscritas al completo.

    La cláusula que no estaría inscrita al completo sería la de vencimiento anticipado.

    3. Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?

    A tenor de lo dispuesto en la declaración situada en la escritura pública, la tasación de la finca descrita que va a ser objeto de la presente hipoteca resulta de una valoración de NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS (94.668 €), que ha sido realizada de acuerdo con la normativa especial reguladora del Mercado Hipotecario, según certificación que se incorpora y que por fotocopia idéntica que su original, se acompañará a la copia que de esta escritura se expida, todo ello en función de establecer la presente operación dentro de la cobertura del mercado hipotecario.
    Esto mismo queda inscrito en la Hoja Registral dentro del apartado 2º sobre el ejercicio de acciones, en la tercera parte de la Constitución de la Hipoteca; en ella se dice que “vencida por cualquier causa la obligación, para hacer efectivos sus derechos, la entidad acreedora podrá exigir el pago de la deuda garantizada por el procedimiento ejecutivo hipotecario regulado en los artículos 681 y ss de Enjuiciamiento Civil o por el procedimiento extrajudicial, para lo que las partes intervinientes tasan la finca hipotecada, para que sirva de tipo en las subastas de todos y cada uno de los procedimientos citados en NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CUANRENTA Y CINCO CÉNTIMOS DE EURO (94.668,45 €)”.

    Por tanto, del tenor literal se deduce que el valor de tasación designado en la Inscripción es el que se ejecutará en caso de subasta.

    No obstante, la entidad acreedora sí podrá adjudicarse la vivienda por un valor inferior al que figura como valor de tasación. Esto será siempre y cuando no existan ofertas en la subasta, será entonces cuando el banco podrá quedársela por menos precio. La entidad acreedora tiene un cierto plazo para pedir la vivienda por menos precio en el caso que no haya ofertas, y ese plazo será de 20 días.

    Pero esto tiene unos ciertos límites, pues no podrá en ningún caso adjudicarse la vivienda por menos del 75% de su valor.

    La vía por la que se ejecutaría a su vez, sería la vía civil a las AAPP, según como queda dispuesto en el Artículo 517 de la LEC. Así pues, no se admitirá oposición a dicha ejecución salvo en los casos en los que se funden las causas recogidas en el artículo 695 de la LEC, o bien pedir la anulabilidad del préstamo por vicios ocultos según lo establecido en el apartado 4º del mismo artículo.

    4. ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?

    Se insiste en que el inmueble se destinará a vivienda habitual porque en la ley hay una serie de especialidades si el inmueble hipotecado es destinado a vivienda.
    Las especialidades que establece la ley 1/2013 en relación a la vivienda habitual son las siguientes:

    1. AL TIEMPO DE CONSTITUIR UNA HIPOTECA. Si se trata de vivienda habitual de persona casada, se establece que, para disponer de los derechos de ésta, se requiere el consentimiento de ambos cónyuges. Para hipotecar la vivienda habitual, por tanto, se requiere la autorización de ambos. Si el titular no es una persona casada, se debe manifestar si la vivienda que se hipoteca tiene o no carácter habitual.

    2. CON POSTERIORIDAD A LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA. Si se manifestó que se le atribuye el carácter de vivienda habitual, el acreedor no tiene posibilidad de hacer constar lo contrario. Si no se hizo constar que se le atribuía el carácter de vivienda habitual el hipotecario sí tiene posibilidad de manifestar lo contrario, así como el tercer adquirente. Si se trata de una hipoteca inscrita anteriormente a la nueva ley de 2013 y no se menciona el carácter habitual o no, se le permite al hipotecante o tercer adquirente tras la nueva ley manifestar que sí se le atribuye el carácter de vivienda habitual.

    3. AL TIEMPO DE LA LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA. Existen limitaciones legales a los intereses de demora de cualquier préstamo que se haya dirigido a la adquisición de vivienda habitual, garantizado con la hipoteca sobre dicha vivienda.

    4. AL TIEMPO DE INTERPONER LA DEMANDA DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. El actor debe determinar en su demanda qué carácter le atribuye a la vivienda, y si pide ejecución sobre vivienda habitual no sería necesario abrir un incidente probatorio ni contradictorio.

    5. AL TIEMPO DE DESPACHAR LA EJECUCIÓN. El órgano judicial debería efectuar declaración sobre el carácter habitual de la vivienda, para calificar de una forma u otra.

    6. AL TIEMPO DE FORMULAR LA OPOSICIÓN POR EL EJECUTADO. Legalmente no está contemplado como motivo de oposición que se trate de su vivienda habitual. Pero se podría valorar como circunstancia importante a la hora de determinar ciertos aspectos de la ejecución. Si fuese la vivienda habitual de una persona que se encuentra en el umbral de exclusión, sí podría llegar a contemplarse como motivo de oposición a la ejecución.

    7. AL TIEMPO DE SOLICITARSE Y EXPEDIRSE LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL. El registrador debe hacer constar si se ha atribuido o no carácter de vivienda habitual a la vivienda hipotecada.

    8. AL TIEMPO DE CONVOCAR Y SOLICITAR LA SUBASTA. Es indiferente que se declare o no el carácter habitual de la vivienda que se va a subastar, ya que el remate a favor del mejor postor no se va a ver influido por dicho aspecto. Si podría influir en cuanto al importe mínimo de los postores.

    9. HASTA EL DÍA DE LA SUBASTA SI SE EJECUTA UNA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO: EL DERECHO A «LIBERAR EL BIEN». Hasta que llegue el día de la subasta, se si da el caso que se ejecuta una cláusula de vencimiento anticipado se tiene derecho a liberar el bien.

    10. AL TIEMPO DEL REMATE O LA ADJUDICACIÓN. El carácter de vivienda habitual no va a influir en la decisión de aprobación del remate, pero si la mejor postura no cumple una serie de requisitos, puede no aprobarse el remate. Además, existe una regla que dice que a falta de postores, se le adjudicará la vivienda al acreedor.

    11. AL LIQUIDAR LAS COSTAS DEL PROCEDIMIENTO. Las costas que se exijan al deudor no pueden superar el 5 % de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva.

    12. AL PROCEDER EL LANZAMIENTO DEL EJECUTADO. La normativa de la nueva ley en este caso establece en su artículo 1 lo siguiente: “Artículo 1. Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables. 1. Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo”.

    13. AL TIEMPO DE INSCRIBIR LA ADJUDICACIÓN. Si se da el caso que en el juzgado se ha seguido tramitación propia de viviendas no habituales pero luego en el registro consta que la vivienda sí era habitual, el registrador tiene que calificar el consecuencia con la condición de vivienda habitual, rechazando la inscripción de la adjudicación y la cancelación de cargas posteriores.

    14. EN LOS 10 AÑOS SIGUIENTES A LA EJECUCIÓN QUE NO CUBRIÓ LA DEUDA. La ley establece que: “Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución”.

    5. ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?

    El contrato de adhesión es un contrato que es redactado únicamente por una de las partes, y la otra lo acepta.
    En cuanto a la trascendencia jurídica, cabe decir que el contrato de adhesión es un contrato que se aleja del concepto tradicional de contrato, y el principal problema jurídico que se plantea es la validez del consentimiento.
    Además, el consentimiento contractual siempre se ha entendido como una relación bilateral y equilibrada, y esta relación se estaría rompiendo con la aparición del contrato por adhesión. Esto genera ciertas dudas sobre el consentimiento, como hemos comentado anteriormente:
    • Hay muchas cláusulas que los consumidores deciden no leer en los contratos por adhesión, ya que saben que no van a poder cambiarlas.
    • Es probable que se apliquen cláusulas abusivas en este tipo de contratos, ya que no están negociados.
    • Las vías a través de las cuales se da protección al consumidor son mediante la prohibición de las cláusulas abusivas, que son nulas de pleno Derecho.

    6. Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.

    La doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio establece que será abusivo el interés moratorio que supere en más de 2 puntos el interés remuneratorio pactado en préstamos hipotecarios con consumidores, por lo que se considerarán nulas por abusivas las cláusulas donde se establezcan intereses de demora mayores a dicho límite. Sin embargo, la misma sentencia establece que se mantendrá la aplicación del interés remuneratorio pactado.
    Para no resultar abusivos, según la sentencia, los intereses moratorios no deberán superar en más de dos puntos el interés remuneratorio pactado.
    Sí, en primer lugar el Tribunal dice respecto al control de abusividad que lo determinante para considerar la cláusula abusiva es que haya una desproporcionalidad respecto al incumplimiento del consumidor y la indemnización relacionada a dicho incumplimiento, en este caso consideramos que hay dicha desproporcionalidad debido a que se establecen un interés de demora del 19%, el cual es excesivo si tenemos en cuenta los intereses de demora previstos en el momento del nacimiento del contrato o el interés legal del dinero en ese mismo momento multiplicado por 2.5.
    Otro de los razonamientos que menciona la sentencia es lo que había indicado el TJUE en el control de abusividad de las cláusulas de intereses de demora, el TJUE dijo que “el juez nacional debe comprobar en particular, por un lado, las normas nacionales aplicables entre las partes en el supuesto de que no se hubiera estipulado ningún acuerdo en el contrato controvertido o en diferentes contratos de ese tipo celebrados con los consumidores y, por otro lado, el tipo de interés de demora fijado con respecto al tipo de interés legal, con el fin de verificar que es adecuado para garantizar la realización de los objetivos que éste persigue en el Estado miembro de que se trate y que no va más allá de lo necesario para alcanzarlos”.
    Asimismo, el juez debería evaluar “si el profesional podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, éste aceptaría una cláusula de este tipo en el marco de una negociación individual”
    De acuerdo a esto, la normativa nacional que hay que tener en cuenta, por una parte, es el art. 1108 CC el cual establece que en ausencia de pacto los intereses moratorios serán el equivalente al interés legal del dinero. Por otra parte, también tenemos que observar el art. 114.3 LH el cual impide que en los préstamos hipotecarios para la adquisición de la vivienda habitual y que estén asegurados con la misma sean superiores a tres veces el interés legal del dinero. Sin embargo, el límite que viene establecido en dicho artículo es un límite legal, pero no servirá como pauta única que hay que valorar en el control judicial de abusividad ya que el interés de demora pactado puede ser inferior al límite establecido en la ley y, aun así, ser abusivo.
    Atendiendo a todo lo dicho, podemos ver que efectivamente hay una gran diferencia entre el interés que establecerían las normas nacionales con respecto al que efectivamente se ha establecido en el contrato, y que esta diferencia es desproporcionalmente alta para el consumidor.
    Por último, el Tribunal adopta como criterio de abusividad el incremento de dos puntos porcentuales previsto en el art. 576 de la LEC, sobre el interés remuneratorio y no sobre el interés legal del dinero, para la fijación del interés de mora procesal, concibiendo que era el criterio legal más idóneo a tomar como referencia, y concluía “la adición de un recargo superior a esos dos puntos porcentuales supondría un alejamiento injustificado de la mayoría de los índices o porcentajes de interés de demora que resultan de la aplicación de las normas nacionales a que se ha hecho referencia”. Con esto volvemos a lo dicho anteriormente, y es que hay una gran diferencia entre el interés de demora que se establecería por la normativa nacional en defecto de pacto y el interés que efectivamente se ha establecido en este préstamo hipotecario.
    A pesar de todo esto, no podemos olvidar que no corresponde a los tribunales, sino al legislador, fijar un límite objetivo único. A esto hay que añadir que al fijar dicho límite se está vulnerando lo establecido en el art. 4.1 de la Directiva 93/13/CEE, donde se establece que la abusividad debe ser valorada caso por caso en atención a las circunstancias del caso, la normativa nacional, el contrato, etc. Además, también hay que tener en cuenta que el art. 1.2 de la Directiva 93/13 permite a los Estados fijar por ley el contenido de los contratos con consumidores, sin que se encuentren sometidos a un control de abusividad.
    7. Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?

    Sí, ya que este tipo de mecanismos se aplica en los casos en los que el deudor es insolvente una vez que ya se ha producido la liquidación de su patrimonio embargable, por lo que llegados a este punto sabemos que, efectivamente, el deudor ya ha cubierto con su patrimonio todas las deudas posibles a pesar de que habrán otras a las que no puede hacer frente. Con este tipo de mecanismos lo que se busca es que los deudores puedan tener una segunda oportunidad y volver a la economía una vez que lo han perdido todo. Es por todo esto por lo que consideramos que sí que deberían articularse.
    Una de las medidas legislativas que se ha implantado en España es el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social. Otra es el art. 178 bis de la Ley Concursal.
    No las consideramos suficientes, ya que aunque en principio el Real Decreto concibe la posibilidad de condonar las deudas pendientes y, así lo hace, la verdad es que establece supuestos que no permiten que se dé efectivamente una “segunda oportunidad” a los deudores. Así pues, se establecen créditos que no se condonarán, como puede ser el crédito público.
    Además, el RD establece que “los créditos “extinguidos” por aplicación de la exoneración, pueden “resucitar” si al cabo de los cinco años:
    – Incurre el deudor en alguna de las causas que pueden denegar la exoneración (por ejemplo, comete determinados delitos…).
    – Se constata que tiene ingresos o derechos ocultados.
    – Incumple el plan de pagos
    – Mejorase sustancialmente su situación económica de manera que pudiera pagar todas las deudas pendientes sin detrimento de sus obligaciones de alimentos.
    Es precisamente el último punto lo que hace que no lo consideremos suficiente, ya que esto supone una vuelta atrás si el deudor mejora su situación económica, por lo que no se ha dado efectivamente una “segunda oportunidad” al sujeto, y esto puede provocar que el sujeto no tenga interés en volver a su actividad laboral, ya que al mejorar tendrá que devolver lo que en un primer momento se le “condonó”.
    Consideramos que para que sea suficiente y efectiva esta medida legislativa es necesario que se permita que se dé realmente una segunda oportunidad, donde no se establezcan créditos que no serán condonados, ni que las deudas que en un primer momento se extinguieron vuelvan a resurgir en determinados supuestos como el ya dicho.

    8. Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.

    Con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

    En este supuesto, el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual a la entidad de crédito en cancelación del préstamo hipotecario pendiente, se realizará por diferencia entre el valor de adquisición del bien que se cede, en este caso la vivienda habitual del deudor y el valor de transmisión de la misma, determinado en el presente caso por el valor de la deuda que se extingue a cambio.

    Dicha ganancia o pérdida se integrará en la base imponible del ahorro, al derivarse de la transmisión de un inmueble por el contribuyente.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:

    Ocupe el papel del Abogado de Dulcinea y Alonso e imagine que el Juzgado no aprecia de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.

    Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:

    1. ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?

    Para analizar el procedimiento de oposición por motivos de fondo hay que partir del art. 556.1 LEC, que regula dos cuestiones procedimentales comunes a toda oposición. Las que hacen referencia al plazo para interponer la oposición y a la forma de formularla. En concreto, la oposición se podrá interponer dentro de los diez días siguientes a la notificación al ejecutado del auto por el que se despacha la ejecución, y esa oposición se tiene que realizar mediante un escrito.

    2. ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?

    Según el artículo 695.1 de la LEC, solo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:
    1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.
    2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.
    No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.
    3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.
    4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
    Con respecto a la segunda cuestión de si concurre alguna causa en nuestro caso: consideramos el carácter abusivo de una cláusula suelo la cual podría fundamentar la ejecución en algunos casos.

    3. ¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?

    Según el artículo 695.3 de la LEC, de estimarse la causa 4.ª del mismo (es decir, el carácter abusivo de una cláusula contractual) se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.
    Por tanto, sólo deberá sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria si la cláusula abusiva constituye el fundamento de la ejecución. En caso de que no sea así, se continua con la ejecución pero sin aplicar la cláusula abusiva.

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula?

    Para concluir que la cláusula suelo de su préstamo es nula se ha de considerar abusiva ya que según el artículo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.
    Según el art. 82, en todo caso son abusivas las cláusulas que vinculen el contrato a la voluntad del empresario, limiten los derechos del consumidor y usuario, determinen la falta de reciprocidad en el contrato, impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba, resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, o contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

    En este sentido, el Tribunal Supremo considera que la falta de transparencia de cláusulas resulta determinante para poder considerarlas abusivas. En concreto, no son transparentes las clausulas cuando:
    • Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contrato;
    • Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas;
    • No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente
    previsible del tipo de interés en el momento de contratar;
    • No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de
    préstamo;
    • Las cláusulas se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que
    diluyen la atención del consumidor.

    En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?
    Laura si que tendría derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula, desde que el tipo de interés era menor y se empezó a aplicar la cláusula suelo, es decir, cuando el Euribor mas el diferencial que tenia pactado en la escritura era mas bajo que el tipo de interés señalado como suelo.

    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.
    Servicio de Atención al Cliente BANCOVAL
    Asunto: Solicitud de devolución de importes abonados por cláusula límite de variación del tipo de interés intereses (cláusula suelo)
    Valencia, 28 de febrero de 2017
    Dª Laura, con DNI X, mayor de edad, y con domicilio en X, válido a efectos de notificaciones; correo electrónico X y teléfono de contacto XXXXXXXXX.
    Me dirijo a Vds. como cliente y titular de la cuenta corriente nº XXXX-XXXX-XX-XXXXXXXXXX y del préstamo hipotecario nº XXXX-XXXX-XX-XXXXXXXXX, suscrito con BANCOVAL y formalizado en escritura notarial de fecha 2008 y número de protocolo xxxx, cuyo contrato tiene incorporada una cláusula de límite de variación del tipo de interés, conocida como “cláusula suelo”, en la que se establece el tipo de interés mínimo aplicable a dicho préstamo, con el siguiente tenor literal: “3.bis3. Limites a la variación del tipo de interés. Aunque el valor del índice de referencia que resulte de la aplicación sea inferior al dos con veinticinco por ciento, este valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el tipo de interés vigente en el periodo de interés. El tipo aplicable no podrá ser, en ningún caso, superior al quince por ciento anual.”
    El Tribunal Supremo en Sentencia de 9 de mayo de 2013 considera que la falta de transparencia de cláusulas, como la descrita respecto a la limitación del tipo interés, resulta determinante para poder considerarlas abusivas. En concreto el Tribunal Supremo considera que no son transparentes las clausulas cuando:
    a. falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contrato;
    b. se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas;
    c. no existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar;
    d. no hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo;
    e. las clausulas se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
    La cláusula de limitación de interés mínimo que figura en el contrato de referencia incumple dichos criterios de transparencia, y teniendo la consideración de consumidores, debe considerarse abusiva.
    Por otro lado, según reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 21 de diciembre de 2016, se ha determinado la retroactividad total sobre la cláusula suelo.
    Por último, señalar que no se ha interpuesto ningún procedimiento administrativo, arbitral o judicial contra la entidad sobre este mismo asunto.
    Por todo ello, les solicitamos: La devolución de los importes resultantes de la diferencia entre las cantidades abonadas por la aplicación de la cláusula suelo y las que realmente hubiera debido abonar si la misma no hubiera existido.
    Sin otro particular y esperando a que acceda a la solicitud.
    Atentamente,

    Fdo.

  22.    GRUPO EA5: Ángela Ponce, Lorena Navarro, Hector Aparicio, Llorenç Burguera y Patricia Cobano on marzo 23, 2017 9:47

    Cuestiones a resolver por todos los grupos
    1) Localiza en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:
    En relación con el préstamo:
    – Capital prestado
    – Plazo de amortización
    – Tipo de interés remuneratorio
    – Cláusula suelo
    – Tipo de interés moratorio
    – Cláusula/s de vencimiento anticipado
    En relación con la garantía hipotecaria:
    – Capital garantizado con la hipoteca
    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca
    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca
    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca
    – Cláusula de liquidación unilateral

    En relación con el préstamo
    Capital prestado: 45.000€

    Plazo de amortización: Vencimiento: 1 de diciembre de 2029.

    Tipo de interés remuneratorio:
    1º fracción temporal: 2,850%
    2º fracción temporal: 2,490 puntos + EURIBOR

    Cláusula suelo: el tipo de interés no podrá ser superior al 12% ni inferior al 3%

    Tipo de interés moratorio: 12 puntos, que no podrán ser superiores a tres veces al interés legal del dinero si es vivienda habitual

    Cláusula/s de vencimiento anticipado:
    • Impago por el prestatario de tres cuotas mensuales.
    • Incumplimiento de las obligaciones de carácter esencial.
    • La no inscripción de la presente escritura en el Registro de la Propiedad.
    • Existencia registral de cargas o derechos de cualquier clase.
    • Incendio de la finca hipotecada si resulta destruida en la cuarta parte de su valor o deterioro de la misma.

    En relación con la garantía hipotecaria:

    Capital garantizado con la hipoteca: 45.000€
    Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: 4.500€

    Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: 10.800€

    Otras partidas garantizadas con la hipoteca: 3.015€ para costas y gastos.

    Cláusula de liquidación unilateral: Pacto de que la deuda o cantidad judicialmente exigible, en caso de ejecución forzosa, será la resultante de la liquidación efectuada por BANCOVAL, reflejada en las certificaciones de esta.

    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
    En cuanto a esta pregunta, no todas ellas se han escrito, en concreto los puntos C y E. La E, por ejemplo, según lo que nos dice el artículo 1129.3 del Código Civil “el acreedor podrá exigir el vencimiento anticipado de la obligación a plazos cuando por actos propios del deudor (por su conducta dolosa o negligente) las garantías disminuyeran su valor o desaparecieran por caso fortuito, a no ser que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras”. Así pues, no se inscribe debido a que incluimos actos que no dependen de la voluntad del deudor.
    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación?
    En el caso de que en el momento de la subasta no concurran postores, la entidad acreedora, en el plazo de veinte días podría pedir la adjudicación de la vivienda por debajo del valor de tasación.
    ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo?
    Hay que respetar una serie de límites. Concretamente, en caso de que la vivienda no sea la habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% l valor por el que el bien hubiera salido a subasta. En caso de que sea la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o en caso de que la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a 70%, pues entonces por el 60%
    Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?
    El deudor seguiría endeudado, por lo que según el art. 682.2. 1º LEC, para perseguir los bienes hipotecados, debe cumplirse el requisito de que no se adjudique por subasta el bien por un valor inferior al 75% del valor señalado en la tasación en el momento que se realizó la escritura de constitución de hipoteca. Por vía civil a las Audiencia Provinciales
    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?
    En referencia los motivos que establece la Ley 1/2013 de 14 de mayo, encontramos que la misma se encuentra dividida en cuatro capítulos: “El primero de ellos prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se procesa al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas”
    En esta Ley se prevén una serie de medidas de protección integral de la vivienda habitual, no solo paralizando los desahucios que afecten a colectivos especialmente vulnerables y en riesgo de exclusión social, sino también “para estos deudores especialmente vulnerables se prevé, además, que la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengue más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un 2% sobre la deuda pendiente”, así omo otras mejoras sustanciales que no operarían de tratarse de una segunda vivienda.
    En síntesis, se podría establecer que las especialidades que esta ley establece en referencia a la hipoteca de vivienda habitual son:
    * El momento de la constitución e inscripción de la hipoteca.
    * La liquidación extrajudicial de la deuda.
    * Para la interposición de la demanda ejecutiva.
    * El despachamiento de la ejecución.
    * La formulación de oposición por parte del ejecutado.
    * En lo referente a la solicitud y expedición de la certificación registral.
    * En lo referente a la subasta.
    * Al liquidar las costas del procedimiento.
    * La inscripción de la adjudiación.
    En definitiva, esta ley se establece como medio de protección al derecho fundamental a la vivienda en los casos de riesgo, realizando una reestructuración de la deuda y estableciendo facilidades para su liquidación.
    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    Tiene transcendencia, en cuanto a la normativa aplicable. Ya que hay norma especial que sólo se aplica a contratos con condiciones generales o contratos de adhesión y/o celebrados con consumidores: La Ley 7/1998 de 13 de abril sobre condiciones generales de la contratación.

    La cual dice que serán nulas las condiciones generales que:
    • contradigan lo que establece la Ley en perjuicio del adherente.
    • sean abusivas para el consumidor.
    Mecanismos de defensa que se pueden utilizar frente a las condiciones generales ilegales:
    • La acción de nulidad.
    • La acción declarativa.
    • La acción de cesación.
    • La acción de retractación.

    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH.

    ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia?

    La doctrina establecida por la Sentencia del Tribunal Supremos de 3 de junio del año 2016 tiene su fundamentación básica, y razón de ser, en la declaración de los intereses de demora en los préstamos hipotecarios como abusivos, siempre que superen en dos puntos el interés ordinario.

    Esta doctrina reitera, no obstante, la doctrina ya establecida por dos sentencias anteriores de los años 1015 y 2016 respectivamente, las cuales ya habían declarado como abusivos unos intereses de demora cuantificados en el 19% en un préstamo hipotecario.

    No obstante, esta doctrina introduce como novedad el límite concreto basado en “no sobrepasar dos puntos del interés ordinario”, indicado anteriormente..

    Los argumentos utilizados en estas doctrinas no tienen sino una base apoyada en un auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 11 de junio del 2015, el cual, en resumidas cuentas, venía a establecer que el límite introducido por la ley 1/2013 para los préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas, siendo este tres veces el interés legal del dinero, según lo dispuesto en el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, no excluía el necesario control del carácter abusivo de estas cláusulas; por mucho que estas respeten un límite legal. Se considerarán igualmente abusivas si aun respetando este límite las cláusulas suponen una indemnización desproporcionadamente alta para el consumidor.

    En cuanto a los efectos que esta doctrina ha podido tener en este tipo de cláusulas en los contratos de préstamos hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia, cabe decir que el Tribunal Supremo, obviamente siguiendo al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, reitera que el juez no puede reducir el importe de los intereses, sino que ha de excluir totalmente la cláusula, salvo que eso impusiera la extinción del contrato en perjuicio del consumidor, lo que no sucede en el caso concreto de las cláusulas de intereses de demora.

    Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos?

    Según esta sentencia, el límite cuantitativo que deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos, es de la suma de un margen no excesivo sobre el interés remuneratorio y que la mejor referencia es la del interés de demora procesal del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; concluyendo así qué “será abusivo todo aquel interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado en un préstamos personal”.

    ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.

    A decir verdad, no soy un gran conocedor de los problemas que las cláusulas presentes en los contratos de préstamo hipotecario suelen producir a la población, pero con el conocimiento sobre los mismos que he adquirido al realizar esta actividad y también con aquella información que he utilizado para satisfacer mi curiosidad sobre la polémica que este tema ha suscitado últimamente, he de decir que comparto prácticamente de forma completa tanto las líneas doctrinales llevadas a cabo por el Tribunal Supremo como por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, dado que considero abusivos los términos contemplados en las cláusulas suelo. No obstante, cabe añadir que considero, en ciertos casos, pueden dar pie a incoherencias; ya que, si por ejemplo, en el caso de los autos en los que se trataba de una diferencia del 1% más el Euribor, que en junio del 2016 cuando se dicta la sentencia se sitúa en el -0,027%, esto significaría que en un préstamos como el que suscita esta sentencia, unos intereses de demora del 2,97% serían abusivos, lo cual en gran parte resulta incoherente con lo dispuesto en el artículo 1108 del Código Civil que establece que, en defecto de pacto con relación a los intereses moratorios, resultará de aplicación el interés legal del dinero, que en el año 2016 estaba fijado en un 3%, llegando por tanto a la conclusión de que el interés legal del dinero habría que reputarlo como abusivo por superar este límite.

    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas.

    ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados?

    En principio, creo que sí que se deberían articular mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad a los deudores sobreendeudados, pues la finalidad última de esta reforma es da una segunda oportunidad a aquella persona física, sea empresario o no, para que pueda empezar de nuevo sin arrastrar deudas de su antigua actividad.

    A primera vista, parece que el trasfondo de esta finalidad es un evidente motivo de justicia social pero, no obstante, esta finalidad también tiene un trasfondo puramente económico, imperante en el pragmatismo estadounidense, basado en la recuperación de un ciudadano para la sociedad que, lejos de suponer un lastre para esta debido a su morosidad, vuelva a contribuir a la creación de riqueza.

    ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?

    A grandes rasgos, el fresh start, ha sido regulado en el artículo número 178.2 de la Ley concursal.

    Para que opere esta condonación de las deudas concursales, regulada como bien hemos dicho en el artículo 178 de la Ley Concursal, nos encontramos con que en la práctica va a resultar bastante dificultoso beneficiarse de esta figura. La razón de esto se basa en la exigencia del pago de la totalidad de los créditos privilegiados, donde se sitúan, en términos generales, Administraciones Públicas, trabajadores y entidades financieras. Así pues, si atendemos a la realidad del endeudamiento en España de las personas físicas, observamos que el consumidor tipo se ha endeudado de forma principal con entidades financieras a través de préstamos hipotecarios, pero también otras figuras financieras garantizadas, como el leasing.

    Partiendo de esta consideración, basada en que el endeudamiento de la personas física en España se compone de deuda hipotecaria y habida cuenta de las escasa utilidad de las subastas judiciales para cubrir la deuda reclamada, podemos entender que, salvo que opere una dación en pago, una personas física sin ahorros y con un único bien inmueble en propiedad gravado con una hipoteca que responda de un préstamos impagado, en un hipotético concurso de acreedores, dependerá bien de que el inmueble cubra la deuda contraída con el banco o bien de que el banco acceda efectivamente a la realización de una dación en pago de la totalidad de la deuda; únicamente solamente de esta manera podrá quizás hacer frente al pago del resto de créditos privilegiados y al pago del 25% de créditos ordinarios, un aspecto que nos evidencia esta medida como una vía de escape al sobreendeudamiento altamente insuficiente por regla general.

    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.
    La dación en pago es un acuerdo entre el banco al que se debe (en este caso BANCOVAL) y el titular de la hipoteca o deudor (Dulcinea y Alonso o Laura) para saldar la deuda provocada por un préstamo hipotecario solicitado para comprar una vivienda o inmueble. El propietario se libera de las cuotas, aunque puede perder la parte del préstamo ya pagado y el banco evita procesos judiciales de ejecución hipotecaria.
    En dicho caso en particular, Dulcinea, Alonso y Laura, al haber obtenido un préstamo hipotecario, si el cierre de las empresas CyA por causas económicas, afectase a Dulcinea y Alonso o a Laura, y como consecuencia de ello, no podrían continuar pagando la hipoteca que crearon, podrían entrar en negociación con el banco, BANCOVAL y pactar una dación en pago y de esta forma saldar sus deudas; Es decir, el deudor realiza, a título de pago, una prestación distinta de la debida al acreedor (el banco) quien acepta recibirla en sustitución de ésta.
    En cuanto a la transcendencia que tiene la dación en pago respecto al IRPF la observamos en el Artículo 33 apartado 4 letra d) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio según la cual:
    ‘’4. Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales
    d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios’’.
    Por lo tanto, Dulcinea, Alonso y Laura están exentos de pagar el IRPF.
    Cuestiones a resolver por los grupos que actúan en el papel de entidad bancaria acreedora
    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:
    Las opciones procesales de las que dispondrá son:
    1. Proceso declarativo ordinario que corresponda según la cuantía que se reclame. Se puede interponer una acción personal siguiendo lo dicho en el artículo 105 LH y en los artículos 1100 y siguientes del CC. No es común acudir a este procedimiento dado que hay alternativas mejores, centradas en la existencia de un título ejecutivo no judicial.
    2. Procesos ejecutivos:
    • Procedimiento especial de ejecución hipotecaria: se regula en el Capítulo V, título IV, Libro III de la LEC a partir del artículo 681. Se trata de una acción real en la que el acreedor hipotecario en caso de incumplimiento acudirá al procedimiento regulado en el artículo 681 y siguientes que hace referencia a las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados y pignorados. La acción se dirige contra los bienes hipotecados o dados en prenda, para su realización de valor mediante venta en pública subasta.
    Es necesario que se den los presupuestos exigidos por el artículo 682 de la LEC.
    • Procedimiento ejecutivo ordinario: en este procedimiento la escritura pública es título ejecutivo (artículo 517.2 LEC). Este procedimiento puede llevarse a cabo tanto en los bienes hipotecados que pertenecen aún al deudor como cuando hayan pasado a un tercer poseedor.
    1. Acción personal: pretensión ejecutiva basada en título ejecutivo.
    2. Acción real: es la vinculada a la hipoteca sobre bienes hipotecados (artículo 105, 129, 130 de la LH).
    • Procedimiento extra-judicial: mediante la Ley Hipotecaria se ha dado la posibilidad de la venta extrajudicial del bien hipotecado. Es el procedimiento de ejecución menos utilizado dado que ha dado varios problemas de inconstitucionalidad. El procedimiento extra-judicial tiene como requisito esencial que debe de constar el domicilio establecido por el hipotecante para los requerimientos y las notificaciones en la escritura de constitución de la Hipoteca. Se regula en el artículo 129 LH y 234 y siguientes del RH.
    Las ventajas que supondría la aplicación del procedimiento especial de ejecución hipotecaria serían:
    a) La tutela judicial en el procedimiento especial de ejecución hipotecaria es más privilegiada que en el procedimiento ejecutivo ordinario, puesto que se basa en una escritura pública y la vía ejecutiva tiene más fuerza que la que obtendríamos con una sentencia judicial.
    b) Con la regulación del procedimiento especial de ejecución hipotecaria, la LEC unifica los procedimientos anteriores y establece un único procedimiento especial de procedimiento hipotecable que se adhiere a la hipoteca inmobiliaria a la mobiliaria, a la naval y la prenda sin desplazamiento de la posesión con algunas especialidades.
    c) El acreedor tras 10 días desde el requerimiento de pago o cuando este requerimiento se haya realizada extrajudicialmente podrá pedir la administración o posesión interina de la finca o bien hipotecado. Además, el acreedor recibirá en este caso las rentas vencidas y no satisfechas, los frutos y rentas cubriendo los gastos de conservación de los bienes.
    d) Para finalizar, en el desarrollo de la ejecución hipotecaria en el procedimiento especial, vemos una regulación muy detallada, lo cual supone más requisitos para el deudor y ventajas para el acreedor hipotecario. Por ejemplo, en el artículo 131.2 de la LH para iniciarse el procedimiento es necesaria demanda autorizada del Letrado en la que consten los hechos y razones jurídicas además de la cantidad exacta que sea objeto de reclamación.
    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?
    Conforme a lo expuesto en el art. 684 LEC hemos de tener en cuenta el tipo de bien frente al que estemos.
    En este caso el bien hipotecado es un inmueble, por lo que será el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca quien tenga competencia. Si ésta radicare en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radicaren en diferentes partidos, tendrá competencia el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante, sin que sean aplicables en este caso las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en la presente Ley.
    El Juez examinará de oficio su propia competencia y si entendiera que no es competente territorialmente dictará auto absteniéndose de tramitar la ejecución e indicando al demandante el tribunal ante que ha de presentar la demanda a tenor de lo dispuesto en el artículo 546 de la misma ley.
    Así también el art. 131 de La Ley Hipotecaria manifiesta que será Juez competente para conocer del procedimiento el de Primera Instancia.
    2) ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?
    Según el art. 685 de la LEC, la demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.
    A la demanda se acompañarán el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta Ley exige para el despacho de la ejecución, así como los demás documentos a que se refieren el artículo 550 y, en sus respectivos casos, los artículos 573 y 574 de la presente Ley.
    En caso de ejecución sobre bienes hipotecados o sobre bienes en régimen de prenda sin desplazamiento, si no pudiese presentarse el título inscrito, deberá acompañarse con el
    que se presente certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.
    Para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, bastará la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Dicha certificación se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial comprendiendo tan sólo la finca o fincas objeto de la ejecución.
    A los efectos previstos en el apartado 1 del artículo 579 será necesario, para que pueda despacharse ejecución por la cantidad que falte y contra quienes proceda, que se les haya notificado la demanda ejecutiva inicial. Esta notificación podrá ser practicada por el procurador de la parte ejecutante que así lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el Secretario judicial.
    La cantidad reclamada en ésta será la que servirá de base para despachar ejecución contra los avalistas o fiadores sin que pueda ser aumentada por razón de los intereses de demora devengados durante la tramitación del procedimiento ejecutivo inicial.
    Además el artículo 131,2 de La Ley Hipotecaria añade que se iniciará el procedimiento por una demanda autorizada por Letrado en la que deberán constar necesariamente:
    1. Los hechos y las razones jurídicas determinantes de la certeza, subsistencia y exigibilidad del crédito y de la competencia del juzgado.
    2. La cantidad exacta que por todos los conceptos sean objeto de reclamación. En ejecución hipotecaria adquiere especial trascendencia en lo relativo a la ejecución por saldo de cuenta corriente y el cálculo del interés variable.
    En el mismo artículo, en su apartado tercero se regulan los documentos que necesitará presentar el actor:
    1º) Los comprobantes de la personalidad, incluso los que acrediten el poder del procurador.
    2º) El título o títulos de crédito revestidos de los requisitos que La ley de enjuiciamiento civil exige pero hemos de saber que hay algunos supuestos en los que no es preciso presentar el título inscrito es decir, la primera copia de la escritura pública inscrita. Se puede presentar una segunda copia acompañada de certificación registral como es el caso de la hipoteca unilateral recogida en el artículo 141 de la ley hipotecaria, y en las hipotecas constituidas a favor de una entidad de las que legalmente pueden emitir cédulas hipotecarias o que garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios.
    3º) El acta notarial justificativa de haberse requerido de pago con diez días de anticipación cuando menos al deudor y también al tercer poseedor de las fincas en caso de que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición del bien inmueble.
    4º) El documento o documentos que cuando la hipoteca garantice un crédito o préstamo para el que se hubiese pactado en interés variable permitan determinar dicho tipo con exactitud ya sea directamente hoya mediante una simple operación aritmética.
    Presentada la demanda con sus documentos el tribunal en su caso despachará ejecución, y en el mismo auto puede tener que ordenar que se proceda a requerir de pago al deudor o en su caso al hipotecante no deudor o el tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda.
    3) ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?
    Sí. En realidad el acreedor hipotecario puede optar entre la realización de dos tipos de requerimientos:
    1) Notarial: Antes de presentar la demanda el acreedor puede requerir de pago a las personas indicadas, como mínimo diez días antes de dicha presentación (art. 581.2 LEC). Este requerimiento debe practicarse en el domicilio que resulte vigente según el Registro, bien personalmente si se encontrase la persona requerida, bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayor de catorce años que se hallare en la habitación de quien deba ser requerido y, si no se encontrase a nadie en ella, al portero o al vecino más próximo que fuere habido (art. 686.2, II, LEC).
    2) Judicial: Cuando el anterior no se ha practicado o se ha practicado defectuosamente debe efectuarse el requerimiento judicial, que podrá acabar realizándose por edictos (art. 686.3). Naturalmente si el ejecutado paga, la ejecución finaliza aquí, y con o sin imposición de costas al mismo, según el caso (art. 585); si no lo hace continua la ejecución.
    4) ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    El Certificado registral es un documento expedido por el Registro de la Propiedad, legitimado, en el que se declara la situación de cargas de una finca o vivienda. Éste, garantiza la seguridad jurídica del inmueble. Tiene carácter de documento público y otorga la presunción de legalidad a los actos y contratos inscritos, y se encuentran bajo la protección y amparo de los Tribunales.
    Así pues, tiene por utilidad declarar las cargas de una finca, garantizando la seguridad jurídica del inmueble, dando presunción de legalidad a los contratos y actos inscritos.
    La nota marginal es un asiento registral accesorio en el que se hacen constar hechos relacionados con un asiento principal, al que complementa, generalmente de menor relieve(LH artículos 15-23-143-144).
    Si de la certificación resulta que la hipoteca no existe o ha sido cancelada, el secretario dictará decreto sobreseyendo la ejecución (art. 688.3 LEC). En la misma fecha en que se expida la anterior certificación, el registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de la hipoteca que ha emitido la certificación con expresión de su fecha y del proceso al que se refiere (art. 688.2 LEC).
    Esta nota cumple la función de servir de notificación de la existencia del proceso a todos los que accedan después al Registro, es decir, a los titulares registrales posteriores de inscripciones y anotaciones. La existencia de la nota marginal no cierra el Registro, de modo que pueden efectuarse después de ella inscripciones y anotaciones relativas al bien hipotecado. Lo único que no puede inscribirse es la cancelación de la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución. La cancelación de la nota marginal por mandamiento el secretario es lo único que posibilita la inscripción de la cancelación de la hipoteca (art. 688.2, II, LEC).
    Ambas disposiciones legales tienen la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente.
    No obstante, una interpretación armónica de este precepto y del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil lleva a la conclusión de que la hipoteca que se comenzó a ejecutar -según refleja la nota de expedición de la correspondiente certificación de cargas, extendida el 22 de julio de 1981- debe ser cancelada por transcurso del tiempo si, han transcurrido los plazos que señala el mencionado párrafo quinto del artículo 82 de la ley Hipotecaria, contado desde la fecha en que dicha nota se extendió (Resolución de 4 de junio de 2005).
    A ello no puede oponerse -como pretende el registrador- el hecho de que la ejecución haya concluido mediante la correspondiente adjudicación (mediante auto judicial de 1986, en favor de quien, por lo demás, no ha utilizado oportunamente la protección que brinda el Registro de la Propiedad), pues esta circunstancia consta únicamente por determinado título que ha sido objeto de asiento de presentación ya caducado, y el registrador al calificar no puede tener en cuenta sino los asientos vigentes y los títulos presentados, con asiento de presentación vigente, no los caducados que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estado presentados nunca (cfr. artículos 17 y 18 de la Ley Hipotecaria y, por todas, la Resolución de 14 de abril de 2009).
    Así los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

  23.    Esmeralda Sánchez Illana - Grupo V. G4 on marzo 23, 2017 9:49

    Esmeralda Sánchez Illana
    Grupo V – 3º
    TALLER DE GARANTÍAS
    Caso práctico 2016-2017

    CUESTIONES
    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:
    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:
    En relación con el préstamo:
    – Capital prestado
    Aparece en la cláusula financiera primera: “La parte prestataria acepta la entrega del capital prestado en la forma antes dicha”.
    Hace referencia al préstamo concedido por BANCOVAL por importe de CUARENTA Y CINCO MIL EUROS (45.000,00 €), destinado a la adquisición por Dulcinea y Alonso de la finca registral número 38.397 del Registro de la Propiedad de Valencia VEINTE, que se destinará a vivienda habitual.

    – Plazo de amortización
    Aparece en la cláusula financiera segunda.
    En cuanto al plazo se establece que “el préstamo vencerá el día 1 de diciembre de 2029” y en cuanto a la amortización se determina que “el préstamo se reembolsará al Banco en el plazo de quince años, mediante el pago de ciento ochenta cuotas mensuales consecutivas, compresivas de capital e intereses al tipo que resulte según lo estipulado en esta escritura”.

    – Tipo de interés remuneratorio
    Aparece en la cláusula primera de constitución de hipoteca, refiriéndose a que Alonso y Dulcinea constituyen la hipoteca a favor de BANCOVAL, que la acepta en garantía de, entre otros, “el pago de intereses remuneratorios que, a efectos meramente hipotecarios, se fijan en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en esta escritura del 2,850% anual más 7,150 puntos, o sea en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de CUATRO MIL QUINIENTOS EUROS (4.500,00 €)”.

    – Cláusula suelo
    Aparece en el apartado de advertencias legales (advertencia especial) que realiza el Notario a los comparecientes, haciendo referencia a los límites a la variación del tipo de interés que se establecen en el préstamo y también al hecho de que varias sentencias han declarado nulas por abusivas determinadas cláusulas de contratos suscritos por entidades de crédito, entre ellas “las denominadas cláusulas de suelo, en las que el desfase apreciado en relación a las cláusulas techo que las acompañan, revele a simple que las limitaciones al alza y a la baja no son semejantes”.

    – Tipo de interés moratorio
    Aparece en la cláusula primera de constitución de hipoteca, y también como hemos dicho antes, refiriéndose a que Alonso y Dulcinea constituyen la hipoteca a favor de BANCOVAL, que la acepta en garantía de, entre otros, “el pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación sexta, al tipo máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de DIEZ MIL OCHOCIENTOS EUROS (10.800,00 €). No obstante, y en virtud de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y en caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, dichos intereses de demora, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero”.

    – Cláusula/s de vencimiento anticipado
    Aparecen como cláusulas no financieras.
    Se hace una enumeración de los casos en que “el préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto, y podrá procederse a la exigencia de la cantidad adeudada, intereses, intereses de demora, costas y gastos, por cualquiera de los medios acordados en la estipulación novena”, es decir, se plasman las causas de vencimiento anticipado.

    En relación con la garantía hipotecaria:
    – Capital garantizado con la hipoteca
    Aparece en la cláusula primera de constitución de hipoteca y se refiere a los CUARENTA Y CINCO MIL EUROS (45.000,00 €) que corresponden al principal prestado. Así pues, se corresponde con el capital prestado, explicado anteriormente.

    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca
    Explicado anteriormente en el tipo de interés remuneratorio.
    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca
    Explicado anteriormente en el tipo de interés moratorio.
    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca
    “La cantidad de TRES MIL QUINCE EUROS (3.015,00 €) que se fijan para costas y gastos. En todo caso, en el supuesto de ejecución, si la finca hipotecada mantuviera el carácter de vivienda habitual, las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame”.
    También se encuentra en la cláusula primera de constitución de hipoteca.

    – Cláusula de liquidación unilateral
    Aparece en la cláusula tercera de constitución de hipoteca: “Para la fijación del saldo deudor a efectos ejecutivos y conforme a lo dispuesto en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, se pacta expresamente por las partes contratantes que la deuda o cantidad judicialmente exigible, en caso de ejecución forzosa, será la que resulte de la liquidación efectuada por BANCOVAL, practicada en la forma y a tenor de las condiciones convenidas en el presente documento”.

    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
    La cláusula suelo sí que ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad, estableciéndose así que el tipo de interés nominal anual aplicado en cada uno de los periodos de revisión del tipo de interés no podrá ser inferior al 3% (cláusula suelo) ni superior al 12% (cláusula techo).
    En lo referente a las cláusulas de vencimiento anticipado que aparecen en la escritura de préstamo hipotecario, no se han inscrito en el Registro de la Propiedad las siguientes:

    – “Incendio de la finca hipotecada, si resultara destruida en la cuarta parte de su valor o deterioro de la misma, también de la cuarta parte de su valor, por cualquier otra circunstancia dependiente o no de la voluntad de su dueño, siempre que así resulte del informe de tasación emitido por entidad de tasación legalmente autorizada e independiente, y el prestatario hubiese sido requerido por el Banco para completar o sustituir la garantía con otros bienes hasta alcanzar el importe equivalente a la disminución del valor de la garantía y transcurridos 60 días, desde la recepción de dicho requerimiento, no hubiese cumplido con dicha obligación. No obstante lo anterior, el deudor podrá, dentro de los sesenta días inmediatos siguientes a la fecha del requerimiento, proceder a la devolución de la cantidad que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el mismo porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del préstamo concedido.
    En caso de siniestro del bien hipotecado y para la recepción del importe de las indemnizaciones de todo tipo que pudieran corresponder, por razón del inmueble hipotecado, será preciso del consentimiento del acreedor hipotecario, facultando el Prestatario al Banco para que, de mutuo acuerdo, se adopten las medidas oportunas para asegurar que las indemnizaciones percibidas se destinan a la reconstrucción del inmueble hipotecado”.
    → No se ha inscrito esta cláusula porque supone el vencimiento anticipado por motivos ajenos al prestatario.

    – “Mediando cualquiera de las circunstancias que, conforme a lo pactado, faculten para la resolución anticipada del préstamo, BANCOVAL requerirá al efecto a la parte deudora, iniciándose desde entonces el devengo de intereses de demora, conforme a lo pactado en la anterior condición sexta, salvo cuando la resolución fuere por falta de pago de cada liquidación a su vencimiento, supuesto este último en que no será precisa la previa intimación al deudor para el devengo de intereses de demora”.

    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?
    Hay que acudir a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, donde se incorpora el requisito de fijar un valor mínimo de subasta de los bienes en relación con el valor de tasación de los mismos. Así, la Exposición de Motivos dice:

    “…Se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose
    que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del
    valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta…”

    Y, en desarrollo de ello, se modifican los artículos 682.2.1º LEC, para la ejecución judicial, y el artículo 129.2.a, LH, para la venta extrajudicial, que quedan con la siguiente redacción:

    LEC: Artículo 682. Ámbito del presente capítulo.

    1. Las normas del presente Capítulo sólo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.
    2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:
    1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. (…)

    LH: Artículo 129.

    (…) 2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos
    y formalidades siguientes:

    a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

    Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, el deudor podría acudir a la LEC, reformada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, donde se añade, como causa de oposición, en el procedimiento ejecutivo, que el título contenga cláusulas abusivas (art. 557). En el auto resolutorio de la oposición por motivos de fondo, cuando el Juez apreciase el carácter abusivo de algunas cláusulas, determinará o bien que no procede la ejecución o que se ejecuta sin esas cláusulas (art. 561). También se incluye entre las reglas especiales del procedimiento de ejecución directa como causa de oposición “el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible”. Se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando el Auto estime que la cláusula contractual fundamenta la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva. Lo acordado será recurrible y sólo producirá efectos en ese procedimiento (art. 695).

    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?
    En el CAPÍTULO I de esta Ley (suspensión de los lanzamientos) se prevé la suspensión inmediata y por un plazo de 2 años –desde la entrada en vigor de la Ley- de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Es una medida de carácter excepcional y temporal, que afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual del ejecutado.
    El CAPÍTULO II de la Ley (medidas de mejora del mercado hipotecario) afecta a la Ley Hipotecaria:
    1.- Se añade un apartado 3 al artículo 21. Este artículo se refiere a las circunstancias que han de recoger los títulos, teniendo que ser trasladadas a la inscripción. También alude a la necesidad de identificar los medios de pago en las escrituras.
    Ahora se añade un tercer párrafo para recoger si la vivienda es habitual o no en las escrituras de préstamo hipotecario:
    “3. En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.”
    2.- Se añade un tercer párrafo al artículo 114. Este artículo limita en las hipotecas el número de años de intereses que afectan a terceros, pero no aludía a un tipo de interés máximo. El nuevo tercer párrafo sí limita el tipo de demora en caso de viviendas habituales:
    “Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2 a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    El hecho de que estemos ante un contrato de adhesión implica la penalización de las cláusulas abusivas que puedan darse, como hemos indicado antes. En este sentido, debemos mencionar el CAPÍTULO III de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, por el que se reforma la LEC (la reforma viene propiciada por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013).
    – Se añade, al tratar de la posible denegación del despacho de la ejecución, que el tribunal dará audiencia por cinco días a las partes y decidirá en otros cinco días, cuando apreciare que alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo no judicial ni arbitral pueda ser calificada como abusiva (art. 552). Así pues, no puede hacerlo si el título es judicial o arbitral.
    – Se añade, como causa de oposición, en el procedimiento ejecutivo, que el título contenga cláusulas abusivas (art. 557). En el auto resolutorio de la oposición por motivos de fondo, cuando el Juez apreciase el carácter abusivo de algunas cláusulas, determinará o bien que no procede la ejecución o que se ejecuta sin esas cláusulas (art. 561).
    – También se incluye entre las reglas especiales del procedimiento de ejecución directa como causa de oposición “el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible”. Se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando el Auto estime que la cláusula contractual fundamenta la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva. Lo acordado será recurrible y sólo producirá efectos en ese procedimiento (art. 695).

    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.
    El Tribunal Supremo ha fijado como doctrina jurisprudencial, en su sentencia de 3 de junio de 2016, que los intereses moratorios en préstamos hipotecarios que superen en dos puntos porcentuales a los intereses remuneratorios serán reputados abusivos.
    Los argumentos aportados en la sentencia son que el límite del art. 114.III LH constituye un límite de legalidad pero no de abusividad, pues como ha reiterado el ATJUE de 11 de junio de 2015 (TJCE 2015, 224; Asunto C- 602/13) dicho art. no se opone a la Directiva 93/13/CEE siempre que “no prejuzgue la apreciación del carácter “abusivo” de la cláusula sobre intereses moratorios por parte del juez nacional que conozca de un procedimiento de ejecución hipotecaria relacionado con dicho contrato; y no impida que ese mismo juez deje sin aplicar la cláusula en cuestión en caso de que llegue a la conclusión de que es “abusiva” en el sentido del art. 3, apartado 1, de la citada Directiva”. Por lo tanto, declara el TS que efectivamente el máximo legal establecido en el art. 114.III LH para los intereses moratorios en préstamos hipotecarios que recaigan sobre la vivienda habitual (tres veces el interés legal del dinero), no puede prejuzgar el control de abusividad de una cláusula de este tipo. De este modo, una cláusula que cumpla con dicho precepto puede ser considerada abusiva si impone una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor o usuario (art. 85.6 TRLGDCU), de la misma forma que una cláusula que establezca unos intereses superiores puede ser considerada ilegal por contravenir el precepto, pero no abusiva si no se considera que imponga una indemnización desproporcionadamente alta.
    Yo no comparto estos argumentos, ya que considero que el criterio adoptado por el TS es el más alejado del mercado y el menos objetivo al hacer depender en última instancia de la voluntad del prestamista, que es quien fija el interés remuneratorio, la determinación de los intereses moratorios. De esta forma, bastará que los prestamistas eleven los intereses remuneratorios en los préstamos hipotecarios para que puedan fijar unos intereses moratorios más altos, lo que no sucedería si se tomara como referencia el interés legal del dinero (ya sea adoptando como criterio de abusividad un múltiplo del interés legal del dinero, o la adición de determinados puntos porcentuales sobre el interés legal del dinero).
    Respecto a la situación en que queda el art. 114.III LH, debe señalarse que la doctrina del TS se aplica a todo tipo de préstamos hipotecarios contratados por consumidores, sean o no destinados a la adquisición de la vivienda habitual, siempre y cuando se trate de cláusulas de intereses moratorios no negociadas individualmente. Por lo que el art. 114.III resultará ahora de aplicación a préstamos hipotecarios entre particulares para la adquisición de la vivienda habitual que sean garantizados con la misma; a préstamos hipotecarios para la adquisición de la vivienda habitual que sean garantizados con la misma en los que los intereses remuneratorios sean iguales o superiores a tres veces el interés legal del dinero; y a préstamos hipotecarios para la adquisición de la vivienda habitual que sean garantizados con la misma en los que haya habido negociación individual de la cláusula de intereses moratorios.
    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?
    En España se ha adoptado el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.
    Esta segunda oportunidad consiste en que se libera al deudor de la deuda que quede pendiente tras liquidar todo su patrimonio. Así pues, en el caso de personas con hipotecas que no pueden pagar, con este mecanismo de la “ley de segunda oportunidad” se permite que salden la totalidad de la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda, aunque el valor de mercado de la vivienda no sea suficiente para cubrir el 100% de la deuda pendiente. Eso sí, el proceso para lograr esta dación en pago no es fácil y han de cumplirse muchos requisitos, por lo que no se puede hacer esto en todos y cada uno de los casos de deudas hipotecarias, pues la norma establece muchas condiciones que hay que cumplir para beneficiarse de esta “ley de segunda oportunidad” para evitar insolvencias estratégicas o fraudulentas y además, garantizar que si durante los años siguientes el deudor recupera su situación económica, compensará al acreedor por la parte de su deuda de la que se liberó. Las condiciones que se han establecido en el Real Decreto-ley 1/2015 para acogerse al beneficio de liberarse de la deuda pendiente se pueden resumir en dos:
    1) La primera es que debe intervenir un juez, de modo que al terminar el procedimiento concursal, se llegue a la conclusión de que el deudor no tiene más dinero para poder pagar.
    2) La segunda condición es que el deudor debe ser de buena fe, es decir, que se establecen una serie de controles y requisitos para evitar maniobras de fraude a la hora de pedir la liberación de las deudas.

    El procedimiento de este mecanismo de exoneración se encuentra en el art. 178 bis de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

    En mi opinión, esta medida no es suficiente, pues el procedimiento es largo y complejo, impone requisitos excesivos para que se admita la buena fe del deudor y es un proceso al que se puede dar marcha atrás durante los cinco años siguientes: “En caso de acreedores con garantía real, la parte que podrá exonerarse será aquella que no hubiera quedado cubierta en la ejecución de la garantía. La exoneración de deudas podrá revocarse en el citado plazo de cinco años a solicitud de los acreedores cuando se acredite que se han ocultado ingresos o bienes o el deudor consiguiera una sustancial mejora de su situación.”
    Además, otro problema es que no libera de sus obligaciones a los avalistas, cuando en muchos casos las ejecuciones hipotecarias vienen contra personas que avalaron con su vivienda las deudas de familiares. Por ello, considero que deberían articularse otros mecanismos jurídicos que garantizasen esta segunda oportunidad.

    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.
    Se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE de 10 de marzo), con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma. La exención se regula en el art. 33.4.d) y la disposición adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF.

    La Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha modificado el artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012 ampliando el colectivo de deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual que se consideran situados en el umbral de exclusión y que, por ello, pueden disfrutar de la exención de la ganancia patrimonial que pueda generarse con ocasión de la dación en pago de su vivienda habitual.

    Ámbito subjetivo:

    Con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:
    a. Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
    b. Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
    c. Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
    d. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
    En relación a ejercicios anteriores no prescritos, el contribuyente puede, si se produjeron estas circunstancias, instar la rectificación de la autoliquidación en la que declaró la ganancia patrimonial a través del procedimiento que regulan los artículos 126 a 129 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos.

    Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial
    En estos supuestos, el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual a la entidad de crédito en cancelación del préstamo hipotecario pendiente se realizará por diferencia entre el valor de adquisición del bien que se cede en este caso la vivienda habitual del deudor y el valor de transmisión de la misma, determinado en el presente caso por el valor de la deuda que se extingue a cambio.
    Dicha ganancia o pérdida se integrará en la base imponible del ahorro, al derivarse de la transmisión de un inmueble por el contribuyente.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:
    El acreedor hipotecario, en este caso, la entidad bancaria, puede hacer efectivo su crédito a través de cuatro vías procesales: el procedimiento declarativo que por cuantía corresponda (artículos 399 y siguientes de la LEC); a través de las reglas generales de la ejecución (artículos 517 y siguientes de la LEC); por el cauce del procedimiento de ejecución hipotecaria (artículos 681 a 698 de la LEC), cuyo estudio abordaremos a continuación, y el procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial ante Notario (artículo 129 de la Ley Hipotecaria).
    Las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria son que se trata de un proceso de apremio especial y privilegiado para la realización inmediata de los bienes hipotecados, sin contradicción, ya que en todo caso los motivos de oposición deben reservarse para un proceso declarativo posterior salvo escasísimas excepciones; responde a la finalidad de facilitar o favorecer la realización del crédito hipotecario en el menor tiempo posible; se trata, pues, el cauce legal para la enajenación de “las cosas en que consiste la prenda o hipoteca” para pagar al acreedor en términos del artículo 1858 del Código Civil, el cauce procesal procedente cuando la ejecución se dirige “exclusivamente” (artículo 682 LEC) o “directamente” (terminología que emplea el artículo 681 LEC y el artículo 130 de la Ley Hipotecaria) contra bienes hipotecados o pignorados y se basa casi en exclusividad, en los datos consignados en la escritura pública de constitución de la garantía y los que publica el Registro de la Propiedad o Mercantil.
    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?
    La competencia objetiva corresponderá a los Juzgados de 1ª Instancia (arts. 45 LEC y 85 Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial).
    Art. 45 LEC.
    “1. Corresponde a los Juzgados de Primera Instancia el conocimiento, en primera instancia, de todos los asuntos civiles que por disposición legal expresa no se hallen atribuidos a otros tribunales. 2. Conocerán, asimismo, dichos Juzgados: a) De los asuntos, actos, cuestiones y recursos que les atribuye la Ley Orgánica del Poder Judicial. b) De los concursos de persona natural que no sea empresario”.
    En cuanto a la competencia territorial, se establecen normas especiales para el procedimiento de ejecución hipotecaria en el artículo 684 de la LEC. En caso de inmuebles, los fueros son inderogables para las partes (de carácter imperativo) por lo que no cabe la sumisión expresa ni tácita; no obstante, en todos los casos el Juez puede apreciar de oficio la falta de competencia territorial. La Ley distingue según se trate de hipoteca y a su vez, si ésta recae sobre bienes inmuebles, bienes muebles, buques, o bienes pignorados. Si los bienes hipotecados son inmuebles, como en este caso, la competencia territorial corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radica en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radican en diferentes partidos, al Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante.
    2) ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?
    Según el art. 685.2 LEC, a la demanda deben acompañarse el título o títulos de crédito revestidos de los requisitos que establece la Ley para despachar ejecución (en este caso escritura pública, artículo 517.4 LEC, debiendo tratarse de primera copia o si es segunda, que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar o de su causante, y con la conformidad de todas las partes), los documentos del artículo 550 LEC, es decir, el poder otorgado al procurador salvo que se confiera apud acta, y en su caso, el relativo a la cesión de crédito (que autoriza el artículo 1878 del Código Civil y que no necesariamente ha de estar inscrito, según la doctrina más autorizada), y los documentos de los artículos 573 y 574 LEC, es decir, si se ha pactado en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por el acreedor en la forma convenida por las partes en el propio título ejecutivo, el documento o documentos en que se exprese el saldo resultante de la liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a la aplicación de intereses que determinan el saldo concreto por el que se pide el despacho de la ejecución, el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo y el documento que acredite haberse notificado al deudor la cantidad exigible. También pueden acompañarse a la demanda, cuando el ejecutante lo considere conveniente, los justificantes de las diversas partidas de cargo y abono (artículo 573 LEC). Los mismos documentos deben aportarse si se han pactado intereses variables, o cuando la cantidad reclamada provenga de un préstamo o crédito en el que sea preciso ajustar las paridades de distintas monedas y sus respectivos tipos de interés, en cuyo caso el ejecutante debe expresar en la demanda ejecutiva las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide el despacho de la ejecución (artículo 574 LEC).
    No obstante, la Ley recoge varias especialidades en cuanto al título ejecutivo a aportar en ciertos casos. Por una parte, en caso de ejecución sobre bienes hipotecados o sobre bienes en régimen de prenda sin desplazamiento, si el acreedor no puede presentar el título inscrito, debe acompañar con el que se presente certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca (art. 685.2 LEC). Y, por otra parte, para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, basta la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Dicha certificación debe completarse con cualquier copia autorizada de la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial comprendiendo tan sólo la finca o fincas objeto de la ejecución (art. 685.4 LEC).
    3) ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?
    El artículo 686 LEC establece en su apartado 1º que el Juez acordará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se haya dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro, salvo que se haya practicado ya extrajudicialmente con arreglo al artículo 581 (artículo 686.2º LEC). El requerimiento extrajudicial debe haberse practicado en el domicilio que resulte vigente en el Registro, bien personalmente si se encontrare en él el deudor, el hipotecante no deudor o el tercer poseedor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallen en la habitación del que hubiere de ser requerido y si no se encuentra a nadie en ella, al portero o al vecino más próximo que fuere habido. El requerimiento al tercer poseedor debe ser siempre posterior al requerimiento intentado al deudor sin resultado y solo es exigible lógicamente si el acreedor conoce de la existencia de dicho adquirente posterior a la inscripción de hipoteca. La Ley 13/2009, de reforma procesal para la implantación de la Oficina judicial, ha añadido un tercer apartado en el precepto en cuya virtud, intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, se procederá a la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164 LEC, directamente sin necesidad de ulteriores averiguaciones.
    4) ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    La certificación de dominio y cargas es la reclamación que debe efectuar el Juez al Registrador, en la que consten los extremos a que se refiere el apartado 1 del artículo 656 LEC (o sea, la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado y los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas), y en la que se exprese, asimismo, que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro.
    La certificación marca un hito procedimental muy relevante, pues determina el momento a partir del cual no será necesario requerir al tercer poseedor que adquiera tras la nota marginal de expedición de la certificación, ni la notificación a los titulares de cargas que se inscriban con posterioridad a dicha nota: solo será preceptivo hacerlo respecto de los anteriores. El Registrador debe hacer constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere, y en tanto no se cancele por mandamiento judicial dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución. Como es lógico, si de la certificación resulta que la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o ha sido cancelada, el Secretario Judicial dictará decreto poniendo fin a la ejecución.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:
    1) ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?
    De acuerdo con el art. 551.1 LEC, “presentada la demanda ejecutiva, el Tribunal, siempre que concurran los presupuestos y requisitos procesales, el título ejecutivo no adolezca de ninguna irregularidad formal y los actos de ejecución que se solicitan sean conformes con la naturaleza y contenido del título, dictará auto conteniendo la orden general de ejecución y despachando la misma.
    Con carácter previo el Secretario judicial llevará a cabo la oportuna consulta al Registro Público Concursal a los efectos previstos en el apartado 4 del artículo 5 bis de la Ley Concursal”.
    Por otra parte, dice el art. 552.1 Párrafo 1º LEC que “si el tribunal entendiese que no concurren los presupuestos y requisitos legalmente exigidos para el despacho de la ejecución, dictará auto denegando el despacho de la ejecución”.
    2) ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?
    Sí, ya que así lo establece el art. 552.1 Párrafo 2º LEC: “El tribunal examinará de oficio si alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo de los citados en el artículo 557.1 puede ser calificada como abusiva. Cuando apreciare que alguna cláusula puede ser calificada como tal dará audiencia por quince días a las partes. Oídas éstas, acordará lo procedente en el plazo de cinco días hábiles conforme a lo previsto en el artículo 561.1.3.ª”.
    3) En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?
    La cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario sí que es abusiva porque, siguiendo la jurisprudencia del TS desde la sentencia de 9 de mayo de 2013, dicha cláusula no es transparente por varios motivos: falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato; se inserta de forma conjunta con la cláusula techo y como aparente contraprestación de la misma; no existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar; y no hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:
    1) ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?
    El art. 557.1 LEC dice lo siguiente:
    “1. Cuando se despache ejecución por los títulos previstos en los números 4.º, 5.º, 6.º y 7.º, así como por otros documentos con fuerza ejecutiva a que se refiere el número 9.º del apartado 2 del artículo 517, el ejecutado sólo podrá oponerse a ella, en el tiempo y en la forma prevista en el artículo anterior, si se funda en alguna de las causas siguientes:
    1.ª Pago, que pueda acreditar documentalmente.
    2.ª Compensación de crédito líquido que resulte de documento que tenga fuerza ejecutiva.
    3.ª Pluspetición o exceso en la computación a metálico de las deudas en especie.
    4.ª Prescripción y caducidad.
    5.ª Quita, espera o pacto o promesa de no pedir, que conste documentalmente.
    6.ª Transacción, siempre que conste en documento público.
    7.ª Que el título contenga cláusulas abusivas.”
    Como la causa de la oposición es la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, contenida en el art. anterior (art. 557.1.7.ª LEC), hay que seguir lo establecido por él y, por tanto, acudir al art. anterior a éste, el 556 LEC, tal y como indica, para saber en qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución. De esta manera, el art. 556.1 Párrafo 1º LEC dispone lo siguiente:
    “1. Si el título ejecutivo fuera una resolución procesal o arbitral de condena o un acuerdo de mediación, el ejecutado, dentro de los diez días siguientes a la notificación del auto en que se despache ejecución, podrá oponerse a ella por escrito alegando el pago o cumplimiento de lo ordenado en la sentencia, laudo o acuerdo, que habrá de justificar documentalmente.”
    Finalmente, respecto de los efectos que producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición, hay que ir al art. 557.2 LEC:
    “2. Si se formulare la oposición prevista en el apartado anterior, el Secretario judicial mediante diligencia de ordenación suspenderá el curso de la ejecución.”.
    2) ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?
    Los motivos que pueden alegarse son los expuestos en el art. 557.1 LEC, citados en el ejercicio anterior, y en este caso concurre el hecho de que el título contiene cláusulas abusivas.
    3) ¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?
    El art. 561.1.3.ª LEC determina que:
    “1. Oídas las partes sobre la oposición a la ejecución no fundada en defectos procesales y, en su caso, celebrada la vista, el tribunal adoptará, mediante auto, a los solos efectos de la ejecución, alguna de las siguientes resoluciones:
    3.ª Cuando se apreciase el carácter abusivo de una o varias cláusulas, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas.”

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?
    Siguiendo la jurisprudencia del TS desde la sentencia de 9 de mayo de 2013, para considerar que dicha cláusula suelo es nula por abusiva debería alegarse la falta de transparencia de la misma debido a que:
    a) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
    b) Se inserta de forma conjunta con la cláusula techo y como aparente contraprestación de la misma.
    c) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
    d) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
    e) Se ubica entre una abrumadora cantidad de datos entre los que queda enmascarada y que diluyen la atención del consumidor.
    Por otra parte, atendiendo a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 sobre la retroactividad de las devoluciones de las cantidades cobradas indebidamente por los bancos en aplicación de las cláusulas suelo de las hipotecas, tenemos que, en contra de lo establecido por el Tribunal Supremo de España, e incluso de las conclusiones del propio Abogado General de la UE, Paolo Mengozzi, en el sentido de que la retroactividad de las devoluciones sólo debía aplicarse a partir de mayo de 2013, el Tribunal de la UE falla que:
    “El artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una jurisprudencia nacional que limita en el tiempo los efectos restitutorios vinculados a la declaración del carácter abusivo, en el sentido del artículo 3, apartado 1, de dicha Directiva, de una cláusula contenida en un contrato celebrado con un consumidor por un profesional, circunscribiendo tales efectos restitutorios exclusivamente a las cantidades pagadas indebidamente en aplicación de tal cláusula con posterioridad al pronunciamiento de la resolución judicial mediante la que se declaró el carácter abusivo de la cláusula en cuestión”.
    Esto supone que los consumidores afectados por las cláusulas suelo, como en este caso Laura, podrán exigir la devolución de todo el dinero que se les haya cobrado de más desde el momento de la suscripción de su préstamo, no únicamente desde el 9 de mayo de 2013, que es la fecha en que TS declaró la nulidad de éstas cláusulas.
    Finalmente, este criterio ha sido adoptado también por el TS, como se refleja en dos sentencias dictadas con posterioridad (STS 24/02/2017 y STS 09/03/2017), en las que acuerda la retroactividad total de la nulidad de las cláusulas suelo, adaptando su jurisprudencia, por tanto, a la STJUE (Gran Sala) de 21 de diciembre de 2016.

    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.

    Dña. Esmeralda Sánchez Illana
    Av. Blasco Ibáñez, núm. 107,
    46022, Valencia,
    DNI/NIF número 20912126-C,

    en representación de

    Dña. Laura (Apellidos)
    (Dirección)
    (C.P., localidad y provincia)
    DNI/NIF número 00.000.000-X.

    Servicio de Atención al Cliente
    BANCOVAL
    Calle Mesa, núm. 5,
    C.I.F número F-46-000.200.
    Valencia

    En Valencia a 15 de marzo de 2017
    Asunto: Cláusula de límite de variación del tipo de interés

    Muy Sres. míos:
    Me dirijo a Vds. en representación de mi cliente, titular del préstamo hipotecario nº ……………………, cuyo contrato tiene incorporada una cláusula de límite de variación del tipo de interés.
    Considero que dicha cláusula incumple los criterios de trasparencia establecidos por el Tribunal Supremo en su sentencia de 9 de mayo de 2013 por lo que, conforme a lo establecido en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, les solicito,
    1. la devolución íntegra de los importes resultantes de la diferencia entre las cantidades abonadas por la aplicación de la cláusula suelo y las que realmente hubiera debido abonar si la misma no hubiera existido.
    2. Que le faciliten el cuadro de amortización utilizando el nuevo capital pendiente de amortizar que le correspondería de no haberse aplicado la cláusula suelo.
    3. El pago de los intereses legales sobre las cantidades pagadas de más.

    Todo ello sin perjuicio del ejercicio de las acciones que hubiera lugar en derecho de no ser atendida la presente comunicación.
    Este escrito tiene el carácter de reclamación extrajudicial expresa y requerimiento fehaciente y justificado de pago, conforme a lo previsto en el artículo 395 LEC.

    Atentamente,

    Fdo. Dña. Esmeralda Sánchez Illana

    BIBLIOGRAFÍA
     DE VERDA, J.R. y SERRA, A. (Coord.), Derecho civil III, Tirant Lo Blanch, Valencia, 2015.
     Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo
     Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social
     Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil
     Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria
     STS, Sala 1ª, de 9 de mayo de 2013
     STJUE de 21 de diciembre de 2016
     STJUE de 26 de enero de 2017

  24.    SONIA MONRABAL, MIGUEL GONZALEZ, JULIO SIMON, BEATRIZ ERRANDO. Grupo W on marzo 23, 2017 10:38

    PREGUNTAS PONENCIA LUNES:

    1. ¿Los notarios deberían haber explicado a los compradores el alcance exacto de las clausulas declaradas abusivas?

    2. ¿La forma de devolucióń´de la cantidad reclamada en calsula suelo no deberíá´de tener el mismo tratamiento fiscal si se recibe en cuantíá´que si se quita del capital?

  25.    Julia De La Fuente Vindel on marzo 23, 2017 10:40

    CUESTIONES
    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:
    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:
    Capital prestado: 45000 euros.
    Plazo de amortización: Cláusulas financieras, segunda. Plazo y amortización.
    Tipo de interés remuneratorio: 307,53.
    Clausula suelo: 3,909%.
    Tipos de intereses de demora: Cláusulas financieras, sexta.
    Clausula vencimiento anticipado: CLÁUSULAS NO FINANCIERAS: Séptima. Causas de vencimiento anticipado
    Capital garantizado con la hipoteca: Constitución hipoteca, primera, número uno 45.000.
    Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: Constitución hipoteca, segunda, número 2. Del pago de intereses remuneratorios que, a efectos meramente hipotecarios, se fijan en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en esta escritura del 2,850% anual más 7,150 puntos, o sea en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de 4.500,00 €.
    Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: Constitución hipoteca, primera, numero 3. Tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de 10.800,00 €.
    Otras partidas garantizadas con la hipoteca: 3.015,00 € que se fijan para costas y gastos. En todo caso, en el supuesto de ejecución, si la finca hipotecada mantuviera el carácter de vivienda habitual, las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame.
    Cláusula de liquidación unilateral: EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA: Que la hipoteca constituida se extiende a que se refieren los artículos 109 y 110 de la Ley Hipotecaria, sino también a cualquier clase de agregación de terrenos y construcción de nuevas edificaciones; a los muebles colocados permanentemente en las fincas, frutos, y rentas vencidas y no satisfechas, del artículo 111; con las excepciones que para los muebles y mejoras costeadas por tercer poseedor, se excluyen en el artículo 112 de la misma Ley.
    También se extenderá a los excesos de cabida de las fincas hipotecadas que se hayan hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, de acuerdo con lo previsto en el artículo 215 del Reglamento Hipotecario. A la extensión de la hipoteca a dichos bienes podrá renunciar expresamente la parte acreedora al solicitar la subasta de la finca ante el Juzgado que conozca del procedimiento.
    2.- EJERCICIO DE ACCIONES: Vencida por cualquier causa la obligación, para hacer efectivos sus derechos, la entidad acreedora podrá exigir el pago de la deuda garantizada por el procedimiento ejecutivo general regulado en los artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el procedimiento ejecutivo hipotecario regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil o por el procedimiento extrajudicial, para lo que las partes intervinientes tasan la finca hipotecada, para que sirva de tipo en las subastas de todos y cada uno de los procedimientos citados en 94.668,45 €.
    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
    En relación con el préstamo, las cláusulas de vencimiento anticipado c y e no están inscritas, esto es debido a que son clausulas cuyo contenido no es de carácter real, sino carácter personal. Al registro únicamente tienen acceso las clausulas cuyo contenido es exclusivamente real.
    Tanto las clausulas c y e son clausulas pactadas entre el banco (acreedor) y el deudor hipotecario acerca de contenidos de derechos personales.
    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?
    Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación?
    Sí que podrá en virtud del art. 671 LEC: Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.
    Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.
    Observamos como en este caso, el propio artículo está permitiendo al acreedor (en nuestro supuesto la entidad bancaria) que cuando se realice la subasta sin ningún postor, pueda adjudicárselo por un precio inferior al valor de tasación.
    ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo?
    De este mismo artículo, se desprende que en el caso de ser una vivienda habitual, lo que ocurre en nuestro supuesto, se debe respetar un límite del 70 por cien del valor al que hubiese salido a subasta para poder adjudicárselo. En caso de que la cantidad que le deba el deudor esté por debajo de ese porcentaje podría la entidad bancaria adquirirlo por el 60 por cien del valor. Por tanto, en ningún caso podrá adquirir la vivienda por un valor inferior al 60 por cien del de tasación.
    Es muy relevante este límite cuantitativo a efectos de subasta puesto que en la práctica por parte de las entidades bancarias se están produciendo una serie de casos que se pueden considerar como fraudes de ley para intentar evadir dichos límites y llevarse el inmueble por un precio inferior.
    Como hemos observado a raíz del artículo anterior, el acreedor (en este caso entidad bancaria) podrá llevarse el bien siempre respetando ese límite del 70% de su valor en el supuesto de vivienda habitual tal y como expresa el art. 671 LEC antes mencionado. En cambio, la ley permite a un tercero que acude libre a la subasta adquirirlo por el 50%.
    Esto ha provocado que en la subasta intervengan empresas que intervienen como terceros que casualmente eran inmobiliarias creadas por la entidad acreedora en el procedimiento. Como consecuencia, la inmobiliaria se hace con el bien por el 50% del valor pasando a formar parte del patrimonio de una sociedad que pertenece al grupo de empresas de la entidad ejecutante. En definitiva, el acreedor de esta forma se hace con el bien por el 50% del valor de la subasta eludiendo ese límite legal.
    Pensamos, al igual que exponen juristas como reconocidos como Francisco Hazas Viamonte, que se concurre en un claro fraude de ley por lo que no se debería permitir que sociedades que pertenecen al grupo de empresas del acreedor participen en las subastas hipotecarias puesto que no tienen una verdadera condición de tercero.
    Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca? En su caso, ¿por qué vía?
    En este sentido, debemos diferenciar el límite cuantitativo que establece la ley para que el acreedor pueda adjudicarse el bien inmueble regulado en el art. 671 LEC al límite que impone la ley para establecer el valor de tasación del inmueble garantizado en el contrato de constitución de garantía hipotecaria regulado en los art. 682.2.1º LEC y 129.2.a de la Ley Hipotecaria
    Artículo 129.2.a de la Ley Hipotecaria
    2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:
    a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.
    Artículo 682.2.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil
    2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:
    1. º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
    Por tanto, a la vista de los mencionados artículos se deduce que se podrá establecer un valor de tasación que como mínimo respete el 75 por cien del valor que se hubiera realizado en virtud de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario. En caso de que el valor fijado como tasación del bien fuera notablemente inferior, es decir, por debajo de ese 75 por cien del valor según la mencionada ley, el deudor frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca podría oponerse alegando la abusividad de dicha cláusula y por tanto considerarla nula.
    Además, debemos saber que probablemente ni siquiera lo tendría que hacer valer el deudor puesto que el Registrador de la Propiedad, cuando califica la escritura de préstamo hipotecario tiene el deber de comprobar que ese límite legal es respetado en el valor de tasación de inmueble. Si observa que no se respeta este límite no inscribirá dicha hipoteca.
    De hecho, lo que se produce en la práctica es que en el momento de inscribir se acompaña a la escritura un certificado de tasación expedido por técnico competente para que se observe que cumple o no con dicho límite. Incluso en caso de que la tasación del técnico sea incorrecta éste puede incurrir en responsabilidad.
    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?
    Porque los sujetos desean ese préstamos para poder adquirir su vivienda habitual, por eso se insiste tanto en que dicho préstamos va destinado a la adquisición de una vivienda habitual. Una de las especialidades que ofrece dicha ley en relación a la vivienda habitual y que no se da en otro tipo de bienes, es lo que dice en su articulo 1.2 las circunstancias por las que no se puede proceder a un desaucio de una vivienda habitual.
    a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
    b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
    c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
    d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
    e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
    f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
    g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.
    h) El deudor mayor de 60 años.
    Cabe destacar que es una ley centrada en la vivienda habitual, tal y como se dice en el artículo 1.1.
    Hasta transcurridos cuatro años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.
    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    A diferencia del contrato por negociación en el que los interesados suscriben un contenido contractual formulado a través de la negociación, en el contrato por adhesión una parte redacta en exclusiva ese contenido, sin dejar intervenir a la otra y ésta se limita a adherirse a la formulación redactada por el profesional. Existe una problemática socio-económica importante detrás de los contratos de adhesión. Pese a que en el derecho contractual clásico existe la creencia de que los contratantes poseen plena libertad contractual para estipular sus cláusulas, la tendencia moderna ha inclinado a las grandes empresas a redactar de antemano los contratos para con sus futuros clientes, por medio de los contratos de adhesión, por lo que a los consumidores no les queda más opción que rechazar el contrato o firmarlo tal como está, sin que exista la posibilidad de revisión del contrato. Esto ha traído como consecuencia múltiples denuncias por abuso de parte de la banca y las grandes empresas y el sobreendeudamiento de los consumidores.
    El contrato de adhesión se separa del concepto tradicional de contrato que requiere de un acuerdo de voluntades. El principal problema que plantean estos contratos es el relativo a la validez del consentimiento. En el Derecho civil y mercantil tradicional, el consentimiento contractual se entendía como el resultado de una relación bilateral equilibrada entre dos o más personas, las cuales llegaban a un entendimiento que se reflejaba en las cláusulas del contrato.
    Esta relación equilibrada se rompe con la aparición del contrato por adhesión. La entidad que vende el bien o presta el servicio ofrece el mismo a través de un contrato masivo e innegociable, y el consumidor debe elegir entre aceptar el bien con todas sus cláusulas o no hacerlo, lo que supone una debilidad del sustrato contractual. Esto provoca dos dudas muy importantes acerca del consentimiento.
    Las vías a través de las cuales se da protección al consumidor son mediante la prohibición de las cláusulas abusivas, que son nulas de pleno Derecho, y a través de la vigilancia por las instituciones públicas de la actuación de las empresas.
    En algunos casos, las comercializaciones de productos esenciales se regulan directamente por el estado mediante normas imperativas, de forma que el estado suplanta el consentimiento de las partes y lo sustituye por una relación jurídica regulada previamente de forma equilibrada. El intervencionismo puede tener distintos grados, y puede abarcar la casi totalidad de la relación contractual.
    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.
    A partir de dicha sentencia el límite cuantitativo de los intereses moratorios no podrá ser superior a 2 puntos por encima del interés pactado para no ser abusivos.
    “Condiciones generales en la contratación con consumidores. Préstamo hipotecario destinado para la adquisición de una vivienda habitual, ampliado para otros usos. Corresponde al profesional que contrata con el consumidor, en este tipo de contratos, acreditar que la cláusula fue negociada, para evitar la aplicación del régimen legal de protección de consumidores.
    Carácter abusivo de una cláusula que fija los intereses de demora de un préstamo hipotecario en el 19%. Conforme a la doctrina del TJUE, el límite legal previsto en el art. 114.3 LH no puede servir de parámetro para determinar la ausencia del carácter abusivo de una cláusula. Procede extender el mismo criterio establecido en la sentencia 265/2015, de 22 de abril , para los intereses de demora en préstamos personales, a los intereses de demora pactados en préstamos hipotecarios, de tal forma que el límite de la abusividad lo fijamos en dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado.
    La nulidad de cláusula abusiva no da lugar a una “reducción conservativa” del incremento del tipo de interés que supone la cláusula de interés de demora considerada abusiva hasta el límite admisible, sino su eliminación total. Pero eso no supone suprimir el devengo del interés ordinario, que retribuye que el prestatario disponga del dinero. Lo que se anula y suprime completamente es esa cláusula abusiva, esto es, la indemnización desproporcionada por el retraso en la amortización del préstamo (el recargo sobre el tipo del interés remuneratorio), pero no el interés remuneratorio, que no estaba aquejado de abusividad y que seguía cumpliendo la función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución.”
    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?
    Deberían articularse mecanismos jurídicos que garantizasen una segunda oportunidad ya que “lo conveniente es recuperar para el circuito económico a las familias y emprendedores sobreendeudados ocultos en la economía sumergida. Parece indudable que al propio Estado interesa sacar de la oscuridad económica a dichas personas para que emprendan, creen riqueza y contribuyan pagando sus tributos…”, como dice Pedro Viger, decano de los Jueces de Valencia en el artículo de prensa del diario El Mundo el martes 3 de mayo de 2016.
    “La “Segunda Oportunidad”, no es otra cosa que la facultad que la ley otorga al juez para exonerar al deudor de buena fe del remanente de las deudas que no puede pagar incluso después de liquidado su patrimonio.”
    Las medidas adoptadas por la Ley 25/2015, de 28 de julio, de Segunda Oportunidad son la siguientes: deja fuera las deudas frente Hacienda y Seguridad Social y prácticamente el crédito hipotecario y es necesario instar una fase previa para alcanzar un acuerdo de extrajudicial de pagos antes de poder acudir al concurso, aunque suele ser un mero trámite ya que el deudor no puede ofrecer un plan de pagos.
    Considero que son suficientes las medidas adoptadas, pero no las considero eficaces ya que al fin y al cabo son medios utilizados por los deudores para demorar el pago de lo que deben y terminan por no pagar. Además, según dice Pedro Viger, “Los condicionantes son tantos y el procedimiento tan complejo, que poco o nada soluciona al pequeño deudor…, no tiene recorrido ni aplicación práctica.”
    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.
    Se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE de 10 de marzo), con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma. La exención se regula en el art. 33.4.d) y la disposición adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF.
    Con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:
    a. Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
    b. Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
    c. Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
    d. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:
    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:
    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?
    Si los bienes hipotecados son inmuebles, la competencia territorial corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radica en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radican en diferentes partidos, al Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante. Esto lo sacamos de los artículos 45 y 684 de la LEC.
    2) ¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?
    A la demanda deben acompañarse el título o títulos de crédito revestidos de los requisitos que establece la Ley para despachar ejecución (en este caso escritura pública, Art. 517.4LEC debiendo tratarse de primera copia o si es segunda, que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar o de su causante, y con la conformidad de todas las partes). Según dispone el Art. 575 LEC, debe expresarse en la demanda la cantidad reclamada por principal, intereses remuneratorios u ordinarios y los moratorios vencidos incrementada con la presupuestada para intereses y costas de la ejecución, que no puede ser superior al 30% de la que se reclame en la demanda ejecutiva (salvo supuestos excepcionales). A la demanda deben acompañarse los documentos del Art 550 LEC, es decir, el poder otorgado al procurador, y si se trata de subrogaciones efectuadas al amparo de la 2/1994 de 30 de marzo sobre subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios, la escritura de subrogación y certificación literal acreditativa de la inscripción y subsistencia de la hipoteca (Art. 6 de dicha ley).
    3) ¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?
    No es preciso según lo que estable el art. 681 de la LEC.
    Artículo 681 LEC Procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca
    1. La acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este título, con las especialidades que se establecen en el presente capítulo.
    4) ¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    Se utiliza para el sobreseimiento de la ejecución en caso de inexistencia de cargas o cancelación de la hipoteca
    Artículo 688 LEC Certificación de dominio y cargas. Sobreseimiento de la ejecución en caso de inexistencia o cancelación de la hipoteca
    3. Si de la certificación resultare que la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o ha sido cancelada, el Secretario judicial dictará decreto poniendo fin a la ejecución
    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:
    1) ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?
    Que efectivamente exista un préstamo, el cual se ha incumplido, se ha dejado de pagar por insolvencia del deudor, y además tendrá que comprobar que el banco ha reclamado las cantidades pendientes al deudor, es decir, tendrá que examinar todos los requisitos que han de concurrir.
    2) ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?
    El juzgado, no solo puede apreciar la existencia de una cláusula abusiva de oficio, sino también, puede declarar la nulidad, sin necesidad de que el deudor lo ponga de manifiesto en el procedimiento.
    3) En relación con la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?
    Se debe acudir a la doctrina del Tribunal Supremo, ya que hubo mucho debate acerca de cómo y cuándo considerar que una cláusula suelo es abusiva. El TS ha aclarado en un auto, que las cláusulas suelo, las cuales son topes aplicados a los intereses hipotecarios para evitar que se reduzcan llegado un límite incluso aunque baje el Euribor, ha declarado, que no son válidas cuando su inclusión en el contrato del préstamo no fue completamente transparente.
    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:
    1 )¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?
    De acuerdo con el art. 556 LEC, el plazo de oposición es de 10 días hábiles, contados a partir del día siguiente de la notificación de la demanda y despacho de ejecución por el juzgado.
    De acuerdo con el art.695 LEC el efecto principal es el sobreseimiento del procedimiento. En este caso concreto, al basarse la oposición en la cláusula abusiva del título ejecutivo, y de acuerdo con el art. 695.3 LEC, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuaría la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.
    2) ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?
    De acuerdo con el art. 695.1 LEC, pueden alegarse como motivos la extinción de la garantía o de la obligación garantizada, error en la determinación de la cantidad exigible, en el caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, y por último el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
    En este caso concurre el último motivo, es decir, el referente al carácter abusivo de una cláusula contractual que determina la cantidad exigible.
    3) ¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?
    De acuerdo con el art. 552.1 LEC, cuando apreciare que alguna cláusula puede ser calificada como tal dará audiencia por quince días a las partes. Oídas éstas, acordará lo procedente en el plazo de cinco días hábiles conforme a lo previsto en el artículo 561.1.3.ª Es decir, el auto que se dicte determinará las consecuencias del carácter abusivo de dicha cláusula, ya sea decretando la improcedencia de la ejecución, o despachando la misma sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas
    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?
    Para concluir que una cláusula suelo es nula debe demostrarse que no existió transparencia por parte del Banco a la hora de incorporarla a la escritura hipotecaria. Además, también debe demostrarse que el consumidor no estaba informado ni de su existencia ni de su repercusión.
    De acuerdo con el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, Laura tendría derecho a reclamar y recuperar las cantidades pagadas de más. Podrá reclamarlas desde el 20 de enero de 2017, fecha de entrada en vigor, en el que un proceso extrajudicial para recuperar dichas cantidades.
    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.
    Laura Ruíz
    C/ Ribas
    46030, Valencia, Valencia.

    Servicio de Atención al cliente
    Bancoval
    C/ Correos
    46089, Valencia, Valencia

    Valencia, 20/03/2017

    Asunto: cláusula de límite de variación del tipo de interés
    Muy Sres. míos:
    Me dirijo a Vds. como cliente titular del préstamo hipotecario nº 3027, cuyo contrato tiene incorporada una cláusula suelo abusiva.
    El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, considera que la falta de transparencia de cláusulas como la incluida en mi contrato es determinante para poder considerarlas abusivas.
    En concreto el Tribunal Supremo considera que no son transparentes las clausulas cuando:
    a. falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contrato;
    b. se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas;
    c. no existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar;
    d. no hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo;
    e. las clausulas se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
    La cláusula que figura en mi contrato incumple dichos criterios de transparencia, por lo que puede considerarse abusiva.
    Por todo ello le solicito:
    1. Que se cese la aplicación de la cláusula suelo que figura en mi contrato.
    2. Que me devuelvan los importes resultantes de la diferencia entre las cantidades abonadas por la aplicación de la cláusula suelo y las que realmente hubiera debido abonar si la misma no hubiera existido.
    Sin otro particular y esperando a que acceda a mis peticiones, reciba un cordial saludo
    Atentamente, Laura.
    Cuestiones
    • ¿Influye en algo que Dulcinea y Alonso tengan un hijo de dos años a la hora de desahuciarlos?
    • ¿Qué proceso deberían utilizar Alonso, Dulcinea y Laura para recuperar el dinero de las cláusulas abusivas?

  26.    Grupo 3EA1- Héctor García Cerdá, Miguel Ángel Fernandez Moreno, Jorge Javier Díaz Garrido, Adrián Ortiz Gil, Diego Gómez Tarancón on marzo 23, 2017 10:44

    TALLER DE GARANTIAS

    1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:

    En relación con el préstamo:

    – Capital prestado
    – Plazo de amortización
    – Tipo de interés remuneratorio
    – Cláusula suelo
    – Tipo de interés moratorio
    – Cláusula de vencimiento anticipado

    En relación con la garantía hipotecaria:

    – Capital garantizado en la hipoteca
    – Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca
    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca
    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca
    – Cláusula de liquidación unilateral

    Capital prestado 45000 euros.
    Plazo de amortización 1 de diciembre de 2029.
    Interés variable durante la vigencia de la segunda fracción temporal.
    Cláusula suelo, diferencial de 2,490 puntos al tipo de interés Euribor sin redondeo, no obstante podrá verse reducido para el siguiente periodo anual de interés hasta un máximo de 0,80 puntos a razón de 0,20 puntos en la fecha fijada para el computo del cumplimiento.
    Intereses moratorios 12 puntos por encima del interés aplicable para el periodo de vigencia de interés en que se produce el impago.
    Causas de vencimiento anticipado:
    – Impago por el prestatario de 3 cuotas mensuales o un número de cuotas tal que supongan que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 3 meses.
    – Incumplimiento de las obligaciones de carácter esencial y de especial relevancia pactadas en la escritura.
    – La no inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en el registro de la propiedad.
    – Existencia registran de cargas o derechos de cualquier clase con rango preferente al de la hipoteca.
    – Incendio de la finca hipotecada si resultara destruida en la cuarta parte de su valor.
    – Arrendamiento de las fincas que se hipotecan si se trata de vivienda excluida del principio de purga en la ejecución forzosa o inmueble destinado a uso distinto del de vivienda.

    Capital garantizado en la hipoteca 45000 que corresponde al principal prestado.
    Intereses remuneratorios se fijan en un tipo máximo que será el inicial pactado del 2,850% anual más 7,150 puntos o sea en total de 10% anual hasta la cantidad máxima de 4500 euros.
    Intereses moratorios del 12% anual hasta la cantidad máxima de 10800 euros, no obstante en virtud del artículo 114 de la ley hipotecaria y en caso de que la finalidad de la presente hipoteca fuera la adquisición de la vivienda dichos interés de demora no podrán ser superiores a 3 veces el interés legal del dinero.
    3015 euros que se fijan para costas y gastos pero en todo caso en el supuesto de ejecución las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame.

    LIQUIDACIÓN: Para la fijación del saldo deudor a efectos ejecutivos y conforme a lo dispuesto en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, se pacta expresamente por las partes contratantes que la deuda o cantidad judicialmente exigible, en caso de ejecución forzosa, será la que resulte de la liquidación efectuada por BANCOVAL, practicada en la forma y a tenor de las condiciones convenidas en el presente documento, la que se reflejará en las certificaciones que esta expida al efecto, las cuales darán fe, incluso en juicio, conforme a lo dispuesto en los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento. A dicha liquidación se adjuntarán las certificaciones que fueren exigibles y en especial el extracto de las partidas de cargo y abono, al igual que las correspondientes a la aplicación de intereses y comisiones, que determinen el saldo concreto de la cantidad por la que se solicite el despacho de la ejecución.

    2- Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?

    1- Cláusula financiera

    Se precisan las partes deudoras, la parte acreedora y el bien sobre el que recae la hipoteca, así como su importe.

    Podemos concluir que l primera cláusula financiera inscrita en el folio registran refleja fielmente lo estipulado en la escritura de préstamo.

    2- Cláusula financiera

    La segunda respectiva al paso y amortizaciones esta correctamente inscrita en el folio registral, pues coincide en todos sus términos con lo dispuesto en la escritura de préstamo.

    3- Cláusula financiera

    En esta cláusula, donde se expone la fecha de cálculo del tipo de interés aplicable está correctamente plasmada en el folio registral en comparación con la escritura de préstamo.

    3bis- Cláusula financiera

    En el punto 3 de esta cláusula, llamada tipo de interés variable, encontramos un error en lo referente a la 3ª condición para aplicar el tipo de interés variable que se basa en que al menos uno de los prestatarios haya contratado a través de Bancoval, seguro de hogar sobre el bien hipotecado. Sin embargo en el folio registran expone que uno de los prestatarios debe de haber contratado a través de Deutsche Bank, S.A. española, seguro de hogar sobre el bien hipotecado.
    Mismas circunstancias se dan en el punto 4 pero en el tema referente al seguro de vida.

    4- Cláusula financiera

    Encontramos un error debido a que en la escritura pone que el banco percibirá una comisión de apertura de 150 euros que el prestatario debe hacer efectiva de una sola vez mediante adeudo en cuenta apresurada en el banco a su nombre, sin embargo en el folio registran no pone nada de lo previamente mencionado.
    Así mismo en el folio registral no aparece la cantidad de 35 euros que recibirá el banco de una comisión por cada reclamación de impago de cuotas.

    5- Cláusula financiera

    En el apartado a de esta cláusula, observando el folio registral no aparece que la parte hipotecan y la deudora quedan obligadas al abono de los gastos originados por la comprobación de su situación registral en el registro de la propiedad correspondiente.

    6- Cláusula financiera

    Podemos concluir con que esta cláusula coincide de forma certera, tanto lo dispuesto en el folio registran como en la escritura.

    1- Cláusula no financiera (7 cláusula)

    En esta cláusula no financiera el apartado c relativo al vencimiento anticipado como consecuencia de la no inscripción de la escritura del préstamo hipotecario en el registro de la propiedad.
    Así mismo la letra e respectivo al vencimiento anticipado del préstamo hipotecario debido al incendio de la finca hipotecada, de la misma cláusula de la escritura no consta en el folio registran.
    La letra f relativa al vencimiento anticipado del préstamo hipotecario por arrendamiento de la finca, la parte correspondiente a “mediando cualquiera de las circunstancias que, conforme a lo pactado, faculten para la resolución anticipada del préstamo…”

    Algunas de las cláusulas no se encuentras inscritas debido a que las condiciones en ellas dispuestas se podrían considerar abusivas en favor de la entidad bancaria perjudicando al deudor hipotecario.

    3- Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?

    La entidad acreedora no podrá adjudicarse la vivienda por debajo del valor de tasación según dispone el artículo 234 del reglamento Hipotecario, donde dice que el valor deberá ser el mismo que se fija en la estipulación 9ª anterior. No obstante el artículo 682 LEC y el artículo 129.2a de la Ley Hipotecaria prevé que el valor de tasación en caso de procedimiento de ejecución sería el pactado en la escritura, así si el valor real del bien ha aumentado la entidad bancaria, acreedora, podrá adjudicarse este bien por menos cantidad de la que realmente vale.
    Según el artículo 129.2 a de la Ley Hipotecaria, el valor en el que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que se haya fijado para el procedimiento d ejecución judicial directa ni podrá en ningún caso ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación de la escritura.
    Según el artículo 129.1 Ley Hipotecaria la acción podrá ejercerse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el título IV del libro III de la LEC, o mediante la venta extrajudicial conforme al artículo lo 1858 CC siempre que se hubiera pitado en la escritura de constitución de la hipoteca.

    4- ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?

    Insiste que se destinará a vivienda habitual porque la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario determina que los intereses de demora no podrán ser superiores a 3 veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, solo pudiéndose devengarse sobre el principal pendiente de pago.
    La ley 1/2013 de 14 de mayo, en relación con la vivienda habitual, en su artículo 1 manda la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables hasta transcurridos 2 años desde la entrada en vigor de la ley. Estos colectivos están mencionados en el apartado 2 y son:
    – Familia numerosa
    – Unidad familiar mono parental con dos hijos
    – Unidad familiar con un menor de 3 años
    – Unidad familiar con un miembro con discapacidad superior al 33% y o situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para realizar una actividad laboral
    – Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por esta situación
    – Unidad familiar con la que convivan en tal vivienda una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca por el vinculo de parentesco hasta tercer grado de consanguinidad y que se encuentren en situación de discapacidad, dependencia o enfermedad grave y que les incapacite para una actividad laboral
    – Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.
    Para que sea de aplicación el lanzamiento de las viviendas hipotecadas deberán concurrir además las circunstancias económicas siguientes:
    – Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el indicador público.
    – Que en los 4 años anteriores al momento de la solicitud la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas.
    – Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar.

    5- ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?

    El principal problema del contrato de adhesión es que no requiere de un acuerdo de voluntades a diferencia de cualquier otro tipo de contrato. Esto se refiere a que la entidad acreedora impone una serie de condiciones que deben ser aceptadas en su totalidad o rechazadas también en su totalidad, pues no pueden ser aceptadas o echadas parcialmente, se acepta o se rechaza el contrato en su integridad.
    Su trascendencia jurídica se podría reducir a admitir que el adquieren no tiene ningún tipo de mecanismo para obtener nuevas condiciones, quedando su libertad limitada a lo estipulado por la entidad acreedora. Por ello se reconoce la especial debilidad del consumidor, ya que la parte oferente impone su formula contractual lo que puede llevar a situaciones de abuso generándose una reacción jurídica para evitar de forma cautelar la incorporación de cláusulas abusivas y desconocidas por el firmante.

    6- Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.

    Ha afectado de tal forma que determina que se declara nula la cláusula del contrato suscrito por las partes que fija el interés de demora en el 19%, y declaramos que procede la aplicación del interés remuneratorio pactado.
    Debe respetar el máximo impuesto por la ley 1/2013 de 14 de Mayo modificó el artículo 114 de la Ley Hipotecaria e introdujo un límite a los intereses de demora fijando su limite a 3 veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.
    Si, compartimos los argumentos fijados por la sentencia pues imponer un 19% de interés es completamente superior a lo estipulado perjudicando así a los deudores, ciudadanos con un único interés de empezar una vida independiente que se ven perjudicados por estas cláusulas abusivas que impiden dicha emancipación.

    7- Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobre endeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?

    Si que creemos que deberían articularse más mecanismos que garanticen una segunda oportunidad para los deudores, pues todo ciudadano tiene derecho a una vivienda digna según reconoce nuestro texto constitucional en su parte fundamental, más concretamente en el artículo 47. Así mismo debemos aclarar que ya suficiente ventaja tienen las entidades bancarias, pues las condiciones del contrato de adhesión ya son impuestas por ellos mismos, darle aun más ventajas sería condicionar aun más la libertad de todo ciudadano.
    En España se han adoptado medidas legislativas tales como el incremento del límite anual de renta familiar hasta 3 veces el Indicador Público de Rentas Múltiples (IPREM) que ahora se paga por 14 pagas.
    Otra medida consiste en ampliar los supuestos de población en especial vulnerabilidad, incluyendo a los mayores de 60 años.
    Se elimina la aplicación de las cláusulas suelo a los deudores situados en el nuevo umbral del código.
    Eleva el límite de precio de adquisición de los inmuebles que podrán beneficiarse, pudiendo superar en un 20% el precio medio por el índice elaborado por el Ministerio de Fomento con un límite de 300000 euros.
    Amplía las medidas a las que se pueden coger los beneficiarios del código de buenas prácticas.
    Amplía hasta 2017 el periodo de suspensión de ejecuciones hipotecarias.
    Sí, nos parecen suficientes por regla general, si bien creemos que el derecho es una ciencia cambiante y por lo tanto debe adaptarse a la nueva realidad social, siendo innecesaria una regulación continua y constante sobre un mismo tema en determinadas épocas, y más aun con la situación social actual.

    CUESTIONES PARA RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTUAN EN EL PAPEL DE LA ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA

    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:

    Primero puede acudir al proceso de ejecución común u ordinario de la LEC, pues dispone de un título ejecutivo de los número 4º del artículo 517.2 LEC.
    Por otro lado cabe que inste el proceso de ejecución especial del capítulo V del título IV del libro III LEC siempre que concurran los presupuestos del artículo 682 LEC.
    Por último mediante la vía del artículo 129 de la Ley Hipotecaria el acreedor hipotecario puede llevar a cabo el procedimiento ejecutivo extrajudicial.
    Una de las ventajas de llevar a cabo el procedimiento especial de ejecución hipotecaria se basa en que la acción para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca puede ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados con aplicación supletoria de las normas de la ejecución cineraria.

    1- Ante que órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?

    La competencia objetiva corresponderá a los juzgados de primera instancia conforme a los artículos 45 y 47 LEC.
    La competencia territorial se establece normas especiales para procedimientos de ejecución hipotecaria en el artículo 684 LEC. Al ser un bien inmueble el hipotecado la competencia territorial corresponde al juzgado de primera instancia del lugar donde radique la finca y si esta radicara en más de un partido judicial el juzgado de cualquiera de ellas a elección del demandante.
    La demanda se deberá presentar ante el juzgado de lo civil de primera instancia de la ciudad de Valencia.

    2- Que documentos deberán acompañar a esa demanda?

    Según el artículo 550 LEC deben acompañarse con la demanda el título ejecutivo (salvo que la ejecución se funde en sentencia, decreto, acuerdo o transacción que conste en los autos) cuando el título sea un laudo se acompañarán además el convenio arbitral y los documentos acreditativos de la notificación de aquel a las partes. Cundo el título sea un acuerdo de mediación elevado a escritura pública se acompañará además con copia de las actas de la sesión constitutiva y final del procedimiento.
    Segundo procedimiento, el poder otorgado al procurador
    Los documentos que acrediten los precios o cotizaciones aplicados para el cómputo en dinero de deudas no dinerarias.
    Los demás documentos que la ley exija para el despacho de la ejecución.
    También podrán acompañarse a la demanda ejecutiva cuantos documentos considere el ejecutante útiles para el mejor desarrollo de la ejecución siempre que contenga datos de interés.

    3- Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria de pago al deudor?

    Según dispone el artículo 686.1 LEC presentada la demanda con sus documentos, el tribunal despachará la ejecución y en el mismo auto puede tener que ordenar que se proceda a requerir de pago al deudor y en su caso a su hipotecan no deudor. Además el requerimiento se hará en el domicilio que resulte vigente según el registro.
    Además el acreedor hipotecario puede optar entre la realización de dos tipos de requerimiento:
    – Por un lado podrá ser notarial, que consiste en que antes de presentar la demanda el acreedor puede requerir de pago a las personas indicadas, como mínimo 10 días antes de dicha presentación 581.2 LEC.
    – Por otro lado la judicial, cuando el anterior no se ha practicado o se ha practicado defectuosamente debe ejecutarse el requerimiento judicial que s podrá realizar por edictos art. 686.3 LEC.

    4- Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?

    Su utilidad de la certificación registran se basa en que la hipoteca a favor del ejecutante se haya subsistente y si se quiere cancelar o modificar ya aparece en el registro. También gracias a esto consta la titularidad del dominio y los demás derechos reales que existen sobre el bien, y así mismo la relación completa de las cargas inscritas sean hipotecas o anotaciones de embargo o, en su caso, que se haya libre de cargas.
    Por otra parte la nota marginal cumple la función de servir de notificación de la existencia del proceso a todos los que accedan al registro, es decir, a los titulares registrases posteriores de inscripciones y anotaciones.

    JORGE DÍAZ GARRIDO
    MIGUEL ANGEL FERNÁNDEZ MORENO
    DIEGO GOMEZ TARANCÓN
    ADRIÁN ORTIZ GIL
    HÉCTOR GARCÍA CERDÁ

    3EA1

  27.    rafa llopis llario. grupo-V on marzo 23, 2017 10:49

    Rafa Llopis Llario.
    Grupo- V

    Taller de garantias 2016-2017.

    Cuestiones Generales.

    1.Capital prestado → Cuarenta y cinco mil euros.
    Plazo de amortización → Cláusulas financieras, segunda. Plazo y amortización.
    Tipo de interés remuneratorio → Tres cientos siete euros con cincuenta y tres.
    Clausula suelo → 3,909%.
    Tipos de intereses de demora → Cláusulas financieras, sexta.
    Clausula vencimiento anticipado → CLÁUSULAS NO FINANCIERAS: Séptima. Causas de vencimiento anticipado
    Capital garantizado con la hipoteca → Constitución hipoteca, primera, número uno 45.000.
    Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca → Constitución hipoteca, segunda, número 2. Del pago de intereses remuneratorios que, a efectos meramente hipotecarios, se fijan en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en esta escritura del 2,850% anua más 7,150 puntos, o sea en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de CUATRO MIL QUINIENTOS EUROS (4.500,00 €).
    Intereses moratorios garantizados con la hipoteca → Constitución hipoteca, primera, numero 3. Tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de DIEZ MIL OCHOCIENTOS EUROS (10.800,00 €)
    Otras partidas garantizadas con la hipoteca → TRES MIL QUINCE EUROS
    (3.015,00 €) que se fijan para costas y gastos. En todo caso, en el supuesto de ejecución, si la finca hipotecada mantuviera el carácter de vivienda habitual, las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame.
    Cláusula de liquidación unilateral → EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA:
    Que la hipoteca constituida se extiende a que se refieren los artículos 109 y 110 de la Ley Hipotecaria, sino también a cualquier clase de agregación de terrenos y construcción de nuevas edificaciones; a los muebles colocados permanentemente en las fincas, frutos, y rentas vencidas y no satisfechas, del artículo 111; con las excepciones que para los muebles y mejoras costeadas por tercer poseedor, se excluyen en el artículo 112 de la misma Ley.
    – También se extenderá a los excesos de cabida de las fincas hipotecadas que se hayan hecho constar en
    el Registro con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, de acuerdo con lo previsto en el artículo 215 del Reglamento Hipotecario. A la extensión de la hipoteca a dichos bienes podrá renunciar expresamente la parte acreedora al solicitar la subasta de la finca ante el Juzgado que conozca del procedimiento.
    2.- EJERCICIO DE ACCIONES:
    Vencida por cualquier causa la obligación, para hacer efectivos sus derechos, la entidad acreedora podrá exigir el pago de la deuda garantizada por el procedimiento ejecutivo general regulado en los artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el procedimiento ejecutivo hipotecario regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil o por el procedimiento extrajudicial, para lo que las partes intervinientes tasan la finca hipotecada, para que sirva de tipo en las subastas de todos y cada uno de los procedimientos citados en NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS DE EURO (94.668,45 €). .

    2.Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
    En relación con el préstamo, las cláusulas de vencimiento anticipado c y e no están inscritas, esto es debido a que son clausulas cuyo contenido no es de carácter real, sino carácter personal. Al registro únicamente tienen acceso las clausulas cuyo contenido es exclusivamente real.
    Tanto las clausulas c y e son clausulas pactadas entre el banco (acreedor) y el deudor hipotecario acerca de contenidos de derechos personales.

    3.Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?
    -La entidad acreedora no podrá adjudicarse la vivienda por debajo del valor de tasación de acuerdo a lo que establece la estipulación TERCERA 2 de la Constitución de Hipoteca.
    -Deberá respetarse el límite de tasación aportado por las partes intervinientes, Banco e hipotecante, de 94.668, 45 Euros.
    -Podría hacer valer esta circunstancia pidiendo la anulabilidad del préstamo por vicios ocultos de mala fe presentes en la escritura en la vía civil en virtud a lo que establece el art. 695.4 de la LEC.
    Artículo 695 Oposición a la ejecución
    1. En los procedimientos a que se refiere este Capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:
    4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
    “Vencida por cualquier causa la obligación, para hacer efectivos sus derechos, la entidad acreedora podrá exigir el pago de la deuda garantizada por el procedimiento ejecutivo general regulado en los artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el procedimiento ejecutivo hipotecario regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil o por el procedimiento extrajudicial, para lo que las partes intervinientes tasan la finca hipotecada, para que sirva de tipo en las subastas de todos y cada uno de los procedimientos citados en NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS DE EURO (94.668,45 €).”
    Artículo 517 LEC Acción ejecutiva. Títulos ejecutivos
    1. La acción ejecutiva deberá fundarse en un título que tenga aparejada ejecución.
    2. Sólo tendrán aparejada ejecución los siguientes títulos:
    4.º Las escrituras públicas, con tal que sea primera copia; o si es segunda que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar, o de su causante, o que se expida con la conformidad de todas las partes.
    Artículo 682 Ámbito del presente capítulo
    1. Las normas del presente Capítulo sólo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.
    2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:
    1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
    3. El Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior.
    III) Que habiendo sido realizada tasación de la finca antes descrita que va a ser objeto de la presente hipoteca, resulta una valoración de NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS (94.668 €),que ha sido realizada de acuerdo con la normativa especial reguladora del Mercado Hipotecario, según certificación que se incorpora y que por fotocopia idéntica que su original, se acompañará a la copia que de esta escritura se expida, todo ello en función de establecer la presente operación dentro de la cobertura del mercado hipotecario.
    CONSTITUCION DE HIPOTECA.
    TERCERA.- Asimismo los señores comparecientes, según intervienen, pactan:
    2.EJERCICIO DE ACCIONES: Vencida por cualquier causa la obligación, para hacer efectivos sus derechos, la entidad acreedora podrá exigir el pago de la deuda garantizada por el procedimiento ejecutivo general regulado en los artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el procedimiento ejecutivo hipotecario regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil o por el procedimiento extrajudicial, para lo que las partes intervinientes tasan la finca hipotecada, para que sirva de tipo en las subastas de todos y cada uno de los procedimientos citados en NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS DE EURO (94.668,45 €).
    6.- EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL: Conforme a lo dispuesto en la estipulación Tercera, 2.- anterior, además de los procedimientos judiciales legalmente previstos y de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.858 del Código Civil, el Banco podrá instar la venta extrajudicial prevista en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. – A los efectos anteriores y conforme a lo dispuesto en el artículo 234 del Reglamento Hipotecario, la hipotecante designa como mandatario para que en su día otorgue la escritura de venta en representación de aquellos, al propio acreedor mediante cualquiera de sus apoderados. – El valor de tasación de la finca fijado por el contratante para que sirva de tipo en la subasta y el domicilio señalado para la práctica de requerimientos y notificaciones son los mismos que se fijan en la estipulación novena anterior, que se tienen por reproducidos en la presente estipulación. – La vivienda hipotecada tendrá el carácter de vivienda habitual.

    4.¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes? Porque los sujetos desean ese préstamos para poder adquirir su vivienda habitual, por eso se insiste tanto en que dicho préstamos va destinado a la adquisición de una vivienda habitual. Una de las especialidades que ofrece dicha ley en relación a la vivienda habitual y que no se da en otro tipo de bienes, es lo que dice en su articulo 1.2 las circunstancias por las que no se puede proceder a un desaucio de una vivienda habitual.
    a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
    b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
    c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
    d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
    e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
    f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
    g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.
    h) El deudor mayor de 60 años.

    Cabe destacar que es una ley centrada en la vivienda habitual, tal y como se dice en el artículo 1.1.
    Hasta transcurridos cuatro años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.

    5.¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    A diferencia del contrato por negociación en el que los interesados suscriben un contenido contractual formulado a través de la negociación, en el contrato por adhesión una parte redacta en exclusiva ese contenido, sin dejar intervenir a la otra y ésta se limita a adherirse a la formulación redactada por el profesional. Existe una problemática socio-económica importante detrás de los contratos de adhesión. Pese a que en el derecho contractual clásico existe la creencia de que los contratantes poseen plena libertad contractual para estipular sus cláusulas, la tendencia moderna ha inclinado a las grandes empresas a redactar de antemano los contratos para con sus futuros clientes, por medio de los contratos de adhesión, por lo que a los consumidores no les queda más opción que rechazar el contrato o firmarlo tal como está, sin que exista la posibilidad de revisión del contrato. Esto ha traído como consecuencia múltiples denuncias por abuso de parte de la banca y las grandes empresas y el sobreendeudamiento de los consumidores.
    El contrato de adhesión se separa del concepto tradicional de contrato que requiere de un acuerdo de voluntades. El principal problema que plantean estos contratos es el relativo a la validez del consentimiento. En el Derecho civil y mercantil tradicional, el consentimiento contractual se entendía como el resultado de una relación bilateral equilibrada entre dos o más personas, las cuales llegaban a un entendimiento que se reflejaba en las cláusulas del contrato.
    Esta relación equilibrada se rompe con la aparición del contrato por adhesión. La entidad que vende el bien o presta el servicio ofrece el mismo a través de un contrato masivo e innegociable, y el consumidor debe elegir entre aceptar el bien con todas sus cláusulas o no hacerlo, lo que supone una debilidad del sustrato contractual. Esto provoca dos dudas muy importantes acerca del consentimiento.
    Las vías a través de las cuales se da protección al consumidor son mediante la prohibición de las cláusulas abusivas, que son nulas de pleno Derecho, y a través de la vigilancia por las instituciones públicas de la actuación de las empresas.
    En algunos casos, la comercialización de productos esenciales se regulan directamente por el estado mediante normas imperativas, de forma que el estado suplanta el consentimiento de las partes y lo sustituye por una relación jurídica regulada previamente de forma equilibrada. El intervencionismo puede tener distintos grados, y puede abarcar la casi totalidad de la relación
    contractual.

    6.Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.
    A partir de dicha sentencia el límite cuantitativo de los intereses moratorios no podrá ser superior a 2 puntos por encima del interés pactado para no ser abusivos.
    “Condiciones generales en la contratación con consumidores. Préstamo hipotecario destinado para la adquisición de una vivienda habitual, ampliado para otros usos. Corresponde al profesional que contrata con el consumidor, en este tipo de contratos, acreditar que la cláusula fue negociada, para evitar la aplicación del régimen legal de protección de consumidores.
    Carácter abusivo de una cláusula que fija los intereses de demora de un préstamo hipotecario en el 19%. Conforme a la doctrina del TJUE, el límite legal previsto en el art. 114.3 LH no puede servir de parámetro para determinar la ausencia del carácter abusivo de una cláusula. Procede extender el mismo criterio establecido en la sentencia 265/2015, de 22 de abril , para los intereses de demora en préstamos personales, a los intereses de demora pactados en préstamos hipotecarios, de tal forma que el límite de la abusividad lo fijamos en dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado.
    La nulidad de cláusula abusiva no da lugar a una “reducción conservativa” del incremento del tipo de interés que supone la cláusula de interés de demora considerada abusiva hasta el límite admisible, sino su eliminación total. Pero eso no supone suprimir el devengo del interés ordinario, que retribuye que el prestatario disponga del dinero. Lo que se anula y suprime completamente es esa cláusula abusiva, esto es, la indemnización desproporcionada por el retraso en la amortización del préstamo (el recargo sobre el tipo del interés remuneratorio), pero no el interés remuneratorio, que no estaba aquejado de abusividad y que seguía cumpliendo la función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución.”

    7.Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?
    Deberían articularse mecanismos jurídicos que garantizasen una segunda oportunidad ya que “lo conveniente es recuperar para el circuito económico a las familias y emprendedores sobreendeudados ocultos en la economía sumergida. Parece indudable que al propio Estado interesa sacar de la oscuridad económica a dichas personas para que emprendan, creen riqueza y contribuyan pagando sus tributos…”, como dice Pedro Viger, decano de los Jueces de Valencia en el artículo de prensa del diario El Mundo el martes 3 de mayo de 2016.
    “La “Segunda Oportunidad”, no es otra cosa que la facultad que la ley otorga al juez para exonerar al deudor de buena fe del remanente de las deudas que no puede pagar incluso después de liquidado su patrimonio.”
    Las medidas adoptadas por la Ley 25/2015, de 28 de julio, de Segunda Oportunidad son la siguientes: deja fuera las deudas frente Hacienda y Seguridad Social y prácticamente el crédito hipotecario y es necesario instar una fase previa para alcanzar un acuerdo de extrajudicial de pagos antes de poder acudir al concurso, aunque suele ser un mero trámite ya que el deudor no puede ofrecer un plan de pagos.
    Considero que son suficientes las medidas adoptadas, pero no las considero eficaces ya que al fin y al cabo son medios utilizados por los deudores para demorar el pago de lo que deben y terminan por no pagar. Además, según dice Pedro Viger, “Los condicionantes son tantos y el procedimiento tan complejo, que poco o nada soluciona al pequeño deudor…, no tiene recorrido ni aplicación práctica.”

    8.Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF. Dación en pago de la vivienda habitual
    Se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE de 10 de marzo), con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma. La exención se regula en el art. 33.4.d) y la disposición adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF.
    Con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:
    a. Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
    b. Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
    c. Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
    d. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:
    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:
    1)¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?
     Si los bienes hipotecados son inmuebles, la competencia territorial corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radica en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radican en diferentes partidos, al Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante. Esto lo sacamos de los articulos 45 y 684 de la LEC.
    2)¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?
    A la demanda deben acompañarse el título o títulos de crédito revestidos de los requisitos que establece la Ley para despachar ejecución (en este caso escritura pública, Art. 517.4LEC debiendo tratarse de primera copia o si es segunda, que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar o de su causante, y con la conformidad de todas las partes). Según dispone el Art. 575 LEC, debe expresarse en la demanda la cantidad reclamada por principal, intereses remuneratorios u ordinarios y los moratorios vencidos incrementada con la presupuestada para intereses y costas de la ejecución, que no puede ser superior al 30% de la que se reclame en la demanda ejecutiva (salvo supuestos excepcionales). A la demanda deben acompañarse los documentos del Art 550 LEC, es decir, el poder otorgado al procurador, y si se trata de subrogaciones efectuadas al amparo de la 2/1994 de 30 de marzo sobre subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios, la escritura de subrogación y certificación literal acreditativa de la inscripción y subsistencia de la hipoteca (Art. 6 de dicha ley).

    3)¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?
    No es preciso según lo que estable el art. 681 de la LEC.
    Artículo 681 LEC Procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca
    1. La acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este título, con las especialidades que se establecen en el presente capítulo.

    4)¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?
    Se utiliza para el sobreseimiento de la ejecución en caso de inexistencia de cargas o cancelación de la hipoteca
    Artículo 688 LEC Certificación de dominio y cargas. Sobreseimiento de la ejecución en caso de inexistencia o cancelación de la hipoteca
    3. Si de la certificación resultare que la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o ha sido cancelada, el Secretario judicial dictará decreto poniendo fin a la ejecución.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:
    1) ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?
    Que efectivamente exista un préstamo, el cual se ha incumplido, se ha dejado de pagar por insolvencia del deudor, y además tendrá que comprobar que el banco ha reclamado las cantidades pendientes al deudor, es decir, tendrá que examinar todos los requisitos que han de concurrir.
    2) ¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?
    El juzgado, no solo puede apreciar la existencia de una cláusula abusiva de oficio, sino también, puede declarar la nulidad, sin necesidad de que el deudor lo ponga de manifiesto en el procedimiento.
    3) En relación con la cláusula suelo  incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?
    Se debe acudir a la doctrina del Tribunal Supremo, ya que hubo mucho debate acerca de cómo y cuándo considerar que una cláusula suelo es abusiva. El TS ha aclarado en un auto, que las cláusulas suelo, las cuales son topes aplicados a los intereses hipotecarios para evitar que se reduzcan llegado un límite incluso aunque baje el Euribor, ha declarado, que no son válidas cuando su inclusión en el contrato del préstamo no fue completamente transparente.

    Ocupe el papel del Abogado de Dulcinea y Alonso e imagine que el Juzgado no aprecia de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.
    Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:
    1 )¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?
    De acuerdo con el art. 556 LEC, el plazo de oposición es de 10 días hábiles, contados a partir del día siguiente de la notificación de la demanda y despacho de ejecución por el juzgado.
    De acuerdo con el art.695 LEC el efecto principal es el sobreseimiento del procedimiento. En este caso concreto, al basarse la oposición en la cláusula abusiva del título ejecutivo, y de acuerdo con el art. 695.3 LEC, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuaría la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.
    2) ¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley, en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?
    De acuerdo con el art. 695.1 LEC, pueden alegarse como motivos la extinción de la garantía o de la obligación garantizada, error en la determinación de la cantidad exigible, en el caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, y por último el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
    En este caso concurre el último motivo, es decir, el referente al carácter abusivo de una cláusula contractual que determina la cantidad exigible.
    3) ¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?
    De acuerdo con el art. 552.1 LEC, cuando apreciare que alguna cláusula puede ser calificada como tal dará audiencia por quince días a las partes. Oídas éstas, acordará lo procedente en el plazo de cinco días hábiles conforme a lo previsto en el artículo 561.1.3.ª Es decir, el auto que se dicte determinará las consecuencias del carácter abusivo de dicha cláusula, ya sea decretando la improcedencia de la ejecución, o despachando la misma sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas
    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?
    Para concluir que una cláusula suelo es nula debe demostrarse que no existió transparencia por parte del Banco a la hora de incorporarla a la escritura hipotecaria. Además, también debe demostrarse que el consumidor no estaba informado ni de su existencia ni de su repercusión.
    De acuerdo con el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, Laura tendría derecho a reclamar y recuperar las cantidades pagadas de más. Podrá reclamarlas desde el 20 de enero de 2017, fecha de entrada en vigor, en el que un proceso extrajudicial para recuperar dichas cantidades.
    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.

    Laura Ruíz
    C/ Ribas
    46030, Valencia, Valencia.

    Servicio de Atención al cliente
    Bancoval
    C/ Correos
    46089, Valencia, Valencia

    Valencia, 20/03/2017

    Asunto: cláusula de límite de variación del tipo de interés
    Muy Sres. míos:
    Me dirijo a Vds. como cliente titular del préstamo hipotecario nº 3027, cuyo contrato tiene incorporada una cláusula suelo abusiva.
    El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, considera que la falta de transparencia de cláusulas como la incluida en mi contrato es determinante para poder considerarlas abusivas.
    En concreto el Tribunal Supremo considera que no son transparentes las clausulas cuando:
    a. falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contrato;
    b. se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas;
    c. no existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar;
    d. no hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo;
    e. las clausulas se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
    La cláusula que figura en mi contrato incumple dichos criterios de transparencia, por lo que puede considerarse abusiva.
    Por todo ello le solicito:
    1. Que se cese la aplicación de la cláusula suelo que figura en mi contrato.
    2. Que me devuelvan los importes resultantes de la diferencia entre las cantidades abonadas por la aplicación de la cláusula suelo y las que realmente hubiera debido abonar si la misma no hubiera existido.
    Sin otro particular y esperando a que acceda a mis peticiones, reciba un cordial saludo
    Atentamente, Laura.

  28.    Noelia Marco on marzo 23, 2017 10:49

    CUESTIONES

    CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:

    Localice en la escritura de préstamo hipotecario (ANEXO I) los siguientes datos:

    En relación con el préstamo:

    – Capital prestado: 45.000€
    – Plazo de amortización: 15 años
    – Tipo de interés remuneratorio: interés máximo inicialmente pactado del 2,850% anual más 7,150 puntos que hace un total del 10% anual (cantidad de 4.500€)
    – Cláusula suelo: el plazo del préstamo se divide en dos fracciones temporales: 1. interés fijo o invariable: 2,850% anual; 2. interés variable, a la alza o a la baja: tipo de interés EURIBOR.
    – Tipo de interés moratorio: el saldo debido devengará de forma automática, sin necesidad de reclamación, intereses a favor del Banco, exigibles día a día y liquidados mensualmente, de 12 puntos por encima del tipo de interés aplicable para el período de vigencia de interés en que se produce el impago. Del tipo pactado anteriormente, al tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de 10.800€
    Cláusula/s de vencimiento anticipado: el préstamo se considerará vencido y resuelto y podrá procederse a la exigencia de la cantidad adecuada, intereses, intereses de demora, costas y gastos en los casos siguientes: impago del prestatario por 3 cuotas mensuales, incumplimiento de las obligaciones esenciales y relevantes pactadas en la escritura, exigencia registral de cargas o derechos de cualquier clase, arrendamiento de fincas que se hipotecan (vivienda excluida del principio de purga en la ejecución forzosa), inmueble destinado a uso distinto del de vivienda y percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la entidad prestadora.

    En relación con la garantía hipotecaria:

    Capital garantizado con la hipoteca: Bancoval S. COOP de credito, concede a Dulcinea y Alonso un préstamo por importe de 45000€ destinado a la adquisición de la finca registral número 38.397 del Registro de la Propiedad de Valencia.
    -Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca: interés máximo (el inicial pactado: 2,850% anual más 7,150 puntos, total 10% anual hasta la cantidad máxima de 4.500€)
    – Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: devengos al tipo pactado en la estipulación sexta, al tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de 10.800.
    – Otras partidas garantizadas con la hipoteca: 3.500€ para costes y gastps, en el supuesto de ejecución, si la finca hipotecada mantuviera el carácter de vivienda habitual, las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame.
    Cláusula de liquidación unilateral: Se pacta por las partes contratantes que la deuda o cantidad judicialmente exigible, en caso de ejecución forzosa, será la que resulte de la liquidación efectuada por Bancoval, practicada en la forma y a tenor de las condiciones convenidas.

    2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?

    Porque los registradores las consideran abusivas.

    3) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?

    En el art.129.2 a) LH se establece que el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hibuere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario.

    Si, podrá oponerse por la tasación en vía judicial ya que en el art.682 LEC dice que el tipo de subasta es el precio determinado por las partes en la escritura constitutiva y que consta en la inscripción registral. Por lo tanto, que el Banco tase la vivienda por un valor distinta al que realizó en la concesión del préstamo puede ser motivo de demanda. Una sentencia en la Audiencia de Girona entiende que hay un enrequecimiento injusto en la reclamación de la deuda por la entidad financiera (auto nº119/2011).

    4) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013,  de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes?

    La Ley 1/2013 se pretende ofrecer una mayor protección a aquellos que han adquirido una vivienda habitual y se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones, exige la adopción de medidas que, en diferentes formas contribuyen a aliviar la situación de los deudores hipotecarios. Mediante diferentes medidas, como la paralización durante dos años de determinados desalojos de personas de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en el artículo 1, de dicha ley. Por otra parte, limitación de los intereses legales de demora, que no podrán ser superar el principal pendiente de pago y no sobre el total, reducir la deuda que quede tras la ejecución de la hipoteca (artículo 691.2 Ley 1/2013), también fomenta una mayor independencia  en las tasaciones (Disposición adicional segunda. Informe del Banco de España sobre la independencia de las sociedades de tasación).  Además permite al juez apreciar de oficio o instancia de parte la existencia de cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios y declarar improcedente la ejecución de la hipoteca, y facultades al notario en casos de venta extrajudicial ante la presencia de cláusulas abusivas, entre otras medidas.
    Por eso, en la escritura de préstamo hipotecario se insiste en establecer que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual, en caso de no poder hacer frente a dicha deuda se acoge a la Ley 1/2013 que establece protección para las viviendas habituales y no para otro tipo de bienes.

    5) ¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?

    El concepto de cláusula contractual abusiva tiene así su ámbito propio en relación con los consumidores. Y puede darse tanto en condiciones generales como en cláusulas predispuestas para un contrato particular al que el consumidor se limita a adherirse. Es decir, siempre que no ha existido negociación individual”. para garantizar los derechos del consumidor estas son nulas de pleno derecho.

    6) Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.

    El Tribunal Supremo declara abusivo el interés moratorio que supere en más de 2 puntos el interés remuneratorio pactado en préstamos hipotecarios, por tanto los contratos de préstamos posteriores se acogerán a la valoración del TS, no incluyendo un interés moratorio superior a 2 puntos.
    Sí, es importante limitar los intereses de demora por razones de justicia y racionalidad económica, y mediante la valoración del Tribunal Supremo se excluirá el exceso de los contratos de préstamo con referencia a los intereses moratorios.

    7) Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?

    Sí deberian articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad.
    En España se ha publicado el Real Decreto-ley 25/2015 de mecanismo de segunda oportunidad. La ley ha articulado el objetivo de equilibrar la protección jurídica al deudor persona física arruinado, sin patrimonio pero con deudas aún pendientes, y la protección jurídica de sus acreedores, del modo siguiente:

    -ha excluido de la exoneración del pago de deudas a los créditos de derecho público y de la Seguridad Social

    -ha remitido a los deudores arruinados, personas físicas no empresarios, para intentar la exoneración del pago de sus deudas, al complejo, largo y costoso procedimiento establecido en la Ley Concursal para esa exoneración de los empresarios personas físicas, con algunas adaptaciones.

    Esto no es suficiente ya que ha sido un fracaso y no se ha conseguido el objetivo propuesto.

    8) Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF.

    Se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del art 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

  29.    Grupo 6 (Noelia Marco, Celia Moros y Laura Martínez) on marzo 23, 2017 10:52

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:

    Imagine que Dulcinea y Alonso llevan varios meses sin pagar y ustedes, como entidad bancaria acreedora, han decidido emprender acciones legales para conseguir el cobro de la deuda. Señale las opciones procesales de que dispondrían a tal efecto. De entre ellas, destaque las ventajas que tendría para el banco acreedor utilizar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria.

    El acreedor hipotecario puede hacer efectivo su crédito a través de 4 vías:

    -el procedimiento declarativo que por cuantía corresponda (arts 399 y ss LEC)

    -a través de las reglas generales de la ejecución (arts 517 y ss LEC)

    -por el cauce del procedimiento de ejecución hipotecaria (arts 681 a 689 LEC)

    -el procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial ante notario (art.129 LH)

    Si utilizara el procedimiento especial de ejecución hipotecaria las ventaja seria que al poner el inmueble en subasta pueden conseguir una ganancia mayor.

    En relación con ese procedimiento especial de ejecución hipotecaria, responda a las siguientes cuestiones:

    1) ¿Ante qué órgano jurisdiccional deberá interponer la demanda la entidad acreedora?

    La competenia objetiva se atribuye a los Juzgados de Primera Instancia.

    2)¿Qué documentos deberán acompañar a esa demanda?

    Presentar el título inscrito. Hay algunos supuestos en los que no es preciso presentar el título inscrito, es decir, la primera copia de la escritura pública inscrita, pudiendo presentarse segunda copia acompañada de certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Se trata, en general, de que no pudiese presentarse el título inscrito (art. 685.2, II), pero en especial cuando la hipoteca es unilateral (art. 141 LH), cuando lo es garantía de títulos valores (art. 155 LH), cuando ha existido subrogación en la hipoteca (Ley 21/1994, de 30 de marzo) y, sobre todo, en la hipotecas constituidas a favor de una entidad de las que legalmente pueden emitir cédulas hipotecarias o que al iniciarse el procedimiento garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios (art. 685.4 LEC y Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario).
    Cuando se trata de hipoteca naval el título suficiente para despachar la ejecución puede ser el documento privado de constitución de la hipoteca, inscrito en el Registro conforme a lo dispuesto en el art. 3 de la Ley de Hipoteca Naval de 21 de agosto de 1893 (art. 685.3).

    3)¿Es preciso que antes de presentar la demanda, la entidad bancaria requiera de pago al deudor?

    No es preciso. El acreedor hipotecario tiene dos tipos de requerimientos:

    -notarial: antes de presentar la demanda el acreedor puede requerir de pago a las personas indicadas, como mínimo 1o días antes de dicha presentación (art.581.2 LEC)

    -judicial: cuando el anterior no se ha practicado o se ha practicado defectuaosamente debe efectuarse el requerimiento judicial, que podrá acabar realizándose por edictos (art.686.3)

    Presentada la demanda con sus documentos, el tribunal, en su caso, despachará la ejecución, y en el mismo auto puede tener que ordenar que se proceda a requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quines se hubiere dirigido la demanda. El requerimiento se hará en el domicilio que resulte vigente según el Resgistro (art.686.1 LEC).

    4)¿Qué utilidad tiene la certificación registral de cargas y la nota marginal relativa a la misma, reguladas en el art. 688 LEC?

    La certificación registral informa de la garantia de que no hay errores o que dichos errores correrán a cargo del Registrador. En ella se expresa: 1) que la hipoteca a favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aprecien en el Registro; 2) titularidad del dominio y demás derechos reales que existan sobre el bien; 3) relación completa de las cargas inscritas, sean hipotecas o anotaciones de embargo o, en su caso, que se halle libre de cargas (art.688.1 LEC).

    Si de la certificación resulta que la hipoteca no existe o ha sido cancelada, el secretario dictará decreto sobreseyendo la ejecución (art.688.3 LEC).

    En la misma fecha en que se expida la anterior certificación, el registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de la hipoteca que ha emitido la certificación con expresión de su fecha y del proceso al que se refiere (art.688.2 LEC). Esta nota cumple la función de servir de notificación de la existencia del proceso a todos los que accedan después al Registro, es decir, a los titulares registrales posteriores de inscripciones y anotaciones.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ÓRGANO JURISDICCIONAL:

    BANCOVAL ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria frente a Dulcinea y a Alonso. El Juez debe adoptar una resolución por la que ordene o no el despacho de la ejecución. Determínese:

    1 ) ¿Qué debe examinar el órgano jurisdiccional para pronunciarse sobre el despacho de la ejecución?

    Artículo 551.1 LEC. Presentada la demanda ejecutiva, el Tribunal, siempre que concurran los presupuestos y requisitos procesales, el título ejecutivo no adolezca de ninguna irregularidad formal y los actos de ejecución que se solicitan sean conformes con la naturaleza y contenido del título, dictará auto conteniendo la orden general de ejecución y despachando la misma.

    2)¿Es posible que el Juzgado aprecie de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo?

    Si, el artículo 552.1 LEC expresa que el tribunal examinará de oficio si alguna de las cláusulas incluidas en el título ejecutivo puede calificarse como abusiva. Apreciando que existe alguna cláusula abusiva dará audiencia por quince días a las partes.

    3)En relación con la cláusula suelo  incluida en el contrato de préstamo hipotecario, ¿cree que es abusiva? ¿Qué circunstancias tendría en cuenta para emitir este juicio a la vista de la jurisprudencia del TS y del TJUE?

    Si porque se imponen sin dar información al consumidor de lo que significa; falta transparencia.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES HIPOTECARIOS:

    Ocupe el papel del Abogado de Dulcinea y Alonso e imagine que el Juzgado no aprecia de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.

    Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:

    1 ) ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución? ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la oposición?

    El plazo para presentar el escrito de oposición a la ejecución hipotecaria es de 10 días hábiles contados a partir del día siguiente a la notificación de la demanda y despacho de ejecución por el Juzgado y solo caben como motivos de oposición los tasados por Ley (artículo 556 LEC)
    Los efectos producidos será la suspensión de ésta, cuando la ejecución se haya despachado en virtud del auto a que se refiere el número 8º del apartado 2 del artículo 517, una vez el Secretario judicial haya tenido por formulada oposición a la ejecución.

    2)¿Qué tipo de motivos pueden alegarse, según la ley,  en esa oposición? ¿Cree que concurre alguno en su caso?

    -Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.
    -Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado.
    -En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.
    -El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
    Este último motivo de oposición a la ejecución hipotecaria “existencia de cláusulas abusivas” en el préstamo hipotecario es el más utilizado y casi el único que se suele alegar por el deudor en el supuesto de recibir una demanda de ejecución.

    3)¿Qué consecuencias tendría el hecho de que el Juez apreciara la abusividad de alguna cláusula alegada por usted en su escrito de oposición a la ejecución? ¿Cree que debería sobreseerse el procedimiento de ejecución hipotecaria?

    En la jurisprudencia se ha establecido la prohibición de integración del contrato. De este modo el juez debe tener por no puestas las cáusulas abusivas.
    Si deberia sobreseerse.

    Por otra parte, Laura también ha decidido utilizar sus servicios como abogado. Quiere que le asesore sobre la posible nulidad de la cláusula suelo de su préstamo. ¿Qué circunstancias deberían darse para concluir que ésta es nula? En caso de serlo, ¿tendría Laura derecho a recuperar las cantidades pagadas de más por aplicación de esa cláusula y, en su caso, desde qué fecha?
    Redacte un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de estas cantidades y que deje de aplicarse la cláusula suelo a su préstamo. Tenga en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.

  30.    Sergio Mira 3V on marzo 23, 2017 10:52

    Taller de garantias 2016-2017.

    Cuestiones Generales.

    1.Capital prestado → Cuarenta y cinco mil euros.
    Plazo de amortización → Cláusulas financieras, segunda. Plazo y amortización.
    Tipo de interés remuneratorio → Tres cientos siete euros con cincuenta y tres.
    Clausula suelo → LÍMITE A LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS:
    No obstante la variabilidad del tipo de interés pactado en la cláusula financiera inmediata anterior, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés nominal anual aplicado en cada uno de
    los periodos de revisión del tipo de interés no podrá ser inferior al 3% ni superior al 12%
    En consecuencia, debe tenerse en cuenta el hecho de que el tipo de interés de este préstamo, a pesar de ser variable, nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés de referencia por debajo del límite mínimo del 3 % ni de aumentos por encima del 12%.
    – Tipo de interés moratorio
    SEXTA.- INTERESES DE DEMORA.
    En el supuesto de que el prestatario demorase el pago de cualquier obligación vencida, y sin perjuicio de las facultades de resolución del préstamo pactadas en la presente escritura, el saldo debido devengará de forma automática, sin necesidad de reclamación o intimación alguna, intereses a favor del Banco, exigibles día a día y liquidables mensualmente, o antes si la mora hubiese cesado, de 12 puntos por encima del Tipo de Interés Aplicable para el período de vigencia de interés en que se produce el impago.
    No obstante, y en virtud de lo establecido en el
    tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y en caso de que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre la misma vivienda, dichos intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces al interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.
    Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto
    previsto en elartículo 579.2 a- de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
    Tipos de intereses de demora → Cláusulas financieras, sexta.
    Clausula vencimiento anticipado → CLÁUSULAS NO FINANCIERAS: Séptima. Causas de vencimiento anticipado
    Capital garantizado con la hipoteca → Constitución hipoteca, primera, número uno 45.000.
    Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca → Constitución hipoteca, segunda, número 2. Del pago de intereses remuneratorios que, a efectos meramente hipotecarios, se fijan en un tipo de interés máximo que será el inicial pactado en esta escritura del 2,850% anua más 7,150 puntos, o sea en total, de 10% anual, hasta la cantidad máxima de CUATRO MIL QUINIENTOS EUROS (4.500,00 €).
    Intereses moratorios garantizados con la hipoteca → Constitución hipoteca, primera, numero 3. Tipo 39 máximo a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de DIEZ MIL OCHOCIENTOS EUROS (10.800,00 €)
    Otras partidas garantizadas con la hipoteca → TRES MIL QUINCE EUROS
    (3.015,00 €) que se fijan para costas y gastos. En todo caso, en el supuesto de ejecución, si la finca hipotecada mantuviera el carácter de vivienda habitual, las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame.
    Cláusula de liquidación unilateral → EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA:
    Que la hipoteca constituida se extiende a que se refieren los artículos 109 y 110 de la Ley Hipotecaria, sino también a cualquier clase de agregación de terrenos y construcción de nuevas edificaciones; a los muebles colocados permanentemente en las fincas, frutos, y rentas vencidas y no satisfechas, del artículo 111; con las excepciones que para los muebles y mejoras costeadas por tercer poseedor, se excluyen en el artículo 112 de la misma Ley.
    – También se extenderá a los excesos de cabida de las fincas hipotecadas que se hayan hecho constar en
    el Registro con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, de acuerdo con lo previsto en el artículo 215 del Reglamento Hipotecario. A la extensión de la hipoteca a dichos bienes podrá renunciar expresamente la parte acreedora al solicitar la subasta de la finca ante el Juzgado que conozca del procedimiento.
    2.- EJERCICIO DE ACCIONES:
    Vencida por cualquier causa la obligación, para hacer efectivos sus derechos, la entidad acreedora podrá exigir el pago de la deuda garantizada por el procedimiento ejecutivo general regulado en los artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el procedimiento ejecutivo hipotecario regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil o por el procedimiento extrajudicial, para lo que las partes intervinientes tasan la finca hipotecada, para que sirva de tipo en las subastas de todos y cada uno de los procedimientos citados en NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS DE EURO (94.668,45 €). .

    2.Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Por qué motivo cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
    En relación con el préstamo, las cláusulas de vencimiento anticipado c y e no están inscritas, esto es debido a que son clausulas cuyo contenido no es de carácter real, sino carácter personal. Al registro únicamente tienen acceso las clausulas cuyo contenido es exclusivamente real.
    Tanto las clausulas c y e son clausulas pactadas entre el banco (acreedor) y el deudor hipotecario acerca de contenidos de derechos personales.

    3.Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacer valer el deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso, ¿por qué vía?
    La entidad acreedora tendrá la capacidad de adjudicarse la vivienda por debajo del valor de tasación y siempre respetando los límites cuantitativos que exponen los siguientes artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil
    ARTÍCULO 670 LEC: (caso de subasta con postores)
    1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
    2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere.
    Una vez ha pasado el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.
    según el artículo 682 de la LEC cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes: Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación. En caso contrario el ejecutado deberá acudir al juzgado competente que según el artículo 684 de la LEC es, el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca.

    4.¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual que no operan respecto de otro tipo de bienes? Porque los sujetos desean ese préstamos para poder adquirir su vivienda habitual, por eso se insiste tanto en que dicho préstamos va destinado a la adquisición de una vivienda habitual. Una de las especialidades que ofrece dicha ley en relación a la vivienda habitual y que no se da en otro tipo de bienes, es lo que dice en su articulo 1.2 las circunstancias por las que no se puede proceder a un desaucio de una vivienda habitual.
    a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
    b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
    c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
    d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
    e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
    f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
    g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.
    h) El deudor mayor de 60 años.

    Cabe destacar que es una ley centrada en la vivienda habitual, tal y como se dice en el artículo 1.1.
    Hasta transcurridos cuatro años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.

    5.¿Qué transcendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no negociado por las partes?
    Cuando se trata de un contrato de adhesión no negociado por las partes puede presentar clausulas abusivas, por lo que hay que valorar si estas clausulas son impuestas o no.
    En primer lugar, al ser un tema con gran transcendencia existe una Directiva 93/13/CEE, “sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores”, la cual modificó a Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, en su artículo 10 prohíbe la utilización por el oferente o estipulante de las denominadas “cláusulas abusivas”, entendidas como aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. Ya que estas clausulas vinculan el contrato a la voluntad del empresario y limitan los derechos del consumidor y usuario, determinan la falta de reciprocidad en el contrato, impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba, resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, o, finalmente, contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.
    También hay que tener en cuenta que como se establece en el preámbulo de la ley 7/1998, de 13 de abril sobre condiciones generales de contratación, “una cláusula es condición general cuando está predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes, y no tiene por qué ser abusiva. Cláusula abusiva es la que en contra de las exigencias de la buena fe causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales y puede tener o no el carácter de condición general, ya que también puede darse en contratos particulares cuando no existe una negociación individual de sus cláusulas, esto es, en contratos de adhesión particulares. El concepto de cláusula contractual abusiva tiene así su ámbito propio en relación con los consumidores. Y puede darse tanto en condiciones generales como en cláusulas predispuestas para un contrato particular al que el consumidor se limita a adherirse. Es decir, siempre que no ha existido negociación individual”.
    Por lo que podemos deducir que no todas las clausulas generales son abusivas si no que únicamente son abusivas la que en contra de la buena fe causa en el consumidor un desequilibro importante e injustificado de las obligaciones contractuales y puede tener o no el carácter de negociación general.

    6.Fíjese en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario, que regula los intereses de demora. En ella se establece que, destinándose el préstamo a la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, de acuerdo con el art. 114 LH. ¿Cómo ha afectado la doctrina establecida por la STS (Pleno), núm. 364/2016, de 3 de junio a este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a la citada sentencia? Según esta sentencia, ¿qué límite cuantitativo deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos? ¿Comparte usted los argumentos de la sentencia? Realice una valoración crítica de los mismos.
    La doctrina establecida por la STS núm. 364/2016, de 3 de junio ha afectado a este tipo de cláusulas que se encuentran en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a esta sentencia declarando nulas todas aquellas clausulas que se consideren abusivas desde que esta sentencia se considera de aplicación.

    La STS núm. 364/2016, de 3 de junio establece en el punto 8 dentro del apartado segundo de los fundamentos de hecho que el límite cuantitativo que deben respetar los intereses moratorios para no resultar abusivos en 2 puntos por encima del interés remuneratorio y haciendo referencia al apartado tercero de consecuencias se establece la supresión del incremento del tipo de interés que supone el interés de demora pactado, y la continuación del devengo del interés remuneratorio hasta que se produzca el reintegro de la suma prestada.

    Sí, a mi parecer un 19% es un número muy elevado que pagar por lo que también lo considero una clausula abusiva y me parece importante remarcar que únicamente se suprime la clausula abusiva pero no se suprime el interés remuneratorio, ya que este no está aquejado de abusividad y se tiene que devolver el dinero igualmente.

    7.Últimamente se habla mucho en los medios especializados y también en los de comunicación de “segunda oportunidad” para los deudores personas físicas insolventes que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. ¿Cree que deberían articularse mecanismos jurídicos que garanticen una segunda oportunidad (fresh start) a los deudores sobreendeudados? ¿Qué medidas legislativas se han adoptado hasta ahora en España? ¿Las considera suficientes?
    Deberían articularse mecanismos jurídicos que garantizasen una segunda oportunidad ya que “lo conveniente es recuperar para el circuito económico a las familias y emprendedores sobreendeudados ocultos en la economía sumergida. Parece indudable que al propio Estado interesa sacar de la oscuridad económica a dichas personas para que emprendan, creen riqueza y contribuyan pagando sus tributos…”, como dice Pedro Viger, decano de los Jueces de Valencia en el artículo de prensa del diario El Mundo el martes 3 de mayo de 2016.
    “La “Segunda Oportunidad”, no es otra cosa que la facultad que la ley otorga al juez para exonerar al deudor de buena fe del remanente de las deudas que no puede pagar incluso después de liquidado su patrimonio.”
    Las medidas adoptadas por la Ley 25/2015, de 28 de julio, de Segunda Oportunidad son la siguientes: deja fuera las deudas frente Hacienda y Seguridad Social y prácticamente el crédito hipotecario y es necesario instar una fase previa para alcanzar un acuerdo de extrajudicial de pagos antes de poder acudir al concurso, aunque suele ser un mero trámite ya que el deudor no puede ofrecer un plan de pagos.
    Considero que son suficientes las medidas adoptadas, pero no las considero eficaces ya que al fin y al cabo son medios utilizados por los deudores para demorar el pago de lo que deben y terminan por no pagar. Además, según dice Pedro Viger, “Los condicionantes son tantos y el procedimiento tan complejo, que poco o nada soluciona al pequeño deudor…, no tiene recorrido ni aplicación práctica.”

    8.Imagine que los propietarios de la vivienda (Dulcinea y Alonso, o Laura), entran en negociaciones con BANCOVAL y pactan una dación en pago. Investigue que repercusiones podría tener esto en su declaración del IRPF. Dación en pago de la vivienda habitual
    Se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE de 10 de marzo), con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma. La exención se regula en el art. 33.4.d) y la disposición adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF.
    Con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:
    a. Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
    b. Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
    c. Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
    d. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

    CUESTIONES A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA:
    Imagine que Dulcinea y Alon